物業管理中消防安全管理存在的問題及對策探討

引言

近年來，隨著城市居民生活水平的持續提升，物業管理在社區治理中的地位愈發關鍵。然而，消防安全隱患已成為制約社區安全發展的瓶頸。本文基于實地調研、典型案例分析及政策研究，深入剖析問題根源，并結合實際案例提出具有創新性和可行性的解決方案。研究發現，通過構建權責明晰的責任體系、完善設施管理機制、強化宣傳教育以及推進智能化管理等措施，能夠有效提升物業管理消防安全水平，為社區安全治理提供新思路和新路徑。

一、物業管理中消防安全管理的常見問題

（一）消防安全責任落實不到位

物業管理單位在消防安全管理中存在責任劃分不明確的問題。部分物業公司過于關注經濟效益，忽視消防設施的維護與保養，未能正確認識自身的消防安全職責。此外，在多產權單位中，產權與使用權相互交織，容易導致管理相互推諉、經費投入相互扯皮，致使消防設施的配置和維護不到位。

（二）消防設施維護與更新不足

部分物業小區存在消防設施老化、損壞問題。個別物業公司為縮減經費支出，未委托專業單位對消防設施進行定期維護和保養，導致消防設施過質保期后無人管理，部分損壞設施甚至無法及時修復或更換[1]。此外，一些老舊小區因建設年代較早，存在先天設計缺陷，如防火設計不符合現行標準、消防車通道狹窄等，疊加消防設施老化問題，進一步增加了火災隱患。

（三）消防通道與安全出口管理混亂

部分小區存在消防通道被占用、堵塞的現象，個別物業為防止消防設施被盜或破壞，對室內消防設施采取加鎖管理措施，導致緊急情況下消防設施無法正常啟用。此類問題不僅違反了消防安全管理規定，還對居民的生命財產安全構成嚴重威脅。

（四）居民消防安全意識薄弱

小區居民作為消防安全管理的重要參與主體，消防安全意識有待提升。部分居民對消防設施缺乏保護意識，存在故意損壞消防設施、擅自占用消防通道、堵塞安全出口等違規行為。同時，部分居民未掌握基本的火災逃生技能，缺乏必要的消防安全知識儲備，一旦發生火災，極易導致嚴重后果。

（五）消防管理經費不足

物業管理中的消防專項經費主要用于消防設施設備維護、保養及消防安全管理。消防設施維修、更新成本較高，部分業主對消防管理費用的必要性認識不足，導致物業管理單位在收取消防專項經費時面臨較大阻力。這種狀況造成消防設施維護和更新資金短缺，火災隱患進一步增加。

二、解決物業管理中消防安全管理問題的策略

（一）強化消防安全責任落實

為解決物業管理中消防安全責任落實不到位的問題，必須從多方面入手，明確各方的消防安全職責。首先，物業公司應將消防安全納入日常管理的核心內容，制定逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，明確各級、各崗位的消防安全責任人，并成立專職或志愿消防隊伍。同時，物業公司需配合公安派出所、居（村）民委員會開展消防工作，落實物業服務合同中約定的消防安全防范服務事項。對于多產權單位的物業管理，應通過簽訂消防安全責任書的方式，明確各方職責和義務，避免因責任不清導致的管理缺位。業主大會和業主委員會也應履行監督職責，督促業主和物業使用人遵守消防安全管理規定，并支持物業服務企業落實消防安全防范服務工作。在日常管理中，物業管理單位需定期組織消防安全檢查，排查火災隱患，確保疏散通道、安全出口、消防車道暢通。同時，應加強對消防設施的維護管理，確保其完好有效，并制定滅火和應急疏散預案，定期開展演練。此外，住建部門和屬地政府需加強對物業管理企業的監督檢查，將消防安全職責履行情況納人企業考核評星內容，對未履行消防安全職責的企業依法予以監管和責任追究。

（二）完善消防設施維護與更新機制

為解決消防設施維護與更新不足的問題，物業管理單位需建立健全消防設施維護保養制度，確保設施始終處于完好、有效的狀態。具體措施包括定期委托具備資質的專業機構對消防設施進行全面檢測和維護，確保其符合消防安全標準；對老化、損壞的消防設施，物業管理單位應及時制定更新計劃，并積極申請專項資金用于更換和升級[2]。在老舊小區改造過程中，應同步推進消防設施升級，對消防設施進行全面升級、改造，使其符合現行消防安全標準。例如，可對消防供水管網進行整體改造升級，加裝消防軟管卷盤、火災自動報警系統等設施。此外，物業管理單位還需加強對消防設施的日常巡查，建立完善的巡查記錄，及時發現并修復設施故障，確保消防設施正常運行。通過這些措施，能夠有效提升消防設施的維護與更新水平，為居民創造更加安全的居住環境。

（三）強化疏散通道與安全出口管理

為解決疏散通道與安全出口管理不規范的問題，物業管理單位需落實以下措施。首先，完善日常管理制度，定期清理疏散通道內的雜物和障礙物，確保通道暢通無阻。對于安全出口實行統一備案管理，明確禁正隨意加鎖或封閉，確保緊急情況下居民能夠快速疏散。同時，應設置明顯的疏散指示標志和應急照明設施，并定期檢查其功能是否正常，以確保在火災等緊急情況下為居民提供清晰的疏散指引。此外，物業管理單位還需加強對小區內車輛停放的管理，嚴格按照規定劃定停車泊位，嚴禁占用消防通道，確保消防車輛在緊急情況下能夠順利通行。通過這些措施，能夠有效提升對疏散通道和安全出口的管理水平，為居民的生命安全提供切實保障。

（四）提升居民消防安全意識

為提升居民消防安全意識，物業管理單位需制定并實施系統的消防安全宣傳與教育計劃。首先，定期開展多樣化的宣傳活動，利用小區公告欄、電梯廣告、樓道宣傳欄等張貼宣傳海報，內容涵蓋火災預防、逃生自救、消防設施使用等。其次，向居民發放詳細的消防安全宣傳手冊，內容以圖文并茂的形式呈現，便于居民理解和掌握。最后，定期舉辦消防安全講座，邀請專業消防人員講解消防安全知識，結合實際案例分析火災危害，增強居民的安全意識。物業管理單位還應定期組織火災應急演練，模擬火災場景，讓居民親身體驗并熟悉火災逃生路線和方法，掌握正確的自救互救技能。在演練過程中，指導居民使用滅火器、消防栓等設施，確保居民在緊急情況下能夠迅速、有效地采取行動。

（五）保障消防管理經費投入

為保障消防管理經費投人，物業管理單位需采取多方面措施。一方面，加強與業主的溝通，通過合理調整物業費標準或設立專項消防管理費用，增加經費來源。物業管理單位應明確消防經費的使用范圍，確保資金專款專用，提高使用效率。同時，積極探索建立住宅專項維修基金申請“綠色通道”，對存在消防設施癱瘓等重大隱患的，物業服務企業應立即采取應急防范措施，并制訂維修、更新方案，向住建部門申請使用專項維修基金[3]。另一方面，物業管理單位應積極爭取相關部門的支持，爭取老舊小區消防設施改造補貼等專項資金，用于消防設施的維護和更新。此外，通過引入社會捐贈等多元化資金來源，進一步擴大消防經費的籌集渠道。在經費管理方面，建立健全消防資金管理制度，確保資金使用的透明度、合規性和有效性，對每一筆資金的流向和用途進行詳細記錄和審計，防止資金挪用和浪費。

三、完善物業管理消防安全體系的實踐路徑

（一）優化消防安全責任體系

在物業管理中，優化消防安全責任體系，需從明確責任主體和內容入手。例如，重慶市通過下發《關于加強基層消防安全綜合治理工作的指導意見》，明確由區政府全面主抓消防安全綜合治理工作，街道鄉鎮負責具體實施，實現了責任的層層傳導。物業管理應進一步細化責任分工，明確物業公司、業主委員會、業主等各方的消防安全職責，確保責任落實到人。物業公司需將消防安全納入日常管理的核心內容，制定消防安全管理制度，明確各部門、各崗位的職責，確保消防安全管理有人抓、有人管、有人干[4]。同時，建立嚴格的考核機制，對消防安全責任落實情況進行定期檢查和評估。通過制定消防安全責任清單和年度任務清單，明確責任內容和完成標準，定期開展述職報告和考核評價，將消防安全責任落實情況納入物業公司和相關人員的績效考核體系。此外，需建立常態化消防安全風險排查和責任倒查機制，嚴格執行通報、約談等制度，對責任落實不到位的行為嚴肅追責，倒逼監管責任和主體責任真正落到實處。

（二）完善消防設施維護與管理機制

為完善消防設施維護與管理機制，物業管理單位需從多方面人手，確保消防設施的有效運行。制定詳細的《消防設備設施管理要點》，明確消防設施的日常檢查、維護和保養要求。例如，每月對消防設施進行全面檢查測試，發現問題及時維修；對滅火器等設備建立標識和編號，定期檢測和更換。同時，對消防控制中心實行雙人值班制度，確保24小時監控。結合老舊小區改造，物業管理單位應加大對消防設施的資金投入，對老化、損壞的設施進行更新、改造。此外，根據消防規范要求，共用消防設施每年至少進行一次全面檢測，確保其完好有效。對于保修期滿后的維修、更新和改造費用，應納入共用設施設備專項維修資金開支范圍。同時，物業管理單位須委托具有資質的檢測機構對消防設施進行定期維護、保養，并出具月報告書。通過這些措施，提升小區整體消防安全水平，確保消防設施始終處于良好狀態。

（三）強化消防安全宣傳教育與培訓

提升居民和物業工作人員的消防安全意識是預防火災的關鍵環節。物業管理單位應定期開展消防安全宣傳教育活動，通過張貼宣傳海報、發放宣傳資料、舉辦消防安全講座等方式，向居民普及消防安全知識。例如，甘肅科源電力集團明珠物業公司于2025年2月18日組織了一場全面、深入的消防及設備設施安全管理培訓，有效地提升了員工的安全意識和應急處置能力。此外，應定期組織火災應急演練，使居民熟悉火災逃生路線和方法，提高自救互救能力[5]。通過持續的宣傳教育和培訓，營造良好的消防安全氛圍，減少因人為因素導致的火災隱患。

（四）構建多主體協同的消防安全管理網絡

物業管理消防安全需要多方協同合作，形成合力。例如，匯成物業在區房管局、街道、消防部門等單位的指導下，探索“跨小區聯動”模式，通過多小區的通力協作，以“演”促防，提升整體消防安全管理水平。在實踐中，物業管理單位應加強與政府部門、社區組織、業主委員會的溝通與協作，建立定期會商機制，共同解決消防安全問題。同時，鼓勵居民參與消防安全管理，形成“人人參與、人人負責”的良好局面，提升消防安全管理的效率和效果。

（五）推進消防安全管理的智能化與信息化

隨著科技的發展，智能化和信息化手段為物業管理消防安全提供了新的解決方案。通過引人智能消防系統，實現對消防設施的實時監控和管理，能夠及時發現和處理火災隱患。例如，某區通過優化力量體系，建立了遍布城鄉的社會消防救援網絡，配備了先進的消防器材和智能化設備。物業管理單位可以借鑒此類經驗，利用物聯網技術對消防設施進行遠程監控，通過大數據分析預測火災風險，提前采取防范措施。同時，利用信息化平臺，向居民推送消防安全信息和預警通知，提升居民的消防安全意識和應急反應能力。

結語

物業管理中的消防安全問題直接關系居民的生命財產安全。通過明確責任、完善設施維護、加強宣傳教育以及推進智能化管理等措施，能夠有效地解決當前物業管理中消防安全管理存在的問題。未來，隨著科技的不斷進步和社區治理模式的創新，物業應進一步加強與社區、政府及居民的協同合作，持續優化智能化管理手段，提升居民的消防安全意識，以構建更加安全、和諧的社區環境。

參考文獻

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[5]魯陽，楊敏，翦洺妍.“消防合規”，物業管理的首要課題[J].經理人，2024（07）：47-49.