基于BIM的房地產在建工程價值評估研究

引言

房地產在建工程作為開發的關鍵階段，其價值評估結果直接影響項目融資、轉讓及后續開發規劃等重要決策。BIM技術通過構建集成信息管理平臺，動態跟蹤項目全生命周期內的節點變化，能夠科學預測經濟性，為項目順利實施和企業經濟效益最大化提供支持。

一、房地產在建工程價值評估的特點

(一)特殊性

開展房地產在建工程價值評估，有助于提升項目建設決策的科學性，保障企業合理投資。一方面，價值評估工作呈現出較強的特殊性。房地產在建工程價值會受到設計方案科學性以及施工進度、市場環境等多種因素的影響，而各種因素會在整個工程生命周期內不斷發生變化，這會導致評估工作難度增加，價值評估工作人員只有在實際工作中對各個環節的特點進行全面分析，才能夠對成本進行更加精準的預測。另一方面，項目動態性較強，在建設過程中，技術的創新應用、施工時間以及施工材料應用情況等各種因素的存在都容易導致與成本預算之間產生偏差，因此價值評估過程中，只有充分分析各種潛在變動因素，才能夠取得正確的評估結果

(二)復雜性

復雜性較強是房地產在建工程價值評估工作的另一個重要特點，主要是由于房地產在建工程建設中，影響價值的因素較多，主要體現在方案多樣性、需求多樣性、設計合理性等。國家政策、社會環境以及市場環境的變化，都會極大地增加價值評估工作的難度，因此從整體上來看，房地產在建工程價值評估呈現出較強的復雜性。要想提高評估水平就必須不斷革新評估技術，強化科技支撐，與BIM等信息技術融合發展，及時預測各種可能產生的影響因素。

二、BIM在房地產在建工程價值評估中的應用流程

(一)確定評估基準

近年來，BIM技術逐漸開始在建筑工程行業領域中廣泛應用，其中與房地產在建工程價值評估工作的融合，極大地提升了價值評估效果。在實際應用該技術展開價值評估的過程中，評估人員首先可發揮BIM技術優勢整合建筑設計、施工進度、成本控制等各類數據，以此為依據才能夠明確評估基準，準確反映項目設計方案科學性以及施工技術合理性等，從而一定程度上規避房地產在建工程風險。在確定評估基準中，價值評估人員還應根據房地產在建工程不同建設階段動態調整評估標準，確保評估基準能夠始終真實反映項目在不同發展階段的實際情況

因此，在對BIM模型進行應用的過程中，價值評估人員可以持續跟蹤建筑生命周期內的每個節點變化，從細節入手，全面把握各個評估基準，結合外部經濟環境、政策法規等因素實現科學評估，并在多維度數據分析基礎上，不斷優化評估基準，強化評估效果，如圖1所示。

圖1BIM技術在房地產在建工程價值評估中應用的價值體現

（二)計算土地取得成本

房地產在建工程價值評估中采用BIM技術，可以全面搜集地塊信息、土地交易數據、規劃要求等數據。其中土地取得成本由土地購置費用、土地開發費用、土地稅費、交易手續費等各種費用支出組成，在合理應用BIM技術的基礎上，可全面掌握各項數據并進行系統分析，在此基礎上價值評估人員可以更加準確地評估土地相關費用的組成要素以及變動趨勢2]。更重要的是，BIM模型可以按照施工的實際進度實時更新項目的工程產值等相關數據，在各種復雜數據的整合與統計的基礎上，價值評估人員可以更準確地把握項目實際需求及外部經濟環境對項目成本的影響。同時，利用BIM技術強大的計算功能，還可以識別資源利用情況、施工難度及潛在風險，從而增強價值評估的精準性，為房地產企業展開更加科學的成本應用提供依據。

（三）計算工程建設成本

在合理應用BIM技術開展房地產在建工程價值評估過程中，還可以發揮該技術的數據整合能力，積極進行人力、物力、施工方案等各項數據的采集與分析，從而利用詳細數據展開精確計算。這一過程中，評估人員可以利用BIM模型優化配置房地產在建工程中的各項資源，從不同施工階段入手，精確統計土建、機電設備安裝、裝飾裝修等各個環節建設過程中可能產生的成本。其中，BIM模型可將資源配置以及施工難度不均勻配置的現象以三維可視化的狀態呈現出來，這有助于價值評估人員更加全面清晰地掌握在建工程特點。同時，BIM模型還可以及時反映價格波動、工期調整、勞動力市場變化等影響價值評估的因素，實現動態化成本計算，為全面最終工程進度和資源消耗情況提供依據，更為房地產在建項目后期決策的制定和落實提供保障

（四)計算管理費用、銷售費用以及投資利息

在房地產在建工程建設過程中，價值評估人員采用BIM技術，首先可以全面搜集管理過程中可能產生成本的數據，對人員成本、設備使用費、行政費用等數據進行深入分析。在此基礎上，BIM技術可對項目進度進行實時跟蹤，在各項數據全面分析的基礎上，可以自動調整費用預測。另外，價值評估人員還可以將BIM技術與財務管理系統對接，結合工程進度、資金流入流出情況精確計算投資利息，從而精確計算項目投資回報5。

三、BIM在房地產在建工程價值評估中的應用方法

（一）構建BIM模型

在開展房地產在建工程價值評估過程中，為加大對BIM技術的應用力度，首先應積極構建BIM模型，利用三維建模的方式將項目的所有信息可視化，為價值評估工作順利開展提供數據支持。

一是數據收集與分析。BIM模型構建中，首先應發揮該技術功能對在建工程相關的材料、技術、財務等數據進行搜集和整合，其中重點是項目設計階段和施工階段的數據，在此基礎上，可利用先進技術將數據轉換成數字化信息，為BIM模型構建提供基礎。二是優化模型。在完成BIM模型初始構建的基礎上，價值評估人員還應積極借助Revit、TeklaStructures等三維建模軟件將收集到的各類數據進行可視化處理，在此基礎上從施工計劃、材料供應及資源調配等多個角度出發對模型進行優化，這樣才能夠確保所構建的BIM模型可以對在建工程實際施工情況進行動態化呈現，以此為提升價值評估精確性奠定基礎。

（二)基于BIM展開成本估算

在完成BIM模型構建的基礎上，價值評估人員還應積極發揮BIM技術的信息集成功能，綜合應用財務及項目風險和材料成本等各項數據，高質量開展成本估算。

首先，成本數據集成與模型關聯。價值評估人員可發揮BIM技術功能，將BIM模型同各種類型成本數據之間建立起緊密的聯系，結合三維模型內的建筑元素信息獲取材料清單、數量、規格等數據，并從工程量清單角度出發自動化計算成本。這一過程中，價值評估人員可以在BIM系統中同步輸入預算、施工計算以及項目設計參數，系統可根據項目管理、施工進度、材料采購等信息動態生成成本估算報告，從而對工程所產生的變化對成本造成的影響做出實時反映。其次，施工階段成本預測與動態調整。在房地產在建工程實際施工過程中，BIM技術的應用，不僅可以對成本做出靜態估算，還可以動態調節成本預測，即系統可依據施工進度實時跟蹤各個環節施工中任務完成的真實情況，并依據施工進度對原有成本估算結果作出修正。當在建工程施工中因設計變更以及技術調整產生工期延誤問題時，BIM技術可以第一時間對產生的變化做出反應并對成本估算做出調整。例如，某在建工程實際施工中，因做出施工方案調整并更換了施工材料，在此基礎上，BIM技術可以及時進行模型更新，自動計算出新的成本估算。正是由于BIM技術這一強大的功能，在建工程在整個施工周期內所產生的成本波動均可以被實時掌握。

（三）利用BIM技術實施風險評估

在對房地產在建工程開展價值評估的過程中，針對工程的風險評估不容忽視，只有科學的風險評估，有效識別、分析并量化項目實施過程中可能面臨的風險，才能夠針對性地制定解決策略，從而確保項自的順利推進。因此在實際應用BIM技術展開風險評估的過程中，價值評估人員首先應利用BIM技術展開風險識別，并做好數據整合。價值評估人員可從設計、施工、材料、預算、進度等多個角度出發，利用BIM技術全面搜集各項數據，并在在建工程施工初期對建筑模型的虛擬仿真，識別潛在的風險因素，重點呈現設計缺陷、施工延誤、資源短缺、材料質量等問題。建筑信息模型還可以在三維視圖中清晰展示項目中，每個階段的關鍵元素及其相互關聯，輔助風險識別。如工程建設過程中，BIM模型可以模擬各類施工流程與資源配置，預測施工過程中可能產生的不協調問題，為施工人員提供可靠依據，針對性地進行調整，以此降低成本增加以及施工進度延誤現象發生的概率。

在采用BIM技術開展風險評估的過程中，還應發揮BIM模型功能，系統化處理在建工程中成本、工期、質量等數據指標，并開展模擬仿真，對可能產生的風險進行量化處理，結合歷史數據、市場趨勢及施工條件對項目進行假設模擬，預測可能出現的成本超支現象。同時還可以實時更新項目狀態，動態調整風險評估結果，提前識別出可能引發嚴重后果的風險點，為風險管理提供數據支持。

（四)BIM輔助決策支持

在采用BIM技術開展房地產在建工程價值評估中，不僅可以提升項目設計、施工和成本控制效果，還可以為項目管理者提供精準、實時的決策依據，從而提高決策的科學性。

首先，利用BIM技術可進行決策數據可視化處理。價值評估人員可利用BIM技術通過三維可視化形式呈現項目數據，管理人員可以從設計、施工、進度等多個角度出發對在建工程的動態變化進行全面觀察，決策人員可以及時識別潛在問題并做出高效響應，避免資源浪費現象的產生。其次，可采用BIM技術進行多方案模擬，實現決策優化。在房地產在建工程建設過程中，施工進度、施工材料應用以及設計方案合理性等均會對工程成本以及企業經濟效益產生直接影響，因此在價值評估過程中合理應用BIM技術，可以模擬不同施工方案、材料方案及工期安排，并分別對不同方案最終會對目標產生的影響做出評估，幫助決策者選擇最優材料，預測材料價格波動對項目成本的影響，確保項目成本控制在預算范圍內。

結語

綜上所述，近年來我國房地產在建工程在建設過程中，為實現最大化經濟效益，相關企業逐漸開始意識到價值評估的重要性，并為了強化價值評估效果，逐漸開始加大對BIM技術的應用力度，采用BIM模型全面搜集工程施工過程中的各項數據，動態化對價值評估結果進行調整和呈現，這對于項目管理人員及時進行資源優化配置、降低項目風險均呈現出不容忽視的重要作用，對于推動我國房地產領域的全面發展也至關重要。

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