房地產成本管控的問題與對策

引言

當今競爭激烈的房地產市場中，成本控制是房地產開發商和投資者關注的焦點，有效的成本控制不僅能夠提高項目利潤率，還能增強企業的市場競爭力。房地產項目的可研、立項、規劃、設計、拿地、招投標、施工、竣工、銷售、決算、交房等十幾個環節，環環相扣，具有投資金額大、風險高、周期長、成本管控環節多、核算復雜等特點。在“房子是用來住的，不是用來炒的\"大政方針指導下，如何降低成本，成為房地產企業亟須解決的問題。

一、房地產成本管控概述

(一）定義與重要性

房地產成本管控是指在房地產開發過程中，通過對投資決策、設計、承包、施工及竣工等各階段的成本進行有效管理和控制，以實現項目整體成本控制目標的管理活動。

第一，成本控制的定義。房地產成本控制涵蓋從項目策劃到竣工驗收的全過程，它要求企業在成本預測、成本核算和成本分析的基礎上，制定合理的成本控制計劃，并在項目實施過程中嚴格執行。

第二，成本控制的重要性。有效的成本控制可以幫助房地產企業在競爭激烈的市場中保持優勢，提高項目的投資回報率。此外，良好的成本控制還能增強企業的市場適應能力，降低項目風險，提高企業的抗風險能力。

（二）成本管控的目標與原則

房地產成本管控的目標是在保證項目質量的前提下，通過科學合理的成本控制手段，實現成本最小化和效益最大化。而實現這一目標需要遵循一定的

原則。

第一，成本管控的目標。成本管控的主要目標包括提高企業經濟效益、提升企業管理水平、增強企業市場競爭力和提高企業風險控制能力。具體而言，通過精細化的成本管理，企業可以降低不必要的成本支出，提高資金使用效率，從而增加企業的利潤空間。同時，良好的成本控制還能提升企業的品牌形象和市場地位。

第二，成本管控的原則。成本管控應遵循以下原則：全面性原則，即成本控制應涵蓋房地產開發的所有環節；預測性原則，即在項自啟動前進行成本預測，為后續的成本控制提供依據；動態性原則，即隨著項目進展和市場變化，動態調整成本控制策略；責權利相結合的原則，即明確各部門和個人在成本控制中的責任、權力和利益，以提高成本控制的執行力。

二、房地產成本構成分析

房地產項目的成本構成復雜，主要包括以下三個方面。

(一)土地成本

土地成本是房地產開發中的第一大成本，通常占據項目總成本的 20%～40% 。土地成本包括土地出讓金、征地補償費、拆遷安置費等。

第一，土地出讓金。這是支付給政府以獲取土地使用權的主要費用，其價格受市場供需、地理位置、規劃用途等多種因素影響。

第二，征地補償費。為取得土地使用權而向原土地所有者支付的補償費用，包括青苗補償費、土地補償費等。這部分費用在不同地區差異較大，但總體上呈逐年增長趨勢。

第三，拆遷安置費。涉及舊城改造或城市更新項目時，拆遷安置費用也是土地成本的一部分。隨著城市化進程的加快，拆遷成本在一些城市已成為土地成本中不可忽視的部分。

(二)建設成本

建設成本是指在項目建設過程中直接發生的建筑安裝工程費用，一般占項目總成本的 40%～60% 。建設成本的控制是房地產成本管控的核心。

第一，建筑工程費用。包括土建工程、結構工程、裝修工程等費用。這部分費用受建筑材料價格、施工技術、勞動力成本等因素的影響。據行業分析，建筑材料價格波動對建筑工程費用的影響可達 10%～15% 。

第二，設備及安裝工程費用。涉及電梯、空調、消防等設備購置及安裝的費用。隨著技術進步和新材料的應用，這部分成本有逐漸下降的趨勢，但仍然占據建設成本的較大比重。

第三，開發費用。項目建設過程中的管理費用，包括項目管理團隊的工資、辦公費等。這部分費用雖然相對較小，但對于提高項目管理效率、控制成本具有重要作用。

（三）運營成本

運營成本是指房地產項目在運營過程中發生的成本，包括銷售費用、管理費用、財務費用等。這些成本雖然不直接構成房產實體，但對項目的盈利能力和市場競爭力有重要影響。

第一，銷售費用。包括廣告宣傳費、銷售代理費、促銷活動費等。隨著市場競爭的加劇，銷售費用在項自總成本中的比重逐年上升，特別是在市場低迷時期，銷售費用的投入對項目去化速度有著直接影響。

第二，管理費用。項目運營過程中的行政管理費用，包括員工工資、辦公費、培訓費等。這部分費用在總成本中占比不大，但對提升團隊效率、降低運營風險具有重要作用。

第三，財務費用。主要指項目融資過程中產生的利息支出。

三、房地產成本管控的現狀與挑戰

(一)成本控制現狀

房地產項目開發各環節對房地產成本的影響是相互聯系的，但不同的環節成本的影響程度不一樣。

第一，拿地階段。對地塊情況、土地規劃條件等缺少必要評估和可行性分析。根據已有資料測算，拿地決策主觀性強。

第二，設計階段。一是設計決策對總成本有很大影響。如果設計初期沒有充分考慮成本因素，可能導致后期成本增加。設計過于理想化，施工難度增加，成本增加。二是頻繁的設計變更。施工期間因各種原因（如客戶需求改變、規范調整等)導致的設計變更會增加額外費用。三是材料選擇與設計不符。

第三，招標階段。一是采購管理不善。采購過程中的談判能力弱、供應商選擇不當或采購流程缺乏透明度，都可能導致成本上升。二是合同管理薄弱。合同條款模糊不清，風險分配不合理，或者合同執行監控不到位，可能引發糾紛和額外開支。

第四，現場施工階段。一是施工過程中的浪費。包括材料浪費、時間延誤、勞動力效率低等問題，這些都會直接增加建設成本。二是質量控制不到位，工藝技術不達標造成的返工成本。三是現場簽證管理不當。現場簽證處理不當，比如不必要的簽證或是簽證審批流程冗長，可能會導致額外的費用。

(二)面臨的挑戰

第一，管理中問題。一是定額標準應用不當。工程量清單中使用過時或不適用的標準定額，會導致計價偏差。二是成本估算不準確。成本估算過程中可能出現遺漏、重復計算等情況，導致決算金額與預算不符。三是專業技能不足。團隊成員對于成本控制的知識和技能不足，不能有效地進行成本分析和監控。四是跨部門協調不足。不同部門之間的溝通不暢，信息傳遞不及時，可能導致工作重復或遺漏，影響整體效率。五是忽視細節成本。一些小規模的開銷如果不加以控制，長期累積起來會形成較大的成本負擔。六是風險管理不夠。未充分評估潛在風險及其對成本的影響，并且缺乏有效的應對措施以減少不利事件造成的損失。

第二，信息化水平不高。缺乏先進的信息技術支持，使得數據收集、分析及決策過程不夠高效準確。

第三，政策法規變化。政府政策、法律法規的變化可能帶來不可預見的成本增加，如環保要求提升、土地使用政策調整等。

由于市場波動、材料價格變化、人工成本上漲等因素，預算可能與實際支出存在較大差異。

四、房地產成本管控的措施與方法

房地產全過程成本管控是指從項目策劃、土地獲取、設計、施工、銷售直至交付使用的整個開發流程中，對成本進行有效控制和管理的過程。為了實現有效的成本管控，房地產企業可以采取以下措施。

（一）項目前期的成本管控

在項目前期，成本管控的關鍵在于準確的市場調研和成本預測。通過市場調研，可以了解市場需求、價格趨勢等信息，為成本預測提供依據。同時，項目可行性研究也是前期成本管控的重要環節，通過對項自的投資回報、風險等因素進行分析，可以為項目決策提供科學依據[2]

第一，前期策劃與拿地階段。進行詳盡的市場調研，了解地塊周邊環境及潛在客戶群體。對擬獲取的土地進行成本效益分析，包括土地價格、規劃條件等。評估政策風險，如地方性法規、稅收優惠等，并預留一定的成本緩沖空間。

第二，設計階段。根據市場需求確定產品定位，合理配置項目規模和檔次。實施價值工程在滿足功能要求的前提下優化設計方案以降低成本。通過競品分析調整產品的規格和標準，確保成本具有競爭力。

（二）項目實施階段的成本管控

在項目實施階段，成本管控的策略包括招投標管理、合同管理、施工過程的成本控制和供應鏈管理。招投標管理可以通過公開、公平、公正的方式選擇最優的供應商和承包商，從而控制成本。合同管理則涉及合同的簽訂、執行和變更等環節，通過嚴格的合同管理可以避免成本的無謂增加。

第一，招標采購與合同管理。采用公開透明的招投標機制選擇優質供應商和服務商。加強合同條款審查，明確雙方責任義務，尤其是變更處理程序。建立長期穩定的合作關系，利用規模效應獲得更優的價格和服務。

第二，施工過程控制。制定詳細的施工計劃，加強現場管理和監督，減少因返工導致的成本增加。引入先進的施工技術和材料，提高效率的同時保證質量。定期召開項目進度會議，及時解決施工過程中出現的問題，避免延誤工期帶來的額外費用。

第三，營銷與銷售階段。根據目標客群特點制定營銷策略，精準投放廣告資源。適時推出優惠政策吸引購房者，加快資金回籠速度。提供優質的客戶服務，建立良好的口碑，促進二次購買或推薦。

第四，財務與風險管理。嚴密監控現金流狀況，合理安排資金使用計劃。設置合理的利潤預期，留有足夠的盈利空間應對不可預見的風險。考慮融資成本，選擇合適的融資渠道降低利息負擔。

（三）項目后期的成本管控

第一，竣工結算。結算是一項繁瑣而又考驗層次的工作，通過全過程的成本管理，從設計階段到招投標再到施工階段的層層控制，為做好結算工作打下良好的基礎。審核結論邏輯要清晰，分清主次順序，哪些審查要點應提前列好，按審查要點進行審查。認真核查相關文件，需認真核查招標文件、合同文件、施工圖紙、變更簽證、竣工圖紙等。

第二，后期服務與品牌建設。提供高質量的售后服務，增強客戶滿意度。通過社區活動等方式維護業主關系，提升品牌形象。收集反饋信息用于改進未來項目，形成良性循環。

第三，持續改進與經驗積累。對每個完成的項目進行全面復盤總結，提煉成功經驗和失敗教訓。將好的做法制度化，不斷更新內部管理體系。鼓勵創新思維，探索新的成本節約方法和技術應用。

五、面對成本管控問題的思考

第一，全面成本管理。許多優秀房地產企業采用全面成本管理模式，這種模式覆蓋項目的全部生命周期，從項目策劃、設計、施工到運營和維護]。

第二，精細化管理。精益建造理念起源于制造業，現已被廣泛應用于國際房地產行業。它強調消除浪費、提高效率，通過持續改進流程來控制成本。

第三，風險管理。優秀房地產企業在成本管控中更加注重風險管理。通過識別、評估和緩解項目風險，企業能夠預防潛在的成本超支。有效的風險管理可以減少 5%～10% 的成本不確定性。

第四，技術和創新。積極采用新技術和創新方法以降低成本。例如，積極采用裝配式建筑和綠色建筑等，提高施工效率，縮短工期，降低人力成本。

第五，供應鏈管理。通過優化供應鏈管理來降低成本。通過與供應商建立長期合作關系，企業能夠獲得更優惠的價格和更好的服務，從而降低采購成本。據估計，有效的供應鏈管理可以降低項目總成本的5%～8% 。

第六，數字化賦能。數字化轉型不僅是戰略層面的研究，更應該匹配企業發展，循序漸進，實現數據部門間共享，開始為業務賦能，而后以數據為基礎，幫助業務部分甚至全部自動化，并逐步為決策提供依據

結論與展望

綜上所述，房地產成本管控是一個系統工程，需要從項目前期到后期的全過程進行管控。通過市場調研、成本預測、招投標管理、合同管理等策略，可以有效控制房地產項目的成本，提高項目的投資回報率。未來，房地產企業應進一步加強成本管控意識，提高成本管控能力，以適應市場的變化和競爭。

參考文獻：

[1]侯冰，鄧明政.房地產精益運營管理[M].北京：中國建筑工業出版社，2022.

[2]王峰.財務管理與成本控制在生產制造企業中的協同作用研究.中國集體經濟，2024(25)：135-137.

[3]許慧馨.企業財務管理對企業經濟效益的積極意義及實踐策略.老字號品牌營銷，2024(16):157-159.

作者簡介：簡曉甜（1989-），女，陜西西安人，本科，會計師，研究方向：房地產成本管控。