國內外商業地產市場趨勢對比分析及投資策略建議

隨著消費結構升級和城鎮化進程加快，商業地產已成為房地產行業轉型發展的重要突破口。作為滿足人民美好生活需要的載體，商業地產肩負著引領商業新業態、促進消費提質擴容的重任。面對新的市場形勢和消費需求變革，國內商業地產亟需在借鑒國外成熟經驗的基礎上，立足自身稟賦，創新發展思路，優化業態布局，提升綜合競爭實力。通過加強國內外商業地產市場的對比研究，總結發達國家商業地產發展的經驗教訓，對于我國商業地產行業把握發展規律、明確改革方向具有重要意義。本文擬在梳理國內外商業地產發展現狀異同的基礎上，分析我國商業地產面臨的機遇與挑戰，進而提出相應的投資對策建議，以期為行業轉型升級提供有益參考。

一、國內外商業地產市場發展現狀對比分析

（一）國內商業地產發展歷程與現狀分析

改革開放以來，我國商業地產經歷了從無到有、從小到大的發展歷程。20世紀90年代，外資開發商引入購物中心等商業地產業態，開啟了國內商業地產的新時代。21世紀初，本土企業迅速崛起，以萬達廣場、大悅城等為代表的城市商業綜合體雨后春筍般涌現。近年來，在消費升級和體驗經濟浪潮下，商業地產加速業態創新和產品更新，定位日益多元化、特色化，空間布局從一二線城市向核心都市圈下沉。但從整體來看，多數商業項目仍以中高端購物中心為主，業態創新不足，同質化競爭問題突出，部分城市商業供應過剩，市場空置率居高不下，商業地產還面臨抗風險能力不強、房地產投資信托基金發展滯后等問題。迄今為止，我國商業地產仍處于成長期，與發達國家相比尚存在一定差距，應進一步優化業態布局，加強風險防范，推動高質量發展，縮小與發達國家的差距。

（二）國外成熟商業地產市場經驗與啟示

發達國家商業地產起步較早，發展較為成熟，美國擁有六十多年商業地產發展史，已形成購物中心、專業店、奧特萊斯、都市旗艦店等多元化業態體系，并不斷推陳出新。美國商業地產高度市場化，機構投資者參與度高，房地產投資信托基金等創新融資方式活躍。歐洲、日本等發達經濟體商業地產也各具特色，在業態組合、智能化運營等方面形成了獨特優勢。英國牛津街通過百貨、潮店、體驗式業態的巧妙搭配，打造國際知名商業街區。日本銀座引入大數據、人工智能等前沿科技，構建線上線下一體化智慧商圈。

這些成熟市場的發展經驗對我國商業地產具有重要啟示：一是要立足區域消費特點，差異化選址布局；二是要堅持創新驅動，引領商業模式變革；三是要運用金融工具，創新投融資方式；四是要借助科技賦能，提升智慧化運營水平。我國商業地產還應重視品牌價值塑造，深度挖掘商業資產增值潛力，加強存量商業更新改造，盤活低效閑置資產；積極探索輕重并舉的發展模式，拓展多元化業務版圖，努力構建產學研一體化創新生態。為商業地產高質量發展提供持久動力，只有博采眾長、轉型創新，我國商業地產才能實現彎道超車、后發先至。

（三）中美商業地產市場差異性比較

中美商業地產市場存在顯著差異。在產權狀態與經營模式方面，美國商業地產多為單一產權，由開發商持有并出租管理，而中國大量商業地產可分割產權出售，開發商更傾向于通過出售產權來快速回籠資金。在開發順序與流程方面，美國開發商在拿地前需先找到意向租戶并按其需求設計樓盤，而中國開發商通常先拿地再進行規劃開發。在融資與負債方面，美國開發商融資途徑多樣，負債率相對較低，而中國開發商主要依賴借款，資產負債率普遍較高。在市場環境與稅收政策方面，美國商業地產市場成熟，稅收政策完善，而中國相關政策和市場環境仍在完善中。在商業地產類型與偏好方面，美國類型多樣，酒店等需求旺盛，中國需求和偏好因地區和發展階段而異。針對這些差異，中國商業地產要以更開放的心態學習借鑒美國等發達國家先進經驗，如進一步細分市場，針對不同類型制定有針對性的開發策略和管理模式，提高項目專業度和吸引力。此外，中國開發商還應更加注重財務風險管理，通過優化資產結構、降低負債率等方式增強自身抗風險能力，加快轉型創新步伐，在差異化、特色化發展中打造核心競爭優勢，向高質量發展階段邁進，方能實現跨越式發展[1]。

二、國外商業地產市場投資啟示與借鑒

（一）借鑒國外商業地產選址與定位經驗

發達國家商業地產選址普遍遵循因地制宜、錯位發展的原則。美國根據商圈人口、交通、競爭態勢等因素進行精準選址，形成了都市核心區高端購物中心、遠郊奧特萊斯廣場、社區便利店的差異化空間格局。日本商業地產善于利用交通樞紐打造一體化商業空間，如東京車站城將地下通道、高架橋等有機連接，構建了立體化商業網絡。國內商業地產要借鑒這些經驗，加強區域市場調研，科學評估項目的可行性，避免盲目跟風；要突出區域特色和功能差異化，研究周邊社區人群消費習慣，優化業態組合與空間布局，因地制宜打造有溫度有故事的商業空間。例如，三亞海棠灣免稅購物中心立足國際旅游島獨特區位，引入300多個國際品牌，配套高端餐飲、娛樂項目，將國際化時尚購物與海島度假完美融合，成為三亞全新商業地標。只有差異化思考、特色化發展，商業地產才能在錯位競爭中實現優勢互補、做大市場蛋糕。

（二）學習國外商業地產開發與運營模式

發達國家商業地產開發注重前期市場定位與規劃設計，并引入國際領先的服務與管理理念。美國商業地產開發強調前期市場定位和概念策劃，以大數據分析消費者行為特征，合理配比主力店、餐飲、娛樂等業態，開發過程嚴格執行方案，實施精細化管理，品質控制嚴格，在招商運營環節，引入持續優化理念，定期對品牌結構、店鋪布局等進行動態調整。新加坡商業地產善于運用智能化手段，通過VR看房、無人零售等提升消費體驗。對標先進經驗，國內商業地產要加強頂層設計，堅持需求導向，科學規劃業態布局；要強化過程管控，完善投資決策機制，嚴把工程質量關；要創新資產管理模式，建立完善的招商、運營、服務標準，注重培育商戶長期合作關系；要加快數字化轉型，升級硬件設施的同時優化軟性服務，為消費者帶來更加智能、舒適、有溫度的體驗。

（三）借鑒國外商業地產投資風險管控做法

發達國家商業地產高度重視風險防控。美國商業地產建立了完善的風險防范機制，從盡職調查、風險識別、風險分擔到應急預案等各環節，形成了規范有序的全流程風控體系，投資模式多元化，房地產投資信托基金、私募股權基金等廣泛參與，分散了投資風險。新加坡憑借完善的信用體系和法律體系，為商業地產投資提供了優質的制度環境。我國商業地產要強化風險防控意識，健全風險管理組織架構，完善風控制度流程，加強合規審查，嚴控各類金融風險，拓寬投融資渠道，發展房地產投資信托基金，盤活存量資產，同時還要注重品牌培育和市場培育，塑造商業項目品牌價值，培育成熟的消費群體，增強市場抗風險能力。只有安全穩健經營，防范化解重大風險隱患，我國商業地產才能行穩致遠，在動蕩的市場環境中穿越周期、實現可持續發展。

三、國內商業地產市場投資策略與建議

（一）國內商業地產市場選址與定位策略

科學選址是商業地產成功的關鍵，國內商業地產選址應充分考慮區域人口結構、消費水平、交通條件等因素，做好商圈調研和需求測算。在一二線城市，可考慮打造高端購物中心，滿足多元化、個性化消費需求；在強三線及以下城市，建議側重發展社區型商業，做好便民服務和體驗消費，選址還要契合城市整體規劃，通過TOD等方式打造與交通樞紐、文旅項目協同發展的商業綜合體。商業地產要突出特色化定位，結合區域文化底蘊、產業發展基礎等，引入文創、康養、賽事等特色業態，提升商業項目的吸引力和客流黏性[。例如，佛山嶺南天地借助陶瓷文化底蘊，引入陶藝體驗、國潮品牌等特色業態，打造集文創、商業、旅游于一體的綜合體，形成了差異化的市場競爭力。商業地產項目還要重視線上線下融合發展，借助互聯網、大數據等技術手段，積極拓展線上銷售渠道，開發社區團購、直播帶貨等新業態，打造數智化商業空間，精準洞察和滿足消費者需求，持續提升商業項目的競爭力和盈利能力，如圖1所示。

圖1商業地產選址流程圖

（二）國內商業地產開發與運營模式創新

創新商業模式是保持競爭優勢的必由之路，國內商業地產要積極探索“重資產 + 輕資產”的發展新模式，實現從單一的物業開發向資產管理、品牌輸出、專業服務等多元化經營的升級轉型。持續做精做強傳統商業物業開發與運營，深度挖掘存量商業資產價值，加強改造升級和品牌培育，向商管輸出、物業管理等輕資產領域延伸，打造全產業鏈專業服務能力。運用大數據、人工智能等科技手段賦能商業運營，借助會員制營銷、智能化客流管理等方式，實現精準營銷和服務定制。例如，上海興業太古匯引入智能客流分析系統，實時監測客群特征與購物偏好，為品牌調整和營銷活動提供數據支持，有效提升了運營效率和客戶體驗。創新發展理念，升級經營模式，商業地產才能在轉型發展中煥發新的生機與活力。

（三）國內商業地產投資風險管理與轉型方向

商業地產周期長、投資大、風險高，做好風險管控至關重要。國內商業地產要樹立全周期風險管理意識，加強市場研判和政策分析，做好風險識別、評估、預警和處置，要合理布局業態，均衡經營風險和收益，提高抗風險能力。優化資本結構，創新房地產投資信托基金等金融工具，拓寬融資渠道。要把握消費升級趨勢，加快推進服務型商業地產發展，深化線上線下融合，提供社交、文化、康養等多元服務，滿足消費者一站式體驗需求。抓住存量改造機遇，盤活低效商業資產，推進傳統百貨、購物中心的復合型改造，打造集商業、辦公、文化、娛樂等多功能于一體的城市會客廳。順應新零售浪潮，加快數字化、智能化轉型，構建線上線下一體化的全渠道運營體系。唯有把握時代脈搏，堅持創新引領，國內商業地產才能實現高質量可持續發展。此外，國內商業地產還要積極履行社會責任，在發展中兼顧社會效益，注重環保節能，推廣綠色建筑，為建設資源節約型、環境友好型社會貢獻力量，在提升商業價值的同時，促進社區發展，帶動區域經濟，實現經濟效益與社會效益的提升。

四、結語

商業地產正處于轉型變革的關鍵時期，國內商業地產要立足本土市場，借鑒國外先進經驗，在選址布局、開發運營、風險管控等方面不斷創新。要因地制宜選擇合適的商業業態組合，優化空間布局，提供獨特的消費體驗，積極探索“輕重并舉”的發展模式，借助大數據、人工智能等科技手段提升智慧化運營水平。要把握消費升級趨勢，加快發展服務型商業地產，推進存量商業改造，打造集多種功能于一體的商業綜合體，滿足消費者多元化需求。要強化全周期風險管理意識，完善投融資渠道，提高抗風險能力。國內商業地產行業要準確把握發展規律，在差異化、特色化發展中找準定位，以創新引領轉型，增強發展韌性。行業內應加強交流學習，共同推動行業健康發展，更好地服務國計民生，為構建雙循環新發展格局貢獻力量。只有與時俱進，在發展中借鑒經驗、勇于創新，國內商業地產行業才能實現高質量可持續發展，在激烈的市場競爭中贏得主動權。

參考文獻：

[1]陳領.房地產企業存在的融資風險及防范策略]現代商業，2023（1）：133-136.

[2]董瑩諾.基于層次分析法和模糊綜合評價法的企業投資價值研究].現代商業，2024（12）：131-134.

[3]曹誼蕾.商業地產融資策略與資本結構優化I].財經界，2024（8）：12-14.

（作者單位：仲量聯行（北京）房地產咨詢有限公司）