基于稅收效率的房地產(chǎn)稅制改革實踐路徑

隨改革具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

一、稅收效率理論概述

（一）稅收效率的定義與內(nèi)涵

稅收效率理論作為西方財政經(jīng)濟學(xué)界推崇的一個重要稅收理論，它的核心是稅收活動要有利于經(jīng)濟效率。稅收效率主要由兩部分組成：一是稅收經(jīng)濟效率，二是稅收行政效率。稅收經(jīng)濟效率著重研究稅收在經(jīng)濟資源配置與宏觀經(jīng)濟運行中的作用，其自的是通過稅收機制使經(jīng)濟發(fā)展最大化或者經(jīng)濟發(fā)展受到阻礙程度最小化。稅收行政效率主要集中在稅務(wù)行政管理的效率上，這意味著稅務(wù)部門在履行其稅收職責(zé)時，需要用最低的征收成本來獲得最高的稅務(wù)收益。稅收經(jīng)濟效率受到經(jīng)濟資源配置、經(jīng)濟機制運行等因素的影響，其目的是在盡可能提高稅收額外收益的前提下，使得稅收超額負(fù)擔(dān)達(dá)到最小。稅務(wù)部門在征稅過程中的成本控制體現(xiàn)了稅收行政效率，這包括稅務(wù)行政成本和納稅奉行成本兩個方面。稅務(wù)行政成本就是稅務(wù)機關(guān)在稅收征管工作中所支出的人員經(jīng)費、公務(wù)費和業(yè)務(wù)費等一切成本；納稅奉行成本指的是納稅人在整個納稅流程中產(chǎn)生的所有費用，包括聘請會計師、咨詢顧問或稅務(wù)代理機構(gòu)的費用，以及申報納稅所需的時間和精力等。

表1評價稅收效率的標(biāo)準(zhǔn)和方法

（二）稅收效率的評價標(biāo)準(zhǔn)與方法

評價稅收效率的標(biāo)準(zhǔn)與方法多樣，但主要聚焦于稅收經(jīng)濟效率和稅收行政效率兩個方面。具體如表1所示。

（三）稅收效率在房地產(chǎn)稅制中的應(yīng)用

稅收效率理論對房地產(chǎn)稅制有很大的啟示作用。優(yōu)化房地產(chǎn)稅收就是要強化稅收對地方財政的促進(jìn)作用，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總體稅費負(fù)擔(dān)。這要求房地產(chǎn)稅制的設(shè)計既要兼顧稅收的經(jīng)濟效率，又要兼顧行政效率。從經(jīng)濟效率的角度來看，房地產(chǎn)稅制應(yīng)合理制定稅率和稅負(fù)結(jié)構(gòu)以均衡國家財政收入與納稅人經(jīng)濟負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系。稅率設(shè)計應(yīng)遵循拉弗曲線原理，尋求既能獲得預(yù)期稅收收入，又能刺激經(jīng)濟增長的最佳稅率點。稅費負(fù)擔(dān)的組成應(yīng)該體現(xiàn)出橫向和縱向的公平性，通過不同的稅率設(shè)計，如累進(jìn)稅率，可以使不同的納稅人負(fù)擔(dān)與其收入相匹配的稅費負(fù)擔(dān)。從行政效率的角度來看房地產(chǎn)稅制，應(yīng)簡化稅制，降低征管成本，提高效率和透明度。它要求稅務(wù)機關(guān)運用先進(jìn)科學(xué)的方法管理稅務(wù)，使征管過程最優(yōu)化，減少納稅人的奉行成本。應(yīng)加強稅收宣傳和培訓(xùn)，提高納稅人的稅收遵從，降低稅收征管的風(fēng)險和成本。

二、我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

（一）我國房地產(chǎn)稅制的演變歷程

我國房地產(chǎn)稅制的演變歷程可以天致分為三個階段：初創(chuàng)與調(diào)整階段、萎縮階段以及恢復(fù)與逐步完善階段。在新中國成立初期的1950年，國務(wù)院發(fā)布了《全國稅政實施要則》，其中包括地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、契稅和遺產(chǎn)稅，這為我國的房地產(chǎn)稅收制度奠定了基礎(chǔ)框架。當(dāng)年6月，國家對稅收進(jìn)行了調(diào)整，確定暫時不再征收遺產(chǎn)稅。1951年，《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》公布施行，將城市房屋和占地開征的房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并后統(tǒng)一稱為城市房地產(chǎn)稅。到20世紀(jì)70年代，我國開始實行稅制的簡化，把國內(nèi)企業(yè)征收的房地產(chǎn)稅并人工商統(tǒng)一稅中進(jìn)行征收，這導(dǎo)致房地產(chǎn)稅制進(jìn)入了收縮階段。伴隨著80年代初中國城鎮(zhèn)土地全面國有化、國有企事業(yè)單位員工住房所有權(quán)國有化進(jìn)程，房地產(chǎn)稅、契稅等稅基漸有縮小之勢，房地產(chǎn)稅征稅對象減少為只對私房所有者，對外僑、外企也是如此。1984年后，中國的房地產(chǎn)稅制步人了一個恢復(fù)和逐步完善的階段。1986年，我國正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，標(biāo)志著我國房產(chǎn)稅制度得到了正式的確認(rèn)。伴隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，我國房地產(chǎn)稅制逐漸得到調(diào)整與完善，初步形成了以房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和契稅為主體稅種的我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制。

表2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制主要特點

（二）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的主要特點

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的主要特點包括稅種繁多、計稅依據(jù)復(fù)雜以及稅負(fù)差異較大。具體如表2所示。

（三）房地產(chǎn)稅制存在的問題

我國房地產(chǎn)稅制雖然對調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進(jìn)土地合理利用和提高財政收入起到了一定作用，但是仍然存在不少問題：一是稅種多、計稅依據(jù)繁雜造成稅收征管效率低、納稅人遵從成本高等問題。二是稅負(fù)不公，房地產(chǎn)稅負(fù)在各類型房產(chǎn)、各區(qū)域之間存在顯著差異，影響稅收公平有效。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中也存在著重復(fù)征稅問題，比如房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中王地增值稅與契稅重復(fù)征收，加重納稅人負(fù)擔(dān)等。

三、稅收效率視角下房地產(chǎn)稅制改革的必要性

（一）促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的要求

房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對經(jīng)濟增長、社會穩(wěn)定以及民生改善都有著至關(guān)重要的作用。但是自前房地產(chǎn)市場普遍存在著投資過熱、房價高漲以及供需失衡的現(xiàn)象，這不僅會影響到房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，而且會給整個經(jīng)濟體系帶來不良的影響。通過房地產(chǎn)稅制改革，能夠起到稅收的調(diào)節(jié)和控制作用，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。通過對房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整，比如提高房產(chǎn)稅稅率，開征空置稅等等，能夠提高房地產(chǎn)的持有成本并遏制投資過熱與房價過快增長的勢頭。通過降低首套房契稅稅率，給予住房補貼以及其他稅收優(yōu)惠政策能夠支撐居民對住房的剛性與改善性需求，有利于房地產(chǎn)市場供需平衡發(fā)展。房地產(chǎn)稅制改革也能促進(jìn)房地產(chǎn)市場長效機制的構(gòu)建，從而為房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康地發(fā)展提供制度保證。

（二）優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略選擇

當(dāng)前我國稅收結(jié)構(gòu)存在間接稅比重過高、直接稅比重偏低的問題，不利于稅收的公平性和效率性。房地產(chǎn)稅是直接稅中稅負(fù)不容易轉(zhuǎn)嫁且能調(diào)節(jié)收人分配的稅種之一，也是我國稅收結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主要選擇之一。通過房地產(chǎn)稅制改革可以提高直接稅比重，降低間接稅比重，從而實現(xiàn)稅收結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。這既有助于提升稅收公平性與效率性，又能推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級與高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)稅制改革也能為地方政府穩(wěn)定稅源、提高地方政府財政自主性與可持續(xù)性、為地方經(jīng)濟與社會發(fā)展提供更優(yōu)質(zhì)的財政保障。

四、稅收效率視角下房地產(chǎn)稅制改革的路徑

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)稅種的設(shè)置與調(diào)整

優(yōu)化房地產(chǎn)稅種設(shè)置與調(diào)整是房地產(chǎn)稅制改革的基礎(chǔ)。我國房地產(chǎn)稅種繁多，計稅依據(jù)復(fù)雜，稅負(fù)差異較大，這些問題不僅增加了納稅人的遵從成本，也提高了稅務(wù)部門的征管難度，因此優(yōu)化稅種設(shè)置、簡化計稅依據(jù)、降低稅負(fù)差異是提升稅收效率的關(guān)鍵。一是應(yīng)該合理地確定物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的稅率。根據(jù)我國的具體國情，由專家測算和市場調(diào)研后確定，將物業(yè)稅的稅率設(shè)定在合理范圍內(nèi)，既能保證地方財政的收入，又能將居民的稅負(fù)成本控制在合理范圍內(nèi)。應(yīng)考慮不同城市的實際情況和人口結(jié)構(gòu)特點，靈活調(diào)整免征面積。例如，在北上廣深等一線城市，單身人士的免征面積可以適當(dāng)提高，以減輕其負(fù)擔(dān)；對于擁有唯一一套住房的家庭，人均免征面積可考慮提高至一定標(biāo)準(zhǔn)。二是應(yīng)采用累進(jìn)稅率的方式，即隨著房產(chǎn)面積和數(shù)量的增加，稅率也隨之上升。例如，第一套住房超出免征面積的部分可以適用較低稅率，第二套住房適用較高稅率，第三套及以上的住房適用更高稅率。這樣的稅率設(shè)計既能確保稅收的公平性，又能有效地抑制投機行為。

（二）完善房地產(chǎn)稅收征管體系

完善房地產(chǎn)稅收征管體系是提升稅收效率的重要保障。當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收征管體系存在一些問題，如成本對象備案流于形式、稅務(wù)機關(guān)不能及時獲取房地產(chǎn)管理部門的信息等。這些問題造成了稅收征管效率不高、稅收流失嚴(yán)重等。要加強和完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，保證土地、房產(chǎn)全部登記才能開征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)評稅等制度應(yīng)當(dāng)健全，以保證計稅依據(jù)準(zhǔn)確、公正。要加強稅務(wù)機關(guān)和房地產(chǎn)管理部門之間信息共享，增強稅收征管科學(xué)性、準(zhǔn)確度。如通過房地產(chǎn)稅收管理軟件開發(fā)，運用信息化手段對開發(fā)項目全部信息進(jìn)行收集，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營過程進(jìn)行監(jiān)控，使稅收征管高效、智能。

（三）強化房地產(chǎn)稅收的信息化建設(shè)

信息化建設(shè)不僅是提升稅收效率的關(guān)鍵策略，更是推動稅收管理現(xiàn)代化的核心驅(qū)動力。當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收管理體系中，仍普遍沿用手工數(shù)據(jù)錄入與紙質(zhì)檔案管理等陳舊模式，這無疑成為制約征管效能釋放的瓶頸。應(yīng)著手打造一款集智能化、集成化于一體的房地產(chǎn)稅收管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)需全面覆蓋從土地使用權(quán)獲取、土地開發(fā)利用、房地產(chǎn)交易流通至庫存房產(chǎn)管理的全生命周期，實現(xiàn)無縫監(jiān)控。通過這一平臺能即時捕獲開發(fā)項目各階段的關(guān)鍵進(jìn)展信息，包括企業(yè)的基礎(chǔ)項目概況、詳盡規(guī)劃藍(lán)圖、建筑工程細(xì)節(jié)以及銷售業(yè)績概覽等核心涉稅數(shù)據(jù)，為精準(zhǔn)計算企業(yè)所得稅與土地增值稅奠定堅實的基礎(chǔ)。更進(jìn)一步，需拓寬與房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)其他管理機構(gòu)的信息交互渠道，構(gòu)建實時、高效的信息共享網(wǎng)絡(luò)。這一舉措將使稅務(wù)機關(guān)能夠即時獲取房地產(chǎn)企業(yè)在納稅周期內(nèi)開具的銷售發(fā)票詳情、土地增值稅繳納記錄等關(guān)鍵信息，從而對其收入構(gòu)成與費用支出實施更為精確的審計與核算，極大提升稅收征管的科學(xué)性、精準(zhǔn)度與響應(yīng)速度。

（四）推進(jìn)房地產(chǎn)稅收與相關(guān)政策的協(xié)調(diào)配合

房地產(chǎn)稅收政策的成效不僅植根于稅收制度本身的精妙設(shè)計，更在于其與其他多項政策的無縫對接與互補互助。必須以前瞻性的視角強化房地產(chǎn)稅收與土地政策、住房政策以及金融政策的統(tǒng)籌規(guī)劃與協(xié)同推進(jìn)，共同編織一張政策協(xié)同的新生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。在與土地政策的協(xié)同中應(yīng)巧妙利用土地出讓金、土地使用稅等稅收杠桿，作為引導(dǎo)土地資源合理開發(fā)與高效利用的風(fēng)向標(biāo)，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健前行鋪設(shè)堅實的基石。在與住房政策的協(xié)同中應(yīng)精準(zhǔn)施策，通過稅收優(yōu)惠政策為居民的剛性住房需求與改善性住房需求提供有力支撐，對投機性購房行為實施精準(zhǔn)打擊，以維護(hù)住房市場的公平與秩序。在與金融政策的協(xié)同中應(yīng)敏銳捕捉貸款利率、首付比例等金融政策調(diào)整的信號，與房地產(chǎn)稅收政策形成合力，共同調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求天平，有效防范市場風(fēng)險，為房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。圖

作者單位：融創(chuàng)中國江西分公司