恒大地產財務造假表現及監督措施

摘要：近年來，企業財務造假事件頻發，嚴重侵蝕資本市場信任基礎，其中恒大地產財務造假案因其規模之大、影響之深，成為全球資本市場關注的焦點。根據中國證監會調查，恒大地產在2019年至2020年間通過虛增收入、隱匿債務等手段系統性造假，累計虛增收入達5641億元、利潤920億元，其違規行為不僅擾亂市場秩序，更暴露出我國財會監督體系在預防與遏制重大財務舞弊中的多重短板。本文旨在分析恒大地產財務造假的具體表現，并探討有效的監督措施，以期為防范類似事件提供參考。

關鍵詞：恒大地產；財務造假；監督措施；公司治理

中圖分類號：F23"""""" 文獻標識碼：A""""" doi：10.19311/j.cnki.16723198.2025.18.053

1 恒大地產財務造假表現

1.1 虛增利潤

1.1.1 提前確認收入

恒大地產在房屋尚未達到交付條件時，就提前確認了銷售收入。根據會計準則，房地產企業在房屋交付給業主并得到業主認可時才能確認收入，但恒大地產在未滿足這些條件的情況下，就將預收的購房款確認為收入，從而虛增了營業收入和利潤。例如，恒大地產在2019年和2020年通過提前確認收入的方式，分別虛增收入2139.89億元和3501.57億元，分別虛增利潤407.22億元和512.89億元。

1.1.2 虛構交易

除了提前確認收入外，恒大地產還通過虛構銷售合同來增加收入。具體做法是與關聯方或第三方簽訂虛假的銷售合同，將未實際銷售的房屋或資產計入銷售收入，從而虛增了營業收入和利潤。恒大地產還通過與關聯方進行不正當的關聯交易來夸大利潤。例如，與關聯方簽訂虛假的采購合同或服務合同，通過虛增成本或費用來調整利潤，或者通過關聯方之間的資金往來和交易安排，將資金在不同實體之間轉移，以達到虛增利潤的目的。

1.1.3 修改系統數據

恒大地產通過修改其內部銷售管理系統中的數據來虛增銷售業績和利潤。具體做法包括篡改房屋銷售記錄、客戶信息、交易金額等數據，以顯示虛假的銷售情況和收入增長。此外，恒大地產還有可能直接篡改財務系統中的數據，如收入確認記錄、成本核算記錄等，以達到虛增利潤的目的。這種篡改行為可能導致財務報表中的數據與實際經營情況嚴重不符，從而誤導投資者和其他利益相關者。

（1）欺詐發行。恒大地產在2020年至2021年間發行的5筆公司債時，發行文件中分別引用了存在虛假記載的2019年、2020年年度報告的相關數據，涉嫌欺詐發行。這些虛假的財務數據包括虛增的收入和利潤，使得發行文件中的財務狀況和經營成果看起來更加良好，從而誤導投資者。在債券募集說明書中，恒大地產還通過夸大其償債能力來吸引投資者。例如，發行文件中可能包含虛假的信用等級評估，聲稱發行人償還債務的能力極強，違約風險極低，但實際上其財務狀況并不支持這樣的評估。

（2）未按規定及時披露相關信息。恒大地產未能在規定時間內提交并披露2021年年度報告、2022年中期報告及2022年年度報告。這些定期報告直至2023年8月10日才補發，嚴重違反了《證券法》關于定期報告披露時限的規定。截至2023年8月31日，恒大地產自2020年以來共發起1，533筆重大訴訟仲裁，涉及總金額高達4，312.59億元。同期未披露的到期債務違約達2，983筆，金額2，785.31億元。這些信息的隱瞞直接導致投資者無法評估債券的真實風險，屬于欺詐發行的輔助行為。

2 恒大地產財務造假原因分析

2.1 內部原因

2.1.1 公司治理結構

（1）股權集中與決策權壟斷。

恒大地產的股權結構長期以實際控制人為核心，其個人及關聯方通過直接或間接持股形成絕對控制權。這種“一股獨大”的格局使得公司決策權高度集中于實際控制人及其核心團隊成員，削弱了董事會和監事會的制衡作用。

股權集中導致公司治理結構失衡。監事會、獨立董事等內部監督機制形同虛設，無法有效約束管理層行為。例如，深交所調查指出，恒大地產未及時披露重大訴訟和債務違約，反映了內部信息披露流程被管理層壓制。股權分散的中小股東缺乏話語權，無法通過股東大會等機制制約大股東。中小股東和員工難以發聲，若他們質疑財務數據真實性可能面臨被邊緣化或解雇的風險，因此進一步鞏固了造假鏈條的隱蔽性。

（2）組織結構復雜。

恒大地產采用“總部—區域—項目公司”的垂直管理體系，決策權高度集中于核心管理層。實際控制人掌控戰略決策、財務審批和人事任免權，形成“一言堂”式決策機制。在這種模式下，下級部門和審計委員會難以對高層決策提出質疑，財務流程缺乏獨立性，導致造假行為長期未被內部發現。垂直管理導致財務信息的上報和披露路徑單一，重大風險（如訴訟、債務違約）被選擇性隱瞞。信息未按規公開，使得市場難以評估其真實財務狀況，為恒大地產的財務造假行為提供可乘之機。

（3）高管合規意識薄弱。

恒大地產未建立有效的合規培訓與問責機制，高管層將合規視為“阻礙發展的枷鎖”，而非企業生存的底線。員工在高壓環境下被迫執行違規指令，舉報機制形同虛設，進一步惡化合規生態。例如，高管直接干預財務流程，要求將未完工項目的預售款提前確認為收入，并通過虛增成本（兩年累計4721.35億元）掩蓋利潤異常，明顯違反《企業會計準則》第14號關于收入確認的規定；高管通過股權激勵與公司短期業績掛鉤，合規意識讓位于個人利益，促使其主動配合造假以維持股價和融資能力；高管層長期忽視債務合規管理，未及時披露流動性危機，導致恒大表外負債規模失控。截至2023年，恒大總負債超2.4萬億元，其中大量債務因違規操作未納入表內。合規意識缺失使風險層層疊加，最終引發企業信用崩盤與行業連鎖反應。

（4）董事會監管不到位。

恒大地產獨立董事的選聘流程及提名權由實際控制人掌控，導致獨立董事與控股股東存在隱性利益關聯，因此獨立董事一定程度上是形式化任命，難以保持實質獨立。并且獨立董事的薪酬由管理層決定，經濟利益的依附性削弱了其監督動力。恒大地產“業績至上”的企業文化壓制了獨立董事的監督意愿。獨立董事為避免與管理層沖突，選擇對財務異常“視而不見”，甚至配合簽署虛假報告，間接成為造假鏈條的“合規背書者”。而恒大地產管理層通過控制信息流，限制獨立董事獲取真實經營數據。若是總部統一篡改系統數據，獨立董事依賴管理層提供的片面信息，難以發現造假痕跡。在恒大爆雷前，監管機構未對獨立董事失職行為進行處罰，導致其監督責任意識淡薄。直至2023年證監會處罰中，獨立董事責任仍未被單獨追究，形成“法不責眾”的僥幸心理。

2.1.2 內部監督機制缺失

（1）合規監控不足。

恒大地產在合規監控方面存在明顯不足。員工包括時任董事、管理層及雇員的合規意識不足，未建立有效監督及定期匯報機制，未能符合預期標準。例如，恒大地產在印章保管及用印審批方面存在漏洞，未妥善分隔與恒大物業的印章保管處所及用印審批系統，導致恒大物業印章在未獲其管理層適當審批的情況下被使用。此外，恒大地產在審批交易程序中，員工對擬進行的交易的目的及理由未行使獨立判斷及提出善意詢問，導致不尋常的交易未能及時識別。

（2）內部控制與審計機制的失效。

恒大通過“提前確認收入”等手法虛構業績，反映出其收入確認、合同管理等關鍵財務環節缺乏嚴格的內部審核程序。例如，虛增收入占當期營收比例高達50%～78%，但內部審計未能識別異常數據。內部審計部門可能受制于管理層壓力，未對異常財務指標進行深入核查。此外，外部審計機構普華永道雖被追責（罰款4.41億元），但其未能發現造假從側面說明恒大地產內部提供的信息存在系統性誤導，導致審計失效。

2.2 外部原因

2.2.1 審計機構失職

恒大地產的審計機構普華永道被指存在審核失職甚至協助造假的嫌疑。例如，普華永道未對虛增收入，隱瞞債務等行為提出質疑，反而連續多年出具無保留意見的審計報告，導致虛假財務數據長期合法化。這反映了監管部門對審計機構的責任追究機制不完善，未能形成有效震懾。審計在公司“暴雷”的情況下屢屢缺位，使得大量投資人及利益相關人員的權利受到了侵害，從而導致相關“暴雷”快速發酵、上下游傳導[1]。

2.2.2 房地產市場環境變化

近年來，為穩定金融市場，國務院出臺了一系列的調控政策，目的在于對房地產行業進行控制，促進房地產市場的健康、平穩、和諧發展[2]。2021年上半年，房地產融資環境繼續趨緊，實行集中供地，嚴控經營貸，嚴控城投公司、弱資質企業發行公司債，限制非標ABS融資，規定商票及供應鏈債務期限，至此地產融資渠道全面收緊。時代發生的轉變，使得房地產行業面臨著前所未有的變化，原本高杠桿、高負債經營的房地產企業自身財務風險壓力變大[3]。在這種背景下，恒大地產通過財務造假來粉飾財務報表，以滿足資本市場和金融機構的融資要求，繼續維持其高杠桿的運營模式。

3 恒大地產財務造假的治理對策

3.1 重構財務與業務內控流程

3.1.1 合同管理的強化措施

恒大地產通過降低收入確認標準（如僅憑預售合同確認收入）虛增利潤。整改后，收入確認應與項目竣工交付、業主實際占用等硬性條件掛鉤。合同中需明確收入確認時點，嚴格遵循“交房驗收”原則，禁止在預售階段提前計入收入。例如，要求合同中增加“收入確認以實際交付且客戶驗收合格”條款，并附第三方驗收證明作為憑證。恒大地產可通過與獨立監理機構、律師事務所合作，對項目竣工、交付進度及法律合規性進行雙重確認，確保收入確認依據客觀可靠，同時建立銷售合同與銀行回款數據的實時匹配系統，確保收入與現金流同步，避免虛構交易或“紙上銷售”。

恒大地產應推進合同標準化，將銷售合同、工程承包合同等標準化，嵌入收入確認條件、付款節點等關鍵條款，減少人為操作空間。同時利用NLP技術自動識別合同中的異常條款（如無明確交付標準、退款條件模糊），提示法律與財務風險。并動態監控合同履約程度，將合同流、物流、資金流、票據流在系統中強制匹配，不一致時凍結付款。

3.1.2 資金管理優化

房地產投資項目面臨的風險非常大，自身運作周期長，不確定性大，前期投入資金過大，加上政府的宏觀調控政策，因此，要加強投資項目的可行性研究分析[4]。針對市場波動、融資收緊等外部風險，需建立動態風險評估模型，定期對高杠桿、高負債項目進行壓力測試，并設定風險限額。例如，對非地產類投資制定專項管理制度，明確立項審批和投后監控流程。房地產企業在經營過程中，應構建有效的資金內控機制，根據投資、建設的需求，科學合理地進行資金的預算管理，對每一筆資金的流入、流出制定合理有效的審批、監督和控制制度，加強現金流管理，最大程度發揮自有資金的使用效率，以實現企業現金管理與經營管理的有效融合[5]。

3.2 引入智能化合規工具

采用大數據和人工智能技術，如“智慧合規”平臺，實時監控財務數據異常（如收入與成本比例突變）、關聯交易頻次等風險點，并自動觸發預警。例如：將恒大地產財務系統與證監會監管平臺直連，實時共享中介機構的工作進展。審計機構的底稿也需同步至監管區塊鏈，若發現數據矛盾（如虛增收入但現金流為負），系統自動啟動調查。同時通過數據平臺整合分散的合同、訴訟等數據，實現風險可視化分析。

3.3 強化高層責任與合規意識

恒大地產事件中，管理層為追求業績增長默許甚至主導造假，反映出合規文化的缺失。管理層應降低激進目標壓力，避免設定不切實際的銷售增長指標，防止基層為完成任務虛報業績。恒大地產需明確高層管理人員（如董事會、CEO）對財務報告真實性的直接責任，并建立問責機制。例如，通過修訂《董事及雇員證券交易守則》，要求高管定期申報利益沖突，并將合規表現納入績效考核。高管層需簽署《合規承諾書》，明確對財務造假的零容忍態度。董事會可公開承諾杜絕財務舞弊，定期披露內控改進進展，增強投資者信心。

3.4 強化內部審計與外部監督協同

3.4.1 提升內部審計獨立性

恒大地產高層可直接授意虛增收入的行為，表明內部審計完全受制于管理層。內部審計部門應從管理層剝離，直接向董事會下設的獨立審計委員會匯報，并引入外部獨立董事參與監督，防止“一把手”凌駕于內控之上。例如，董事會可每季度審查審計報告，并要求對異常交易（如收入與現金流不匹配）進行專項核查。

3.4.2 嚴控中介機構合作質量

恒大地產此前長期合作的中介機構（如普華永道連續14年審計）存在利益捆綁風險。未來應引入第三方獨立評估機構，對候選中介機構的獨立性、過往合規記錄（如是否涉及其他財務造假案件）進行審查，并強制披露其與恒大地產關聯方的非審計業務合作，避免利益輸送。

恒大地產應建立動態考核與淘汰機制，對中介機構的服務質量進行年度評估，重點考核其風險預警能力（如是否發現異常財務指標）、合規履職情況（如是否穿透核查關聯交易）。若連續兩年評估不合格，則終止合作并列入黑名單。

3.5 完善法律法規，提高違法成本

新《會計法》于2024年7月實施，顯著提高財務造假的違法成本，例如對單位罰款按違法所得“1～10倍”計算，個人罰款上限提升至200萬元，并引入“沒收違法所得”等措施。針對恒大地產虛增收入5600億、利潤920億的惡劣行為，此類高額處罰能形成更強震懾，減少“造假獲利遠高于成本”的僥幸心理。

主要參考文獻

[1]王鵬宇.審計對大型企業財務危機的預警制度研究——以中國恒大集團為例[J].中國農業會計，2024，34（19）：8486.

[2]賈宏波.房地產行業財務風險水平研究——以恒大集團為例[J].現代營銷（下旬刊），2023，（10）：152154.

[3]趙文胤.恒大集團財務危機成因分析及對策探究[J].國際商務財會，2024，（04）：5961+70.

[4]張麗，任穎潔，蔣卓雅，等.恒大集團財務風險識別與控制[J].中國市場，2023，（14）：156159.

[5]許丹丹，上官鳴.恒大集團財務危機成因探究[J].財會研究，2022，（01）：4146.