財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提高運(yùn)營(yíng)水平有哪些影響

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷政策調(diào)控與市場(chǎng)需求變動(dòng)的雙重沖擊，企業(yè)面對(duì)庫(kù)存壓力、資金鏈緊張等諸多挑戰(zhàn)。財(cái)務(wù)作為企業(yè)運(yùn)營(yíng)的“中樞神經(jīng)”，其運(yùn)營(yíng)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。因此，從財(cái)務(wù)角度統(tǒng)籌規(guī)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、資金運(yùn)作、成本控制等環(huán)節(jié)能夠幫助企業(yè)精準(zhǔn)把握運(yùn)營(yíng)脈絡(luò)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)成資源的高效利用。

基于財(cái)務(wù)視角的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理意義

優(yōu)化資源配置 提升運(yùn)營(yíng)效率 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理涵蓋土地、資金、人力等基礎(chǔ)要素，在財(cái)務(wù)視角下企業(yè)可精準(zhǔn)測(cè)算各類資源的投入產(chǎn)出比，深度解析項(xiàng)目與環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，使低效節(jié)點(diǎn)顯現(xiàn)出來(lái)。比如，土地閑置推高特定項(xiàng)目的資金占用成本，人力錯(cuò)配加劇部門(mén)運(yùn)營(yíng)開(kāi)支。量化分析為資源再分配提供依據(jù)，使有限資源向效益峰值區(qū)域流動(dòng)，使整體運(yùn)營(yíng)效率提升與資源配置優(yōu)化形成閉環(huán)。

強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控 保障企業(yè)穩(wěn)定 房地產(chǎn)行業(yè)與政策調(diào)控、市場(chǎng)波動(dòng)等因素深度關(guān)聯(lián)，需應(yīng)對(duì)多重潛在風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)維度的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制可及時(shí)識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，比如分析企業(yè)現(xiàn)金流狀況。如果經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流長(zhǎng)期處于負(fù)值區(qū)間，往往反映項(xiàng)目去化速度放緩或賬款回收受阻，可能會(huì)面臨資金鏈斷裂壓力。而通過(guò)評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債水平，如果發(fā)現(xiàn)杠桿比率超過(guò)安全閾值，通常暗示債務(wù)償付壓力升級(jí)，財(cái)務(wù)穩(wěn)定性遭受侵蝕。依托此類財(cái)務(wù)診斷工具，企業(yè)能構(gòu)建前瞻性的風(fēng)控預(yù)案，系統(tǒng)管控風(fēng)險(xiǎn)要素，確保經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性。

助力戰(zhàn)略決策 推動(dòng)企業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策必須將財(cái)務(wù)因素納入考量，財(cái)務(wù)視角為戰(zhàn)略決策帶來(lái)關(guān)鍵依據(jù)。擬定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需分析各業(yè)務(wù)板塊財(cái)務(wù)指標(biāo)，比如住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)率、投資回報(bào)率等，有助于明確核心業(yè)務(wù)及發(fā)展重點(diǎn)，科學(xué)規(guī)劃整體布局。在投資決策階段運(yùn)用財(cái)務(wù)分析輔助評(píng)估項(xiàng)目的可行性及盈利潛力，可規(guī)避盲目投資風(fēng)險(xiǎn)，保障戰(zhàn)略決策科學(xué)性及前瞻性。

基于財(cái)務(wù)視角的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理原則

全面性原則 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理涉及項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)及銷售回款等多個(gè)環(huán)節(jié)，需基于財(cái)務(wù)視角的管理要求貫徹全面性原則。在項(xiàng)目啟動(dòng)初期必須將財(cái)務(wù)思維全程融入各環(huán)節(jié)，實(shí)施系統(tǒng)性財(cái)務(wù)分析與管控；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段需要同時(shí)考慮建筑的美觀和功能性，開(kāi)展成本效益分析確定最優(yōu)方案；在施工過(guò)程中需精準(zhǔn)控制材料采購(gòu)成本，規(guī)范工程進(jìn)度款支付流程；在銷售環(huán)節(jié)著重監(jiān)測(cè)資金回籠進(jìn)度，強(qiáng)化營(yíng)銷費(fèi)用管控力度。全周期覆蓋運(yùn)營(yíng)流程可提升企業(yè)財(cái)務(wù)綜合把控能力，降低單一環(huán)節(jié)失誤對(duì)整體效益的負(fù)面影響。

動(dòng)態(tài)性原則 房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)高度動(dòng)態(tài)性，政策調(diào)控、供需震蕩、利率浮動(dòng)與企業(yè)發(fā)展形成直接關(guān)聯(lián)，財(cái)務(wù)導(dǎo)向的運(yùn)營(yíng)管控體系核心在于建立動(dòng)態(tài)響應(yīng)框架。要構(gòu)建動(dòng)態(tài)化財(cái)務(wù)監(jiān)測(cè)體系，同步追蹤市場(chǎng)波動(dòng)及企業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，靈活修正資金配置方案。比如，在市場(chǎng)下行周期壓縮開(kāi)發(fā)周期以釋放流動(dòng)性，在融資成本攀升階段重組債務(wù)架構(gòu)削減財(cái)務(wù)費(fèi)用。借助這種機(jī)制，使財(cái)務(wù)資源配置與外部環(huán)境實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)匹配，促進(jìn)組織韌性及環(huán)境適應(yīng)力持續(xù)強(qiáng)化，有效提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

風(fēng)險(xiǎn)可控原則 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)多樣化與復(fù)雜化特征，財(cái)務(wù)導(dǎo)向的運(yùn)營(yíng)體系需將風(fēng)險(xiǎn)控制置于優(yōu)先地位。在項(xiàng)目投資、融資及開(kāi)發(fā)階段需系統(tǒng)評(píng)估潛在風(fēng)險(xiǎn)，并設(shè)計(jì)針對(duì)性的管控方案；融資決策需平衡償債能力與資金成本，規(guī)避高杠桿隱患；在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)應(yīng)計(jì)提專項(xiàng)儲(chǔ)備金，防范工程延期、預(yù)算超支等突發(fā)狀況。企業(yè)通過(guò)構(gòu)建動(dòng)態(tài)預(yù)警和防控體系，將風(fēng)險(xiǎn)敞口限定于閾值區(qū)間，確保經(jīng)營(yíng)安全邊際與可持續(xù)性，這種模塊化管理模式能夠有效提升資本運(yùn)作的穩(wěn)健程度。

基于財(cái)務(wù)視角的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理策略強(qiáng)

化項(xiàng)目全周期財(cái)務(wù)管控 項(xiàng)目全周期財(cái)務(wù)管控作為從財(cái)務(wù)視角出發(fā)實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)策略，其關(guān)鍵性不言而喻。在項(xiàng)目前期，企業(yè)要組建跨部門(mén)團(tuán)隊(duì)，在深入開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上結(jié)合財(cái)務(wù)分析手段，精心制定具體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目投資規(guī)模、成本預(yù)算以及收益預(yù)測(cè)等方面進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)算。在開(kāi)發(fā)階段，要?jiǎng)?chuàng)建一套嚴(yán)格的成本核算體系，促使成本控制目標(biāo)被細(xì)化分解到每個(gè)部門(mén)以及崗位，并定期開(kāi)展成本分析與考核，以保證項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本能夠得到有效管控。在銷售階段，企業(yè)須著重加大銷售回款管理。通過(guò)制定合理的銷售政策，力求縮短回款周期，保障資金回籠。當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束后，要立即展開(kāi)財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)工作，通過(guò)全面總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為后續(xù)項(xiàng)目提供寶貴的參考依據(jù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全周期財(cái)務(wù)管控的閉環(huán)管理。這些舉措相互銜接、層層遞進(jìn)，共同構(gòu)成項(xiàng)目全周期財(cái)務(wù)管控的完整鏈條。

優(yōu)化資金運(yùn)作與融資管理 資金無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)得以生存與發(fā)展的生命線，正因如此，優(yōu)化資金運(yùn)作與融資管理顯得尤為重要。在實(shí)踐中企業(yè)應(yīng)當(dāng)精心安排資金運(yùn)用計(jì)劃。具體而言，要依據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度以及實(shí)際的資金需求，對(duì)資金實(shí)行統(tǒng)籌調(diào)配，以提升資金運(yùn)用效率。通過(guò)推行資金集中管理模式，資金閑置現(xiàn)象得以減少，資金成本也隨之降低。此外企業(yè)要大力拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資方法，除依賴傳統(tǒng)銀行貸款這一途徑外，還需積極探索房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化等多元化融資模式，從而優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，減少對(duì)單一融資渠道的依賴。

精細(xì)化成本管理與控制 精細(xì)化成本管理作為提升企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵舉措，正受到越來(lái)越多企業(yè)的重視。為了能夠有效推進(jìn)這一管理方法，企業(yè)需創(chuàng)建成本管理責(zé)任制度，在該制度框架下保證各部門(mén)、各崗位在成本管理中的職責(zé)和權(quán)限得以明確。在成本預(yù)算編制這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，企業(yè)可采用零基預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算等科學(xué)方法，提升預(yù)算的準(zhǔn)確性以及科學(xué)性。此外，企業(yè)應(yīng)做好成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控，定期將實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行細(xì)致對(duì)比，及時(shí)進(jìn)行糾偏。針對(duì)工程變更，企業(yè)應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的審批制度，以防止因變更導(dǎo)致成本擴(kuò)大；在材料采購(gòu)方面，企業(yè)可通過(guò)集中采購(gòu)、招標(biāo)采購(gòu)等模式有效降低采購(gòu)成本。

建立科學(xué)的財(cái)務(wù)分析體系 在企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系中，科學(xué)的財(cái)務(wù)分析能夠?yàn)槠髽I(yè)提供可靠的決策依據(jù)。在實(shí)際操作中，企業(yè)可選取資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、毛利率、凈利率等一系列核心財(cái)務(wù)指標(biāo)，結(jié)合行業(yè)對(duì)標(biāo)數(shù)據(jù)以及企業(yè)自身的歷史數(shù)據(jù)，展開(kāi)深入全面的分析。在分析過(guò)程中可運(yùn)用走向分析法、比率分析法等多種專業(yè)方法，評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、運(yùn)營(yíng)績(jī)效，并針對(duì)性地制定改進(jìn)措施。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)分析效果要與企業(yè)戰(zhàn)略目的緊密結(jié)合，為企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整提供關(guān)鍵參考，為運(yùn)營(yíng)決策提供有力支撐。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)協(xié)同 企業(yè)需主動(dòng)打破部門(mén)壁壘，創(chuàng)建財(cái)務(wù)以及業(yè)務(wù)部門(mén)之間的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)雙方實(shí)現(xiàn)信息共享與交流。在項(xiàng)目策劃階段，財(cái)務(wù)人員應(yīng)進(jìn)入項(xiàng)目方案制定流程，從財(cái)務(wù)角度提出針對(duì)性的意見(jiàn)和建議；業(yè)務(wù)部門(mén)也需承擔(dān)起及時(shí)反饋的責(zé)任，將項(xiàng)目進(jìn)展情況以及市場(chǎng)變動(dòng)信息傳遞給財(cái)務(wù)部門(mén)，使財(cái)務(wù)部門(mén)能夠根據(jù)這些信息靈活調(diào)整財(cái)務(wù)策略；銷售部門(mén)作為市場(chǎng)前沿的觸角應(yīng)將客戶付款習(xí)慣、市場(chǎng)銷售勢(shì)頭等重點(diǎn)信息傳遞給財(cái)務(wù)部門(mén)，使財(cái)務(wù)部門(mén)可據(jù)此優(yōu)化回款政策和資金安排。通過(guò)加大財(cái)務(wù)以及業(yè)務(wù)的協(xié)同合作，企業(yè)能夠?qū)嵭袠I(yè)財(cái)深度融合，有效提高企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效能。

注重稅務(wù)籌劃以及合規(guī)管理 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅務(wù)籌劃以及合規(guī)管理是降低稅負(fù)、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重要舉措。在實(shí)踐中，企業(yè)需深入研究國(guó)家稅收政策，結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)情況，精心制定合理稅務(wù)籌劃方案。比如，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推進(jìn)過(guò)程中要善于合理利用各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)健全稅務(wù)管理制度，規(guī)范稅務(wù)申報(bào)流程，定期開(kāi)展稅務(wù)自查工作，從而有效防止因稅務(wù)違規(guī)行為而遭受罰款，維護(hù)企業(yè)的良好聲譽(yù)。

引入智能化財(cái)務(wù)管理工具 房地產(chǎn)企業(yè)積極引進(jìn)智能化財(cái)務(wù)管理工具，如財(cái)務(wù)軟件、ERP系統(tǒng)等，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化采集、處理與分析；同時(shí)，運(yùn)用智能化工具實(shí)時(shí)監(jiān)控自身的財(cái)務(wù)狀況，提升財(cái)務(wù)管理效能和準(zhǔn)確性。企業(yè)還可以利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)對(duì)客戶購(gòu)房行為、市場(chǎng)需求等因素實(shí)行預(yù)測(cè)，為企業(yè)制定銷售策略以及實(shí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策提供有力數(shù)據(jù)支撐。

提升財(cái)務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng) 財(cái)務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)的高低對(duì)管理結(jié)果有著直接影響。為了能夠提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，企業(yè)可通過(guò)開(kāi)展財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)活動(dòng)，組織相關(guān)人員學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)法規(guī)、稅收政策以及房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)。另外，企業(yè)還應(yīng)創(chuàng)建激勵(lì)機(jī)制，對(duì)那些在工作中表現(xiàn)優(yōu)秀的財(cái)務(wù)人員給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)，以此激發(fā)他們的工作積極性以及創(chuàng)新能力，為企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理提供堅(jiān)實(shí)的人才保障。

作者單位：長(zhǎng)春保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司