財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)提高運營水平有哪些影響

近年來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷政策調(diào)控與市場需求變動的雙重沖擊，企業(yè)面對庫存壓力、資金鏈緊張等諸多挑戰(zhàn)。財務(wù)作為企業(yè)運營的“中樞神經(jīng)”，其運營管理對房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。因此，從財務(wù)角度統(tǒng)籌規(guī)劃項目開發(fā)、資金運作、成本控制等環(huán)節(jié)能夠幫助企業(yè)精準把握運營脈絡(luò)，規(guī)避風險，達成資源的高效利用。

基于財務(wù)視角的房地產(chǎn)運營管理意義

優(yōu)化資源配置 提升運營效率 房地產(chǎn)運營管理涵蓋土地、資金、人力等基礎(chǔ)要素，在財務(wù)視角下企業(yè)可精準測算各類資源的投入產(chǎn)出比，深度解析項目與環(huán)節(jié)的財務(wù)數(shù)據(jù)，使低效節(jié)點顯現(xiàn)出來。比如，土地閑置推高特定項目的資金占用成本，人力錯配加劇部門運營開支。量化分析為資源再分配提供依據(jù)，使有限資源向效益峰值區(qū)域流動，使整體運營效率提升與資源配置優(yōu)化形成閉環(huán)。

強化風險防控 保障企業(yè)穩(wěn)定 房地產(chǎn)行業(yè)與政策調(diào)控、市場波動等因素深度關(guān)聯(lián)，需應(yīng)對多重潛在風險。財務(wù)維度的運營管理機制可及時識別潛在風險信號，比如分析企業(yè)現(xiàn)金流狀況。如果經(jīng)營性現(xiàn)金流長期處于負值區(qū)間，往往反映項目去化速度放緩或賬款回收受阻，可能會面臨資金鏈斷裂壓力。而通過評估企業(yè)資產(chǎn)負債水平，如果發(fā)現(xiàn)杠桿比率超過安全閾值，通常暗示債務(wù)償付壓力升級，財務(wù)穩(wěn)定性遭受侵蝕。依托此類財務(wù)診斷工具，企業(yè)能構(gòu)建前瞻性的風控預(yù)案，系統(tǒng)管控風險要素，確保經(jīng)營可持續(xù)性。

助力戰(zhàn)略決策 推動企業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策必須將財務(wù)因素納入考量，財務(wù)視角為戰(zhàn)略決策帶來關(guān)鍵依據(jù)。擬定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需分析各業(yè)務(wù)板塊財務(wù)指標，比如住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)運營的利潤率、投資回報率等，有助于明確核心業(yè)務(wù)及發(fā)展重點，科學規(guī)劃整體布局。在投資決策階段運用財務(wù)分析輔助評估項目的可行性及盈利潛力，可規(guī)避盲目投資風險，保障戰(zhàn)略決策科學性及前瞻性。

基于財務(wù)視角的房地產(chǎn)運營管理原則

全面性原則 房地產(chǎn)運營管理涉及項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)及銷售回款等多個環(huán)節(jié)，需基于財務(wù)視角的管理要求貫徹全面性原則。在項目啟動初期必須將財務(wù)思維全程融入各環(huán)節(jié)，實施系統(tǒng)性財務(wù)分析與管控；在規(guī)劃設(shè)計階段需要同時考慮建筑的美觀和功能性，開展成本效益分析確定最優(yōu)方案；在施工過程中需精準控制材料采購成本，規(guī)范工程進度款支付流程；在銷售環(huán)節(jié)著重監(jiān)測資金回籠進度，強化營銷費用管控力度。全周期覆蓋運營流程可提升企業(yè)財務(wù)綜合把控能力，降低單一環(huán)節(jié)失誤對整體效益的負面影響。

動態(tài)性原則 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)高度動態(tài)性，政策調(diào)控、供需震蕩、利率浮動與企業(yè)發(fā)展形成直接關(guān)聯(lián)，財務(wù)導向的運營管控體系核心在于建立動態(tài)響應(yīng)框架。要構(gòu)建動態(tài)化財務(wù)監(jiān)測體系，同步追蹤市場波動及企業(yè)經(jīng)營指標，靈活修正資金配置方案。比如，在市場下行周期壓縮開發(fā)周期以釋放流動性，在融資成本攀升階段重組債務(wù)架構(gòu)削減財務(wù)費用。借助這種機制，使財務(wù)資源配置與外部環(huán)境實現(xiàn)動態(tài)匹配，促進組織韌性及環(huán)境適應(yīng)力持續(xù)強化，有效提升企業(yè)的風險抵御能力。

風險可控原則 房地產(chǎn)行業(yè)風險呈現(xiàn)多樣化與復(fù)雜化特征，財務(wù)導向的運營體系需將風險控制置于優(yōu)先地位。在項目投資、融資及開發(fā)階段需系統(tǒng)評估潛在風險，并設(shè)計針對性的管控方案；融資決策需平衡償債能力與資金成本，規(guī)避高杠桿隱患；在開發(fā)環(huán)節(jié)應(yīng)計提專項儲備金，防范工程延期、預(yù)算超支等突發(fā)狀況。企業(yè)通過構(gòu)建動態(tài)預(yù)警和防控體系，將風險敞口限定于閾值區(qū)間，確保經(jīng)營安全邊際與可持續(xù)性，這種模塊化管理模式能夠有效提升資本運作的穩(wěn)健程度。

基于財務(wù)視角的房地產(chǎn)運營管理策略強

化項目全周期財務(wù)管控 項目全周期財務(wù)管控作為從財務(wù)視角出發(fā)實施運營管理的重點策略，其關(guān)鍵性不言而喻。在項目前期，企業(yè)要組建跨部門團隊，在深入開展市場調(diào)研基礎(chǔ)上結(jié)合財務(wù)分析手段，精心制定具體項目可行性研究報告，對項目投資規(guī)模、成本預(yù)算以及收益預(yù)測等方面進行精準測算。在開發(fā)階段，要創(chuàng)建一套嚴格的成本核算體系，促使成本控制目標被細化分解到每個部門以及崗位，并定期開展成本分析與考核，以保證項目財務(wù)成本能夠得到有效管控。在銷售階段，企業(yè)須著重加大銷售回款管理。通過制定合理的銷售政策，力求縮短回款周期，保障資金回籠。當項目結(jié)束后，要立即展開財務(wù)后評價工作，通過全面總結(jié)經(jīng)驗教訓，為后續(xù)項目提供寶貴的參考依據(jù)，實現(xiàn)項目全周期財務(wù)管控的閉環(huán)管理。這些舉措相互銜接、層層遞進，共同構(gòu)成項目全周期財務(wù)管控的完整鏈條。

優(yōu)化資金運作與融資管理 資金無疑是房地產(chǎn)企業(yè)得以生存與發(fā)展的生命線，正因如此，優(yōu)化資金運作與融資管理顯得尤為重要。在實踐中企業(yè)應(yīng)當精心安排資金運用計劃。具體而言，要依據(jù)項目推進進度以及實際的資金需求，對資金實行統(tǒng)籌調(diào)配，以提升資金運用效率。通過推行資金集中管理模式，資金閑置現(xiàn)象得以減少，資金成本也隨之降低。此外企業(yè)要大力拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資方法，除依賴傳統(tǒng)銀行貸款這一途徑外，還需積極探索房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化等多元化融資模式，從而優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，減少對單一融資渠道的依賴。

精細化成本管理與控制 精細化成本管理作為提升企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵舉措，正受到越來越多企業(yè)的重視。為了能夠有效推進這一管理方法，企業(yè)需創(chuàng)建成本管理責任制度，在該制度框架下保證各部門、各崗位在成本管理中的職責和權(quán)限得以明確。在成本預(yù)算編制這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，企業(yè)可采用零基預(yù)算、滾動預(yù)算等科學方法，提升預(yù)算的準確性以及科學性。此外，企業(yè)應(yīng)做好成本動態(tài)監(jiān)控，定期將實際成本與預(yù)算成本進行細致對比，及時進行糾偏。針對工程變更，企業(yè)應(yīng)實行嚴格的審批制度，以防止因變更導致成本擴大；在材料采購方面，企業(yè)可通過集中采購、招標采購等模式有效降低采購成本。

建立科學的財務(wù)分析體系 在企業(yè)運營管理體系中，科學的財務(wù)分析能夠為企業(yè)提供可靠的決策依據(jù)。在實際操作中，企業(yè)可選取資產(chǎn)負債率、流動比率、毛利率、凈利率等一系列核心財務(wù)指標，結(jié)合行業(yè)對標數(shù)據(jù)以及企業(yè)自身的歷史數(shù)據(jù)，展開深入全面的分析。在分析過程中可運用走向分析法、比率分析法等多種專業(yè)方法，評估企業(yè)財務(wù)狀況、運營績效，并針對性地制定改進措施。與此同時，財務(wù)分析效果要與企業(yè)戰(zhàn)略目的緊密結(jié)合，為企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整提供關(guān)鍵參考，為運營決策提供有力支撐。

加強財務(wù)和業(yè)務(wù)協(xié)同 企業(yè)需主動打破部門壁壘，創(chuàng)建財務(wù)以及業(yè)務(wù)部門之間的溝通協(xié)調(diào)機制，推動雙方實現(xiàn)信息共享與交流。在項目策劃階段，財務(wù)人員應(yīng)進入項目方案制定流程，從財務(wù)角度提出針對性的意見和建議；業(yè)務(wù)部門也需承擔起及時反饋的責任，將項目進展情況以及市場變動信息傳遞給財務(wù)部門，使財務(wù)部門能夠根據(jù)這些信息靈活調(diào)整財務(wù)策略；銷售部門作為市場前沿的觸角應(yīng)將客戶付款習慣、市場銷售勢頭等重點信息傳遞給財務(wù)部門，使財務(wù)部門可據(jù)此優(yōu)化回款政策和資金安排。通過加大財務(wù)以及業(yè)務(wù)的協(xié)同合作，企業(yè)能夠?qū)嵭袠I(yè)財深度融合，有效提高企業(yè)整體運營效能。

注重稅務(wù)籌劃以及合規(guī)管理 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅務(wù)籌劃以及合規(guī)管理是降低稅負、規(guī)避稅務(wù)風險重要舉措。在實踐中，企業(yè)需深入研究國家稅收政策，結(jié)合實際業(yè)務(wù)情況，精心制定合理稅務(wù)籌劃方案。比如，在項目開發(fā)推進過程中要善于合理利用各項稅收優(yōu)惠政策。同時，企業(yè)應(yīng)健全稅務(wù)管理制度，規(guī)范稅務(wù)申報流程，定期開展稅務(wù)自查工作，從而有效防止因稅務(wù)違規(guī)行為而遭受罰款，維護企業(yè)的良好聲譽。

引入智能化財務(wù)管理工具 房地產(chǎn)企業(yè)積極引進智能化財務(wù)管理工具，如財務(wù)軟件、ERP系統(tǒng)等，使財務(wù)數(shù)據(jù)實現(xiàn)自動化采集、處理與分析；同時，運用智能化工具實時監(jiān)控自身的財務(wù)狀況，提升財務(wù)管理效能和準確性。企業(yè)還可以利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)對客戶購房行為、市場需求等因素實行預(yù)測，為企業(yè)制定銷售策略以及實行項目開發(fā)決策提供有力數(shù)據(jù)支撐。

提升財務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng) 財務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)的高低對管理結(jié)果有著直接影響。為了能夠提升財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，企業(yè)可通過開展財務(wù)人員培訓活動，組織相關(guān)人員學習財務(wù)法規(guī)、稅收政策以及房地產(chǎn)行業(yè)知識。另外，企業(yè)還應(yīng)創(chuàng)建激勵機制，對那些在工作中表現(xiàn)優(yōu)秀的財務(wù)人員給予相應(yīng)獎勵，以此激發(fā)他們的工作積極性以及創(chuàng)新能力，為企業(yè)的財務(wù)運營管理提供堅實的人才保障。

作者單位：長春保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司