房地產業被寵壞了

政策不是剎車

央行房貸新政策一石激起千層浪。用SOHO中國有限公司董事長潘石屹的話形容，“這是近10年來見過的對房地產最嚴厲的一個通知”。

房產商界大呼“冬天來了”，有開發商甚至措辭強烈，認為房貸新政策不能規避銀行風險，而對健康的開發商而言也會帶來一定的打壓。溫和派也認為如果按時按規定地服這服猛藥，“不出半年，有許多房地產商就支持不住了，就會虛脫。因為沒有錢還銀行的錢，沒有錢蓋房子，沒有錢去交稅，以前的錢都砸在地里了。”

據有關資料顯示，目前國內房地產業60％的資金來自銀行貸款。那么政策收緊后，有如外界擔心的那樣，銀行已經發生的大量貸款一旦收不回來，類似1993年的海南房地產風暴會不會再度上演？

對此，中央財經大學證券期貨研究所所長、金融系教授賀強表示，此次銀行新政策出臺和1993年的情況大不一樣。當時海南房地產泡沫非常大，存在巨大風險，所以中央當機立斷，對房產地業采取緊縮政策。由于政策轉變過快，導致大量爛尾樓、呆壞賬出現。但出現這些爛尾樓的根本原因不在于政策收緊本身，而是由于在政策出臺前，海南房地產已經投資過熱，甚至投機盛行，房地產風險非常大。而此次央行房貸新政策背景與1993年相比，國內房地產業雖然有局部過熱的現象，但與海南泡沫不是一回事，不是嚴重的投機。

在賀強看來，當時海南的政策是為了大剎車，而此次央行房貸新政策是為了房地產的健康發展，規范那些不規范的市場行為，并規避風險。另一方面也是為了調整房地產結構。賀強表示，此次出臺的政策是有傾斜性的政策，這將會促進中低收入家庭具有購買能力的經濟適用房的發展。

“這體現了區別對待的原則，足見央行的一片苦心。”賀強強調說，新政策出臺的用意顯然不是要封死對房地產的貸款，也不是純粹為了規避銀行風險的政策。而是對開發商的資質提出更高的要求。通過貨幣手段調節，使房地產開發結構更符合老百姓的需求。從這個意義上說，央行比房地產商看得更高更遠。對一些運作不太規范的開發商而言，因為本身的利益受沖擊較大，畢竟動了他們的奶酪，自然會反應過激。

賀強表示，近5年來，對房地產界一直以來都是利好政策，收緊的政策很少，國家甚至是通過發展房地產業啟動國民經濟發展。該項新政策實際上僅僅是一定程度上的調整，但房地產商已經感覺不適應了，這也就是一些房地產商反應強烈的原因。

賀強指出，當年海南房地產風暴出現的宏觀經濟背景和目前也是不一樣的。1994年的時候，我國的GDP增長率是14.2％，通貨膨脹率21.7％。不僅僅是房地產，整個經濟膨脹，國家貨幣政策、財政政策都全面收緊。而現在的經濟大背景則不同。這幾年市場一直疲軟，現在剛剛開始復蘇，也沒有出現通貨膨脹的跡象。賀強分析說，“國家的宏觀經濟政策是不會收緊的，反而會適當放松刺激發展，在這樣的背景，各行各業發展是硬道理。房貸新政策出臺，不可能得出嚴重阻礙房地產發展的結論，這也不是央行的初衷。”

“據統計，目前投在全國房地產開發的資金有2801億元，房地產對銀行依賴過高，自身抗風險能力不強，一旦房地產出現波動，問題必然會轉嫁到銀行身上。央行正是看到了這樣的苗頭，必然要利用貨幣手段進行調整。但這并不等于是房地產的冬天來了。”賀強說，“1993年那樣的背景才會出現房地產真正的冬天。”

吃巴豆瀉火并非壞事

就央行房貸新政問題，著名股份制和公司問題專家、首都經貿大學劉紀鵬教授表示，一些房地產商們的反應過于敏感了。劉紀鵬說，“我們必須看到銀行的壞賬率居高不下，而且金融壞賬確實有從國有企業向民營企業、從企業投資領域向個人投資領域轉移的趨勢，因此央行及時調整其金融信貸政策是非常必要的。”

劉紀鵬說，“長期以來，我們的房地產商已經習慣了在暴利時代生存，只喜歡政策的寵愛，受不得政策的委屈。如今政策有一點調整，就叫屈，是不夠冷靜的”。

房貸新政對第二套住宅貸款提高了利率，有開發商于是公開認為這是“仇富”，對此，劉紀鵬表示，這種說法過于直白，“畢竟目前的銀行壞賬居高不下沉疴在身。銀行出于自身健康考慮調整信貸政策，這無可厚非。眾所周知，有相當部分的人買第二套房子是為了投資，做投資就有炒高房價的風險，萬一賣不出去，錢還不上，風險都轉嫁到銀行身上。”劉紀鵬說，“國內房地產的發展是離不開金融的，房地產的風險和金融的風險是捆在一起的。從銀行的壞賬率考慮，對你的第二套住宅貸款進行限制，提高貸款門檻，這是必然的。”

“如果你拿別人的錢消費，人家不借你10塊只借你5塊，你就說是‘仇富，這似乎不合邏輯。銀行也有風險，也得自我保護呀。”在談到有的開發商認為此項房貸新政是給房地產商下“猛藥”吃“巴豆”時，劉紀鵬不以為然，他說，“央行出臺的房貸新政只是政策微調，并不是釜底抽薪。何況目前給開發商吃‘巴豆瀉火降溫也并非壞事。”劉說，中國目前的房地產開發到底是應該滿足人們居住需求還是為了投資需要，這對房地產信貸政策的取向十分重要。

劉紀鵬呼吁不能僅僅從一個商人的角度、行業的角度考慮，而應該從整個國家金融的角度看待這個問題。