房地產開發市場管理中存在的問題與對策

辛書舉　浦　強

房地產開發市場中存在的幾個不可忽視的問題

開發商注冊資本的虛假構成問題嚴重

注冊資本的構成是體現一個企業和單位經營實力、資金能力及其抗風險能力的重要保證。因此在企業注冊登記時認真查驗企業注冊資金的來源是否合規、注冊資金是否真的到位，是予以企業注冊登記所要審查的一個重要內容。但目前房地產開發企業為了提升自身規模和檔次，在不斷不規范地擴大其注冊資本規模時，資本構成虛假問題十分嚴重。如某房地產開發企業成立五年間，注冊資本金卻由五十萬元滾到近億元，資產總額數億元，照常理這是非常不可能的。調查發現，原來是這家開發企業為了達到國家規定的建設開發企業等級標準，在增資擴股時，采取變通手段虛假增資的結果。形成這種虛假增資情況的主要原因是注冊資本登記管理部門未能認真履行自身職能，不能認真把住關口，嚴格審查企業注冊資金的來源和構成，而是只查看企業注冊日帳面有無資金，能否置留三天即可，沒有去考察這些注冊資金是如何來的，合不合規，是不是借款等。虛假增資的結果是企業的開發等級上去了，但企業的經營能力和支付實力并沒有得到實際提高，陡然增加了開發市場中的不穩定因素。

開發企業頂名貸款與貸款挪用的問題較多

按慣例，開發企業可從三個方面從銀行獲得貸款：在取得土地使用權時，可以用土地使用權抵押貸款；工程建設時，可以用在建工程抵押貸款；房屋建成時，可以用住房按揭獲取銀行貸款。這就是說，如果開發企業能從這三個方面得到銀行貸款，那么進行房地產開發就基本上不用自身加以太大的投入了。近幾年來，隨著國家對市場的調整和銀行對開發企業貸款控制力度的加大，銀行方面出于自身規范化的經營的需要，使開發企業到銀行貸款不如以前那樣方便了。但是因為房地產開發的利潤極大，所以開發商在開發完一片樓盤后都急于進行下一片樓盤的開發，因而在其資本金不足或前期開發的樓盤未實現銷售，到銀行申請開發貸款發生困難的情況下，就出現了開發企業以其職工、董事會成員或其親屬的名義進行假按揭貸款或多行重復按揭貸款的問題。無論是假按揭貸款還是多行重復按揭貸款，對于貸款銀行來說，由于具有嚴密的操作程序和抵押擔保手續，風險是很小的，即使是多行重復按揭貸款，在手段上也是合規的。但是從長遠形勢看，如果在出現房地產市場發展泡沫，開發商惡意出賣已抵押的房產，給銀行造成的風險是不可估量的。

開發企業以樓房抵頂工程款問題突出

從丹東地區房地產開發的實際慣例看，開發企業在取得土地使用權和進行住戶動遷后，做好通水、通電、通路和平整土地的“三通一平” 的前期投資后，因為資金實力不足，基本上就不在搞其他的資金投入了。工程就靠建筑企業墊款開發，待工程結束后，以樓房抵頂工程款。而建筑安裝企業在無法取得應收工程款項的情況下，為了維持經營，就只好接受這種樓房抵頂工程款行為。結果就形成了這樣的一個問題：因開發企業資金投入不足，工程質量無法得到保證，而施工企業資金不足，墊付資金過多，只好以拖欠材料供應商的資金和貨款來搞基建，材料供應企業資金不足、墊款過多，就以拖欠銀行貸款來維持經營，進而形成了一個連環的拖欠鏈條，拖來欠去，最終拖欠的還是銀行的貸款。據調查，目前丹東市開發企業以樓房抵頂工程款的問題十分普遍，能付給建筑企業20％的工程款，余下以樓房抵頂工程款的開發企業已經算是很不錯的開發企業了。

二手房抵押價值評估彈性大銀行發放抵押貸款隱含風險

發展二手房交易市場是國家推動城鎮居民住房改革，改善城市居民住房的一項重要舉措，而銀行發放二手房抵押貸款則是銀行對國家政策的一種支持。對于銀行來說，合理評估交易房屋價值是確定二手房抵押貸款額度的基礎條件和重要因素，因此要求房地產評估部門和人員一定要本著公平、公正、合理的原則，正確地評估交易房產的價值。但在檢查中發現，由于受評估人員素質、二手房交易業務狀況等客觀因素的影響，目前的二手房評估僅靠所評估房產所處地段、樓房建筑年限及客戶提供的其他情況進行評估簽定，隨意性很大。

住房供應結構失衡樓房空置率過高

這種狀況具體表現為：高檔住宅開發過量，而適合普通居民的中低檔住宅(如經濟適用住房)供應不足；投資購房比例不合理地上升，出現“炒樓花”等投機現象；政府對房價的調控失控，在住房空置量增加的同時房價居高不下或上漲過快等等。就拿丹東房屋空置情況來講，據統計，自1999年以來，四年來房屋開發累計形成沉淀面積約為110余萬平方米（其中高標準住房占70％以上），占同期竣工面積的40％。以綜合開發成本每平方米按1000元計算，占用資金就達11億多元，而這些資金基本上都是銀行的貸款，因此說如不及時解決銷售問題，不但銀行資金被占死，而且建筑企業也將背上沉重的利息負擔，后續發展將會受到嚴重打擊，乃至影響到丹東市整體經濟的發展。

強化房地產市場發展規范管理的對策

出臺有關政策強化對開發企業注冊資本的構成的審查

對開發企業注冊驗資和增資驗資時，有關管理部門一定要把住關口，嚴格審查注冊資金的來源及其構成是否真實，能否按時到位，并嚴把企業開發等級的審定，嚴防企業虛假增資。對于因驗資不實而造成嚴重后果的責任人，有關管理部門要追究其行政或法律責任，以規范開發企業的增資擴股行為。同時，要嚴格執行項目資本金制度。建立項目資本金制度是規范房地產開發業務行為的一個重要措施，是保證銀行貸款安全和購房者權益的基礎。但檢查中發現，很多地區很多中小開發企業在進行項目開發時并沒有建立項目資本金制度，而是靠銀行貸款和樓房預售款來支撐工程開發建設，結果房地產開發中套牢的最終還是銀行貸款。因此必須建立項目資本金制度，以便規范企業開發行為，維護銀行債權的完整。

應將個人貸款管理納入信貸信息咨詢管理系統

據了解，目前存在的開發企業多行套取銀行住房按揭貸款現象的一個重要成因，就是銀行間相互獨立，自成系統，信息不能共享。如何才能改變這種落后狀況，可行的措施是可試行將個人貸款管理納入信貸信息咨詢管理系統，利用銀行信貸咨詢管理系統的先進性和權威性，強化對銀行住房按揭貸款的信貸管理服務。因為目前已經有了企業信貸信息咨詢管理系統的設備和軟件基礎，做到這一點應該是不難的。

有關部門及早建立和規范的個人資信等級評估制度

個人信用體系應征集個人多方面的信息，具體為：（1）個人的基本情況，包括年齡、職業、家庭成員情況、工作情況等。（2）個人的品格、與銀行和其他非金融機構之間資金往來情況、有無犯罪記錄等。（3）個人擁有的資產包括銀行存款、車輛、有價證券、房產等。（4）個人經濟收入的穩定程度，家庭經濟支出情況，參加醫療、養老、失業、人壽保險的情況等。為了防范個人信用風險，銀行應加速個人資信信息與評估體系的建立，并把借款人的資信狀況作為是否發放抵押貸款的首要條件。因為完備的信用評估制度的建立不僅能促進對借款人風險的防范，而且還推進住房抵押貸款的快速健康發展。

銀行應建立住房抵押貸款的風險控制防范體系

（1）采取多種有效措施深入調查借款人的情況，把好抵押貸款發放前的審查關。貸款審查應注重借鑒國外在評估個人業務風險時的“5C”原則，即：嚴格審查借款人的品德（charater）；指借款人的生活作風、借款償還歷史、誠實與否等來判斷其履行償債義務的可能性。能力（capacity）：指借款人的償債能力。借款人必須要有一定的才干，有一定的賺錢能力來償還銀行貸款。資本（capital）：指借款人現在所擁有的動產和不動產的情況。這是表明借款人可能償還債務的背景。擔保品（collateral）：指借款人在借款時所提供的抵押物或擔保品是否易于確定價值，是否足以償還貸款等。行業環境（condition）：指借款人所從事職業的發展前景以表明借款人經濟收入的穩定程度。同時，結合我國的實際，銀行還應到借款人的單位、街道、派出所等處對借款人情況進行貸前調查。（2）在發放抵押借款時銀行應嚴格執行抵押貸款的審批手續，嚴格堅持集體研究審批和審貸分離的原則。貸時要著重審查借款人提供的各種材料的真實性與完整性。如有可能還可以到實地查看以便了解抵押物的情況，如抵押物的地段、樓層、建筑結構等，要按程序發放住房抵押貸款。（3）在抵押借款發放以后銀行要不怕麻煩，有選擇有重點地走訪客戶，對客戶的家庭及經濟收變化情況進行定期的審查，發現問題，及早采取防范措施。

進一步規范二手房市場秩序合理地進行交易房產的價值評估

因為二手房交易市場建立的時間并不長，所以有關部門要盡快制訂二手房市場管理規則，健全二手房評估管理規定和細則，以規范二手房交易市場的發展行為。銀行方面在進行二手房抵押貸款時，要配備具有較高的專業素質和責任心的信貸人員來從事此項工作。信貸人員不能完全以評估單位的評估價值為貸款基礎，要根據工作經驗，設立一個合理的貸款抵押折率，以防買賣雙方與中介機構串通套取銀行貸款，使銀行貸款出現零首付風險。同時要嚴格區分生活用房和商業用房的貸款。因為二者的放貸比例是不一樣的，必要時可將商業用房貸款比例適當降低。