北京“房改房”政策又見調(diào)整

“央產(chǎn)房”上市引發(fā)降價期待

9月初，全面解禁中直機關(guān)房改房上市交易的正式文件終于面世——是為國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局、中共中央直屬機關(guān)事務(wù)管理局出臺的《關(guān)于印發(fā)中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法的通知》。以往，國務(wù)院機關(guān)和中直機關(guān)的房改房無法上市交易，從此這類房子便有了買賣的法律依據(jù)。

根據(jù)這個文件，“解禁”的日期定在10月1日。

據(jù)了解，目前北京辦理完房產(chǎn)證的房改房約為150萬套，此即為北京市絕大多數(shù)的“二手房”。北京市房改辦有關(guān)人士對記者分析，占北京存量房屋中相當(dāng)比例的帶“國”字頭的央產(chǎn)、校產(chǎn)、軍產(chǎn)等公房的數(shù)量，基本上占到北京市現(xiàn)有公房總量的一半左右。很明顯，允許這部分公房上市，從理論上講應(yīng)能擴大二手房市場的供給量。不少人因而預(yù)測，隨著供應(yīng)量逐漸提高，北京居高不下的“二手房”價格理應(yīng)降低，從而對一級市場也將造成一定影響。

消息傳出，各方面反應(yīng)十分熱烈。輿論的注意力主要集中在新政策對于京城房價的影響方面。普遍的看法是，二手房交易量將猛增，而房價則將相應(yīng)地下降。更有媒體稱此舉將引發(fā)住房二級市場的震動。記者在幾家房地產(chǎn)中介機構(gòu)亦了解到，近日便不斷有買主熱切詢問“十一”之后二手房的降價可能。

“擴大市場”乃為政策動因

然而，在普通百姓的降價期待之外，新政策的著眼點并非居高不下的房價。

8月中旬，國務(wù)院出臺建設(shè)部牽頭起草的《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，也就是時下倍受房地產(chǎn)商追捧的18號文。這個文件意在確立房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位，明確今后住房制度改革后進一步市場化的方向，也就是要保持房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用。其中，文件規(guī)定，除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設(shè)置限制條件。各地、各部門要搞活住房二級市場，認真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。而中央在京單位公房上市的新政策可以被認為是落實此文精神的具體行動。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長侯淅珉表示：“這是擴大市場的一種方式。”

此前，參與研究制定中央在京單位公房上市新政策的北京市房屋與國土管理局市場一處處長陳同順也明確表示，此舉是為讓更多住房上市交易，“跟房價沒有關(guān)系。”

也有分析認為，目前二手房市場嚴重供不應(yīng)求，有時供求比例甚至大于1：10。解禁后，這些央產(chǎn)權(quán)房的上市將緩解房源緊張的現(xiàn)狀，促進居民賣舊買新的住房消費，不僅推動二級市場的交易，還對新房銷售起到舉足輕重的作用，將進一步促進一級市場的興旺，帶動經(jīng)濟增長。

禁與解禁的思路轉(zhuǎn)變

據(jù)記者了解，當(dāng)時不允許在京中央國家機關(guān)企事業(yè)單位職工已購公房上市，是基于盡可能地維護分配公平的考慮。以往的福利分房造成了不同單位、不同個人的住房在位置、面積上的苦樂不均，因而在改革中，對于既得利益究竟認可到什么程度，相應(yīng)地對于大量住房未達標(biāo)甚至沒有住房的職工如何補償，一時爭議很大。而中央在京單位公房往往面積大，地段好，環(huán)境優(yōu)越，一旦上市套現(xiàn)，公平問題必然十分尖銳。

因此，北京市1999年以40號令的形式出臺了有關(guān)已購公房上市規(guī)定，對于所謂央產(chǎn)權(quán)房，在這份文件中特意寫上這樣一條：“對在京中央和國家機關(guān)、軍隊以及中央在京企事業(yè)單位職工已購公有住房上市出售的管理，另有規(guī)定的，從其規(guī)定。”而這個“規(guī)定”又十分藝術(shù)地遲遲沒有出臺。

然而，政策與市場之間的關(guān)系畢竟是十分復(fù)雜的，政策能否落實要受到許多客觀因素的制約。在“央產(chǎn)”公房無法上市的日子里，仍有大量業(yè)主在不辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況下，通過公證，將房屋產(chǎn)權(quán)公證到買主的名下。此舉當(dāng)然存在一定風(fēng)險，但畢竟成功規(guī)避了當(dāng)時的政策。而更多公房所有者的選擇則是將房屋出租進行套現(xiàn)，獲利亦十分豐厚。但同時，北京二手房市場上的交易量卻長期低迷。從現(xiàn)實看，基于公平對公房上市采取的限制措施不但沒有達到預(yù)期目的，還一定程度上制約了市場的發(fā)展。

對此，有關(guān)專家與官員均有反思。有專家向記者分析，北京市目前房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例超過50％，一方面存在一定風(fēng)險，一方面又沒有可以替代的產(chǎn)業(yè)持續(xù)拉動市場需求。決策層擔(dān)心的是未來會不會引起投資波動，能不能持續(xù)拉動消費。與其說新政策的著眼點是回應(yīng)普通百姓對于降低房價的呼喚，不如說這是政府的政策目標(biāo)在公平與效率之間的取舍又有了新的變化。

“思路變了，以前不放開有不放開的道理，現(xiàn)在放開有放開的考慮。”新政策的一位參與制定者這樣評價。

房改政策須考慮百姓意愿

和媒體樂觀的預(yù)期和大多數(shù)普通百姓的期望不同的是，記者咨詢了多個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)內(nèi)人士，他們普遍認為，央產(chǎn)上市，雖然預(yù)計交易量也會相應(yīng)上升，但短期內(nèi)不會出現(xiàn)人們預(yù)期的放量現(xiàn)象，價格也不會大幅度下滑。

原因在于，其一，雖然文件已經(jīng)出臺，但是具體的實施細則還未下發(fā)到各個區(qū)縣，不可能馬上落實，并且，所有中直機關(guān)不可能同時放開交易。其二，從市場情況看，用于出售的二手房大部分以附近商品房價為參照，價格偏高，央產(chǎn)上市后，供給增加可能同時刺激需求上升，供求關(guān)系也未必會有根本改變。而北京的“圈地運動”勢頭迅猛，相當(dāng)多的投資者及開發(fā)商近年來圈得大量土地。由此，未來新建商品房供應(yīng)量也將居高不下，這也將分流大量投向市場的資金。另外，北京市住房租賃市場相當(dāng)繁榮，相當(dāng)部分的公房通過出租也能獲取豐厚回報，未必需要出售。

北京市的房價在全國是最高的，但人均工資卻低于深圳、上海、廣州等城市。當(dāng)?shù)剌浾搶Ψ扛姆啃抡邔Ψ績r影響熱烈的關(guān)注，其實正反映了普通百姓對降低房價的由衷渴望。在決策者不斷推出拉動經(jīng)濟增長政策的同時，到底有沒有真正得力的措施提供大多數(shù)人承受得了的普通商品房？脫離百姓承受能力的增長是否能夠持久？這正是政策的制定者們值得反思之處。