金融街突圍

栗新宏

2003年11月2日，金融街更換LOGO的發布會上，零星的幾個記者，少有提問。對于獨家承擔著金融街建設開發任務的金融街控股股份公司(000402，以下簡稱“金融街控股”)，眼前這一極具歷史意義的時刻顯得低調而平靜，與公司借殼上市后在資本市場的驕人業績和強勢增長形成了巨大反差。

事實上，在金融街控股帶領金融街通往國際金融中心的道路上，近年來屢遇坎坷，絕非一帆風順。為擺脫困境，金融街正在尋找一條突圍之路。

靠“壟斷”說話

金融街控股借“殼”上市至今已四年有余，期間公司業績節節攀升——王營業務收入和凈禾U潤目前均位居房地產上市公司首位。僅2003年上半年，金融街控股主營業務收入、主營業務利潤和凈利潤分別同比增長153．65％、283．60％、113％。如此驕人業績，當然離不開金融街控股背后依托的重要地域壟斷性開發資源——位于北京市西二環東側金融街區域的土地獨家開發權。

與其他商務中心區土地開發權分散于不同的企業不同，目標定位于成為國際金融中心的北京金融街開發采用統一規劃、分期實施、土地開發一家操作的獨特模式。當時，這一獨家權限交由1992年成立的華融綜合投資公司旗下的幾家公司負責——其中包括北京金融街控股股份有限公司、北京金融街建設開發有限責任公司、北京金融街物業管理有限責任公司等六家。2000年5月，金融街控股股份有限公司借殼重慶華亞上市，并開始對上述其他五家公司的資產進行整合——先后收購了北京金融街建設開發有限責任公司位于北京金融街區域與土地開發有關聯的資產(含北京順平拆遷有限責任公司51％的股權)，北京宏基嘉業房地產有限公司51％的股權，以及北京順成飯店持有的北京金融街房地產經營有限公司7％的股權。最終，重組后的金融街控股獲得了金融街區域的獨家開發權。

四年來，金融街控股靠“壟斷”說話的優勢取得了良好的業績。但如同硬幣存在著兩面，近年的金融街控股在人力、物力、財力方面，也承受著巨大的壓力。

“受政府呵護，壟斷重要地域開發資源，取得如此業績并不足為奇。這種開發方式，雖有優勢，但缺點同樣突出，一是行政色成本的不斷提高和銷售價格受到挑戰，公司會潛伏巨大的信貸風險，同時公司的負債率不斷提高，再融資能力會逐步減弱，很難再獲得其它金融機構的支持。

金融街控股目前2003年中期資產負債率高達68．5％，公司短期融資4億多元，長期融資達9．6億元——其中2004年第四季度需還款2億元，2005年6．5億元，2006年1．1億元，特別是公司將于2005年3月份需一次性還款5億元，公司自2004年第四季度開始資金壓力將進一步加大。而這僅是其資金壓力的一方面。

據金融街控股2003年第三季度財務報表顯示，目前公司的營運資金約為24億，總資產也僅為34億。但金融街至2007年全部建成需要230—250億元的建設資金，就算分期開發，每年仍需30多億元。巨大的資金缺口顯然難以彌補。

金融街控股總經理劉世春日前表示，今后三年，金融街預計投資100億元。據負責金融街營銷策劃的環宇信達行推廣部賈金哲透露，目前金融街控股可能采取的資金解決方案，將依靠增加合作方式，擴大招商引資渠道，利用企業知名度在國內外進行融資。但截至《新財經》記者發稿之日，并沒有得到有關事項的實質性進展消息。

區位商業價值

金融街土地和房產銷售額的逐年增長，依賴于在2008年前兌現資源的商業價值和房地產產品用戶對金融街區域的認可。

從區域競爭來看，金融街目前面臨來自上海的陸家嘴金融貿易區和北京的CBD兩大金融中心的競爭壓力。傳統的金融中心應具備三個條件：一是金融中心的總部，二是眾多中介服務機構駐扎，三是有大量的金融市場。而目前金融街吸引的外資金融機構只有三四家，其競爭力尚有待加強。

在國際化方面，已經進入北京設立分支機構或代表處的近300家外資金融機構中有超過60％集中在北京東部的CBD地區。而上海陸家嘴集中了國家級要素市場7家、跨國公司總部28家、中外投資公司80家、投資性機構600家，這里外資銀行的總資產、存貸款規模占中國內地外資銀行的一半以上。

雖然金融街提出走差異化道路，即以中資金融機構和國內大型企業為主，但截至目前，金融街已入駐國內大型機構530家，已控制著全國90％的信貸資金和65％的保費資金的運用，國內增長潛力有限。

金融街控股總經理劉世春認為，造成這種現象的原因主要與政策有關，比如上交所、深交所建在上海和深圳，不可能再搬到北京來。劉希望隨著金融政策的逐步放開，金融街能夠具備2004年后外資金融機構開展人民幣業務這樣一個大的平臺，從而吸引外資金融機構進駐。

在業界看來，獨家開發這種計劃的思維模式也給金融街造成了“硬傷”：一是建設速度緩慢，今年金融街寫字樓供應量只有15萬平方米，而CBD的上百萬平方米，中關村也有80余萬平方米，未來三年內CBD的潛在供應量約為500萬平方米，中關村約為300萬平方米，金融街則在150萬平方米左右，聚集效應差；二是建在老城區，建筑高度受到限制；三是目前金融街開發重點是寫字樓，生活配套服務設施明顯不足，入駐該區的生活配套單位只占2．9％，商務氛圍不夠，四是前期寫字樓檔次較低，樓宇設施較為落后，所有寫字樓的電梯都不能達到“等候時間不超過20秒鐘”的甲級寫字樓標準；五是宣傳力度不夠，沒有樹立起良好的整體形象。

目前金融街與CBD相比，土地出讓金和拆遷補償費高，而建筑容積率和銷售價格低，CBD寫字樓的開發成本很多都在1萬元／平方米之下，平均售價為2萬元／平方米，金融街開發成本在1．2萬元／平方米左右，平均售價卻只有1．5～1．7萬元／平方米。

據環宇信達行的預測，到2005年，金融街寫字樓市場將有98．5萬平方米的供應量。公寓市場未來兩三年內將有22萬平方米左右的供應量。而需求方面，目前金融街寫字樓市場吸納速度為每年平均吸納10萬平方米。根據目前金融街的銷售計劃，從2003年12月開始未來兩年是市場供應的高峰期，競爭的壓力很大，要想保證銷售價格和銷售額的同步增長，無論從市場定位、產品規劃設計到建設施工、銷售都需要精益求精。

資源擴張

金融街的建設將于2008年之前全部結束，屆時金融街控股公司將不再擁有獨特的壟斷地域資源，而公司維持利潤僅靠金融街的物業管理收入顯然不夠，向外擴張是金融街控股的必由之路。

關于擴張方式，金融街控股總經理劉世春雖未做太多透露，但有一點可以肯定，“金融街控股將秉承自身的區域地產開發的經驗優勢。”這其中自然包括政府資源。為加強金融街對外資金融機構的吸引力，北京西城區配合出臺了一系列的優惠政策，特別是對那些將在北京金融街區域內購(租)辦公用房的大區級以上機構總部將獲得區政府的補貼。

以獨特資源取勝的金融街控股，目前也正在試圖展開系列“非壟斷資源”的突圍。

2002年12月，金融街控股在渝組建了重慶置業有限公司，由公司董秘許群峰出任金融街重慶置業有限公司總經理。據悉，金融街重慶置業有限公司在渝首次啟動的項目是開發江北商業步行街，合作方為江北區政府。同時承擔江北商業中心標志性建筑以及江北濱江路內側住宅項目的開發。

此后的2003年1月，金融街以現金方式出資1．47億元，參股擬成立的天融科技公司(注冊資金3億元人民幣)，對中關村新醫藥園進行開發。天融科技的合資各方均以現金方式出資，其中金融街控股占49％股份，金融街子公司北京金融家俱樂部有限公司出資占1％股份。

而2003年歲末，金融街又更換了標識。“更換標識最直接的原因是金融街國際化的需要，進一步提高金融街的國內外影響力、提升金融街區域的整體形象。”對于金融街控股的未來，總經理劉世春似乎信心十足。