各路資本拯救“中證”

苗　燕

位于金融街上的中證大廈曾號稱嬰建成金融街的標志性建筑，但從1999年開工以來卻一直挖挖停停，至今因資金問題未能動工，只有一個打地基用的大坑。

關于此座大廈，金融倆控股(000402)目前與北京中證房地產開發有限公司(以下簡稱“北京中證”)一筆3億元應收賬款的訴訟仲裁已有結果。

但鮮為人知的是，中證大廈一直是一家香港主板上市公司——新城市(北京)建設有限公司(HK·0456，以下簡稱“新城市(北京)”)的核心資產。而在近期，《新財經》記者獲悉，更有另一家香港主板上市公司新海康(HK·0119)伸出援手。

種種跡象表明，系列拯救中證大廈的行動目前業已展開。

背后力量

資料顯示，中證大廈投資方為新城市(北京)，開發商為北京中證。

新城市(北京)原名“香港新協城市建設有限公司”。資料顯示，新協城市成立于1993年，公司第一任主席是梁戈，是年，梁只有26歲。新城市(北京)主要在北京從事投資及房地產開發業務，其主要的地產項目只有位于金融街的投資廣場與目前在建的中證大廈。

2000年．新協城市通過收購香港主板上市公司RHINE HOLDINGS LIMITED(萊利集團有限公司)實現在香港主板 市．2002年，更名為新城市(北京)，2003年集團主席變更為韓軍然。坊間傳說，該公司背景深厚，梁戈出身高干之家，而新城市(北京)第二任主席韓軍然曾在北京市政府城市規劃部門任職。

從新城市(北京)歷年的財務報告上看，其業績并不理想。自從開始修建中證大廈以來，新城市(北京)的虧損迅速增加．共2002年年根的數字顯示，已虧損1．4億元港幣，2003年中報虧損也已達4400萬港幣。

中證大廈1999年動工，當時計劃建設成集銀行，證券公司，五星級酒店，高檔寫字樓于一體的大型綜合建筑，總建筑面積14萬平方米。后固資金短缺，計劃建筑面積降至12．9萬平方米，用途也變更為純寫字樓。

據知情人士向《新財經》透露，由干新城市(北京)財務狀況不容樂觀，因而中證大廈開發商北京中證近年的日子并不好過。自開始興建中證大廈，北京中證的負債已高達10億元。

其中，北京中證將中證大廈近5000平方米的土地抵押給建行貸款3個億；對金融街建設開發有限公司有應付賬款3億未能按時償還，在訴訟中敗北；拖欠城建四公司(其為中證大廈的總承包方)的工程救達9800萬元——這也是導致中旺大廈停建的原因。中證大廈的項目停工后，銀行貸款導致的大量財務費用還在累積中。

北京市工商局公開資料顯示，北京中證是一家中外合資企業，成立于1996年。該公司內地股東為國證經濟開發有限公司(以下簡稱“國證”)，持有北京中證34％的股權。外方為同新有限公司(以下簡稱“同新”)，是一家注冊于西薩摩亞的投資控股公司，其惟一資產為擁有北京中證66％的股權。

國證公司成立于1993年，主要從事投資業務，其股東共有六家，分別為深圳經濟特區證券公司、國泰證券有限公司、海南港澳國際信托投資有限公司、華夏證券有限公司、南證證券有限公司、上海申銀證券有限公司。據知情人士透露，國證公司成立之初，原則上各股東出資2000萬元，各占16．67％的股份，但實際上1．2億的注冊資金根本沒有全部到位，僅有三家出資到位，另外三家從一開始就只投入了500萬元，而且每年都先抽回再注入，周而復始。目前，國證公司惟一的投資項目就是中證大廈。

而北京國證的外方股東同新公司，背后實際正是中證大廈的投資方——新城市(北京)。據《新財經》記者了解，目前新城市(北京)全資擁有同新公司。

天降救星

2003年6月，北京中證的兩大股東同新和國證，與建行、北京城建四公司、金融街控股達成了關于北京中證暫停還款的協議，其幾億元欠款被允許分割償還。其中：金融街控股同意中證以分期付款方式分三期于2003年6月30日、2004年4月30日、2004年12月15日分別以8000萬元、7000萬、1．5億償還總額約人民幣3億元；建行將中證2003年8月20日及2003年12月11日到期的兩筆到期貸款的還款期限延長一年，并承諾將以按揭的方式向中證提供支援，北京城建四公司也與中證達成一致，同意中證將人民幣9800萬元欠款分期償還。四公司會繼續承建中證大廈。

隨即，新城市(北京)發布一則公告稱，新海康航業投資有限公司(以下簡稱“新海康”)向新城市(北京)提供了一筆4500萬港幣的循環計息貸款，有效期2年，用做日常營運資金；同時，新海康的全資子公司Starry Joy Properties Investment Ltd，以49美元的價格收購了同新49％的股份。并分三次向同新提供1．65億元的免息貸款，為期2年。還款結束后，股息款項按同新(75％)與Starry Joy(25％)分配。

顯然，這兩筆款項對于緩解同新的資金壓力及中證大廈的繼續建設有極大的促進作用。新海康的出現可謂雪中送炭。

熟悉資本市場的人對新海康應該不陌生——它正是保利集團旗下的香港上市公司，1993年由保利集團通過收購嶸高貿易有限公司后對其實現了控股。

據業內人士向《新財經》介紹，新海康的房地產業務做得非常好，在北京、上海和香港等中心城市持有及開發中房地產面積數十萬平方米，如保利大廈、上海證券大廈、麗晶花園等。這意味著，如果背靠保利集團的新海康插手中證大廈的建設，想必會為其帶來轉機。

2003年12月底，金融街控股發布公告稱，中國網通近日以與北京中證簽署協議，購買金融街B6項目。而金融街控股作為該土地抵押權人，已與中國網通、北京中證就項目的銷售及財務監管事宜達成一致，并擬簽訂《關于中證大廈銷售及監管協議書》。該協議將重新規定北京中證房地產公司償還金融街欠款的時間。金融街董事會認為，中國網通購買上述項目并入住將使項目后續建設資金得到有效保障，金融街控股回收該項目欠款的風險進一步降低。

“中興昌達”出手

在此次新海康出手同新的同時，一家名不見經傳的公司通過收購東方資產管理公司不良資產的方式，間接成為了北京中證的新任股東——這家公司名為中興昌達管理咨詢(深圳)有限公司(以下簡稱“中興昌達”)。

《新財經》了解到，東方資產管理公司與中證大廈的淵源始自1999年。當時全國的信托公司由于存在許多嚴重的問題而進行了一次大整頓。整頓中，國證的股東之一——海南港澳國際信托投資有限公司被取消資格，且港澳信托存在嚴重的債務問題。當年，它被香港中銀國際有限公司收購后，其信托業務被撤銷，證券部并人中銀旗下，資產與債務也由中銀消化。后由于中銀香港上市，2001年，中銀剝離了大量的不良資產給中國銀行，而港澳國際就在其中。隨后，作為專門處置中行不良資產的東方資產管理公司全盤接受了中行的不良資產。因此，港澳國際又變成了東方資產管理公司的不良資產。

據知情人士向《新財經》透露，最開始，中興昌達與東方資產管理公司接觸時，開價500萬元。經過談判，最后雙方以980萬價格達成一致——中興昌達以980萬元的價格得到了國證16．67％的股權，間接持有北京中證5．67％的股份，而這部分股權的原賬面價值為2000萬元。與一般的不良資產收現率(20％左右)相比而言，980萬元顯然不是個小數目。

如此高的折扣率，并不常見。中興昌達為什么肯出這么高的價錢來得到國證的股份呢?況且國證目前的有效資產幾乎全部是對中證大廈的長期投資。鑒于中證大廈目前的情況，如果證券大廈項目垮掉了，港澳國際的股權就徹底變成了呆賬。出手闊綽的中興昌達是什么來頭，

深圳市工商局的資料顯示，深圳中興昌達管理咨詢有限公司成立于2003年8月14日，為純港資企業，專門從事企業管理咨詢和企業項目投資咨詢，注冊資本100萬元港幣，董事長楊凱軍。通過調查，《新財經》發現，這家名不見經傳的公司背后的實際東家與新海康一樣，都是由國資委直接領導的保利集團。看來，此次保利集團插手中證大廈是有備而來。

有消息人士透露，2003年12月中旬，國證的6個股東在深圳召開了一次會議。會議的主要內容是，大家按實際出資的50％轉讓后退出。而接盤方日前仍不明朗。

是否是保禾U集團?目前尚不能確定。然而有一點可以肯定，如果實力強大的保利集團接手了中證大廈，憑借其控股公司在上海證券大廈等房地產項目的經驗，劉中證大廈未來的發展將非常有利。