上海房價漲跌疑云

“市領導對房市不是一般的關心，而是非常關心，這關系到上海的穩定、可持續發展，關系到老百姓和國際國內對上海的評價和信心。”2004年11月lO日下午，復旦大學房地中心副主任華偉剛剛就房市問題給市委書記陳良宇匯報完，如是向《瞭望東方周刊》介紹市委領導的態度。

實際上，上海市領導對于房地產市場確實是“戰戰兢兢，如履薄冰”。11月6日，市委書記陳良宇會見香港媒體訪問團時，就上海房地產問題表示，“兼聽則明，對此我們以如履薄冰的心態，確保安全。”

因為對目前上海的房市有兩種說法，其一是上海房地產泡沫大，接近崩盤；第二種說法是，供求關系其實是基本持平的，處于正常狀況。

在10月28日，央行宣布加息和國土資源部實行土地新政以來，這兩派觀點的分歧日甚，但市場自有其答案。

11月17日，上海房屋單日成交價格突破萬元，創下歷史新高。

“抑市”與“挺市”

2004年10月28日，對于中國房地產市場來說也許是重要的一天。 這一天，溫家寶總理主持召開全國深化改革嚴格土地管理工作電視電話會議，實施土地新政；同日，中國人民銀行宣布一年期存貸款利率上調0.27％，這也是9年來的首次加息。

11月1日，國土資源部專門下發了關于貫徹落實10月28日《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》的通知。在11月3日公布的《關于貫徹落實〈國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定〉的通知》中，國土資源部明確農用地轉用解禁：“各地要本著區別對待、有保有壓的原則，進行農用地轉建設用地的解禁工作。”

自此，從2004年4月開始的土地市場整頓，以及在此期間暫停審批農用地轉為非農建設用地的政策正式停止。國土資源部的官員證實，農用地轉建設用地的禁令在10月31日已經解禁，地方政府將可以重新啟動土地開發、招商和投資計劃。

而作為中國房地產業龍頭的上海，實際上早在解禁之前就已經做好了準備：10月29日，上海市房地局推出了大量住宅用地，總計推出了14個區以及新江灣城共44幅國有土地使用權，總面積高達277.7萬平方米，其中純居住用途的地塊面積高達247萬平方米，占到將近九成份額。

從加息和增加土地供應兩方面看，中央政府壓抑房價的態度十分明顯。然而讓人頗為疑惑的是建設部的態度。

10月26日，建設部公布了《怎樣認識當前房地產市場形勢》的專題報告，總體肯定目前的房市發展，并認為，房價上漲主因是地價上漲。報告還認為，目前我國城鎮已有72％以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產縮水”而受到傷害，甚至導致所謂“理性違約”，反而產生新的金融風險。

建設部的報告可以直接理解為“挺市”的表態，但國務院和國土資源部的土地新政主要是從供應上壓抑房價；而加息，在業界多數人看來，則是試圖從抑制需求方面來壓抑房價。

上海房市繼續走高

從上海房市本身的走勢來看，房市還在向上走，11月17日，上海房屋單日成交房價居然突破萬元大關。

上海最大的房地產中介上房置換的消息基本可以佐證這一點。“加息對市場好像沒有什么消極作用。11月初以來，我們這里的房價大概又漲了100塊左右。有些掛牌的房子我們帶著客戶去看，人家已經賣掉了。”上房置換德平店戴小姐介紹。

從銀行的反映來看，目前的兩大政策對房市基本也沒有多大影響。“我們這里的業務基本沒有什么影響，加息以后前來貸款的客戶和以前差不多，就是一些貸款余額只有幾萬元的，選擇了提前還款。”建行上海分行徐匯支行房貸部的李先生反映。

而在工行上海金山支行，情況也基本相同。房貸科章先生解釋：“利息只升了0.27個百分點，該買房的不會因此就不買了。有些青年人首付資金不多，聽說明年賣房貸款的比例可能下降，反而加緊了買房的步子。”

會否重蹈90年代覆轍

在中國房地產業連續四五年高增長情勢下，“泡沫說”非常盛行。而“泡沫說”的一個重要的論斷，就是房地產業在走20世紀90年代初期的老路。但問題是，為什么90年代初期的泡沫經過兩年很快就破裂，而這次的泡沫至今還沒有明顯的破滅跡象呢?

“這根本就是兩碼事！90年代的房地產泡沫主要表現在地產行業，主要是以一些高干子弟為代表的‘炒地皮’的熱潮。那時沒有多少最終消費者，‘炒地皮’的人的目的就是把接力棒傳到下一個人手中，最后就看誰倒霉。現在根本就不一樣，這次土地最后都蓋成了房子，有大量的最終消費需求支撐整個房市，所以是一個良性的增長。”華偉認為。

從統計數字來看，1992年房地產土地轉讓收入增幅大大高于商品房銷售收入增幅，而2002年開始再次迅速走高的房地產市場并沒有出現這樣的情況。

“90年代和今天最大的不同在于兩者市場推動力不同。90年代的投資主體主要是國家，購買者主要是集團購買力，也主要是國有單位和企業，而目前房地產這一輪增長，投資主體中民營和外資的比例已經占到一半左右，購買者主要是個人。”上海社科院房地產研究中心顧建發研究員分析。

“90年代房地產業基本是由投資推動的，1992、1993年投資的增長速度非常快，都翻了番，但購買力跟不上，出現了百分之二三十的空置率，但上海這兩年的投資增長率只有百分之二三十，到2004年8月底，上海的住房空置率只有2.7％，低于國際警戒線0.3個百分點，需求非常強勁。”華東師大陳伯庚教授分析。

從房地產業投資增長的實際情況看，相對于1992和1993年的超高速增長，近幾年的房地產投資增長速度。(見下表)

陳伯庚認為：“也有人喜歡拿日本和香港的例子來看目前的中國房市，但中國房市是良性增長，與他們不同。日本泡沫經濟期間發生地價暴漲，日本六大城市的地價指數在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。這在中國目前還沒有出現。”

“本輪房地產熱潮的啟動，根源于1998年房改的推行，是中國長期積累的購買能力的集中釋放。存在泡沫的更多是在中小城市，那些小城市房價的不斷上升，可能超過當地收入增長，危險更大。”華偉說。

“泡沫論”的利益背景

作為“房地產泡沫說”的最主要代表，摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠的言論和背景尤其值得研究。

“中國投資過熱的源頭，正是全國性的巨大的房地產泡沫。中國正在經歷的房地產投機，是史無前例的。1992—1993年和1999—2000年間，A股市場曾有兩次大規模的投機。地方政府對房地產非常熱衷，因為巨大的賣地收入可用于基礎設施建設。這也是地方政府想抬高房價的原因。”這是11月謝國忠最近一次關于房地產泡沫的表態。

11月8日在北京召開的摩根士丹利例會上，華爾街的意見領袖史蒂芬·羅奇則更明確地談到，中國目前并沒有出現全國性的房地產泡沫。但從他個人掌握的情況判斷，在上海這一地區，明顯存在房地產投機過度的跡象。

實際上，早在2003年年末開始，謝就開始唱衰房市。但一年過去了，中國房市仍然沒有出現了謝所稱的逆轉，這使得很多人對他的預測開始表示懷疑。而更多的，是對他動機的懷疑。

“為什么一邊是泡沫說，另一邊卻在大量進軍上海房地產呢?如果有一個合理的解釋，那就是利益需要。”華偉不客氣地評價。

實際上，謝國忠背后的摩根士丹利正是外資投資上海房地產業的急先鋒。2003年7月，摩根士丹利名下房地產基金MSREF與盧灣區政府控股的永業集團聯合投資“錦麟天地雅苑”，項目總投資預計達9000萬美元；與美國雷曼兄弟公司各入股25％參與上海永業集團發展的上海永業公寓二期，估計涉資將高達2億元人民幣。2004年1月，MSREF還與復星集團旗下的地產公司合作投資約5000萬美元興建“復地雅園”。

如此算來，則摩根士丹利在上海房地產業的投資不下10億元。在看衰房地產業、尤其是上海房地產業后，摩根士丹利會有這樣的大手筆嗎?

對于海外投行的這種自相矛盾的舉動，上海財經大學房地產研究中心印堃教授認為，從一定程度上講，外國投資者希望中國加大對于國內房地產行業的調控力度，造成一些資金實力薄弱的小公司已經或準備運作的項目資金匱貶，甚至是形成新的爛尾樓，而外國投資機構資金上的優勢使得他們可以隨心所欲地挑選好的項目。

顧建發認為，“去年和今年房價確實上漲過快，這中間是有一些泡沫，但不是泡沫經濟，不是有些學者所說的史無前例的投機。在新的加息周期的背景下，房地產漲幅趨緩甚至出現一定程度的調整也屬正常現象，但不會像他們所說房地產要崩盤那么可怕。”

在一片“房地產泡沫說”的喧嘩中，持論者的利益背景使得相關論點的客觀中立性難以保證，也讓人對上海房價走勢更難以看清。