開發商為何坐等政策松動

10月金秋，廣袤的農村一片收獲的繁忙。然而，緊盯農地的各方博弈者，在意的卻并不是農地上的收成——他們在靜靜等待著土地審批松動的一刻。

早在4月28日，國務院召開由總理溫家寶主持的常務會議，研究部署土地市場治理整頓和嚴格土地管理工作。國務院辦公廳于29日下發的緊急通知，落下地根緊縮的閘口。

如今，歷時半年的“暫停審批”到期，農地博弈者們無不躍躍欲試。

“上邊嚴查，下邊觀望，土地復耕做模樣”，《瞭望東方周刊》記者赴基層采訪，多次從老百姓嘴里聽到這樣的一句順口溜。

“連市里、中央都敢騙”

不久前，《瞭望東方周刊》在東南沿海某工業園區違規未征先占農田處采訪時看到，這里已被撒上了毛豆苗。“那是檢查組來后，鎮里連夜在地里撒種的。”一位失地農民告訴記者。

另一位農民說，“這些撂荒地3年前都是上好的水田，畝產水稻千斤以上，農民根本舍不得拿良田種毛豆”，“毛豆一直到秋天都能長苗，鎮里村里就種上毛豆來當‘遮荒布’，很容易應付上面檢查。我說他們膽子也太大了，連市里、中央都敢騙!”

某高爾夫球場違規占地數百公頃，國務院土地清理整頓聯合調查組勒令其停建，要求必須退耕。但一個多月后，記者現場踏訪時看到，所謂“退耕”，只是在球場正門邊搭起了一排蔬菜大棚，而不少大棚里面什么也沒有種。

記者看到，球場草地上的水龍頭還在噴水澆灌，草皮上一些工人在剪除雜草。“除了暫停施工、不接待會員，與以前沒啥區別。”一位球場員工私下說。

一位基層政府干部說：“等10月份政策一解凍，該報批的地還是要批，該上馬的還是要上馬。”

園區撤并：換個名號坐等“解凍”

在南京市郊的金江公路兩側，《瞭望東方周刊》見到成片的農田依舊在撂荒。在政府公開的信息中，江寧區湖熟工業園一個多月前已被撤銷，但這家工業園仍向前往的記者推銷園區投資環境如何優惠。

湖熟經濟技術開發總公司總經理郭某對記者說，工業園“二期不會遇到問題，整頓只是時間概念”。

郭遞給記者的一份湖熟鎮工業投資指南寫明：工業園區規劃4．4平方公里，進區企業“使用土地可采取無償使用、出讓、租賃、以租代售等多種靈活方式；土地出讓使用手續辦理后，預付30％款項即可開工，余款分期支付”。

他說，現在取消的只是園區名稱，“從大的方面講，這個園區是取消了，但整個政策、管理實際上還是和原來一樣，園區只是政府給的一個名號而已”。

南京郊區的—位工業園負責人說：“可以說，開發區真正撤并，南京沒有幾家在操作。”因為“許多項目基礎設施已建到一定的規模，有的已經建好，農田灌溉系統早已被破壞，地里鋼筋水泥樁矗立，沒法復耕。”

“如果真的退耕了，政策一松動，別人沒退的項目可以重新報批上馬，那我怎么辦?”

農民不愿意復耕種田

違規圈地大多沒有真正退耕、各地基層等待觀望的一個重要原因是：農民并不希望真正復耕土地，而更愿意地方政府按照國家規定征用土地，及時給足補償。農民不愿退耕的原因是：

首先，種田收益比不上打工。南京市雄州鎮山西村村民楊義方算了一筆賬：他家原有約7畝多田，每畝每年的支出在570元以上，種糧的話，每畝凈收益不到400元。他說：“打工平均一年能有6000元進賬。”

其次，一旦復耕，農民擔心政府不僅要收回已發放的部分占地補償，而且以后也不能獲得每畝田每年幾百元的補貼。一位鎮干部告訴《瞭望東方周刊》：“盡管征地中利益犧牲最多的是農民，但在農業收益低下的現階段，征地補償對農民還是有些誘惑的。”

再次，土地被政府圈占、推平之后，水利系統、農田基礎設施已被破壞，各地農民普遍反映，“不花大價錢修復，根本談不上復耕”。

最后，農民想從土地上解放出來，走出農村，過城里人生活。上萬元的征地補償對于年收入只有幾千元的農民來說已不是小數目，使得他們很難顧及長遠。此外，一些地方在圈地時還向農民許諾，進駐企業會優先招聘被征地農民。常州市魏村鎮春江村村民徐龍興說：“能進廠上班當然是好事，收入肯定比種地高。”

政府和企業盯緊“收益”

地方投資項目是推動本輪投資過熱和信貸高速增長的主要動力，而地方政府的主要行為都是圍繞土地而展開的。可以說，是政府經營土地放大了投資，政府和企業對土地增值的處置加速了經濟膨脹。

記者在蘇南某市了解到，企業獲得一畝地的成本約9萬余元，其中4．6萬元是付給國家的出讓金，另外4．5萬元本應一次性支付給農民。而在慣常操作中，企業只將給政府的錢一次付清；對農民的補償則與農民約定，按“存本結息”法分10多年甚至更長的時間支付。

具體做法是：每年給農民1000元“本金”，并加上高出同期銀行利率的利息。表面上看農民沒有吃虧，但對企業而言，從銀行的一次貸款，卻可以作為流動資金發揮兩倍效用：本來只夠買1畝地的錢，這樣就可以買2畝了。企業投入土地的成本就被放大了l倍，致使超規模圈地成風

政府方面，本該一次性付給農民2．5萬元／畝勞力安置等費用，實際操作中也用“存本計息”的方式來分期支付。業內人士說，土地出讓金以及透支農民利益的“成本積息”法，使得地方政府有錢大搞建設。

正是在政府和企業兩方操作下，土地征用加速了經濟膨脹，本該交到農民手里可能進入消費領域的錢結果全都進入了投資領域。而一旦政府經營土地失敗，損失慘重的還是農民。

江蘇省社會科學院農村經濟研究所所長徐元明的調查報告表明，僅2002年江蘇省共計供應土地15938．27公頃，獲得土地總收入455．39億元。

亟須加快土地改革

不少專家認為，土地管理的治本之策是切實落實農民對土地的產權，至少也是完整的處置權，輔以體現產業政策指引的土地政策，并動用稅收杠桿來調節土地配置。

國務院發展研究中心金融研究所范建軍指出，本輪經濟過熱的根源在中國特殊的土地使用制度。目前中國的土地交易在二級市場上已基本實現市場化，但在一級市場上，基本上還是靠行政命令來運作。由于地方政府可以依靠行政權力任意征地，所以，土地成為各級政府搞“政績工程”最有效資源。

常州市國土資源局局長徐建偉認為，既然國家土地進入了二級市場，集體土地也應該進入市場，而現在的征地是掠奪式的，是對集體利益的剝奪。農村土地歸集體所有，事實上這個集體是虛化的，村鄉干部很難從集體利益的角度來為農民爭利。

“要讓集體成為土地出讓市場的主體，就必須明確農民對土地的真實產權——至少也是完整的處置權。這樣，地方政府就不可能再圈地生財。”他說。

海通證券研究員韓偉華建議，凡與土地有關的一切稅收都應劃歸國稅，納人中央預算，從而掐斷地方政府在土地上的利益，減少其利益驅動。“這樣，地方政府對搞開發區、大學城、商貿城的沖動就會消失。”