隱性需求支撐上海房價(jià)

相當(dāng)多市場人士認(rèn)為，有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)明顯低估了“兩外人士”對(duì)于上海房市的影響

“真是一時(shí)糊涂啊!”李峰砥后悔莫及，“本來想房價(jià)能降點(diǎn)，觀望了四五個(gè)月，眼看著又漲了600多塊錢，不得不趕緊買，一下子就多用了6萬多塊?！?/p>

李峰砥屬于從外地來滬工作定居的“新上海人”，是復(fù)旦大學(xué)2000年的本科畢業(yè)生，在家里的資助下，剛貸款在上海五角場政立路買了一套90平米二手房。

據(jù)上海中原房產(chǎn)研究人員透露，根據(jù)9月份以來的不完全統(tǒng)計(jì)，上海排隊(duì)購房的案例已經(jīng)超過了20例，幾乎每天都有人在徹夜排隊(duì)購房。

這正是很大一部分購房者的真實(shí)心態(tài)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，正是這種心態(tài)使9月之后的上海房價(jià)尤其是二手房價(jià)結(jié)束調(diào)整，繼續(xù)攀升。

再逞強(qiáng)勢(shì)

農(nóng)凱集團(tuán)副總裁董玉根接受《瞭望東方周刊》采訪時(shí)介紹，農(nóng)凱開發(fā)的“倫敦廣場”精裝修房，總計(jì)只有88套，上市以后很快售完，根本看不出有滯銷的跡象。而中環(huán)集團(tuán)開發(fā)的1萬多平方米的“萬里城”樓盤，每平方米售價(jià)在7000元以上，提前三天進(jìn)行公告后，第二天就有人排隊(duì)等號(hào)，連續(xù)排了兩天兩夜，開盤當(dāng)天上午房子就全部銷售一空。不同的是，萬里城新開盤項(xiàng)目的購房者是清一色的上海本地人，他們擁有雄厚的資金實(shí)力，并看好上海房地產(chǎn)市場。

與此同時(shí)，二手房市場也明顯回暖。據(jù)《瞭望東方周刊》從上房置換國定店、德平店、政通店等處了解到的情況，二手房交易量與6、7月份相比，已經(jīng)明顯回升。

從抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)來看，多數(shù)中介反映，8月份二手房成交量較上月有所增加，其中閘北區(qū)的大寧地區(qū)一枝獨(dú)秀，以54％的月漲幅位居首位。 上海二手房指數(shù)辦公室統(tǒng)計(jì)也顯示，8月份上海二手房指數(shù)為1382點(diǎn)，比上月上升16點(diǎn)，漲幅為11％。經(jīng)抽樣調(diào)查顯示，多數(shù)地區(qū)房價(jià)小幅上揚(yáng)，交易量有所回升。

在需求強(qiáng)勁的刺激下，上海房價(jià)持續(xù)走高。遠(yuǎn)東房產(chǎn)的項(xiàng)目經(jīng)理胡義俊透露，在遠(yuǎn)東房產(chǎn)東源名都項(xiàng)目所在的金橋高行地區(qū)，二手房價(jià)已從6月份前后的4800元漲到5300，短短3個(gè)月就上漲了10％以上。

更值得注意的是，上海商品住宅空置率在不斷下降。2004年7月末，上海商品住宅空置94．57萬平方米，較年初下降63．3％。上海市統(tǒng)計(jì)局最新公布的全市范圍內(nèi)進(jìn)行的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)新界定的空置住宅、出租住宅概念的口徑，滬上住宅空置率為2．7％，低于國際公認(rèn)的3％一10％住宅空置率合理區(qū)間。

多空反復(fù)較量

上海房市和房價(jià)不斷走高，已經(jīng)成為多半年以來的看空和看多兩方爭論的焦點(diǎn)。

早在2003年年底，就有人根據(jù)當(dāng)年10月份，上海房地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)供大于求近80萬平方米，高檔商品房預(yù)售價(jià)格指數(shù)3年來首次下跌了0．62％等跡象判斷上海房市即將出現(xiàn)拐點(diǎn)。與此同時(shí)，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠也首次發(fā)出了上海房市可能下滑的預(yù)測，引起市場的廣泛關(guān)注。

據(jù)上房置換德平路店的工作人員介紹，2003年年底到春節(jié)前，市場上確實(shí)出現(xiàn)了觀望氣氛，價(jià)格漲幅相應(yīng)回落。然后讓人始料不及的是，“春節(jié)過后，房價(jià)下跌并沒有出現(xiàn)，買房的人又開始多起來了，房價(jià)又‘噌噌噌’上躥”。

2004年4月份以后的宏觀調(diào)控讓上海房市又出了一身冷汗。6月份，市場又開始風(fēng)聲鶴唳。專業(yè)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)美的行(上海)當(dāng)時(shí)發(fā)布報(bào)告稱，據(jù)對(duì)新盤案場分析和觀察，2004年5月1日以后，新盤成交下降，現(xiàn)場來人、來電明顯減少，成交速度下滑，意向性客戶棄單現(xiàn)象較多。高價(jià)盤開始回落，浦東一樓盤單價(jià)跌幅超過1000元。

同期，加拿大上市房地產(chǎn)投資基金團(tuán)隊(duì)首席執(zhí)行官、亞太國際集團(tuán)副總裁、原花旗銀行副總裁陳雄英亦表示：感覺內(nèi)地這個(gè)房價(jià)未來幾個(gè)月可能會(huì)出現(xiàn)一些調(diào)整，特別是上海。

于是，市場的觀望氣氛再次回升。8月初公布的上海房價(jià)走勢(shì)調(diào)查結(jié)果顯示，45％的被調(diào)查對(duì)象認(rèn)為房價(jià)會(huì)“大幅下跌”；33％的人則持相反意見，覺得會(huì)“繼續(xù)較大幅度上漲”；持“基本保持平穩(wěn)”觀點(diǎn)的人為10％。

不曾想8月份之后，上海房市又一次讓看空的人大跌眼鏡，重新回到穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)9月底公布的調(diào)查顯示，556家受訪房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)今年下半年房市看好、看穩(wěn)的占到總數(shù)的98．4％；認(rèn)為今年下半年供求總量基本平衡的占80.9％；認(rèn)為今年下半年房價(jià)持續(xù)上漲、上漲但漲幅略有下降、上漲但漲幅明顯下降的占82．2％。這都顯示，市場景氣預(yù)期仍然處于高位，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)年內(nèi)的房地產(chǎn)市場仍然看好。

旺盛的隱性需求

兩次的看空之后仍然“牛勁”十足的上海房市，使得著重沿用收入與房價(jià)比這個(gè)基本點(diǎn)來判斷房價(jià)走向的觀點(diǎn)，顯得有些缺乏解釋力。其中奧秘，關(guān)鍵在于上海房市的獨(dú)特性。

上海通茂置業(yè)有限公司董事長劉蔚，用一句話來總結(jié)上海房市的獨(dú)特性：“上海不僅僅是上海人的上海，也是中國人的上海，還是世界的上海。所以，觀察上海房市，不僅僅要看上海人的收入狀況和上海本地的需求狀況，還要看全國甚至是全世界的需求?！?/p>

這個(gè)觀點(diǎn)，已經(jīng)為上海市場的現(xiàn)實(shí)狀況所證實(shí)。據(jù)上海市物價(jià)局監(jiān)測中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年合計(jì)53。6％的高檔樓盤被外來人士“搶購”，其中境外人士占30．9％。在上海登記預(yù)售的商品房中，外省市及境外人士購房比例已經(jīng)達(dá)到25％。外地人在滬購買商品房已從辦藍(lán)印戶口轉(zhuǎn)向投資性購買。

即便如此，仍有相當(dāng)多市場人士認(rèn)為以上數(shù)據(jù)明顯低估了“兩外人士”對(duì)上海房市的影響。業(yè)內(nèi)人士對(duì)這一指標(biāo)的估計(jì)最高可達(dá)50％；在中高檔住宅市場上，甚至有人士估計(jì)達(dá)到了60％一70％以上。著名物業(yè)顧問公司戴德梁行旗下的泛城(中國)綜合住宅服務(wù)部董事胡港文認(rèn)為，在上海，外省市購買力占到了40％，境外購買力占6％一7％。

胡港文認(rèn)為，上海城市競爭力排在香港之后，位居中國第二；居民平均收入排在全國第一位。良好的環(huán)境吸引了泛亞太中國人的矚目，同時(shí)這個(gè)城市的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港、新加坡，長遠(yuǎn)看外來購買力依然會(huì)是高價(jià)房的主要消費(fèi)群，交易量還會(huì)繼續(xù)活躍。他認(rèn)為上海房地產(chǎn)市場外來需求比重要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京、廣州、深圳等全國大城市的平均水準(zhǔn)。這就使得上海房市有可能獲得更大范圍的支撐。

在9月26日舉行的“城市品牌營造”論壇上，著名策劃師王志綱認(rèn)為，上海的地域結(jié)構(gòu)實(shí)際上是上海房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在全國前列的重要原因。在珠三角，中小城市跟廣州在結(jié)構(gòu)上是一種離心的傾向，深圳、順德、南海的人很少在廣州買房；而在長三角，情況恰恰相反——義烏、溫州這些地方的老板發(fā)財(cái)了，都是往杭州或者上海走。

中華企業(yè)房產(chǎn)開發(fā)部經(jīng)理葉黃生則向《瞭望東方周刊》表示，長三角的上海和杭州等城市政府作為一個(gè)強(qiáng)勢(shì)政府，對(duì)房地產(chǎn)市場明顯有托市行為。杭州9月份取消了二手房20％的交易稅，而上海原本也在考慮征收同樣的稅種，但最終也將這一方案束之高閣。