２００４年５月：夏天里的冬天？

控制土地和信貸，等于扼緊了房地產(chǎn)的咽喉。國(guó)家此次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮調(diào)控，使2004年５月成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的大拐點(diǎn)

五月是一年中最好的季節(jié)，但這個(gè)五月，地產(chǎn)商的日子不好過(guò)。最可怕的是，有跡象表明，難過(guò)的將遠(yuǎn)不止這個(gè)五月。

4月底，國(guó)務(wù)院及國(guó)務(wù)院辦公廳連下三道令牌，均與房地產(chǎn)有關(guān)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金提高至35％及以上；全國(guó)暫停半年審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地；全面清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目。

幾乎同時(shí)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)兵發(fā)五路，清查包括房地產(chǎn)信貸在內(nèi)的信貸項(xiàng)目。自4月27日起，全國(guó)商業(yè)銀行暫停發(fā)放包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款等多項(xiàng)貸款（某銀行人士稱是上級(jí)口頭通知），目前個(gè)貸雖已基本恢復(fù)，但開發(fā)貸款仍被嚴(yán)控。

控制土地和信貸，即等于扼緊了房地產(chǎn)業(yè)的咽喉。正如歷次宏觀調(diào)控多以房地產(chǎn)首當(dāng)其沖一樣，此次國(guó)家亦是如此施加宏觀調(diào)控于房地產(chǎn)業(yè)。

這還不夠。

5月9日，高層領(lǐng)導(dǎo)在上海主持召開了江浙滬土地和房地產(chǎn)工作座談會(huì)。此前，國(guó)土資源部和建設(shè)部分別召開了部分省市國(guó)土資源廳（局）長(zhǎng)、土地儲(chǔ)備中心主任座談會(huì)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)后傳出的信息表明，中央還準(zhǔn)備了其他的調(diào)控手段，隨時(shí)可能發(fā)出。譬如，提高固定資產(chǎn)投資稅，并有可能提高貸款利率（包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率在內(nèi)）等。

眾多地產(chǎn)商驚呼，國(guó)家調(diào)控之手太猛、太重。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)大聲疾呼：國(guó)家要慎用調(diào)控手段。他擔(dān)心，如果這些調(diào)控手段一并使出，房地產(chǎn)業(yè)有可能陷入像10年前那樣的低潮。業(yè)內(nèi)人士最感恐慌的是，一批在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有可能因?yàn)閷?duì)開發(fā)貸款的嚴(yán)格限制，而缺乏后續(xù)資金，成為半截子工程、爛尾工程；即使不限制個(gè)人住房消費(fèi)信貸，僅因?yàn)檫@些調(diào)控措施的接連出臺(tái)，消費(fèi)者產(chǎn)生觀望心態(tài)，購(gòu)房需求嚴(yán)重受阻，可能造成新一批商品房積壓。這是個(gè)所有房地產(chǎn)從業(yè)者備感黯淡的前景。但另一方面，半年不批地，則可能減少部分城市商品房供應(yīng)，造成房?jī)r(jià)上漲。

樂(lè)觀者亦有之，譬如潘石屹。他說(shuō)，新政策對(duì)有土地沒(méi)有錢的企業(yè)可能是壞事情，對(duì)沒(méi)有土地有錢的企業(yè)可能是好事情，而潘石屹自己屬于后者，“我沒(méi)有銀行貸款，以后也不準(zhǔn)備向銀行貸款”。潘石屹認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不可能重現(xiàn)10年前的情形，因?yàn)閲?guó)家經(jīng)濟(jì)總量、所有制形式、房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源和消費(fèi)需求均大為不同，但他也擔(dān)心國(guó)家出臺(tái)限制個(gè)人消費(fèi)的政策。

準(zhǔn)確預(yù)測(cè)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是困難的，不過(guò)有一點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增幅將應(yīng)聲下滑，這正是國(guó)家宏觀調(diào)控的主要意圖之一。倘若不再出臺(tái)新的調(diào)控措施，“半年時(shí)間，挺一挺也就過(guò)去了，但誰(shuí)知道后面會(huì)不會(huì)有更猛的東西出來(lái)？”一位地產(chǎn)商心事重重地說(shuō)。

2004年5月，是否將成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的大拐點(diǎn)？地產(chǎn)商呢，是否只能在恐慌和焦慮中等待？

金融決定軌道 軌道決定命運(yùn)

“國(guó)家所實(shí)施的金融政策，已經(jīng)規(guī)劃出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本軌道。”北京金地總經(jīng)理陳長(zhǎng)春作了一個(gè)非常形象的比喻：“高速公路：通常是指擁有大量資金和專業(yè)開發(fā)水平的房地產(chǎn)商；國(guó)家一級(jí)公路：指資金比較多，但開發(fā)能力、或者說(shuō)項(xiàng)目運(yùn)作能力還不是很強(qiáng)的發(fā)展商；鄉(xiāng)間小路：小的項(xiàng)目公司。新制度的出臺(tái)把三條道路的界限劃得更加清楚，對(duì)它們所起到的限制作用呈逐步加強(qiáng)的趨勢(shì)，防止了‘大家混在一條馬路上誰(shuí)都跑不快’的不公平的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果。”

從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，金融門檻就是這三條基本軌道的界限。從去年6月的央行121文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，到8月的國(guó)務(wù)院18號(hào)令《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，到今年3月的“指引”（《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》），再到國(guó)務(wù)院最新的通知，無(wú)一例外地都顯現(xiàn)出了金融界限的作用。

此次國(guó)務(wù)院的通知的金融界限明顯地更為嚴(yán)格，通知對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金要求從20％上升到了35％，也就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的銀行負(fù)債率不能超過(guò)65％。而據(jù)潘石屹透露，目前許多開發(fā)商的負(fù)債率都達(dá)到了80％到90％，一般來(lái)說(shuō)，50％到60％的負(fù)債率才是比較健康的。

這樣一來(lái)，開發(fā)商處在哪條軌道便一目了然了。

自認(rèn)為是處在高速路上的北京新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理方明理表示，新的調(diào)控政策的出臺(tái)，“有利于扶植真正的房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。有一定實(shí)力的開發(fā)商、真正把房地產(chǎn)當(dāng)作一項(xiàng)事業(yè)的開發(fā)商能夠一直做下去。”

顯然，面對(duì)金融政策的收緊最危險(xiǎn)的還是那些駛在“鄉(xiāng)間小路”的房企們。

“負(fù)債率過(guò)高的房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金不能立即接上，將被無(wú)情地淘汰出這個(gè)市場(chǎng)。可以預(yù)料的是，市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步兩極分化。新的金融政策可能會(huì)導(dǎo)致新一輪行業(yè)洗牌。”ＳＯＨＯ中國(guó)老總潘石屹指出。

“資本金金融政策的推出，某種意義上來(lái)講能夠起到規(guī)范市場(chǎng)的作用。”陳長(zhǎng)春指出，行業(yè)洗牌的另一種表現(xiàn)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的整合。他說(shuō)，“這對(duì)于地產(chǎn)界來(lái)說(shuō)是好事，大家可以在土地資源、資金資源、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)方面的能力進(jìn)行互補(bǔ)，互補(bǔ)效果好的情況下對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展有好處。”

融資趨于“多元” 拿地“量力而行”

“新政策實(shí)施以后，資本金比例提高了。如果開發(fā)商的自有資金不足的話，就不會(huì)得到銀行的貸款，這樣就可以分散銀行在貸款方面的風(fēng)險(xiǎn)，減少銀行系統(tǒng)投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金量。”業(yè)內(nèi)人士指出，新的金融政策在保證銀行金融安全的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將面臨由于信貸收縮所導(dǎo)致的融資困難。

幾位地產(chǎn)公司老板認(rèn)為，對(duì)于大的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的資本金比例一般都超過(guò)了35％，所以提高15％的資本金比例對(duì)他們不會(huì)造成很大影響。而多元化的融資模式也使他們?cè)诮鹑谛抡媲坝稳杏杏唷?/p>

方明理說(shuō)，新華聯(lián)的融資渠道很多，首先是企業(yè)通過(guò)加速現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目的銷售節(jié)奏增加現(xiàn)金流；另外集團(tuán)會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)本身的投入；遇到確實(shí)很好的項(xiàng)目時(shí)，集團(tuán)下屬的幾家正在準(zhǔn)備或已經(jīng)上市的全資企業(yè)和相關(guān)企業(yè)，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)提供很大的支撐和保證。陳長(zhǎng)春也表示，“金地作為一家上市公司，融資渠道是比較暢通的，企業(yè)信譽(yù)好、還貸能力強(qiáng)、維持一個(gè)合適的市場(chǎng)覆蓋率，融資渠道不會(huì)有太大的問(wèn)題。”

但是，如果確如潘石屹所說(shuō)，許多開發(fā)企業(yè)銀行信貸占到房地產(chǎn)開發(fā)資金的80％左右，那么，誰(shuí)將會(huì)在這場(chǎng)金融博弈中敗下陣來(lái)將指日可見(jiàn)。

即使如此，精明的大地產(chǎn)商們?nèi)匀粫r(shí)刻保持著頭腦的清醒。陳長(zhǎng)春說(shuō)，政策的新調(diào)整“對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司來(lái)講有個(gè)值得思考的問(wèn)題：大盤的操作項(xiàng)目所需資金的比例將會(huì)增加，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)大盤時(shí)所需要的資本金比例和分期到位的資金安排是個(gè)比較關(guān)鍵的內(nèi)容。”因此，即使是大地產(chǎn)商對(duì)于政策的調(diào)整也決不能掉以輕心，特別是在土地儲(chǔ)備數(shù)量和開發(fā)節(jié)奏等方面必須精打細(xì)算。

“金融政策調(diào)整之后，由于短時(shí)間內(nèi)企業(yè)在前期投入的資金多了，因此拿地要‘量體裁衣’。”方明理說(shuō)，雖然新華聯(lián)長(zhǎng)期以來(lái)都是堅(jiān)持量力而行的開發(fā)原則，但是新政之后將更為謹(jǐn)慎，保持一定的儲(chǔ)備與開發(fā)的比例，既能滿足開發(fā)的要求又能夠保證自己正常的周轉(zhuǎn)，根據(jù)現(xiàn)金流的實(shí)際情況來(lái)考慮土地儲(chǔ)備。

不過(guò)據(jù)了解，包括潘石屹、華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在內(nèi)的眾多開發(fā)商最為擔(dān)心的還是銀行對(duì)個(gè)貸的限制。但專家估計(jì)，金融監(jiān)管部門不會(huì)輕易祭出這一殺傷力巨大的工具。