潘石屹：站在刀尖上玩ＳＯＨＯ

8月，對國內(nèi)地產(chǎn)界來說，最大的焦點話題是“8·31大限”。而對從來就不乏新聞的潘石屹來說，還有一個焦點，就是成為8月2日北京市高級人民法院正式受理的一樁巨額經(jīng)濟(jì)索賠案的被告，但潘本人對這件事反應(yīng)比較輕描淡寫，他最關(guān)心的焦點自然還是他的“SOHO系列”CBD開發(fā)項目。

被朋友索賠1億零50萬

奧運(yùn)期間，潘石屹每天早晨5點鐘就起床趕往中央電視臺“第一時間”演播室，做奧運(yùn)點評直播節(jié)目。另一件讓潘石屹忙于應(yīng)付的事情，還是“小股東索賠案”。

這起由潘石屹創(chuàng)業(yè)時的三位小股東狀告潘石屹侵害公司合法財產(chǎn)，并索賠1億零50萬元的案子，8月17日最早由《中國青年報》報道出來，很快引起各界關(guān)注。

訟案的三位原告分別為：汪鋼，現(xiàn)在美國，任美國紅石公司總裁；謝光學(xué)，北京建華時代房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)濟(jì)師；姚軍，北京建華時代房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理。

1995年，以潘石屹為法定代表人和董事長的北京紅石實業(yè)有限責(zé)任公司創(chuàng)建成立時，包括三位原告在內(nèi)的幾位同道好友都有入股，一起開始了紅石在北京的創(chuàng)業(yè)。當(dāng)時，三個人各占2.5%的股份，潘石屹占85%的股份。

2001年，由北京中鴻天房地產(chǎn)有限公司（法定代表人仍為潘石屹，其中有紅石公司20%的股份）開發(fā)的北京現(xiàn)代城項目接近尾聲時，姚軍、謝光學(xué)離開紅石公司，加盟建華時代房地產(chǎn)公司，但并沒有撤出各自在紅石的股份，仍為紅石的股東。在此之前，紅石公司就該項目獲得的利潤曾進(jìn)行過分配，3位原告按照出資比例均獲得過收益。

2004年5月18日，姚軍等人因長期不了解紅石公司的財務(wù)狀況，委托律師到工商局查詢紅石公司在“現(xiàn)代城”項目中的真實收益情況時，才發(fā)現(xiàn)紅石在中鴻天的股權(quán)已全部轉(zhuǎn)到SOHO中國有限公司（法定代表人仍為潘石屹）的名下，紅石不再是中鴻天的股東。而著名的建外SOHO項目在開發(fā)過程中，紅石公司的權(quán)益也在中途被轉(zhuǎn)給了紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（法定代表人仍為潘石屹），這一項目在開發(fā)初期，紅石公司曾累計投入1.2億元。

據(jù)此，三位原告向北京高級人民法院提出訴訟，要求潘石屹對紅石公司所遭受的財產(chǎn)損失給予不低于人民幣1億零50萬元的賠償。

誰在動誰的奶酪？

潘石屹本人得到訟案消息時，正在陪家人一起在歐洲度假，隨后，便提前結(jié)束假期，返回北京。不過，他對此的解釋是“要簽CBD第五個項目的協(xié)議要點”，并非是因為官司的緣故。

關(guān)于訟案情況，潘石屹拒絕接受媒體采訪，但在SOHO中國網(wǎng)站下面，有一個“SOHO小報網(wǎng)”，潘稱那里是他的“精神家園”，不僅開設(shè)有個人論壇“SOHO潘說”，還經(jīng)常在聊天室跟網(wǎng)友聊天。在他休假回來后的第一次聊天中，曾就訟案問題集中回答過網(wǎng)友提問。

在網(wǎng)聊中被問及對官司的反應(yīng)時，潘說：“我剛聽到這個消息后，非常的震驚。這三位小股東都是我多年非常好的朋友，《中國青年報》的記者崔麗采訪我，我反復(fù)叮囑她，不要寫錯，不要因為我的話傷害了我們多年的感情，崔麗在她的文章中倒是非常忠實地表達(dá)了我的想法。但萬萬沒有想到的是，她把我講的‘我們公司每小時交稅24萬’寫成了‘我每分鐘交稅24萬’，相差了60倍，又引起了一場軒然大波。所以，最近幾天，所有媒體朋友的采訪，我都拒絕了。”

在這件被媒體特別是房媒報道炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的訴訟案上，潘石屹采取了友情為重的基本立場，希望能庭外和解。

官司最終誰勝誰負(fù)或者能否庭外和解，還要等一段時間才會有結(jié)果。不過，這里有一些有意思的細(xì)節(jié)比較引人注目：與訴訟有關(guān)的兩個開發(fā)項目分別為SOHO現(xiàn)代城和建外SOHO，都是以“SOHO”概念做起來的，在國內(nèi)地產(chǎn)界引起過巨大轟動。而引起小股東最大不滿與質(zhì)疑的，是潘石屹在紅石對SOHO中國和建外房地產(chǎn)的兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的不透明做法。對此，潘石屹的解釋是“缺乏溝通”，而提起訴訟的小股東則認(rèn)為是SOHO中國和建外房地產(chǎn)故意“圈走”和“洗掉”了紅石公司的錢，并且，三位原告根據(jù)SOHO中國在尋求境外上市期間對外公布的財務(wù)報表和高達(dá)50倍的預(yù)期市盈率，以及媒體報道中關(guān)于建外SOHO年幾十個億的銷售收入等公開數(shù)據(jù)，初步估算建外SOHO項目的稅后利潤約為18億元，而有自己股份的紅石公司因此所遭受的損失應(yīng)該在15億元以上。據(jù)此估算，1億零50萬元的索賠額度，用原告的話說便只是“照規(guī)則切分屬于自己的一小塊蛋糕”而已，沒有任何非分之處。

但在潘石屹就官司問題與網(wǎng)友聊天的過程中，像是無意之間透漏的最近一年來別人以注冊“現(xiàn)代”、“SOHO”、“潘石屹”等名稱來向他索取巨額補(bǔ)償?shù)雀偎颈旧頍o關(guān)的一些消息，卻在傳遞另外一個信息：想切這塊蛋糕的人很多。

那么，潘石屹或者說SOHO中國這塊蛋糕是怎么迅速做大的？究竟有多大？到底是誰在動誰的“奶酪”？如果要算清

潘石屹夫婦在第八屆國際建筑威尼斯雙年展獲得“建筑藝術(shù)推動大獎”從紅石實業(yè)到SOHO中國這筆長達(dá)近十年的“糊涂賬”，怎么才能算得清？誰來算?誰十白算？

“SOHO現(xiàn)代城”：風(fēng)雨后的彩虹

上世紀(jì)六十年代初出生在甘肅天水市麥積山附近一個貧困村莊里的潘石屹，于1987年放棄原工作單位石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究室即將被提升的處長職位后，在人們驚詫不已的目光中辭職下海，首先在海南涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。

1992年在海南挖得第一桶金的潘石屹將未來的發(fā)展目光轉(zhuǎn)向北京；1995年，作為最早一批房地產(chǎn)民營企業(yè)家的潘石屹和夫人張欣，共同創(chuàng)建了SOHO中國有限公司的前身——北京紅石實業(yè)有限責(zé)任公司，其基礎(chǔ)班底中便有包括三位原告在內(nèi)的一些早期共同創(chuàng)業(yè)的同道好友，他們既是股東也是公司員工，雖然各自投入資金不多，但多是從海南時就一起從零起步走過來的公司“元老”。

從那時他們就開始提出并通過運(yùn)作SOHO現(xiàn)代城等項目來推廣SOHO概念。但最初人們對這一概念并不接受，甚至開始幾年一直都是很激烈的批判之聲。

在“概念”的提出和運(yùn)作過程中，貢獻(xiàn)最大的應(yīng)該是喝洋墨水長大的張欣。在一開始就受冷遇的前期階段，公司內(nèi)部包括潘張夫妻之間都曾有過很大的分歧與爭執(zhí)，甚至鬧到差一點勞燕分飛的地步。因為當(dāng)時潘石屹堅持的一個觀點是：做房地產(chǎn)就是造房子、賣房子的，概念再好，房子賣不出去、變不了現(xiàn)，都是白搭；而張欣堅持的觀點是國內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)太濫，沒有章法，亂造房子，遲早會成為泡沫，要在未來立于不敗，必須了解國際最新潮流，并且領(lǐng)先一步。

這期間甚至兩個人各自按照自己的意圖開發(fā)過幾個小項目的試驗，但效果都不明顯。直到1999年時，公司年銷售純利潤僅為44萬元人民幣。

到2000年時，以北京中鴻天房地產(chǎn)開發(fā)公司(成立于1995年12月28日，紅石公司投資300萬美元，占注冊資金20％)的名義開發(fā)的SOH0第一件作品“北京現(xiàn)代城”，因為在兩年間的銷售與宣傳過程中招致了一片批判之聲，建成后入駐前景比較晦暗。

潘石屹在這時做了兩件極具轟動效應(yīng)的事：第一件是將各方面對“現(xiàn)代城”的投訴和批判大張旗鼓地收集整理、以《投訴潘石屹，批判現(xiàn)代城》為題結(jié)集出版，進(jìn)行了一場“向我開炮”的炒作，使得“現(xiàn)代城”一下子名揚(yáng)天下，并引起了除房地產(chǎn)界以外的普通百姓的巨大好奇第二件事是在媒體廣泛發(fā)布“無理由退序和“年息10％無理由退房”的“現(xiàn)代城”入駐政策。

這兩件事做下來的結(jié)果是“SOHO現(xiàn)代城”在2000年至2001年的銷售中火爆異常，使得公司銷售純利潤到2000年年底時達(dá)到7900萬元人民幣，跟上一年相比，可謂“突飛猛增”。

但現(xiàn)代城給潘石屹帶來的最大收益還不在“利”、而在“名”。因為對“現(xiàn)代城”反向操作的成功，潘石屹在業(yè)界贏得了反向操作和媒體運(yùn)作高手之稱。現(xiàn)代城的成功，既為包括“建外SOHO”在內(nèi)的隨后幾個大項目的運(yùn)作壯了膽，也從此確定了SOHO中國目前被業(yè)界稱為“夫妻店”、被潘石屹本人稱為“張欣負(fù)責(zé)造房子，我負(fù)責(zé)賣房子”的經(jīng)營運(yùn)作模式。

“雞蛋換糧票”

2000年到2002年之間，潘石屹繼現(xiàn)代城之后，又連續(xù)推出“長城腳下的公社”、“海南博鰲藍(lán)色海岸”和位于北京建國門外大街4號的“建外SOHO”等項目。

2002年是潘石屹、也是SOHO中國最牛氣的一年。首先是貼了“收藏建筑藝術(shù)”標(biāo)簽的觀念之作“長城腳下的公社”，在第八屆國際建筑威尼斯雙年展獲得“建筑藝術(shù)推動大獎”。這一投資2400多萬美元的項目，或許太前衛(wèi)，剛剛推出來時，在國內(nèi)地產(chǎn)市場并不看好．但卻打開了一條通往國際建筑藝術(shù)平臺的甬道，為SOHO中國贏得了難得的國際聲譽(yù)；接著是博鰲藍(lán)色海岸別墅群將樓盤銷售對象定為中國內(nèi)地最富有階層的5％的高價位炒作……與此同時，跟潘石屹的名字曾緊密相連的“北京紅石”漸漸淡出人們的視線．代之而起的是一個新鮮的名字”SOHO中國”。

SOHO中國借建外SOHO項目，大力推廣和宣傳”SOHO”概念，并在境外注冊，謀求美國與香港兩地同時上市。2002年10月中旬，潘石屹曾向北京媒體證實，“SOHO中國”將于該年11月在美國紐約證券交易所和香港聯(lián)交所同時掛牌，高盛證券公司擔(dān)任主承銷商，其他承銷商包括荷蘭國際、中銀證券和工商東亞等。

但從2003年之后，潘石屹對上市問題卻多采取了比較謹(jǐn)慎的回避態(tài)度。

而三位小股東對潘石屹的訟案中，關(guān)于SOHO中國通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓“圈錢”、“洗錢”和利益轉(zhuǎn)移的事情也基本發(fā)生在這一階段。

從今年起，SOHO中國除了繼續(xù)運(yùn)作建外SOHO的銷售與招租以外，又在短短幾個月內(nèi)連續(xù)拿下CBD三個新項目。

在建外SOHO項目中，比較轟動的有兩件事，一是潘石屹拿出300萬獎勵中介。公司，幫小業(yè)主招租，有人擔(dān)心這筆獎勵金會被大量假合同騙走；另一件事，是8月21日，建外SOHO在今年以來的第三次上鋪拍賣中，再次爆出打破北京CBD商鋪最高價紀(jì)錄的成交價：一套33.43平方米的商鋪以單價每平方米8．82萬元、總價295萬元的價格成交。

連續(xù)在短短幾個月內(nèi)投資cBD三個大型項目，而且都是趕在8月31日之前的“急就章”，有點像是一場“圈地運(yùn)動“。

而且，潘石屹還將SOHO尚都將在長城腳下的公社舉辦的大型項目推介活動定在8月31日。

那么，8月31日有什么特殊意義？潘石屹為什么要急于將錢都變成地？

這一切都是因為“8·31大限”。

今年3月31日，國土資源部下發(fā)71號文件，規(guī)定在全國的土地交易中將采取掛牌出讓招標(biāo)的方式，終止以往的協(xié)議方式。4月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，又為協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)規(guī)定了最后期限——2004年8月31日。

對此，潘石屹認(rèn)為，在“8·31”之后如果政府不能及時根據(jù)市場需求情況推出充足的土地供應(yīng)，將加劇今年以來的土地供不應(yīng)求局面，從而導(dǎo)致開發(fā)成本上漲并進(jìn)而拉高房價。當(dāng)然，對潘石屹來說，“8·31大限”已沒有太多威脅，因為一直高喊沒有“糧票”的潘石屹在網(wǎng)聊中透露：“我現(xiàn)在拿下來的地，足夠公司高速增長到2007年底。”用潘石屹自己的話說，他已“將雞蛋換成糧票”。

不過，雖然潘石屹在短短兩三年之內(nèi)賺得缽滿盆滿，但也有人懷疑，SOHO中國有虛沖、泡沫現(xiàn)象，近兩年的“SOHO”概念大炒作，和種種說法不一、難以核實的銷售業(yè)績，其實都是潘石屹為了提早上市圈錢，解決后續(xù)發(fā)展中比較緊迫的“資金瓶頸”問題。

所以，有人認(rèn)為，潘石屹跟小股東之間的官司，無論最終通過怎樣的途徑，對SOHO中國來說都不難解決，但如果這塊“SOHO”蛋糕本身有嚴(yán)重的虛高問題和潛在危機(jī)的話，那潘石屹往后的日子可就難過了。