五地房價漸入“敏感期”

從今年伊始到現在，房地產“冬天”成為樓市的常用形容詞，這樣的氛圍里，開發商除了失望還是失望。盡管很早就有“大腕”斷言今年9月樓市走出觀望，然而，調控下的這個“金九銀十”依然熱力不足。

1月~9月，北京市商品期房買賣平均價格7372元/平方米，同比上漲了1460元/平方米，漲幅為24.7％。1月~9月，全市商品房買賣成交21萬套，面積2604.6萬平方米，同比分別下降13.2％、8.7％。商品住宅期房買賣價格為，商品住宅期房買賣價格低于7000元／平方米的占商品住宅總套數的64.9％；其中低于5000元／平方米的占34.9％。截至9月底，全市空置一年以上（下同）商品房面積377.9萬平方米，同比增長25.3％。

北京：商品房每平米7372元

北京，“8·31”之后聚積的樓盤，并未在預期內出現“供應洪峰”，價格也基本平穩。與開發商成功“截流”相對應的，是近期北京房展會上稀稀拉拉的看房者，不溫不火的成交量，以及開發商“捂盤”的心理預期和會展商迫不及待的高調熱捧。種種跡象表明，北京樓市的“淡季”遠未結束，相持還將在一段時間內存在。

迫于資金鏈的壓力，上海的開發商已率先“繳械”。但在北京，買賣雙方深厚的搏弈底氣絲毫未減。購房者的“耐心極限”能否戰勝開發商的“蓄洪能力”，將直接決定未來北京房價的走勢。在剛結束的19屆個人購房展示交易會上，樓盤“新面孔”倒是不少，但大多是順義、通州、甚至河北等地的“邊緣房”，老百姓預期中的市區“主力盤”基本上沒有露面。

與此同時，北京樓市還蓄積了一大批尚未開發的房地產建設用地。據北京市有關部門的數據，2005年北京計劃供應土地6500公頃，其中新增經濟適用房用地200公頃，住宅商品房用地1750公頃。加上2004后“8·31”提前釋放的1290公頃土地，北京的土地供應非常充足。

但這些土地并沒有變成上市交易的樓盤。以住宅銷售中占重頭的期房銷售為例，2004年北京批準預售期房住宅面積2862.85萬平方米，同比增長5%。而今年1至9月，批準預售面積1716萬平方米，同比下降了23.1%；在預售成交方面，去年共成交2642.1萬平方米，同比增長56.5%。而今年1至9月，成交量1519.5萬平方米，同比下降了22.8%。現房的空置情況更為突出：到去年底，空置一年以上的商品房同比下降20.9%。而到了今年9月底，空置面積同比上升了25.3%，增幅比上年同期高出32.9個百分點。

據鏈家市場部介紹，除去正常的土地供應，北京市僅去年“8·31”過關的項目就達288個，折合房屋面積超過8000萬平方米。但截至9月底，北京商品房的竣工面積1786.3萬平方米，批準預售的期房2153.6萬平方米。業內人士分析，剩余的4000多萬平方米未建房屋面積，除了躺在原地曬太陽、因資金不足而開發緩慢的地塊之外，有相當部分已開發的樓盤，被捂在開發商手中“待價而沽”。

目前開發商們都普遍存在資金壓力，這是不爭的事實。而判斷上海樓市的走勢，很關鍵的一個依據就是開發商的資金問題。

上海：觀望氣氛濃厚?降價趨勢形成

曾經高不可攀的上海房價，近來真的跌了。上海市統計局日前公布的數據顯示，上海市房地產業企業家信心指數比一季度回落76.5點，跌到了1999年左右的水平，進入相對不景氣區間，在各行業中居于跌幅榜首位。

一位業內人士指出，雖然目前上海樓市并沒有出現崩盤跡象，但是潛在的三大隱患仍令人不敢掉以輕心，上海樓市的下降通道已然形成。

隱患一：上市量持續攀升

隨著近幾個月來上市量的不斷攀升，上海樓市的供求關系正悄然發生轉變。

中國指數研究院（華東分院）提供的數據顯示，７月份上海新增供應面積為124.81萬平方米，８月份上海新增供應面積為142.38萬平方米，到了9月份，新增面積一下子猛增到319.14萬平方米，十一黃金周后的第一周，上市量就達到120萬平方米。而與之相比，7月份上海的銷售率為19.8％，8月份上海銷售率則跌到18.98％，9月份上海銷售率進一步降到15％。

“上海潛在的供應量遠遠不止這些。”上海方方房產工作室分析師包靈芝表示。

上海統計局公布的統計公報顯示，2004年，上海商品房施工面積達到9481.61萬平方米。業內人士估計，按照目前商品房的建造速度，這些施工面積將會在明后兩年陸續可用，這必然會給上海樓市造成巨大的供給壓力。

值得注意的是，上海市有關部門日前進行了一個奇怪的舉動：上海房地產官方網站——網上房地產不再公布全市住宅均價、可售面積等關鍵數據。有關部門將這種行為的原因解釋為防止有人利用這些數據非法牟利。但一位業內人士指出，網上房地產是業內分析上海樓市的主要數據來源，屏蔽了這些數據就等于讓大家做了“睜眼瞎”，讓大家更加無法了解上海樓市的真實供求狀況。

隱患二：觀望氣氛濃厚

中國指數研究院日前在上海秋季房展會上進行的調查顯示，有高達71％的被調查者對上海樓市看空，并且只有5％的被調查者表示愿意在3個月內購房；59％的被調查者認為上海房市將保持房價繼續小幅下跌的走勢，12％的被調查者認為上海房價將出現大跌，只有10％的被調查者認為上海房價接下來將會回漲。

調查問卷還顯示，對于上海樓市此輪下跌持續時間的問題，44％的被調查者認為將持續到明年年中，28％的被調查者認為將持續到明年年底，7％的被調查者認為下跌會持續比明年年底更長的時間，只有21％的被調查者認為到今年年底就會結束。在購房時間上，43％的被調查者計劃在半年到一年之間購房，26％的購房者選擇在3~6個月內購房。

在觀望氣氛的壓力下，上海樓市的部分開發商祭出了降價“法寶”。但在７月份開始出現降價潮后，降價對購房者的誘惑力正在逐漸減弱，觀望氣氛反而越來越強。

隱患三：開發商資金緊繃

一篇題為《地產商滬上求借“高利貸”開出30％利率仍無人敢借》的文章近來引人注目。該文稱，6月份以后，對房地產商的委托貸款利率已經達到15％，現在則摸高到18％，與地下錢莊的借貸利率相差無幾。一些小的開發商開出30％的利率仍然無人敢借，即使是對那些大的開發商也要求用充足的抵押，并且往往通過綜合利率的方式規避風險。

長期以來，房地產行業將財務杠桿的功能發揮得淋漓盡致。央行在《2004年中國房地產金融報告》中指出，通過銀行貸款，住房按揭等方式，房地產行業55％的資金都來自于銀行，這不僅為銀行業累積了巨大的風險，也給房地產行業埋下了一顆隨時可能爆炸的炸彈。隨著銀行開始對開發商們收縮信貸，許多開發商很快就出現了資金鏈緊繃甚至斷裂的現象，高利率求借款自然不稀奇。

一位業內人士告訴記者，目前上海有大大小小4000多家開發商，其中有相當一部分都是小項目公司，融資渠道窄，融資能力也很差，在銀行收緊信貸后很容易就成為市場競爭的犧牲品。而一旦上海出現這樣一批公司，形成一批爛尾樓，很容易就會觸發大規模的降價風潮，從這個角度來講，真正考驗上海樓市的時間還沒有到。

目前，廣州全市實際在售的樓盤逾800個，黃金周的總成交數已逾千套。預計在黃金周的帶動下，今年底到明年初，廣州樓市將可迎來新的發展期，隨著資金回籠的壓力，開發商會加大貨量的推出，市民將有更多的選擇。

廣州：樓市再現好時機?成交價近6000千元

廣州樓市走出了五一以來的觀望期，一些優質的新盤成交情況較為理想。據廣州市國土房管局的部分統計，黃金周成交樓價為平均每平方米5996元。

一些樓盤的代理商反映，十一黃金周整體銷售情況比較理想。據鳳凰城相關負責人介紹，鳳凰城10月1日當天就售出別墅30多套、洋房20多套。位于南浦島的海龍灣樓盤副總經理肖秀明透露，10月1~4日共售出40多套單位，成交單價在5000元／平方米左右。南航碧花園銷售總監唐偉男告訴記者，10月1~3日3天時間里，共成交別墅40多套、公寓60多套。

據廣州市國土房管局有關人士介紹，去年“8·31”土地大限，廣州市有6.4平方公里的前置審批土地(紅線劃撥土地)未能及時辦理手續，該批土地已被政府收回并在近期批量性涌入市場，此次掛牌出讓的正是其中兩塊。而加上廣州市公布的番禺、花都兩區新增土地供應56萬平方米，今明兩年廣州樓市土地供應量非常充足，廣大市民不必擔心無樓可買。

大批“8·31”土地陸續入市

近日，廣州市國土房管局出臺了《己前置審批經營性用地處置工作程序》，處理“8·31”后未能辦理手續的前置審批土地。地塊原開發商可以申請出讓這些地塊，采取公開競投的方式，原開發商可以參與競投，其它開發商也可以參與競投。地塊出讓后，如果是新開發商獲得地塊，原開發商將獲地塊的投入補償。

根據廣州市國土房管局的處置辦法，“8·31”土地的地價是由廣州市國土房管局或廣州市財政評審中心確定的，是按照市場價格和土地出讓金(按協議出讓的標準)來確定的，因此地價會比原劃撥的地塊地價要高。而且，地塊進入市場公開出讓，開發商們價高者得，也進一步拉高地塊的價格，使“8·31”土地地價回歸到市場價格上來，有利于整個房地產市場健康發展。

而據透露，相關政策出臺后，不少開發商開始申請“8·31”土地的出讓，盤活地塊，有相當一批該類型土地在近期將進入一級土地市場。

廣州樓市穩步回暖

受今年各項政策的影響，不少買家前幾個月都處于觀望狀態，消費需求部分積壓到了國慶黃金周。如7月的廣州樓市成交量下降不少，房屋交易面積為149.7萬平方米，比6月下降了近3成。在交易量萎縮的同時，樓價出現“跳水”跡象，全市10區一手樓價從6月的5627元／平方米下跌到5256元／平方米，跌幅達7.1％。

合富輝煌集團研究部有關負責人說，廣州房地產市場發展較為成熟，總體需求受新政影響不大，實際買家是廣州住宅消費市場的主力客戶，雖然會受到宏觀調控的短期影響，但總體需求并未受到大的影響，市場需求在經歷了短暫積壓后，必將有一個釋放的過程。

中原地產有關人士表示，黃金周的成交比之前估計的要樂觀一些。人流和成交回升說明了新政影響正在淡化，廣州樓市正在走出觀望期，穩步回暖。從“陽光家緣”的統計數據看，今年國慶期間樓價有所回升，一方面因為各大發展商在余威猶存的房產新政下放慢了推貨，產品數量不多，另一方面則因為市場的需求量相當旺盛。

研究人員透露了一個驚人的數字，7月監測到的新增房源只有40~60套，也就是說，南京目前一個月出現的新房源不會超過100套。

南京："黃金周"預期過于樂觀

十一前夕曾經有媒體預計，今年的國慶長假將是“南京樓市最火熱的一個黃金周”，然而，連日來的銷售狀況表明，這個預計過于樂觀了。根據南京市房管局網上房地產公示的數據，從1日至6日下午4點，南京樓市共認購627套，成交68套，日均成交套數比今年五一長假“南京樓市最冷的一個黃金周”還要少。

南京的開發商普遍對今年十一黃金周寄予了厚望，有50多家樓盤在黃金周期間推出了打折、減讓、送禮等優惠促銷措施，幅度最大的甚至達到一套住宅優惠10萬元。但是，如此面廣量大的優惠措施也沒能打動購房人的心。記者在城中一家樓盤的售樓處看到，整個大廳里只有一對夫婦在看房，無事可做的售樓小姐們一邊修著指甲一邊聊天。據了解，7月份，南京房屋綜合銷售價格、商品住房價格進一步回落，僅二手住房價格與去年同期相比增幅超過10％。

根據國家發改委和國家統計局發布的數據，7月份，南京各類房屋的銷售價格比去年同期上漲7.8％，高于全國平均增幅1.4個百分點；二手住房價格則比去年同期上漲了11.2％，高于全國平均增幅5個百分點。但是，廣大市民普遍關心的商品住房銷售價格，增幅卻在進一步回落。數據表明，7月份，南京商品住房的銷售價格，與6月份相比只漲了0.1％；比全國7.5％的平均漲幅低0.9個百分點。7月份，南京全市商品住房在網上共認購3532套次，成交3995套，成交均價4482元／平方米。從數量上看，認購、成交數量比6月有所提升，但是均價卻與6月差不多，6月均價為4459元／平方米。也就是說，每平方米僅上漲23元，漲幅僅為0.5％。全市銷售套數排在前10位的樓盤，基本上都是中低價位樓盤。而中低價位樓盤在近期的熱銷，勢必要拉低全市的均價。降價促銷的形式將影響其它樓盤，今后一段時間可能繼續拉低南京房價。

除了房價在短期內增長過快，產品結構不合理也是重慶樓市的一大隱憂。

重慶：高檔房開發過熱存隱憂

重慶市國土房管局房地產發展處副處長季正菊表示,重慶樓市供需基本平衡。前5個月重慶批準預售面積為495萬平方米，實際銷售則達到470萬平方米左右。重慶城市調查隊發現，重慶進行投資炒房的人僅僅為8%.同時重慶房地產銷售網的統計顯示，今年3月份重慶主城區每天成交商品住宅131套，平均成交價格2714元/平方米；4月份每天成交105套，平均成交價格達2503元/平方米；5月略有小幅上揚，每天成交151套，平均成交價格達2940元/平方米，分別比4月增長43.8%和17.4%。

雖然重慶房地產市場相對其他過熱城市來講，健康的指數相對較高，但也必須看到，國家統計局發布的2004年全國35個大中城市房屋銷售價格統計數據顯示，重慶去年房地產同比漲幅達10.3%，已超過北京，其中2004年漲幅甚至達到15%~20%之間。房價增幅過快的現實不能因為重慶房地產市場供求基本平衡而可以忽視。

從2003年開始，天鴻集團、和記黃埔、香港瑞安、上海綠地等外來開發商開始大量擁入重慶。據了解，這些外來的開發商主要集中重慶力推的北部新區，拿到的土地多數為千畝以上的大盤。

目前在北部新區已經推出和已經規劃的大盤就有8個，總用地面積達到15500畝，平均每個項目用地約2000畝。這8個大盤未來幾年的實際放量就達到1550萬平方米，這些大盤項目建筑產品單一，一律定位為中高檔項目，目標客群都集中在“城市白領”和“有重復置業能力者”這個層面，但是重慶在短時期內能否生長出如此多的白領，能否很快消化如此多的中高檔樓盤，顯然存在很大的風險。

戴德梁行房地產顧問認為，像重慶如此規模的大盤集中上市，不要說在重慶的發展中前所未有，就是在全國也是十分罕見。政府在具體執行過程中必須考慮節奏的把握和增量釋放的控制，否則就有可能因為失控而造成系統風險。（欣雯）