宏觀經(jīng)濟(jì)背景與房地產(chǎn)價(jià)格上漲

2003年，中央政府出臺(tái)控制信貸貨幣供應(yīng)總量和嚴(yán)格土地管理的宏觀調(diào)控措施，抑制固定資產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)。這兩項(xiàng)措施都不可避免地對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了影響。然而，在房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度明顯回落的同時(shí)，房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)加速上漲。2005年3月以來(lái)，宏觀調(diào)控措施的主要目的改變?yōu)橐种品康禺a(chǎn)投機(jī)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

事實(shí)上，自從1998年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格亦開始穩(wěn)步上揚(yáng)。值得注意的是，在中國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的同時(shí)，全球多數(shù)國(guó)家都出現(xiàn)利率不斷降低和房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)象。本文將近年房地產(chǎn)價(jià)格變化與宏觀經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)的變化進(jìn)行對(duì)比，客觀分析近期我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面之間的關(guān)系。

一、通貨膨脹調(diào)整前后的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)對(duì)比

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）通常被認(rèn)為可以代表一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的通貨膨脹水平，本文利用CPI對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行平減調(diào)整，調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)反映了房地產(chǎn)價(jià)格隨著城市人口增加、土地稀缺、收入增加等需求變化的真實(shí)變化。

房屋銷售價(jià)格指數(shù)2004年快速增加，最高達(dá)到110.8，但經(jīng)過(guò)CPI調(diào)整的房屋銷售價(jià)格指數(shù)的變化幅度則大大減小。2004年起，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣大幅釋放，中國(guó)經(jīng)濟(jì)徹底走出通貨緊縮的陰影，CPI不斷上升，2004年第3季度達(dá)到最高，為105.27。相比較而言，2004年起，經(jīng)過(guò)CPI調(diào)整的房屋銷售價(jià)格指數(shù)有較大幅度的減小，最高為2004年第4季度的106.3，比2002—2003年的平均房屋銷售價(jià)格指數(shù)高出2個(gè)百分點(diǎn)左右。

分析表明，2004年以來(lái)房屋銷售價(jià)格增長(zhǎng)有所加速，但如果考慮通貨膨脹因素的修正，房屋銷售價(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)速度則大大減小。

二、房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化對(duì)比

本文選取的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：CPI、GDP增幅、城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入、利率。在本文的分析中，GDP增幅是以不變價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算的，城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入經(jīng)過(guò)通貨膨脹因素的調(diào)整為城鎮(zhèn)家庭人均實(shí)際可支配收入，利率也經(jīng)過(guò)通貨膨脹因素調(diào)整而成為實(shí)際利率。

（一）房屋銷售價(jià)格變化與CPI的對(duì)比

1998—2003年期間，CPI與調(diào)整后的房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈反向變化。CPI上升則調(diào)整后的房屋銷售價(jià)格指數(shù)下降，并且，通貨緊縮初期房屋銷售價(jià)格一般有一個(gè)比較大的上漲，隨著通貨緊縮程度的減輕，房屋銷售價(jià)格漲幅逐步減小，該規(guī)律在1998—1999年和2002—2003年兩次通貨緊縮期間均有體現(xiàn)。

2004年之后CPI與房屋銷售價(jià)格指數(shù)的關(guān)系則發(fā)生變化，由反向關(guān)系改為同向關(guān)系，房屋銷售價(jià)格指數(shù)隨著CPI的升降而升降。這種調(diào)整后的房屋銷售價(jià)格指數(shù)與CPI關(guān)系的變化是2004年宏觀調(diào)控效應(yīng)的表現(xiàn)。關(guān)于貨幣和土地的雙緊調(diào)控政策改變了消費(fèi)者的預(yù)期，造成了2004年房屋銷售價(jià)格指數(shù)的不斷上漲；2005年又受價(jià)格調(diào)控政策的影響，消費(fèi)者持幣觀望導(dǎo)致房?jī)r(jià)增幅而有所減小。因此，消費(fèi)者預(yù)期變化改變了2004年以來(lái)CPI與調(diào)整后的房屋銷售價(jià)格指數(shù)之間的變化關(guān)系。

分析表明，2004年以后宏觀調(diào)控因素導(dǎo)致的消費(fèi)者預(yù)期變化對(duì)房屋銷售價(jià)格指數(shù)與CPI之間的變化規(guī)律有所影響，但1998—2003年二者變化的規(guī)律性仍然可以說(shuō)明，從全國(guó)整體來(lái)看，我國(guó)房屋銷售價(jià)格的變化與CPI 的變化具有密切的聯(lián)系。

（二）房屋銷售價(jià)格變化與GDP增速的對(duì)比

未經(jīng)過(guò)通貨膨脹因素調(diào)整的房屋銷售價(jià)格在2004年下半年—2005年上半年的增長(zhǎng)幅度均超過(guò)了同期GDP增速，但是1998年以來(lái)經(jīng)過(guò)通貨膨脹因素調(diào)整后的房屋銷售價(jià)格增幅均低于同期GDP增幅。2003年下半年開始，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速提高，GDP增幅開始超過(guò)9%，2003年第4季度達(dá)到10.69%，2004年以來(lái)的各季度GDP增速平均達(dá)到9.51%。2004年以來(lái)，調(diào)整后的房屋銷售價(jià)格平均增幅為6.07%，比同期GDP增速低2.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

分析表明，從全國(guó)整體來(lái)看，1998年以來(lái)，房屋真實(shí)價(jià)格的增長(zhǎng)速度低于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，房?jī)r(jià)的上升沒(méi)有超過(guò)經(jīng)濟(jì)基本面的支持。

（三）房屋銷售價(jià)格變化與收入增速的對(duì)比

1999年至今，城鎮(zhèn)人均實(shí)際可支配收入各季度的平均增速為9.74%，同期經(jīng)過(guò)通貨膨脹調(diào)整后的房屋銷售價(jià)格的平均增速為3.19%，收入的增長(zhǎng)速度比房?jī)r(jià)真實(shí)的增長(zhǎng)速度高3倍。2004年以來(lái)，房屋銷售價(jià)格增速加快，平均增幅達(dá)到6.07%，未調(diào)整的房屋銷售價(jià)格在2004年末超過(guò)了同期人均實(shí)際可支配收入的增長(zhǎng)；但經(jīng)過(guò)通貨膨脹調(diào)整的房屋銷售價(jià)格的真實(shí)增長(zhǎng)仍低于同期人均實(shí)際可支配收入10.98%的增長(zhǎng)，增幅比較相差3個(gè)百分點(diǎn)。

分析表明，從全國(guó)整體來(lái)看，1998年以來(lái)收入的增幅都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期房?jī)r(jià)的增幅，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是以收入增長(zhǎng)為基礎(chǔ)的。

（四）房屋銷售價(jià)格變化與實(shí)際利率變化的對(duì)比

1998—2003年，調(diào)整后的房屋銷售價(jià)格指數(shù)變化與實(shí)際利率的變化呈反向關(guān)系。1998—1999年和2002年3年時(shí)間里，實(shí)際利率均為負(fù)值，在負(fù)利率的初期，調(diào)整后的房屋銷售價(jià)格都有一個(gè)比較大的漲幅；隨著實(shí)際利率由負(fù)值逐步轉(zhuǎn)為正值，調(diào)整后的房屋銷售價(jià)格增幅有所下降。但在2004年以后，真實(shí)房?jī)r(jià)與實(shí)際利率的關(guān)系則有所改變，二者變化基本為正向關(guān)系，這種變化與宏觀調(diào)控政策有直接關(guān)聯(lián)。

分析表明，真實(shí)房?jī)r(jià)的變化與實(shí)際利率之間有確定的關(guān)系，一般情況下，實(shí)際利率由正值轉(zhuǎn)為負(fù)值并在負(fù)利率存在期間，房?jī)r(jià)都有比較大的漲幅；但如果宏觀調(diào)控方向發(fā)生變化，這種規(guī)律則會(huì)隨之發(fā)生改變。

三、結(jié)論

（一）經(jīng)過(guò)通貨膨脹調(diào)整的房屋銷售價(jià)格可以反映由于城市人口增加、土地稀缺、收入增長(zhǎng)等因素而引起的房?jī)r(jià)真實(shí)上漲。2004年以來(lái)，由于通貨膨脹程度的逐步上升，調(diào)整后的房屋銷售價(jià)格漲幅比調(diào)整前的數(shù)值大大減小。

（二）房?jī)r(jià)的真實(shí)上漲與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面之間有密切的聯(lián)系。近年數(shù)據(jù)分析表明，通貨緊縮和負(fù)利率均與真實(shí)房?jī)r(jià)漲幅增加相聯(lián)系。2004年以來(lái)，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)走出了通貨緊縮和負(fù)利率，但由于宏觀調(diào)控措施導(dǎo)致消費(fèi)者預(yù)期變化增大了對(duì)房屋的需求，從而使真實(shí)房?jī)r(jià)的增幅進(jìn)一步上升。

（三）從全國(guó)整體來(lái)看，近年我國(guó)真實(shí)房?jī)r(jià)的上漲均有宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。即使是在房?jī)r(jià)上漲較快的2004年和2005年上半年，真實(shí)房?jī)r(jià)的漲幅仍低于同期GDP增幅和人均可支配收入的增幅。

總之，不能孤立地看待近期房?jī)r(jià)的上漲，近期房?jī)r(jià)的上漲與相對(duì)松弛的貨幣政策和宏觀調(diào)控改變消費(fèi)者預(yù)期有直接關(guān)系，但經(jīng)濟(jì)基本面仍然支撐全國(guó)整體真實(shí)房?jī)r(jià)的上漲。從全國(guó)整體來(lái)看，房?jī)r(jià)問(wèn)題并不是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的主要問(wèn)題，改善中低收入家庭的住房條件不能通過(guò)降低房?jī)r(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)，注重住宅建設(shè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整才是根本，即在有限的土地上使更多人的住房條件得到改善。

（作者單位：國(guó)家發(fā)展改革委投資所）