上海房價問題升級

3月的上海樓市，亦如初春的天氣一樣敏感多變，難以捉摸。

2005年度土地供應計劃遲遲未能出臺，而本年度第三次的土地出讓公告即將對外公布。值得關注的是，此次新江灣城C2、C4地塊住宅土地的出讓，改變了去年年底的上下限價的方式，而是在上海住宅土地出讓史上首次采用拍賣的形式，取消上限，“價高者得”。

誰將拿到這兩個地塊的開發權已不再重要，重要的是，上海政府期望通過設置上限的方式控制地價上揚、控制未來房價的愿望已難以實現。

房價升格為政治問題

“太瘋狂了，尤其是今年一月以來，市中心好地段的次新房，以每月甚至半月1000元／平方米的速度在上漲。”戴德梁行旗下泛城租售網市場部經理費海勇這樣告訴《晾望東方周刊》。

數據的統計似乎更能說明問題。泛城租售網2月份最新市場研究報告顯示：今年2月份，上海中高檔二手房價格較上月上漲9．15％(次新房)，單月漲幅再創歷史新高，而且這個漲幅是在傳統的樓市淡季春節前后的2月創下的。此前1月份的漲幅是6．3％。

假設一下，如果2月的漲幅9．15％維持不變，房價的年漲幅幾乎就是100％。但是，現實的情況是，上到中央下到普通老百姓都認為，不能再任房價這樣漲下去了。

在全國“兩會”上，國務院總理溫家寶首次在政府工作報告中明確提出抑制高房價。

就在政府工作報告發布的當天下午，上海市政府發布了《關于當前加強房地產市場調控，促進房地產市場健康發展的若干意見》、《市財政局關于調整本市中低收入家庭購房貸款貼息政策的通知》，以及《市地稅局關于本市個人出售普通住房營業稅征收規定的通知》等三項針對房地產健康發展的政策。

一天后，上海市政府又發布了《關于進一步加強房屋拆遷管理工作的通知》。

如此高密度的政策出臺，在上海房地產快速發展的6年時間里，是不多見的。

其實，就在不久前的上海“兩會”期間，房價問題已經成為市人大代表們反映最多的問題。上海市市長韓正在人大做政府工作報告時，也多次談到房價問題。

“政府工作報告談房價問題，我認為房價問題已經變成上海的政治問題了。” 1月20日上午剛參加“兩會”的上海社科院房地產研究中心主任、上海房地產經濟學會副會長張泓銘教授，在同天下午浦東舉行的一次論壇上這樣說。

就在此次調控政策出臺前，上海坊間對政府調控政策的猜測已經滿天飛了。而且，每一條都比真正到來的嚴厲：諸如購房首付比例提高到50％：二手房交易中，征收5％的營業稅，20％-60％的所得稅、20％-60％的增值稅以及4％的附加稅，貸款購人的房產兩年內不得轉讓等等。

而現在看來，投資者似乎可以長舒一口氣了。

抑制還是保護

幾條政策之中，對樓市直接影響最大的是，《市地稅局關于本市個人出售普通住房營業稅征收規定的通知》。該通知規定，針對購入未滿一年出售的短期投資，按銷售價減去購人原價后的差額征收 5％的營業稅，并按規定征收城建稅、教育費附加和河道整治費。

毫無疑問，這一政策旨在剎一剎上海樓市存在的短期投機炒作風。

劉姝娟是浦東龍陽路地鐵附近一家中介公司的物業顧問，她告訴《瞭望東方周刊》，“浦東很多樓盤投資比例能有50％，而且都是很好的樓盤，都是次新房。”她說，他們公司能從開發商那里買到所有的客戶資料，哪些是自住的，哪些是投資的，看得一清二楚。

根據上海房地產交易中心的數據，去年1-10月，存量住房買賣過戶成交面積1757萬平方米，同比增長21，9％；其中次新房轉讓占存量住房總成交面積的比例近5成。價格同比增長43．6％。

在輿論壓力下，針對炒房投機行為的稅收政策終于出臺。

5％的營業稅顯然是一個相當溫和的政策。在費海勇看來，“政策目的是預防性的，而不是抑制。”

與杭州曾經執行8月就不幸夭折的 20％的增值稅相比，甚至與新加坡曾實行的10年內賣出新房要征收100％的增值稅相比，上海為政者的意圖就不難顯現了。

房地產日益成為上海經濟中牽一發而動全身的行業，2004年房地產行業實現增加值占全上海生產總值比重的8．4％。而一向被上海倚重的金融業在近兩年的發展當中，明顯落后于預期。此間房地產的發展，充實了地方財政，為上海的經濟發展注入了活力。

8年房產周期即將完成?

然而，樓市發展現狀造成的一系列經濟、社會難題，仍然是上海政府必須正視的現實：商務成本過高，導致跨國企業搬遷，與上海發展總部經濟的意愿背離，普通大眾住房難以妥善保障，民眾情緒如何撫平：衛星城建設還需假以時日，郊區建設大量住宅，市中心人口過密卻無法真正疏散等等。

稅收政策能在多大的程度上，逐步解決上海房價局部漲幅過快的問題，進而理順以國際化大都市為發展目標的上海，目前面臨的尷尬?

上海中瑞咨詢有限公司副總經理朱峰告訴《瞭望東方周刊》：“營業稅對短期炒作肯定是有一定抑制作用的，但是最后的結果很可能是政策受損，重蹈杭州的覆轍，導致房價更猛的上揚。”

“我們已經有不少客戶來問了，到底誰來繳稅。按理說應該是房東繳的。但是現在的市場是房東市場，他處于強勢地位：他已經拿到30％的房款，產權證也在他手上，最后很有可能，房東違約，要提高房價，否則讓下家去繳營業稅。”費海勇說。

更有業內人士向《瞭望東方周刊》表示“營業稅對樓市沒什么影響”。他們的理由是：60萬買進，70萬賣出，賺了10萬，營業稅以及附加總共才繳5500元，利潤和稅率相比，利潤吸引力更大。以前是肆無忌憚的炒，手上資金不多，有個幾十萬就可以炒，現在是交點錢炒，資金實力雄厚的人炒。

“抑制房價上漲過快，根本問題是要擴大商品住宅的供應量。”朱峰說。與他有同樣想法的還有上海財經大學公共經濟與管理學院副院長胡怡健。他舉了一個例子來佐證自己的觀點。“溫州人在烏魯木齊等內地城市炒房，結果炒來炒去發現，都賣給自己圈里的溫州人了。老百姓不從炒房的人手上買，烏魯木齊土地多得是，沒有了，可以再造啊。”

專家認為，在上海6年的樓市發展過程中，購房需求是一步步被政策刺激放大的。取消藍印戶口，鼓勵外來人士來滬，允許二手房按揭貸款：降低契稅稅率，按揭貸款退稅政策等等，加之國內投資工具匱乏、股市的低迷、海外熱錢豪賭人民幣升值等因素，市場需求被一次次放大。

即便是政府已經開始打擊炒房，從需求端來調控樓市，但是其力度仍然是相當微弱的。從今年公布的幾個土地公告來看，大多數是商業用地，除了配套商品房，普通商品房住宅土地供應少之又少。供應量少的市場預期仍然在開發商和中介、投資者心理根深蒂固。而這一預期正是導致他們頻頻提高房價的最重砝碼。

信義不動產的職員李振宇在接受《瞭望東方周刊》采訪時認為，“征收營業稅真正的影響未必是在其本身，而是在于政府‘組合拳’的構成，以及可能會是政府為配合今后系列財稅政策出臺的探路石子。”

在此之后，會不會有嚴厲的政策出臺，譬如前面所提的諸多坊間傳聞?很多投資者這么揣測。正如前6年刺激需求房價不斷上揚一樣，這次是壓抑需求，從期房限轉、加息、營業稅，再到下面無數個未知的政策，上海即將完成一個西方房地產市場存在的8年發展周期?

而就在3月初，由全球知名房地產機構仲量聯行發布的亞洲投資者情緒報告顯示：上海的住宅市場，發展很繁榮，但是投資者認為即將到達頂峰：而在未來12月內，買人還是拋售的決策調查當中，投資者的選擇更多的是拋售上海住宅。