上海二手房交易“落網(wǎng)”

曾經(jīng)在上海做證券投資的杜建民，成了上海首批通過網(wǎng)上房地產(chǎn)服務體系的消費者。“這是上海市政府統(tǒng)一搞的，最大的房地產(chǎn)網(wǎng)，這里上網(wǎng)很多地方都能看到我掛牌的信息。”

盡管春節(jié)前杜建民就把他的房子在中介公司那里掛了牌，但“我不能吊在一棵樹上啊”。于是，在2月17日，也就是上海網(wǎng)上房地產(chǎn)服務系統(tǒng)試運行的前一天，他就到浦東房地產(chǎn)交易中心二手房網(wǎng)上交易受理點辦了掛牌手續(xù)。

杜建明不甚明了的是，就在二手房交易的背后，交易中心與房產(chǎn)中介的博弈正式拉開了序幕。

網(wǎng)上交易：透明信息保證安全

二手房網(wǎng)上交易，改變了以往由中介陪同看房，撮合價格，簽訂合同及代辦貸款一條龍服務的模式，而是將這條“龍”攔腰截斷，從簽訂合同，到資金轉移，產(chǎn)權移交全部交由上海各區(qū)的交易中心受理處辦理。

問題的關鍵在于，新的二手房網(wǎng)上交易模式中，交易中心與銀行拉手，對交易資金實施全程監(jiān)管，即二手房買賣雙方將買賣價款及交易所需的稅費存入上海市房地產(chǎn)交易中心在銀行開立的資金監(jiān)管專戶，在完成產(chǎn)權轉移登記和抵押登記后再由銀行劃付買賣價款給賣方，以確保資金安全。此舉徹底斷了中介代辦貸款的路子，也就是銀行發(fā)放二手房貸款的流程當中，扣上一層由交易中心負責監(jiān)管的保護殼。

上海房地產(chǎn)交易中心副主任翁新根告訴《瞭望東方周刊》，開設二手房網(wǎng)上服務體系的目的，就是為了“透明信息，規(guī)范交易，保證安全，便民便利”。

不可否認，此前二手市場火爆的同時，不規(guī)范行為也頻頻發(fā)生，即便是成熟度相當高的上海二手房市場。而在這些行為當中，中介往往都是眾矢之的。

一些誠信度低的中介為了賺錢，往往會使出五花八門的手段：讓上家與下家互不見面，賺取差價；與開發(fā)商合謀炒作新房，一手房當二手房賣；利用買賣雙方房款和產(chǎn)權交易之間的時間差，將房款挪作他用；利用假身份證騙取銀行貸款等等。

“一手房市場的炒樓花等不規(guī)范交易行為，已經(jīng)基本上得到了抑制，但是二手房的炒作，尤其是次新房的炒作，增長幅度很快，我們很難控制。”2004年末，上海房地局副局長龐元曾向記者這樣表示。

數(shù)據(jù)顯示，2004年1—10月，上海存量住房買賣過戶成交面積1757萬平方米，同比增長21．9％；其中次新房轉讓占存量住房總成交面積的比例近5成，平均價格為6150元／平方米，同比增長43．6％，增長幅度遠快于新商品房。

在二手房交易量已經(jīng)超過一手新房交易量的上海樓市，潛在的交易安全、中介誠信、貸款安全、交易成本及效率等等問題，都為上海房地產(chǎn)市場發(fā)展埋下不小的隱患。

基于此，二手房網(wǎng)上公示，成了新的一年政府調控上海房地產(chǎn)市場的又一記重拳。

中介機構：坐以待斃還是主動出擊

交易中心網(wǎng)上房地產(chǎn)交易服務受理處的職能非常之大，從原來僅僅負責交易登記的一項職責，擴大到：網(wǎng)上掛牌，撮合成交，交易資金監(jiān)管及辦理產(chǎn)權登記等一系列相關服務，而且都是免費服務。

這樣一來，在上海二手房交易環(huán)節(jié)中，早就發(fā)揮著不小作用的房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)貸款服務機構、擔保公司等角色，可能統(tǒng)統(tǒng)會被搶走飯碗。

不過，上海房產(chǎn)交易中心副主任翁新根否認了這個說法：“網(wǎng)上二手房交易并不排斥中介，百姓買房還可以找中介，只不過把資金監(jiān)管職能轉移到交易中心，保證了交易的安全。西方成熟市場，中介的職能也主要是撮合一項，不碰房款的。這個平臺借此也對中介市場起到優(yōu)勝劣汰的作用。”

話雖如此，交易中心橫刀奪愛，中介商們的日子往后再沒那么滋潤了。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人尹嚴春節(jié)前剛從浦東一家規(guī)模不大的房產(chǎn)中介離職，正準備自己注冊公司單干，就碰上了這樣的市場變故：“二手房網(wǎng)上交易，對我們的影響肯定是很大的。”

像美聯(lián)物業(yè)、泛城等大型中介公司雖然不明確說自己的公司業(yè)務會受多大影響，但是也不得不承認，在這場博弈當中，他們“有些被動”。

雖然，市房地產(chǎn)交易中心多次組織滬上中介開會，“安撫人心”，說不會影響他們的生意。而且，在網(wǎng)上交易系統(tǒng)上，的確也把中介服務機構的房源掛在網(wǎng)上，容許買家賣家自己選擇是否需要中介。問題是一旦買賣雙方發(fā)現(xiàn)，他們無需中介，就可以手拉手自己完成交易；或者中介只能為他們提供挑選房源，陪同看房，撮合價格，以及政策信息咨詢等服務，而簽合同，辦貸款都將由交易中心免費提供服務，當中介的服務大大縮水的時候，又怎能拿到以往高達2％的交易傭金？

而這正是中介們最為擔心的事。

事實上，截至2月17日，加入二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)的二手中介只有區(qū)區(qū)19家。

生意受影響的還有房地產(chǎn)貸款服務商。或許他們認為與其坐以待斃，不如主動出擊。早在去年12月18日，網(wǎng)上二手房交易還在醞釀之中的時候，上海專業(yè)從事房貸的6家知名企業(yè)就對外宣布：共同成立國內首個房貸協(xié)作網(wǎng)絡聯(lián)盟。

這六家企業(yè)包括安家集團、房產(chǎn)之窗、麥格里、億通代書、遠盟信貸和亞孚。他們決定建立公共信息平臺，簽訂誠信公約，而且每月用“黑名單”公布業(yè)內不良從業(yè)人員、公司和不規(guī)范中介，聯(lián)手維持上海每年近3000億元的個人房貸市場秩序。

但是，安家集團目前又與交易中心簽訂協(xié)議，成為交易中心認定的中介服務機構之一。

交易中心：免費午餐能撐多久

不可否認，對于普通購房者而言，從 2月18日起，房屋買賣的確是多了一個透明的信息平臺。

購房者不出大門，就可以事先貨比三家，避免以往因為信息不對稱造成中介抬高房價而蒙受金錢損失；而且如果有時間有精力，盡可以自己找房東，自己找下家，再通過交易中心辦貸款，省下一筆中介費。

“二手房網(wǎng)上交易核心的作用是，以前一些中介的違規(guī)行為會得到遏制，保證了交易的安全。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心顧建發(fā)對《瞭望東方周刊》評價說。

但是，在二手房網(wǎng)上交易還沒有正式實施之前，誰也無法猜測，未來這一服務系統(tǒng)會在多大程度上實現(xiàn)政府最初的美好愿望。

雖然上海房地產(chǎn)交易中心副主任翁新根肯定地表示，從技術手段上，監(jiān)管機構可以保證做到房款資金安全，萬無一失。但是，關鍵的問題往往是，人為的因素能導致很多好事變成壞事。翁也不得不承認：“這里面有很多不可預計的問題。”

就以最簡單的房價來說，在以往的買賣當中，房價變更是幾分鐘口舌之戰(zhàn)的事情，但是在二手房網(wǎng)上服務系統(tǒng)上，如果有中介參與，價格變更必須到交易中心受理處去辦理，如果房東多次變更價格，怕麻煩，不去變更，長此以往，網(wǎng)上的信息也就成了擺設，又何談信息透明？

而讓業(yè)內人士最為擔心的是，有政府背景的房地產(chǎn)交易中心，攬下了二手房交易的整個流程的服務，而且是免費服務，交易中心有多少人力物力？

盡管網(wǎng)上二手房交易服務是一個自愿選擇的平臺，剛啟動房源還不多。但是如果有了成功案例，免費服務哪個不愿意要，如果賣家買家趨之若鶩，全上海每年 20萬套的二手房交易，掛牌、簽訂合同、辦理貸款、產(chǎn)權登記，幾個網(wǎng)上交易受理點能堪重負？

如果是這樣，免費的午餐，還能支撐多久？