長袖善舞：風吹草低現Ｍａｌｌ

一個企業跨區域發展的成功范例

一種商業地產界運作的成功模式

一段個人與企業關系的精辟之談

48小時廢寢忘食十字街頭計算人流，3個月晝行夜宿3萬公里考察調研，500多天完成11.5萬平米單體建筑，在宏觀政策緊縮和復雜的商業環境中，不貸款，不按揭，耗資5個億建成內蒙古首座SHOPPING MALL！這就是呼和浩特力天投資置業有限公司董事長曹紹國、總經理戴明良隔山跨海在內蒙古首府呼和浩特造就的城市名片

兩個溫州人締造了一個美麗的神話：在西北邊疆、草原深處建造了首座大型SHOPPING MALL和 26層5A智能寫字樓。百米高度、11.5萬平米龐大容量成就了塞外青城最具影響力的商業巨艦。而這樣一幢建筑，從2003年5月6日開工奠基到2005年1月22日正式開業，一共才花了500多天，中間還要除去兩個非常特殊的不許開工的冬眠期，這不能不讓人為之側目。

這兩個溫州人就是力天投資置業有限公司的董事長曹紹國和總經理戴明良。帶著“中國猶太人”的智慧和勤奮，帶著有容乃大的藍色海洋文明，他們來到塞外草原，為這片好客的正走向開放的土地帶去了他們先進的理念，書寫了開篇神話。

風物長宜放眼量

首府廣場橋頭堡

區域企業的跨區域發展，沒有政策的支持，沒有實力作為堅強后盾，一般的決策者是下不了決心的。作為一個穩健發展的民營企業，力天更是不例外。

但是力天卻在兩年前就做出了投資西部的選擇，作為一家以房地產為主要投資對象的投資公司，力天集團有限公司跨區域發展的第一步便到了呼和浩特市，并成功營造了首 府廣場這樣一個具有進軍西部橋頭堡位置的項目。目前力天在溫州、天津、沈陽等地有數十億的投資項目正在施工。首府廣場跨區域運作的成功，無疑為公司在全國運作項目提供了藍本。

力天西進時，正值西部大開發如火如荼之時，國家的政策支持以及當地的招商措施也相對成熟，加上一些外資、民企支援西部開發有了非常成功的經驗，接下去的問題就不是要不要響應國家西部開發的號召，而是尋找哪里是最適合投資的地方了。曹紹國最終選擇內蒙古不是一覺醒來拍腦袋決定的，他有充分的理由。隨著長三角、珠三角經濟的發展，粗放經營，勞動密集型產業扎堆導致的勞動力，水電等能源瓶頸制約越來越嚴重。內蒙古豐富的資源，淳樸的文化相較之下就格外有吸引力，加上連續多年來，經濟發展的高速度，無論GDP還是固定資產投資規模都居全國之首，2005年已經落實的固定資產投資項目更是達到了2400億元。

正是有了西部大開發的政策支持，有了資源、潛力，速度形成的發展空間，利潤空間，力天才邁出了這深思熟慮的一步。

戰略是對企業長遠發展的全局性謀劃。中國有句俗話：“凡事預則立，不預則廢。”被稱為“全球第一CEO”的美國通用電氣CEO杰克·韋爾奇也說過：“我有一件做不完的事，那就是計劃未來。”曹紹國每天都在想明天的力天將朝哪里走。首府廣場是力天在西部的一個橋頭堡、試水石，那下一步呢？

力天希望能在能源、交通和邊貿上有進一步的發展，特別是利用西部的邊境優勢，在邊貿上能有所突破。

也正是因為力天著眼的是勝利遠航，所以，曹總、戴總運作首府廣場時，并不把它僅僅看做是個項目，而是以經營企業的理念在做這個項目。目前國內大多地產項目的運作中，開發商往往只做開發、銷售的工作，后續經營管理、往往是給別的公司或另外成立公司去做，力天卻既做開發又做經營管理，在資金取得平衡后，大量的資產都沒有出售，自己來經營。采訪戴明良總經理時，講到這一點，我們清楚地看到了他要做百年老店的堅定決心。

“從東部到西部，橫跨幾千公里，這么大一個項目，它的發展順利嗎？”對于記者的提問，戴總的信心實足：“呼和浩特、內蒙古對外開放的勢頭大好，誠信政府的理念也讓人印象深刻。”和很多在呼和浩特生根發芽的外來企業一樣，剛開始時，力天也有一些困難和矛盾，但是“我們的經驗就是在發展中解決矛盾，在運動中博弈。特別是在商業地產中，國家的相關政策還不完善，一旦實際中出現了矛盾，停滯不前根本于事無補，甚至會惡化矛盾，只有在動態、發展中，矛盾才能解決。商業地產在目前要邊發展邊規范。”

居庸關外獵天驕

市場檢驗SHOPPING MALL

“從市場上來，回市場上去”是曹總和戴總檢驗項目成功與否的標準。這不是一個虛的標準，它在首府廣場的每個發展的細節中都得到了充分的體現。

呼和浩特有條中山西路商業街，長約1800米，商場林立，是最核心的商業區，每年呼市60%到70%的商品零售額就來自這里，但這里的問題也是很顯而易見的，商場是千篇一律的傳統百貨，大家進行著重復的、低水平的惡性競爭，今天這家的雞蛋兩塊錢一斤，明天對面的商場就肯定會打出一塊五一斤的牌子，我的觀點是，這樣長期以往對商場和消費者同樣沒有好處。消費者要得到的應該是合理的優惠空間，商場如果長期沒有利潤空間，就無法改進服務和提高商品質量，消費者也就無法從商場購買到物美價廉的商品，這樣下去當地消費者就不能在適當條件下提高生活質量和優化消費水平。

一方面考慮到首府廣場地處城市商業街的入口地位，一方面又要避免惡性競爭，難題就擺在面前，力天要在市中心這塊絕版地皮上做什么呢？定位的準確與否決定著項目的成敗，更決定著整條商業街的命運！

“在這塊地皮還是一片破廠房的時候，我們就對呼市的商業地產，住宅、寫字樓進行了地毯式的調研，7天之內完成了12萬字的調研報告。特別是這個十字路口，我曾經連續48個小時不睡覺，不間斷地在這個路口數人流。”戴明良講了這樣一個故事。“我發現，這個在周末白天人流達到40萬的地方，晚上7點就沒人了，冷冷清清的。原因就是這里晚上沒有吸引消費者的項目，多的是百貨，少的是具有餐飲、休閑、娛樂的綜合性商場。全市乃至于更多的區內消費者都來這條街購物，然而，這里的消費環境卻并不完備，我們認為缺憾就是市場空間。”

經過此番市場調研，SHOPPING MALL才慎重出爐，從品牌來講，力天也非常注重差異化競爭求生存，進入首府廣場的品牌30%是首次來到內蒙古的，“當初是要集商場、休閑、娛樂、辦公于一體，現在看來做得比當時想得都完善，投資也更大了點，原計劃4.5個億，后來實際花了4.9億多，多了4000萬。”

“光這個LOGO就花了很多心思，戴總指著辦公桌上帶首府廣場LOGO的小旗幟。首府廣場的LOGO原形是1972年在內蒙古赤峰出土的碧玉龍，是成吉思汗的手鐲。之所以棄現代的華麗圖案不用，原因有二：一是中華民族是龍的傳人，這個圖案很能引起人們的共鳴；二是它能體現力天對當地文化的尊重，我們認為它是海洋文明與草原文明結合的典范。

非但LOGO，為做到與當地濃郁的西部文化合璧雙贏，在SHOPPING MALL和寫字樓這個非常現代的建筑中，力天設計了四種中廳，最大的超過了1000平米，全部采用鋼化頂部、落地玻璃，陽光可以直射下來，這種高難度的建筑方式目前國內其它地方很少采用。在這寸土寸金的地方，這四個廳使我們少收入了至少1億元！”

從市場上來回到市場上去，如果回不去，則說明前期的定位標準、投資決策錯了，如果是拍腦袋定的，就很難回到市場。SHOPPING MALL這種業態在內蒙古是首例，是創新，當地人能接受嗎？記者不能不去親自感受一下：雖說不是周末，但人還是不少。“市場是需要引導的，我們現在做的一方面尊重了當地的文化，一方面又把我在國外學到的商業地產的先進理念帶給了這個地方，很超前，但沒被拒絕。”

大凡有點財經常識的人可能心里還有疑惑，因為力天操作首府廣場這個項目的時候，政策環境有點特殊且不是很利好，一是中國從2005年起就要實現自己流通領域全面開放的WTO承諾，那么國外巨頭的競爭威脅勢必不小；二是國內住宅、寫字樓發展進入高峰或高峰平穩期后，住宅、寫字樓開發商甚至建筑商紛紛轉到商業地產開發上來，2002、2003年商業地產的魚龍混雜局面人所共睹，各地都上馬商業地產，而商業地產一旦出了事會帶來很多社會問題，所以國家非常注重商業網點規劃并采取新建商業網點聽證等系統措施；三是國家宏觀調控中，在金融信貸和產業導向上限制盲目發展地產，并很明確地點出商業地產，12·1號文件發布后，國家金融政策對商業地產項目實行退避，宏觀環境非常復雜，再加上實際操作中確實出現了些問題的，往往會成為城市的焦點。

力天也有苦處，但有苦不叫苦，一如繼往的做了，首府廣場項目沒有一分貸款，沒有一分按揭，這在地產項目運作中是非常罕見的，而如果沒有集團的支持，沒有強烈的社會責任感，也許你今天看到的就不是這個能提升呼市整個商業街水準的SHOPPING MALL了。

力天非但辛苦地做了，而且做得非常好。逛首府廣場的百姓認可它，喜歡它的風格；中國商業地產聯盟、中國商業網點規劃委員會、中國步行街委員會、商業時代雜志社專家幾次對首府廣場進行評估，認為這個項目非常成功，它的很多做法值得在全國范圍推廣。

劇辛樂毅感恩分

勤奮效率當先行

首府廣場的運作如此成功，您一定會認為他的領導者曹紹國、戴明良是地產界的老手了。不然，“我們是商業地產的初學者。”

現年39歲的曹紹國閱歷頗豐，當過警察，干過公安，還做過審計，但棄政從商的時間還不過三年，一年一大步，三年成就了一個跨區域發展的房產名企。

戴明良這位學者型的職業經理人有一份完美的履歷：浙江大學的本科，上海財經大學的碩士，美國加州大學的訪問學者，回國后進入銀行業、證券業，操作過地產項目。

力天成功的經驗可以用六個字來形容：忠誠、勤奮、效率。

忠誠體現在兩個方面。第一，力天把呼和浩特做為第二故鄉，與呼市的發展同呼吸，即以商引商，以商促商。他們廣泛宣傳內蒙、呼市，把呼市推向世界。由首府廣場項目出錢邀請來呼的國內國外知名人士達到1300人次以上，為了邀請被稱為“酒店之王”的香格里拉創始人郭鶴年先生，曹紹國親自跑了多次香港深圳，專程接過來。這是一個企業對當地政府、社會的忠誠。因了這種忠誠，曹紹國成為呼市第一個外來投資者擔任當地政協常委的人，當地將他的這種風格當做模范去推廣。

第二，個人對企業的忠誠。地產有些不規則的操作已經是大家心知肚明了。在力天，這套門路根本行不通。“人家拿了合同讓我簽字，告訴我給我個人留了四個點，那么對不起，要么咱們不做這筆生意，要么您直接按原價的折扣和我簽合同。”像戴總這么義正言辭的話當今社會已經不多聽了，“個人品牌的樹立對人生很重要，而個人品牌的樹立要靠平臺，平臺的品牌做大何愁沒有個人品牌呢。”

勤奮。力天是一個非常勤奮的企業，或許由于兩位老總都是溫州人，或許因為力天的總部在溫州。在決定商業定位之前戴明良簡直成了空中飛人，不到三個月，航空公司的旅行積分卡積分就達到三萬公里，全國各地不斷地去請教專家、考察類似項目，找中國商業地產聯盟等專業組織求教，不停地學、不停地思考。引進深圳銅鑼灣的豐富經驗，把它當成一個引路者、老師和非常融洽的合作伙伴。

勤奮。是職業經理人的基本要求，天道酬勤，戴明良自己總結出了，“8分理論”：一個人一天工作8小時，能取得8分的成績，一個人一天工作15個小時，能取得9分的成績，但是很多人不愿意再花7小時取得那一分成績。這就是平凡者和進取者的差別所在。而他自己，經常工作15小時已經不是一天兩天的事了，他的時間用在哪里？員工們都有目共睹：他是最熟悉首府廣場的人，寫字樓里的每個門道，商場里的每一個品牌的位置，沒人比他更熟悉了；企業報紙——首府廣場報上的所有字句、所有標題沒有不經過他親自推敲的。

效率。500多天，首府廣場就正式營業是高效的明證。首府廣場報每兩周就出一份，能有這么多事情可以報道的企業也不多。

提到首府廣場報，戴明良很是自豪，“我們一定要做什么像什么，注重每個細節。首府廣場報是公司文化的體現，我們沒有用一般公司愛用的銅版紙，用的是國際標準新聞紙，在內蒙古只有兩個地方可以印，一開印就必須是幾千份了！”沒錯，小蝴蝶扇動翅膀還能造成颶風，細節之處才顯真功夫。采訪結束走出戴總辦公室時，我看到他案頭放著一本汪中求著的《細節決定成敗》。