２００４年房地產信托產品特征

2004年我國房地產信托業務在波動中快速成長。全年共有37家信托投資公司推出了各類房地產信托計劃116個，比2003年增加38只；融資規模136億元，比2003年增長了一倍。在信托計劃品種設計的創新方面進行了可貴的探索。

信托計劃發行數量明顯增多，發行集中度有所提高

2004年共有37家信托公司發行了116只各類房地產信托計劃，平均每家發行了3.135只，新增12家信托公司開展了房地產信托業務。其中，北京國投推出的信托計劃最多，共發行了9只，新華信托和衡平信托分別以8只和7只位列第二、第三位。發行5只以上的10家信托公司所發行的信托計劃合計達63只，占總發行量的54.31%。與2003年相比，杭州信托、上海國投、浙江國投、衡平信托、湖南信托及中誠信托等6家公司繼續位居前10位，北京國投、新華信托、聯華信托則是2004年的新星。此外信托公司專業化初露端倪，一些信托公司將戰略規劃長期定位于房地產信托業務。這些現象顯示了房地產信托業的活躍局面以及行業發展中的初步分化。

住宅類信托占絕對優勢，商業地產信托迅速崛起

房地產信托包括四大類：各類住宅（如公寓、別墅、經濟適用房）信托、商業地產（商場、寫字樓）信托、土地開發和舊城改造信托、公用事業地產信托等四類。

在2004年發行的116只房地產信托計劃中，各類住宅信托62只，占總計劃數的53.45%；商業地產類信托32只，占總計劃數的27.58%；土地開發、舊城改造類信托13只，占總計劃數的11.21%；公用事業類信托9只，占總計劃數的7.75%，住宅類信托依然占大部分。不過和2003年相比，住宅類信托所占的比例出現了下降的現象，信托計劃數量的比例下降了11.93%，信托融資規模下降了18.82%。

2004年變化最大的是商業地產信托的崛起，信托計劃數增加了18個，比重提高了9.57%，融資規模增加了28.99億元，比重提高了12.81%。

土地開發、舊城改造類的比例相差不大，但是融資規模的比例卻大幅提高，由2003年的11.15%提高到2004年的18.20%。主要原因在于，2003年的土地開發、舊城改造類信托主要分布在中西部地區的城市，而2004年，在緊縮型信貸政策導致的資金壓力下，許多東部發達地區的城市也加入到這一行列中，由于地區間土地價值的差異，必然造成計劃融資規模上的不同。

資金應用方式以貸款為主，創新使用方式開始出現

房地產信托資金的使用方式主要包括貸款、受益權轉讓、股權投資、信托資產置換購房優先權/優惠權等幾類。貸款、受益權轉讓、股權投資主要涉及房地產開發環節，是房地產信托資金的主要利用方式。2004年共計34家信托公司發行了貸款類房地產信托計劃91個，融資規模111.3835億元，分別占總信托計劃和總資金規模的78.45%和81.85%。由12家信托公司發行了16只受益權轉讓性質的信托，信托規模為17.2499億元。有4家信托公司發行了信托資產置換購房優先權/優惠權和股權投資類的房地產信托。信托資產置換購房優先權/優惠權涉及房地產的消費環節，是2004年興起的信托資金新的使用方式。

房地產信托計劃的發行規模增大

2004年每個房地產計劃的平均規模為1.1731億元，比2003年的0.8737億元提高了34%，信托計劃的發行規模大幅提高，反映了2004年宏觀調控下許多大公司、大項目面臨資金的壓力，紛紛采取各種措施拓寬融資渠道。規模最大的信托計劃是重慶國投推出的“重慶國際會展中心集合資金信托計劃”，資金規模達10億元，最小的是江西國投推出的“五華大市場商鋪租賃權財產信托優先受益權轉讓項目”，資金規模僅500萬元。2004年大部分信托計劃資金規模在1億至2億元之間，而2003年大部分信托計劃資金規模在0.5億元以下。

大多數房地產信托的期限在1-3年

2004年發行的信托期限最長是新疆國投推出的最長年限達20年的“金福世貿廣場不動產管理信托計劃”，絕大部分信托產品介于1至3年之間，1年期以內的信托計劃有27只，1至1.5年期的有14只，1.5至2年期的數量最多，達51只，2.5至3年期也達到26只，只有2只計劃期限在3年以上。

信托產品的收益率水平與風險相匹配

隨著信托產品期限由1年逐步過渡到1.5年、1.5至2年和2.5至3年，信托產品的算術平均收益率由4.67%上升至4.90%、4.79%和5.08%。信托產品的收益率水平基本符合風險/收益的匹配特征。從各季及各類型信托的收益率區間分布來看，住宅類信托產品的收益率水平的眾數是5.0%至6.0%，商業地產類信托的收益率水平的眾數是4.5%至5.0%，土地開發類信托的收益率水平眾數是4.0%至4.5%和5.0%至6.0%，公用事業類信托的收益率水平的眾數是4.0%至4.5%，可以看出，住宅類信托產品的融資成本已經不菲。

從分季度信托產品預期收益率水平眾數的變動情況，可以感受到宏觀經濟金融政策以及預期對信托產品預期收益率水平或信托融資成本的巨大影響。2004年前兩個季度房地產信托產品收益率眾數多位于4.5%至5.0%，三季度甚至有所下滑（政策不清導致了房地產市場前景不明，造成開發商和信托公司的觀望），但是隨著政策、市場形勢的明朗化，在供需兩旺的局面中，信托產品預期收益率水平或信托融資成本也隨之上調，其眾數達到了5.0%至6.0%。除非趨勢發生逆轉，這一水平可能將成為未來房地產信托收益率水平的基準水平。

信托計劃的風險保障措施與優惠條款

鑒于信托“受人之托，代人理財”的本質，如何防范風險已成為信托產品能否成功的關鍵。信托產品涉及的利益相關人比單純的銀行信貸多，信托產品的風險保障措施的結構較銀行貸款要復雜。目前信托產品的風險保障及優惠措施主要包括：土地、房產抵押擔保；第三方擔保；購房優惠；派遣人員駐守關鍵崗位，參與項目管理；承諾溢價收購資產或股權；處置房產權；股權質押；建立監管賬戶；資產保險；信托資產等值置換房產等。各類信托計劃的風險控制模式是上述各種措施的不同組合。但是不同類型的房地產信托或不同的資金使用方式在收益性質以及收益結構方面的差異，其風險保障措施的表現、設計上組合各不相同。

在43家住宅類信托計劃和23家商業地產信托計劃中，絕大部分的信托計劃都設計了兩項組合的風險控制措施，主要以土地使用權抵押和第三方擔保為主。土地開發、舊城改造或公用事業類信托計劃的風險控制措施的組合結構相對比較簡單。由于土地開發、舊城改造一般都是政府相關機構在操作，是一種政府行為，所以其大部分計劃中的風險控制措施都是由本級政府承諾用財政收入或預算外收入作為還款保證。公用事業類信托計劃涉及到政府責任的，其風險控制措施的組合模式和土地開發、舊城改造相類似。

信托計劃發行向核心城市集中

業務活躍的信托公司主要分布在東部地區或大城市，信托業務的地域分布上也呈現出向核心城市集中的傾向。在116只信托計劃所分布的全國的34個市縣中，有68只分布在從大連到深圳的14個中心城市，占58.62%。其中，北京一地就有25只、其次是杭州12只、上海9只，深圳和天津也分別有5只和4只信托計劃。從信托融資的規模上看，北京以30.85億元位居榜首，杭州、重慶、上海、天津分別居第二至第五位。沿海的14個中心城市信托總融資規模合計為85.8428億元，占總融資額的63.08%。

2005年宏觀調控政策仍以緊縮為特點，政府對房地產市場風險和金融風險更加警惕，在繼續控制土地供應的同時，已經對住房金融實施限制，使土地供應政策和購房金融政策將逐步走向對稱，從而抑制房價升勢。房地產開發商受到融資和住房消費市場的雙重擠壓，對資金的需求會更加強烈，進一步拓寬融資渠道是開發商的必然選擇，具有高度靈活性的房地產信托將成為房地產開發商追尋的對象。預計2005年房地產信托市場規模仍會繼續擴大，信托計劃創新品種增多，房地產信托業務分化趨勢繼續加大。