打造蘇北新地產文化

江蘇省惠隆置業有限公司近年來一手抓經營管理、一手抓企業改革。相繼在深圳和南京等地開發建設了“金麒麟花園”和“玉麒麟雅苑”等代表性樓盤，業績不菲深受各界好評。金秋九月，恰逢“惠隆花園”即將在蘇北的宿遷盛大開盤。本刊記者專門走訪了省惠隆置業有限公司董事長陸宏平。

記者：作為惠隆資產的總經理，能否介紹一下惠隆資產所涉足的產業及近幾年的發展情況?

陸江蘇省惠隆資產管理有限公司，是2000年底經省政府批準成立的省屬國有獨資企業。當時，省政府出資2000萬元，整合了省屬物資企業的部分國有資產。成立五年來，我們一手抓經營管理，一手抓企業改革，資產總額、營銷規模及利潤總額大幅度增長，一年一個臺階，惠隆公司得到了健康、快速地發展。

近幾年，惠隆公司根據省政府的授權，進行了資本運營并對相關資產進行了重組，已形成了較好的業務構架。業務涉及貿易、投資、房地產、期貨經紀、信息傳媒、賓館餐飲等。我們按照現代企業制度的要求，進一步完善了法人治理結構，充分調動企業經營者的積極性和創造性，抓住機遇，貼近市場，準確把握政策導向，經過幾年不懈的努力，惠隆資產已具規模。到去年末，資產總額已過10億元，營業收入突破40億元，年利潤總額超過了3000萬元。從今年上半年的經營情況來看，發展勢頭良好，主要經濟指標位于省屬同類型企業集團前列，預計今年惠隆資產又將取得較快發展。

記者：房地產業一直被認為是拉動中國經濟發展的“支柱產業”，面對當前國內的房地產發展情況，您有何看法?

陸：從政策發揮作用的時間周期看，宏觀調控措施發揮作用通常具有半年左右的“時滯”。目前房地產新政正處于執行、操作階段，政策效應正在逐漸顯現，短期內持幣待購行為增加。人民幣匯率改革后，其它金融政策下一步走向尚不明朗，各種政策尤其是稅收政策等短期內不會改變。綜合各種因素，在房產商品短期供給增加，消費信心尚未恢復之際，如果沒有新的政策出臺，持幣觀望氣氛在年內不會消失。可能持續到年底，但離市場出現拐點還有多遠尚難預料。當前正處于政策效應顯現階段，欲縮短持幣觀望期限，使投資者、生產者、經營者、消費者恢復信心，需要政府創造氣氛改變市場預期，引導居民理性消費。

記者：在國家相繼出臺一系列房地產調控政策的大背景下，惠隆置業毅然選擇蘇北的宿遷地區投資發展，是基于何種考慮，您認為其市場發展空間如何?

陸：我們在選擇宿遷這個項目時，已經過充分的考慮和嚴格的市場論證，同時，也對省內其它地區的市場進行了對比性考察，最后領導班子一致認可了宿豫。無論是人文、自然環境還是經濟氛圍、市場人氣等，宿豫都是令人滿意的。低廉的成本優勢，更使我們增添了收益前景的信心。我們選擇到宿豫來投資，也是響應省委、省政府關于大力發展蘇北經濟的號召，這里各方面的條件都是宿遷地區最好的。項目更得到了當地區委、區政府的大力協助，他們派駐24小時聯絡員，為我們的市場推廣提供便利優惠的政策扶持，為我們解除了后顧之憂增加了我們的信心。我們相信，“惠隆花園”將會成為宿豫新區的“新街口”。

記者：對于央行建議取消房屋預售制度您有何想法，如果真的實施，會影響本次惠隆花園的銷售嗎？

陸：我認為此項建議有利于金融安全。房屋預售制度確立于1994年，當時推出這一制度的目的是為了拉動內需，降低房地產開發的資金進入門檻。在這一制度框架下，開發商可”少花錢多辦事”，短時間內多提供商品住宅。2004年全國房地產開發資金中使用銀行貸款的比重在55％以上，比往年有所提高。顯然，開發商的自有資金在掙大錢，而銀行卻承擔了過多的風險。如果取消房屋預售制度，今后開發商的自有資金比例必然要大幅提高。在較大的資金壓力下，房地產開發投資增幅上行的阻力便會增強。今后房地產市場的整合速度將加快，真正有競爭實力的開發商可借此做大做強，樓市也有望迎來更規范、理性的運行秩序，市場供求關系也將更加真實、有效。可以有效的消除市場上部分喜歡“捂地皮”、”炒地皮”的人的僥幸心理，擠出水份。

我們注意到，央行提出取消期房預售，目前還僅是建議而非政策。資金鏈是房地產業的命脈，房地產企業以銀行貸款為主進行開發建設，如央行的建議變為政策，無異于切斷了開發企業重要的資金來源，對開發商的自有資金要求將空前提高，現有格局會隨之改變，開發商群體將發生整合，一些中小型開發企業必會陷入資金危機最終將被淘汰。取消期房銷售，對于降低銀行風險十分有利，但這無疑會使開發商本來就很吃緊的資金鏈繃得更緊。同時，取消期房預售加大的投資成本，會轉嫁到房價上，而最終的買單人仍是消費者。

可以負責任地說，這種可能出現的變化對惠隆花園來說影響不大。我們主要依靠自身的實力進行發展。每個新項目投資前，我們都會經過反復的市場調查，請專家進行相關的市場論證，并籌措相對充裕的資金保障項目順利運作。相信有前幾次良好的樓盤銷售業績作鋪墊，惠隆花園將會是惠隆置業在宿遷地區的形象工程。

記者：您親自兼任惠隆置業的董事長，公司近年來戰績不菲，是否也增強了您涉足房地產業的信心?

陸：惠隆置業是惠隆公司進軍房地產業的主力軍。在惠隆花園項目前我們成功的在深圳興建了金麒麟花園，在南京興建了玉麒麟雅苑，憑借雄厚的資金實力和專業的開發技術贏得了市場和社會的一致好評，同時也為我們下一步的發展奠定了堅實的基礎。

記者：惠隆置業新的發展構想是什么?

陸：惠隆花園項目至今為止進展的很順利，即將如期開盤，這是我們經過兩年反復市場論證的結果。有經濟發達城市深圳、南京的先進經營理念和操作模式，又有根據宿遷特點的準確定位，我們相信惠隆花園一定會成功的。下一步我們將會打造第二個“宿豫惠隆花園”。