越秀之后的ＲＥＩＴｓ擠兌風(fēng)暴

玩房地產(chǎn)者，無(wú)非離不開兩件致命武器:土地和資金。換言之，此二者是生命線。REITs，于是成了大家盯上的又一根資金輸血導(dǎo)管。

作為國(guó)內(nèi)首只REITs，越秀REITs2005年底在香港上市是件大事，尤其是在多事之秋的2005年的中國(guó)地產(chǎn)界。REITs——房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts）在經(jīng)歷了一年多的研討，終于有人做了，而且成功了，在意義上有里程碑的意思。而被報(bào)道要做中國(guó)大陸第一REITs的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，也調(diào)整了調(diào)門，聲稱要成為中國(guó)大陸第一個(gè)做REITs的民營(yíng)企業(yè)，上市的場(chǎng)所也由“最成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)美國(guó)”變?yōu)楦卟僮餍缘南愀邸Ｔ诒本┖蜕虾＃瑴?zhǔn)備REITs的企業(yè)不在少數(shù)，其中有七八只地產(chǎn)企業(yè)具有這樣的實(shí)力如會(huì)德豐以及北京北辰等。

有媒體說(shuō)，2006年是資產(chǎn)證券化年。此言不虛，REITs風(fēng)潮是個(gè)佐證。經(jīng)過(guò)了十多年的發(fā)展，理論上中國(guó)開發(fā)商們應(yīng)該完成了原始積累，可現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)缺少的還是銀子。原因可以歸咎于宏觀調(diào)控，市場(chǎng)的飽和，其根本原因還在于整個(gè)產(chǎn)業(yè)的失控性發(fā)展，透支性資源使用以及發(fā)展商的非理性發(fā)展思路。

短短五六年，中國(guó)的房地產(chǎn)水平迅速提高。房地產(chǎn)已經(jīng)成為支柱產(chǎn)業(yè)，直接拉動(dòng)了很多行業(yè)的發(fā)展。但是，從2003年下半年開始，有人認(rèn)為，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫化。在這樣的背景下，國(guó)家宏觀政策開始出現(xiàn)了變化。首先，中央開始有了土地的招標(biāo)、拍賣和公開化、限量化，在這樣的背景下，開發(fā)商比的不是誰(shuí)把房子蓋得好，而是比誰(shuí)能夠拿到土地。這時(shí)，土地的商業(yè)價(jià)值就顯得非常重要。在土地供應(yīng)越來(lái)越緊張的情況下，拿地成本越來(lái)越高，土地的成本問(wèn)題將會(huì)困擾發(fā)展商。

做人做事均被老百姓認(rèn)為不厚道的地產(chǎn)商開始感覺(jué)到生活的不易了，而且事態(tài)似乎超出了他們的最壞打算——原來(lái)以為挺挺就過(guò)去了，現(xiàn)在卻發(fā)現(xiàn)挺不住了，即使到手的土地也會(huì)被迫吐出來(lái)，該來(lái)的資金還沒(méi)有來(lái)。有專家預(yù)測(cè)，今后三年，至少70%的房地產(chǎn)公司會(huì)由于拿不到土地而歇業(yè)或者轉(zhuǎn)行。

投資大鱷索羅斯一改作為投資者模棱兩可的表訴，直接預(yù)測(cè)中國(guó)的地產(chǎn)景氣最多不過(guò)還有3年。整個(gè)產(chǎn)業(yè)像個(gè)即將破產(chǎn)的銀行，急于REITs的開發(fā)商更像到銀行提現(xiàn)擠兌的儲(chǔ)戶，希望在大廈傾倒之前，把自己的僅有的存折上的數(shù)字變成現(xiàn)金，緊緊握在自己手中，手頭有糧，心中不慌。

無(wú)論是短期唱衰還是唱漲，業(yè)內(nèi)人士都不否認(rèn)，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)至少還有近20年的黃金時(shí)段，當(dāng)然行業(yè)洗牌的周期將越來(lái)越短，從5年一輪發(fā)展為2年一次，每一次都是生死考驗(yàn)，每一次都是不得不打的“劫”。屆時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的操作模式和存在形態(tài)都將發(fā)生很大改變。地產(chǎn)的重點(diǎn)有開發(fā)變成運(yùn)營(yíng)，由買賣變?yōu)槌钟校袑?duì)土地爭(zhēng)奪轉(zhuǎn)向資本爭(zhēng)奪，外資更多介入也是不可避免的趨勢(shì)。

中小開發(fā)商面對(duì)是死亡，大開發(fā)商面對(duì)的是困難，他們往往會(huì)回憶以往的美好時(shí)光。華潤(rùn)集團(tuán)資深人士曾表示，在上世紀(jì)90年代后期，在政府的鼓勵(lì)下，有2000萬(wàn)資金就能啟動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目，而且貸款、土地都不是問(wèn)題。以前的房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)直是“四兩撥千斤”，甚至三五百萬(wàn)元就可以操作一個(gè)樓盤。現(xiàn)在的房地產(chǎn)都是巨人、大象的“游戲”，需要雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，沒(méi)有三五億元的資金，根本就不敢做房地產(chǎn)，進(jìn)入門檻逐漸提高。即使國(guó)內(nèi)實(shí)力最強(qiáng)的地產(chǎn)商也不能幸免，萬(wàn)達(dá)的王健林接受某媒體采訪的時(shí)候，毫不避諱地講:“由于發(fā)展太快，2004年的時(shí)候就差點(diǎn)沒(méi)有過(guò)去。”順馳的速度發(fā)展模式也由規(guī)模性裁減員工的動(dòng)作宣布結(jié)束。

REITs在這個(gè)關(guān)頭，幾乎被所有的開發(fā)商作為救命法寶被祭起，但卻面臨“上帝總是幫助那些能夠幫助自己的人”的悖論。國(guó)外的一個(gè)基金負(fù)責(zé)人表示，部分開發(fā)商過(guò)于幼稚或者把國(guó)外資本考慮得過(guò)于幼稚，“他們做了幾十頁(yè)的報(bào)告，然后邀請(qǐng)我們?cè)谶€沒(méi)有任何招商跡象的項(xiàng)目轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，就希望我們能來(lái)直接投資或者對(duì)將來(lái)的REITs進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。”

事實(shí)上，REITs的關(guān)鍵是持續(xù)而穩(wěn)定的回報(bào)，這來(lái)自于優(yōu)良的租約和租戶，所以希望通過(guò)REITs或者信托等其他金融方式進(jìn)行融資的項(xiàng)目，首先就是已經(jīng)被市場(chǎng)證明的優(yōu)良項(xiàng)目。因此，REITs只能集中在商用地產(chǎn)領(lǐng)域的特性本身，就排除了一些以住宅為主的小開發(fā)商。以越秀為例，其REITs含蓋的財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)和白馬服裝城四座物業(yè)都是其旗下最優(yōu)的商業(yè)地產(chǎn)。越秀開出的年息回報(bào)率高達(dá)7%，高于領(lǐng)匯6%-6.37%的收益率，更比李嘉誠(chéng)旗下的泓富房地產(chǎn)投資信托基金的5.3%高出一截。香港上市規(guī)定境外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有6%以上的穩(wěn)定回報(bào)，就可以做REITs。

其次，為越秀REITs服務(wù)的團(tuán)隊(duì)，幾乎都是全球最精英機(jī)構(gòu)，其認(rèn)購(gòu)全球發(fā)行人是花旗，估價(jià)是高力國(guó)際，稅務(wù)是德勤，等等。多有瑕疵的地產(chǎn)項(xiàng)目是很難得到這些相對(duì)中立的國(guó)際機(jī)構(gòu)認(rèn)可的。

最后，越秀從三年前就開始為外界所不知的REITs作準(zhǔn)備，資產(chǎn)的重組，海外BVI公司的建立等等，系統(tǒng)而規(guī)范的操作，為上市后的成功以及后來(lái)持續(xù)發(fā)力提供了好的基因。和股票一樣，開發(fā)商通過(guò)REITs的市盈率，預(yù)先支取了投資者的現(xiàn)金用到企業(yè)發(fā)展中。所以REITs起到的作用只是在股票市場(chǎng)把自己該得到的錢，提前預(yù)支出來(lái)，并非點(diǎn)石成金。

像其他融資方式一樣，REITs的出現(xiàn)加速了優(yōu)秀有實(shí)力的企業(yè)與其他企業(yè)的分化。確實(shí)存有優(yōu)良項(xiàng)目的企業(yè)，通過(guò)REITs能夠在這次擠兌風(fēng)暴中得到現(xiàn)實(shí)的回報(bào);手拿空頭支票的企業(yè)終歸無(wú)法兌現(xiàn)自己的愿景。

越秀REITs之后及其后來(lái)的海外投資熱潮，還會(huì)造成另外一種“民（族）退洋進(jìn)”的副產(chǎn)品。多源的投資渠道為了外資進(jìn)入避開政策性的壁壘，這是地利;大陸地產(chǎn)周期性調(diào)整或者說(shuō)消化期的來(lái)臨，為基金等熱錢的進(jìn)入提供了機(jī)遇，這是天時(shí);國(guó)外開發(fā)商對(duì)海外市場(chǎng)和資金的渴求，構(gòu)成了人和的條件。外資規(guī)模性進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)，在三五年內(nèi)不可避免。

土地資源的稀缺性，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)大于開發(fā)利潤(rùn)的特性，地標(biāo)性項(xiàng)目的卡位因素，國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)的不完善性堵塞了國(guó)內(nèi)資金投資渠道等都決定了此種“民退洋進(jìn)”副作用有無(wú)限遞增的可能，值得政策制定者的關(guān)注。如能借助首只REITs，促進(jìn)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)證券市場(chǎng)完善，并疏導(dǎo)國(guó)內(nèi)投資方向，政府善莫大焉!