瘋狂海南

中國房地產：夢想、瘋狂與詭譎的江湖

編者按：

一個從無到有的新興市場，支撐了國民經濟發展的半壁江山；一群各式各樣的奇人，造就了一個波詭云譎的江湖。

20世紀90年代，歷史機遇和市場必然將中國房地產業推向了潮頭浪尖，1990年5月，國家出臺了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，為建立可流轉的房地產和房地產市場奠定了基礎。15年過去了，中國的房地產業發生了日新月異的變化，中國的房地產業伴隨著城市化進程迅速發展，今天房地產業成為中國經濟的支柱之一已經是無可辯駁的事實。

房地產是個很特別的商品，一頭連著金融市場、GDP等宏大主題，一頭連著老百姓的身家性命。古人云成家立業，而房子就是每一個中國人夢寐以求的最古老、最傳統的基業。那一幢幢拔地而起、千姿百態的房子，改變的是一個個城市的風貌，更是一代人的生活方式，一批人的命運。

中國房地產市場從無到有的15年，有太多的傳奇、血淚、歌哭。現在更多的主體涌進來要分享這個市場的高成長，他們要求公平的機會。要求這個市場從一個原始、初級、血腥的市場升級為一個層次更豐富、功能更完整、效率更高的市場。這個轉變需要智慧也需要勇氣。更需要的是一種最基本的合作與互信。它不是一場互相PK的游戲，而是一個充滿爭吵與妥協的名利場。

海南，在1988年建省之前，對于很多人來說只是“天涯海角”，然而近些年來，“海南”已經成為中國房地產市場的一個標本性概念。每每有哪個地方的房地產過于火爆之時，就有警鐘敲響：“當心，不要成了第二個海南！”

1988年海南建省之后，憑借獨特的自然資源及新建特區的政策優勢，海南很快吸引了許多國內外投資商搶灘椰島，一時大量資金涌向海南，短時間內便使海南成為全國地產開發的熾熱區域，香港南洋銀行和海南珠江實業公司在海口市興建的28層的南洋大廈和龍珠大廈，以其高度和氣度，的確讓當時的海南人大開眼界，也曾讓人為海南的發展前景怦然心動。

據海南省建設廳的統計資料，1988年建省之初，海南地產尚處于啟動階段，1989年的投資額僅為3.3億元，1990年也不過4.1億元。但此后便出現異常膨脹發展的勢頭，小平同志南巡談話發表前的1991年，海口市的房地產便開始升溫。金貿區的高樓和海甸島的別墅，都在短期得到了回報，以1990作為投資基準對比點，1991年增長2.6倍。

在九十年代初地產最為火爆的時候，在海南注冊的房地產公司已達到驚人的15000多家，1992年4月13日，《海南日報》刊出一篇報道：海南廣廈房地產開發有限公司在海口市中心龍華路投資興建的25層財盛大廈，剛建首層就被爭購一空。這無疑是一個信號。

僅僅只有一年的時間，1991年6月前還是一千多元一平方米的公寓樓，到1992年6月已可賣到兩三千元一平方米了，別墅也由兩千多元漲到了五六千元一平方米。與此相呼應的是，土地使用權的出讓價格也大幅提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲高到600多萬元一畝。

在巨大的利潤的吸引下，不到60萬人的小小海口，集中了全國各地的房地產公司；一個全國人口最少的省，商品房的銷售額卻在全國各省市中居第三位，增長幅度居全國第一；海南尤其是海口市的經濟以驚人的速度發展，破大荒地高達83％多，連續兩年的財政收入都比上年翻了一番，而在財政收入總額中房地產的收入又占70％。

數據表明，到了1993年和1994年，海南地產投資額分別增長14倍和13.9倍，地產投資總額連續兩年超過57億元，達到投資熱的頂峰。

如果僅僅是過度投資，海南也不至于形成如此大的創傷，其致命的一點，便是大量的資金都僅用于炒地皮，炒樓花，真正買來用于居住和商務活動的只有30％左右，而70％是投機者囤積起來進行炒作的。而且炒房地產尤其是炒樓花的投機活動更是達到了瘋狂的地步，只有一部分資金形成實物投資，在這種投機比開發更有利可圖的風潮中，大部分人都被卷入“擊鼓傳花”式的地產投資游戲，輸得最慘的就是最后持有實物的投資商，因為等他們突然發現地產市場開始下滑，而其后已無人繼續這一游戲時，一切已為時太晚！

1993年下半年，隨著國家加強對宏觀經濟調控的力度，海南的房地產熱突然來了個大剎車：大量資金沉淀了，一大批被套牢的人和企業叫苦不迭，悔之不及。絕大多數的房地產企業，要么人去樓空，要么債務纏身，很多老板開著奔馳、寶馬四處躲債、要債，卻無力繳納電話費，甚至連汽油費都成了負擔。

房地產泡沫留給海南的遺產是數目巨大而不詳的金融不良資產。到目前為止，無論是政府公布的統計數據，還是人民銀行提供的信息，或是媒體披露的資料，數字都不一樣。較為流行的說法是，積壓房地產所占壓的資金多達800多億元，其中四大商業銀行占50%以上，即400多億。其中工商銀行179億，建設銀行127億，農業銀行100億，中國銀行80億。這個數據并不包括交通銀行的70多億，人民銀行系統的40多億，中國光大銀行從洋浦接收的200多億。海南發展銀行關閉時，同樣留下了２００多億的窟窿。海南曾經輝煌的十幾家信托投資公司，如今都已從人們的視野中消失，同樣沉淀在房地產上的資金也高達２００多億。紅火時海南相繼批準成立了１３０多家股份制公司，募集資金２００多億，現在這些公司中８０％早已債臺高筑，不見蹤影，募集資金的８０％也是投向了海南的房地產。

海南地產泡沫的產生與破滅可以說是國內地產界難忘的一課，雖然學費昂貴，但意義深遠，它展現了地產開發殘酷的一面，使開發商更加冷靜理性、成熟慎重。

正是在海南的那次淘金浪潮中，在造就了中國很多百萬、甚至是千萬富翁的同時，也使更多的人血本無歸，以至形成了在此賺得第一桶金的人，在后來中國地產市場的發展中，很多成了后來中國地產界的領軍人物。

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海南錘煉出的地產商：

“海南五兄弟”是房地產界無人不曉的稱呼，他們雖未效法梁山好漢們歃血為盟，但是時勢和命運卻將他們捆在一起。他們五人不約而同來到北京，張寶全、潘石屹、曾偉是投資方，馮侖是股東，只有謝強是職業經理人。

這些闖過海南、經歷過樓市真正泡沫的人，對北京樓市的最大貢獻是做“獨立開發商”，即從上游的拿地找錢，到中游的規劃、建設，再到下游的銷售、推廣，基本上都是憑著獨立運作的能力實現的，也是一個透明市場和規范市場所需要的高級人才。

馮侖，萬通集團董事局主席。1991年從海南省體改委辭職下海，在房地產領域完成了資本的原始積累，后成功撤離海南。

潘石屹，SOHO中國有限公司董事長。1987年起開始在深圳和海南開創自己的房地產開發生涯，1991年，與馮侖共同組建萬通集團前身。1992年，潘與人合作共同創建了北京萬通實業股份有限公司，在北京開發房地產。1995年，潘石屹創立SOHO。

曾偉，棕櫚泉國際公寓董事長。1988年從四川某國家單位辭職，來到海南，先后在省政府、省人民銀行工作過。用盈科中心套取了小超人大筆現金后，在北京開發了棕櫚泉國際公寓這一高檔項目。

張寶全，今典集團董事長。1992年到深圳，后來到海南，創建了房地產公司和海運公司，通過海運挖到自己第一桶金。

謝強，原北京富力城房地產開發有限公司副董事長兼天津富力城房地產開發有限公司董事長。在下海南的日子里，曾參與創辦了《證券時報》等數份報刊，全面主持過《海南日報》海外版和《海外時報》的工作，曾擔任兩年海南省常務副省長的秘書。

其他仍活躍在各地的房地產商：

吳一堅，金花企業集團董事長。1985年到海南發展，1991年歲末從海南回到西安，創辦了金花房地產開發公司。后發展為金花集團，涉足開發、投資、制藥、商貿、交通、房地產、酒店及高爾夫等領域，擁有國內和香港兩家上市公司。

胡葆森，河南建業集團董事長，1991年下海，1993年在海南掘得第一桶金。

艾欣，四川三通集團董事長。1989年赴海南淘金，1992年抽身離開海口。1996年，艾欣將自己在各地設立的分公司重新整合為三通集團公司。

黃巧靈，宋城控股有限公司董事長。1986年只身來到海南，以2000元起家，在海角天涯開發了第一個海濱浴場。1994年到杭州開發宋城、杭州樂園等旅游項目，并收購了\"奧麗安娜\"號郵輪。

劉博，北京依蓮軒房地產開發有限公司總經理。1990年來到海南\"拓荒\"。曾首次在地產界提出\"人文地產的覺醒\"。