十一五期間安徽省房地產開發投資預測

摘要：近10年來，安徽省房地產業進入快速發展階段。根據市場需求和安徽省實際，“十一五”期間，安徽省房地產開發投資將以年平均21．9—24．5％的速度遞增，五年累計投資將達到4135—4727億元；為此，住宅商品化率必須每年提高6．2個百分點，2010年達到51．6％。

關鍵詞：房地產開發； 開發投資； 竣工面積； 住宅需求； 預測

中圖分類號：Ｆ127．54； Ｆ293．30 文獻標識碼：Ａ

近10年來，特別是1998年城鎮住房制度改革后，安徽省房地產業進入快速發展階段，房地產業在國民經濟中的地位日益重要。為了奮力崛起，同時保持國民經濟健康協調發展，有必要在分析房地產開發投資現狀的基礎上，對“十一五”（2006—2010年）期間安徽省房地產開發投資規模作出適當的估計。

一、 安徽省房地產開發現狀

我國“房地產業”是指以盈利為目的，從事房地產開發、經營及中介服務活動的企業群體，是伴隨經濟改革和市場經濟體制的建立而發展起來的。我國國民經濟統計中的房地產開發投資，是20世紀80年代中后期開始針對“房地產開發企業”的開發投資進行的統計，即通常所講的商品房開發投資。它不包括基本建設住宅投資、城鎮私人建房投資等房地產投資。

（一）房地產開發投資規模

從表1來看，投資對安徽經濟的拉動作用越來越大。1999年以前，全社會固定資產投資相當于ＧＤＰ的比例一直在26％左右，2000年這一比例開始上升，2004年已接近40％。這與房地產開發投資的迅速增加密切相關。由表1可知，2004年全省房地產開發投資363．46億元，比1995年（36．10億元）增加10．1倍；同期，全社會固定資產投資只增加2．6倍，房地產開發投資占全社會固定資產投資比重由1995年的6．8％上升到2004年的19．0％，增加了12．2個百分點。

1995—2004年，房地產開發投資每年的增幅起伏較大。1998年城鎮住房制度改革促進了房地產開發，1999年出現第一個高峰，增幅達31．6％；2002年起房地產開發投資連續三年每年增幅均超過30％，2003年增幅達64．3％，出現第二個高峰，為歷史最高。1995年至2004年，安徽省房地產開發投資的年平均增長速度為29．3％。

（二）商品房竣工面積和銷售面積

根據表2，1995—2004年，安徽省商品房竣工面積快速增加，從1995年的352．48萬平方米上升到2004年的1878．51萬平方米，年平均增長速度為20．5％。同期，房屋銷售面積從220．44萬平方米增加到1528．93萬平方米，年平均增長速度為23．9％。商品房竣工面積與銷售面積之比平均為1．35∶1，其中1997年曾達到1．83∶1。從2000年起，在需求的刺激下，竣工面積與銷售面積之比逐步下降到1．21∶1，但2004年又擴大到1．23∶1，商品房空置問題有所加重。商品房銷售中，住宅銷售占主要部分，住宅銷售占商品房銷售的比重平均為84．6％。1995年至2004年，商品住宅銷售面積從183．10萬平方米上升到1283．57萬平方米，年平均增長速度為24．1％。

（三）房地產開發相關變量的統計分析

由表1和表2可知，住宅銷售面積、商品房竣工面積、房地產開發投資均明顯增長，那么，這三者之間是否線性相關呢？

二、影響城鎮住宅總量增加的主要因素

隨著經濟的發展和居民收入水平的提高，安徽省城鎮居民每年增加的住宅總量非常大，但商品住宅只占很小的比例，影響城鎮住宅總量增加的因素主要有以下幾個：

（一）城鎮居民人均居住面積。安徽省城鎮居民住房條件不斷改善，1995年—2004年人均居住面積由11．61平方米提高到19．33平方米。居住面積相當于使用面積，一般來說，1單位建筑面積相當于0．75單位的使用面積。經換算，1995年—2004年安徽省城鎮居民人均居住建筑面積如表3。從1995年到2004年，人均住房建筑面積由15．48平方米增加到25．77平方米，平均每年凈增1．14ｍ2／人。

（二）城市化水平。提高城市化水平是全面實現小康社會的重要內容。長期以來，我國的城市化嚴重落后工業化，從而影響了經濟的發展。衡量城市化水平的指標有多個，本文采用市鎮人口占總人口的比例（見表4）。1995年—2004年，安徽省總人口平均年增長0．831％，市鎮人口所占比例由19．09％上升到33．50％，平均每年上升1．60個百分點；市鎮人口由1145萬人增加到2161萬人，九年凈增1016萬人。

（三）城市拆遷還建量。房屋都有一定的使用壽命，上個世紀五六十年代建造的房屋陸續進入拆遷期。一般認為，住宅使用壽命平均為50年，每年拆遷還建的住宅是上一年存量住宅的1／50。

通過以上分析，城鎮住宅增加有三個途徑：（1）主動增加，收入水平提高后，因人均居住面積增加而增加的住宅。（2）自動增加，因城鎮人口增加而增加的住宅。在城市化過程中，新增的城鎮居民中，通常有1／3是由于區劃原因形成，即原地區按照區劃設置轉為城市，而居住于此的居民原來就擁有住宅，他們不會增加對住宅的需要；另外2／3是新進城鎮人口，他們將增加對住宅的需要，（3）被動增加，因城市拆遷還建而增加的住宅。根據表3和表4，加上拆遷還建量，每年實際增加的住宅面積見表5。

將每年銷售的商品住宅與實際增加的住宅面積進行比較，得表6。城鎮住房制度改革后，1999年—2004年六年平均，銷售的商品住宅占14．4％，其中2003年最高，占21．4％。這說明，由于房地產商品化水平較低，每年住宅銷售面積遠遠小于城鎮實際增加的住宅面積。

三、“十一五”期間安徽省房地產開發投資預測

“十一五”是安徽省奮力崛起的關鍵時期。在此期間，房地產開發投資如何發展，直接關系到國民經濟和社會發展的全局，直接關系到全面建設小康社會目標的實現。

（一） 商品房竣工面積預測

1．住宅需求預測

假設2005年—2010年像前10年一樣，人口年增長0．831％，2010年總人口將達到6778萬人；城市化水平每年上升1．60個百分點，2010年將達到43．1％；城鎮居民人均居住建筑面積每年增加1．14平方米，2010年將達到32．61平方米／人；每年住房拆遷還建量為上年存量的1／50。根據安徽省規劃，2010年城市化水平在42％—43％之間，與假設基本一致。按照前面的計算辦法，得未來住宅實際需要量預測，見表7。

2．商品房竣工面積預測

假設2005年—2010年商品住宅銷售量占城鎮住宅實際需要量的比重，按歷史最高水平（21．4％）計算，得出每年商品住宅銷售面積，同時，根據回歸方程#375;＝129．2184＋1．3544ｘ，求出2005年—2010年商品房竣工面積，見表8。

（二）房地產開發投資預測

1．預測一。將表8中商品住宅銷售面積代入回歸方程#375;＝－35．2053＋0．2955ｘ，得2005年—2010年安徽省房地產開發投資預測值（一），見表9，平均年增長3．8％，十一五期間累計投資將達到2024．16億元。

2．預測二。假設2005年－2010年像前10年一樣，商品房竣工面積仍保持年平均20．5％的增長速度，根據回歸方程#375;＝－62．4045＋0．2170ｘ，得2005年—2010年安徽省房地產開發投資預測值（二），見表10，平均年增長21．9％，十一五期間累計投資將達到4135．47億元。

3．預測三。假設2005年－2010年像前10年一樣，房地產開發投資平均年增長29．3％，得房地產開發投資預測值（三），見表11，十一五期間累計投資將達到5421．23億元。

4．預測四。假設每年需要的住宅全部商品化，將表7中住宅需要面積作為商品住宅銷售面積，代入回歸方程#375;＝－35．2053＋0．2955ｘ，得2005年－2010年安徽省房地產開發投資預測值（四），見表12，平均年增長35．7％，十一五期間累計投資將達到10105．27億元，比較以上四種預測，預測一太低，房地產開發投資平均年增長不可能只有3．8％，以往10年，最少也有12．2％。預測四太高，按照安徽省規劃，未來幾年每年ＧＤＰ將增長13％，2010年達到1萬億元，固定資產投資相當于ＧＤＰ的比例為60％，即6000億元。為了加快工業化步伐，十一五期間安徽省工業投資比例將相對提高，房地產開發投資比例增加十分有限。按照預測四，2010年房地產開發投資占全社會固定資產投資比重將達到37．8％，這一結果令人無法接受。所以，只有預測二和預測三存在可能。

按照預測三，房地產開發投資平均年增長29．3％，2010年房地產開發投資將達到1698．43億元。比照安徽省規劃，2010年房地產開發投資占全社會固定資產投資比重將達到28．3％，比2004年提高9．3個百分點，面對工業投資比例的相對提高，要達到這樣的比重也不可能。如果房地產開發投資占全社會固定資產投資比重仍保持2004年的水平（19．0％），那么，2010年房地產開發投資將達到1140億元，與預測二（1185．35億元）基本吻合。所以，預測二比較符合實際。

按照預測二，商品房竣工面積平均年增長20．5％，根據回歸方程#375;＝－62．4045＋0．2170ｘ，已知σ＝20．33，ｌｘｘ＝2048168．13，取ɑ＝0．05，ｔ0．975（8）＝2．306，2005年－2010年房地產開發投資置信區間依次為：（361．07，496．37）；（450．55，608．25）；（556．86，744．58）；（683．61，910．23）；（835．34，1110．82）；（1017．28，1353．42）。下限過低，因為2004年房地產開發投資為363．46億元，超過2005年估計的361．07億元；按照上限，房地產開發投資每年將增長24．5％，2010年達到1353．42億元。結合表11，得表13，十一五期間房地產開發投資平均年增長21．9％－24．5％，占全社會固定資產投資比重在19．8％－22．6％之間，五年累計投資將達到4135．47億元－4727．30億元。2005年1－9月，安徽省完成房地產開發投資311．1億元，全年估計400多億元，基本與預測相符。

根據預測二，2005年－2010年商品房竣工面積年平均增長20．5％，假設商品房竣工面積與銷售面積之比按歷史最好水平1．21︰1，商品住宅銷售面積占房屋銷售面積的比例按前10年的平均水平84．6％計算，那么，2005年－2010年商品住宅銷售面積預測見表14，平均每年將增長21％，低于前10年平均水平23％，但對照表7，住宅商品化率必須每年上升6．2個百分點，2010年達到51．6％，這個任務還是相當艱巨的。

四、結論

1．1995年－2004年，安徽省房地產開發投資平均年增長29．3％，商品房竣工面積平均年增長20．5％，開發投資增速比竣工面積高8．8個百分點。這說明商品房造價不斷提高，一方面是由于地價上漲和建材的張價；另一方面是由于建筑質量的提高，導致成本的增加。

2．1995年－2004年，商品房竣工面積與銷售面積之比平均為1．35︰1，商品房空置問題比較突出，從2000年起，這一比例逐步下降，但2004年又擴大為1．23︰1。商品住宅銷售構成房屋銷售的主體，其所占比例變化較小，平均為84．6％。除個別年份外，商品住宅銷售量均不到實際增加量的20％。這說明安徽省住房商品化水平較低，個人建房、單位建房仍然是城鎮住房建設的主體。

3．預計2005年—2010年，安徽省商品房竣工面積年平均增長速度仍將保持在20．5％左右，“十一五”期間累計竣工面積將達到20498．49萬平方米；房地產開發投資每年將增加21．9％—24．5％，十一五期間累計投資將達到4135億元—4727億元。

4．未來安徽省房地產開發投資規模主要取決于住宅商品化率。如果要實現年增長21．9％—24．5％的目標，必須加快住宅商品化率，平均每年要提高6．2個百分點，由現在的20．8％提高到2010年的51．6％，確實任重而道遠。

參考文獻：

①曹振良等．房地產經濟學通論［Ｍ］． 北京大學出版社，2003年第1版。

②寧宣熙，劉思峰．管理預測與決策方法［Ｍ］．科學出版社，2003年第1版。

③謝家瑾．當前房地產市場形勢與走向［Ｊ］．中國房地信息，2005，（7）。

（責任編輯顧錦）