基于價值分析的銀行抵押貸款風險及防范對策研究

（1 西安交通大學經濟金融學院， 陜西西安710061； 2 中國工商銀行廣東省分行， 廣東廣州 510120）

摘要：我國商業銀行貸款抵押品普遍存在貸款存續期間價值衰減的現象。本文認為抵押貸款管理的核心和難點是抵押品的價值管理，并試圖從價值角度分析抵押在信用風險緩釋中的作用機理，探討目前抵押貸款中抵押品價值衰減的原因，揭示銀行抵押貸款的風險，提出相應的防范對策。

關鍵詞：價值分析； 抵押； 貸款風險； 抵押價值

中圖分類號：Ｆ831．2 文獻標識碼：Ａ

一、問題的提出

目前我國商業銀行抵押貸款大約占貸款總額的1／3，抵押是緩釋貸款信用風險的主要方法。但從某國有商業銀行2004年處置以物抵債資產的情況來看，抵押貸款的受償率大多集中在30％－70％之間，少數情況下受償率為20％以下，受償率達到70％以上的寥寥無幾，而這些貸款在發放時抵押價值大都可覆蓋債權金額。以上情況實際上反映了我國商業銀行抵押貸款中普遍存在的一種現象，即辦理抵押時評估價值高于實際價值，處置抵押品時評估價值低于實際價值，而處置成交價值往往還要低于評估價值。在貸款發放時看似足額有效的抵押品到處置時較低的受償率這個過程中，抵押品的價值出現明顯的衰減現象。本文認為抵押貸款管理的核心和難點是抵押品的價值管理，并試圖從價值角度分析抵押在信用風險緩釋中的作用機理，探討目前抵押貸款中普遍存在的抵押品價值衰減現象原因，揭示銀行抵押貸款的風險，提出相應的防范對策。

二、抵押在信用風險緩釋中的作用機理

（一）提高借款人的違約成本，降低違約概率。目前銀行要求借款人提供的抵押品主要是符合《擔保法》要求的國有土地使用權、房地產、機器設備等實物資產，借款人獲得這些資產要支付一定的成本，這些花費或支出構成了借款人的最小違約成本。當借款人認為違約收益小于違約成本時，除非發生破產清算等迫不得已的情形，借款人不會因此而發生違約。但在信用方式下或抵押率設置過高等情況下，借款人在權衡違約得失后，認為違約所獲得的收益（逃廢銀行債務）將大于違約成本，借款人就有理性違約的動力。因此，借款人為獲得作為抵押品的資產所發生的歷史成本提高了借款人的違約成本，降低了借款人違約概率。

（二）減少風險暴露的余額，降低違約損失率。抵押品能在一定程度上緩釋風險，當借款人違約時銀行通過處置抵押品所獲得的收益，使風險暴露中受保護的部分可以獲得有效抵補，降低了違約損失率。

正是因為合格的抵押既可降低借款人違約概率，又可降低違約損失率。因此，巴塞爾新資本協議明確，對同樣的交易，使用信用風險緩釋技術后的資本要求一定比未使用風險緩釋技術的資本要求低。

三、抵押品價值的衰減現象及銀行貸款風險分析

（一）銀行貸款抵押品的價值衰減現象

1、銀行抵押貸款的流程。抵押貸款從抵押品角度分析，可分為貸前調查、貸中審查、貸后管理和違約處置四個階段，各個階段均涉及借貸關系及抵押關系的不同利益主體，抵押貸款流程如圖一所示：

2、抵押品物價值的衰減現象。抵押貸款管理的核心和難點是抵押品價值管理，而圍繞抵押品價值管理的核心是抵押價值、實際價值和債權金額三者之間的關系。抵押價值是指從貸前調查階段到違約處置階段前的過程中，銀行認為或認可的抵押品的價值。在目前國內商業銀行普遍沒有專業的抵押品價值審核人員對抵押品價值進行重新認定的情況下，銀行只是被動的接受評估機構的評估價值結論。因此，現實中抵押價值往往就是貸款過程中評估機構得出的抵押品的評估價值。在抵押貸款流程中的四個階段，抵押價值會出現明顯的衰減現象，如圖二所示，抵押價值曲線是一條不斷向下傾斜的曲線（在違約處置階段由于受到處置成本及不規范操作等因素影響，處置成交價格往往還會低于抵押價值。為便于比較說明抵押價值的急劇衰減現象，圖二中將處置成交點價格與處置評估點的抵押價值以一條虛線相連）。實際價值指抵押品的市場公充價值，在貸款存續期隨時間的遞延，抵押品的實際價值會由于正常的損耗（折舊）或市場價格的波動而出現減少趨勢，在圖形中呈現出一條緩慢下降的曲線。債權金額是指銀行貸款的本息余額，會隨時間的遞延而產生利息（暫不考慮利息的按時償還和本金的分期償還等情況），這時債權金額呈現一條緩慢上升的曲線。目前抵押貸款各階段抵押品的抵押價值（Ｖｄ）、實際價值（Ｖｓ）及銀行債權金額（Ｖｚ）三者之間一般呈現如圖二所示關系：

上圖中有三個關鍵點：貸前評估點Ｔ1、處置評估點Ｔ2和處置成交點Ｔ3。在Ｔ1點抵押品的價值往往被較大幅度的高估，高估金額為△Ｖ1＝Ｖｄ1 － Ｖｓ1；而在Ｔ2點抵押品的價值往往被低估（處置評估點由評估機構出具的評估價值是拍賣或其他處置方式中的重要參考價格，其價值的高低直接影響處置成交價格，也直接影響銀行債權的受償率），低估金額為△Ｖ2＝Ｖｓ2 －Ｖｄ2；Ｔ3點銀行債權只得到了部分清償Ｖｄ3（即抵押品處置收入扣除由銀行承擔的拍賣傭金、評估費、手續費、訴訟費、執行費等處置成本后的凈收入），這樣銀行產生了債權損失△Ｖ3＝Ｖｚ3 －Ｖｄ3，這種損失就是抵押貸款中由于抵押品價值衰減所引發的最終結果。

（二）抵押品價值衰減過程中銀行貸款風險分析

抵押貸款的過程同時也是抵押品價值不斷衰減的過程，也是貸款風險不斷積累及顯性化的過程。抵押品價值衰減過程中銀行貸款主要面臨如下風險：

1、抵押品價值高估風險。目前國內商業銀行抵押品價值高估的情況比較普遍。某國有商業銀行2005年初在信貸審批部門設置了抵押品價值復核崗位后，統計出上半年抵押品價值評估偏差率（評估偏差率＝（評估價值－復核價值）／復核價值×100％）分布情況如下表：

上表反映的評估偏差率高于20％（一般認為，評估偏差率超過20％即為評估重大差異）的業務筆數占已審核業務總量的52％，總體偏差率約為30％，其中有部分抵押品價值高估超過100％，個別貸款的抵押品評估價值甚至是其實際價值的3倍多。銀行據此發放的貸款，抵押品價值無法全額覆蓋銀行債權，抵押品從貸款發放時就不足值，將給貸款帶來了極大的風險。抵押品價值高估的原因主要來自借款人、評估機構以及銀行自身等。

首先，是借款人。借款人出于降低違約成本有虛增抵押品價值的強烈動機。一方面，由于目前我國沒有建立起系統的企業誠信環境和制度，不少企業尤其是民營企業企圖通過評估機構虛增抵押品價值、提高舉債能力以獲取銀行貸款；另一方面，由于銀行一般是按抵押品價值的一定比例確定抵押率，據此發放貸款。企業在和銀行交往的過程中了解到銀行抵押率政策，因此，往往會“你有政策、我有對策”，伙同評估機構虛增抵押品的評估價值。

其次，是評估機構。銀行貸款抵押品的價值評估是目前國內評估機構的主要業務之一，甚至是部分評估機構的唯一收入來源。但從我國資產評估行業現狀來看，普遍存在如下問題：（1）資產評估管理體制不順。目前我國的評估行業管理體制處于一種多頭管理、分塊管理的模式。就拿評估機構的設立批準來說，既有財政部門批準設立的資產評估公司，也有建設部門批準設立的房地產估價機構，還有國土資源部門批準設立的土地估價機構，此外，還有其它部門批準設立的物價評估機構、礦產權評估機構、珠寶玉石評估機構等等，這些評估機構分別由批準設立的部門進行管理，“政出多門、多頭管理”的結果就是“誰都在管，但誰都管不了”。因此，作為行業監管重要組成部分的政府監管形同虛設，對抵押品價值高估等評估機構違規行為的監管和處罰根本落實不到實處，客觀上助長了評估機構的不當之風；（2）資產評估理論不完善。我國資產評估的理論體系還處于不成熟不完善的狀態。指導評估機構從事具體評估實務的理論體系一般應由評估基本準則、具體準則和評估指南等構成，但目前我國供評估機構遵循的理論方法和評估準則還只有《資產評估基本準則－基本準則》、《資產評估職業道德準則—基本準則》、《資產評估準則－無形資產》、《企業價值評估指導意見》、《珠寶首飾評估指導意見》和《金融不良資產評估指導意見（試行）》及國家標準《房地產估價規范》（ＧＢ／Ｔ50291—1999）、《城鎮土地估價規程》（ＧＢ／Ｔ18508－2001）等非常有限的內容，對評估實務的指導性不強，評估機構隨意發揮的空間過大。就評估的價值類型分析，目前貸款抵押品評估所依據的主要是市場價值類型，但從保障銀行債權的角度，采用清算價值類型似更為可靠。遺憾的是，至今有關部門也未制定出適合貸款抵押品評估的具體準則或評估指南；（3）部分評估機構的職業道德和執業水平較低。由于評估行業多頭管理，各部門均批準設立了一定數量的評估機構，導致評估市場上評估機構供過于求，行業競爭激烈，需求方挑選評估機構的余地大，形成由需求方主導評估市場并充當價值操縱的主要角色。在行業監管和處罰不到位的情況下，評估機構往往會遷就委托方（借款人）高估抵押品價值的要求，違背職業道德。此外，部分評估機構的執業水平較低，對一些價值大、情況復雜的抵押品把握不準，往往選用不恰當的評估方法，影響了抵押品價值的準確性；（4）評估實務所需信息不透明。國內主要的貸款抵押品有國有土地使用權、房地產和機器設備等，以國有土地使用權的價值評估為例，基準地價修正系數法是評定其價值的一種主要且有效的方法，但很多地方評估所需的基準地價信息不全面，基準地價更新慢、難以適應市場變化，部分地方政府政務信息不透明、地方保護主義嚴重，評估機構難以獲得有效的地價信息等。此外，政府制定的基準地價文件不公開發布、土地交易信息不公開等現象在全國也還比較普遍。

再次，是銀行自身。一方面，目前商業銀行市場開拓的壓力普遍較重，由于績效的顯性與風險的隱性，銀行特別是基層行出于信貸擴張的動機往往會忽略抵押品價值高估所隱含的風險，甚至在有些情況下對影響抵押品價值的重要因素故意隱瞞不報，以便通過上級行對貸款的審查審批；另一方面，目前國內銀行大多尚未建立有效的抵押品價值管理制度，導致評估報告中的一些重要的錯誤信息或重大遺漏沒有得到識別，被動的接受評估機構出具的評估結論，在貸款發放時就留下風險隱患。

2、抵押品價值貶值風險。在貸款存續期間，抵押品本身隨著使用時間的變化也會產生實體性損耗、功能性損耗及經濟性損耗，使抵押品價值隨著時間的延長而自然衰減，并可能導致抵押品價值無法覆蓋銀行債權。一般來說，貶值的程度與時間呈正相關關系，這也可以解釋在銀行貸款出現風險需要處置抵押品時，往往拖的時間越長，受償率越低。

3、抵押品價值市場波動風險。受市場變化、產品技術更新、政府規劃調整、城市中心區的轉移等因素影響，抵押品價值往往會發生大幅波動，進而影響到貸款的安全性。如抵押品市場供求關系、市場參與主體的多寡及其行為動機等發生不利變化；功能更全面更先進的機器設備的出現，制造設施的原材料價格降低或替代產品問世，都會直接影響抵押品的價值，降低銀行債權的保障程度。

4、抵押品價值低估風險。銀行貸款出現風險需要通過處置抵押品來保障債權時，評估機構往往會低估抵押品價值，銀行以此為參考價格委托拍賣行拍賣，往往導致銀行債權受損。產生這種價值低估風險的主要原因包括以下三個方面：一是金融不良資產評估業務較為復雜，價值評估難度較大。金融不良資產評估的價值類型包括市場價值及清算價值、投資價值、殘余價值等，價值類型的復雜性也決定了金融不良資產評估業務的復雜性。二是金融不良資產價值處置涉及的利益主體多，影響因素繁雜。影響抵押品處置價格的利益主體包括借款人、銀行、法院、拍賣行、評估公司等。當貸款風險出現，銀行需要處置抵押品時，一些潛在的影響因素浮出水面，如借款人欠稅、欠交員工工資、欠交社會保險費用，抵押品的處置需要補繳稅款、補繳優惠地價款等等。此外，銀行往往需要通過法院等執法機構，通過評估公司、拍賣行等中介機構處置抵押品，這些參與主體往往會出自身的利益追求，以各種方式影響抵押品處置價值。這些因素極為復雜，也影響評估公司作出準確的價值評定。三是由于評估結論將直接作為拍賣（或其它處置方式）成交的參考價，在評估業務涉及因素復雜、評估難度較大的情況下，一般來說，價格越低，愿意購買的市場主體越多，成交成功的可能性越大，評估結果得到市場認可的可能性也就越大，這樣評估公司出于增加成交概率提高市場認可度的目的，往往會趨向于低估抵押品價值。

四、銀行規避貸款抵押風險的對策

（一）在技術層面上，要合理設置貸款抵押率

從價值角度分析，貸抵押款風險管理的核心是抵押率的設定。目前國內銀行業通行的做法是根據抵押品的不同性質設置50％－70％的抵押率，這種模式未能全面考慮到貸款存續期間存在的抵押品價值衰減現象，也未充分考慮到抵押品價值高估、市場波動等上文提到的各種風險因素。因此，貸款抵押率應在全面、動態地分析抵押品價值的基礎上設定。所謂全面是指不僅要考慮所有影響抵押品價值的主要因素，還要考慮債權金額的變化，并將兩者聯系起來；所謂動態是指不僅要考慮貸前評估點的抵押品價值，還要考慮貸款存續期間抵押品價值的變化，并在設定抵押率時考慮價值變化的影響。從抵押緩釋信用風險的作用機理角度考察，抵押率的設定可采取以下兩種模式：

1、從提高借款人的違約成本、降低違約概率角度設定抵押率。如果借款人綜合實力和償債能力較強，可從提高借款人違約成本角度設定抵押率，促使借款人不發生理性違約。假設借款人因抵押品的存在約束其違約行為，這時主要考慮抵押品價值高估風險、價值貶值風險和價值波動風險，則在貸前評估點即Ｔ1處設置抵押率Ｐ1的約束條件為：

P₁= V_z1 / V_d1 ;

V_z3≦V_s3 ;

V_z3= V_z1×(1+i)_n;

V d 1=V s 1+△V1 ;

i為貸款利率，n為貸款年限，△V1為價值高估金額#65377;根據以上各式可推導出抵押率的設定式:

P₁≦[V_s3/(1+i)_n]/(V_s1 +△V1)(1)

2、從保障銀行債權，降低違約損失率角度設定抵押率。如果借款人綜合實力和償債能力一般，應從抵補銀行貸款角度設定抵押率。假設貸款到期后形成風險，且預計將在到期且經過時間ｔ后成功處置抵押品來抵補銀行債權，這時不僅要考慮抵押品價值高估風險、價值貶值風險和價值波動風險，還要考慮抵押品價值低估風險、處置時發生的交易成本Ｃｅ（指拍賣傭金、評估費、手續費、訴訟費、執行費等）和處置變現時影響價值的其他不利因素（主要指不規范操作），則在貸前評估點即Ｔ1處設置抵押率Ｐ2的約束條件為：

P₂= V_z1/ V_d1;

V_z3≦V_d3;

V_z3= V_z1×(1+i)^n+t;

V_d3 = V_s3-△V₂-C_e-E;

V_d1= V_s1+△V₁;

i為貸款利率，n為貸款年限，t為貸款到期日至抵押品處置日之間的時間間隔，△V2為價值低估金額;E為處置變現時其他不利因素導致的價值減少量，為銀行抵押貸款的經驗數據#65377;根據以上各式可推導出抵押率的設定式:

P₂≦[(V_s3-△V₂-C_e-E)/1+i)^n+t]/(V_s1+△V₁)(2)

比較式(1)和式(2)可以看出，P₂≦P₁，即在第二種模式下抵押率的設置要低于第一種模式，貸款保障程度也高于第一種模式。當貸款風險介于上述兩種情況之間時，抵押率可設定為兩種抵押率之間的一個數值。

從上述抵押率設定模式可以得出，抵押率與預計處置時間ｔ、抵押品價值高估金額△Ｖ1及處置成本Ｃｅ呈負相關的關系，減少以上因素的影響有利于降低抵押貸款的風險。

（二）在制度層面上，要建立嚴格的抵押品管理程序和操作要求

巴塞爾新資本協議不僅在對合格抵押品的認定方面采取了謹慎的態度，同時還強調銀行必須建立一整套嚴格的內部風險管理程序和滿足最低操作要求。目前國內銀行抵押管理環節相對薄弱，與對借款人和第一還款來源已形成的比較完整和嚴密的管理監控體系不對稱。雖然目前抵押管理的機制大致是清晰的，但管理流程中仍存在分工不夠合理、職責分工不明晰，責任被稀釋，對于抵押評估及復核沒有一致的指導和要求、預警機制不夠完善以及在貸款質量出現問題時的補救和處理措施不夠迅速等問題。應結合信貸風險管理流程的整合，重新整合和再造抵押管理流程，明確定義流程中各個相關部門、機構、人員的權利和責任，明確關鍵人員和部門在流程中的任務和角色，保證抵押管理的專業化和相對的獨立性；同時建立抵押管理流程與ＩＴ系統的緊密配合，實現流程的剛性控制；建立嚴密、完善的抵押管理操作規程，采取嚴格的程序和步驟評估抵押品的價值及使用抵押技術可能帶來的風險，保障抵押品權益的安全性和法律上的可執行性，確保抵押管理滿足操作要求。

（三）在管理層面上，要強化抵押品的全過程動態監管

在貸款存續期內，抵押品在實物和價值上是動態變化的。相應地，銀行對抵押品必須進行全過程動態連續監管。一是貸前重點考察抵押品的合法性、有效性、可靠性和流動性，建立中介機構的準入和淘汰制度，防止價值高估；二是貸時加強對抵押品的審核，由具有專業資格的內部人員對抵押品進行全面復核，合理設定抵押率；三是建立抵押品從抵入到處置全過程動態監控機制，及時發現風險隱患。通過開發抵押品監控系統，實時監測抵押品實物及價值情況，結合建模及債項評級的需要，及時進行抵押品數據維護，為決策提供必要的信息支撐。對中長期貸款定期重估抵押品價值，在抵押品出現價值下降和實物毀損時，及時要求借款人恢復抵押品價值、追加抵押品或采取收回貸款等有效措施，確保貸款存續期內的任一時點抵押品的足額有效。此外，還可開發一些協助決策的抵押品價值評估模型或系統，及早識別抵押品的潛在風險，爭取在出現問題的前期實行救治；四是切實落實分期還貸制度，逐步降低銀行貸款風險暴露的余額，提高抵押的覆蓋率。

（四）在公共關系層面上，要建立起與政府主管部門、行業協會和中介機構等有關各方的良性互動機制。

首先，銀行應與政府主管部門建立互動機制。《國際評估準則》出臺了兩項業務的應用指南，其中《應用指南2－以貸款為目的的評估》就是專門為抵押貸款評估出臺的應用指南，而目前我國尚未制定類似的應用指南用以指導評估實務。在這方面，銀行作為抵押貸款目的的評估報告使用者，應積極推動財政部、建設部、國土資源部門等政府主管部門探討并盡快出臺類似的指南。銀行還應在推動政府對中介機構的監管，推動政務信息公開特別是基準地價信息、房地產交易信息公開等方面發揮積極作用。其次，銀行應加強與行業協會的交流和溝通，在促進評估行業自律管理、發揮行業協會的專家咨詢功能等方面表達銀行的意見和建議。再次，銀行應加強與中介機構溝通和協調，從評估報告使用者的角度表達自己的看法，促使中介機構提高評估水平，加強質量控制。

參考文獻：

①BCBS，“International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards:A Revised Framework. Bank for International Settlements”，July，2004。

②全國注冊資產評估師考試用書編寫組．資產評估［Ｍ］，中國財政經濟出版社，2005。

③《房地產估價規范》（ＧＢ／Ｔ50291－1999）

莊雅婷．加強抵押評估管理 確保金融資產安全，福州黨校學報［Ｊ］，2005，（1）。

（責任編輯王剛）