我國房價走勢分析與政策建議

摘要：房地產(chǎn)價格始終是廣大民眾關(guān)注的熱點之一。本文根據(jù)作者對我國房地產(chǎn)價格的追蹤研究，對我國房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢及其與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系進行了基本判斷和分析，并提出相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；供求關(guān)系；房價構(gòu)成；市場主體；房價調(diào)控

中圖分類號：F04 文獻標識碼：A 文章編號：1004－0544(2006)0073－02

一、對我國房地產(chǎn)價格走勢的現(xiàn)實判斷

在宏觀調(diào)控的大背景下，我國的房地產(chǎn)價格將向何處發(fā)展呢?我認為可以從以下三個角度加以分析：

1．從供需雙方的發(fā)展趨勢看，短期內(nèi)，受國家宏觀調(diào)控的影響，需求會受到一定的影響，但長期來看，房價下跌的可能性不大。房地產(chǎn)市場需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機需求。生活需求和改善需求是剛性的，其變化也是有規(guī)律可循的。在宏觀調(diào)控的新形勢下，部分消費者預(yù)期房價會下跌，可能會等待房價進一步回落而持幣待購，但從長期看，這部分需求是客觀存在的而且數(shù)量巨大，也是必然要釋放出來的。而對于投資性需求和投機性需求，在宏觀政策的調(diào)控下，投資者會更加理性地分析投資收益，短期內(nèi)這部分需求肯定會大幅度下降。但是，從長期看，在利率、匯率政策不發(fā)生大的改變，而投資渠道單一的狀況不能很快好轉(zhuǎn)的情況下，這部分從樓市中撤出的資金今后仍然是一個問題。如果沒有更好的投資渠道，這些資金也許還會重新回到樓市中來，在下一波行情中繼續(xù)推高房價。供給狀況近期內(nèi)難以有大的改觀。長期看，隨著二手房市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場化的進一步發(fā)展等因素影響，我國住房市場有效供給將會不斷增加。但房地產(chǎn)市場的供給主要來源于房地產(chǎn)開發(fā)，在目前房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模依然過大，房價上漲過快的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)投資進一步加快是不現(xiàn)實的。

因此，從供需雙方的發(fā)展趨勢綜合來看，居民住房巨大需求與供給短缺的矛盾近幾年內(nèi)會持續(xù)存在。在嚴格的宏觀調(diào)控政策下，近期內(nèi)房地產(chǎn)價格增長速度會有所回落，但回落幅度不會太大；從長期看，房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢。

2．從房價的構(gòu)成來看，房價下跌的空間也不大。房價的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期間的費用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤。從這幾部分分析，房價增長速度會有所減緩，但房價下跌的可能性不大。(1)土地成本持續(xù)上漲。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。在國家土地新政策執(zhí)行后，土地價格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長，又進一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。從長期來看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。而拆遷工作的進一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補助費用。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。(2)建材價格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。近幾年來，由于投資的過度旺盛等因素導(dǎo)致建材價格的持續(xù)上漲。從長期來看，原材料供應(yīng)緊張趨勢仍將延續(xù)；另外，我國電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)；鐵路運輸緊張的局面也難以得到根本緩解，所以建材價格仍將維持在高位；另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。(3)人力成本、項目的期間費用和開發(fā)利潤都難以明顯下降。由于工資的剛性特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會持續(xù)上漲；項目期間的費用多是由政府部門征收的，也都是經(jīng)過相關(guān)部門批準的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對于企業(yè)的開發(fā)利潤，由于國家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場中的法人主體，其著眼點只能以盈利為中心。所以從長期看，這部分也不會有太多的下降空間。

3．從房地產(chǎn)市場主體的行為來看，房價下跌的動力不足。房地產(chǎn)市場的活動主體主要有三個：一是政府部門；二是企業(yè)，主要是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)，也包括為房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的上游企業(yè)；三是購房者，主要是居民。從這三個方面的行為動機來看，房地產(chǎn)價格下跌的動力明顯不足。(1)政府的行為和動機。政府是房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展負有直接的責(zé)任，在我國，政府尤其是地方政府同時也是房地產(chǎn)市場的利益參與和分配者。利益的不同導(dǎo)致其行為取向會略有偏差，但不管怎樣，他們并不希望房價下跌。因為地方政府是房地產(chǎn)市場的頭號受益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。這首先表現(xiàn)在土地收入中。其次，地方政府的收益也表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過程中。大多數(shù)的交易收費都直接或者間接成為了地方政府的資金。因此，房地產(chǎn)價格上漲不僅可以提高當(dāng)?shù)谿DP的數(shù)據(jù)，而且可以使地方政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設(shè)，使地方官員的升遷機會增加。而與此同時，地方政府卻沒有付出任何經(jīng)濟上的成本。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地方政府無關(guān)，都不是由地方政府來承擔(dān)最終責(zé)任。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地方政府成為推動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動因。(2)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為和動機。從銀行的利益出發(fā)，房地產(chǎn)市場價格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益。但在目前銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場的狀況下，已經(jīng)隱含著巨大的金融風(fēng)險，房價下跌不僅會直接影響銀行信貸資金的回收，也可能導(dǎo)致整個金融系統(tǒng)的信用危機。而開發(fā)商是緊跟地方政府節(jié)奏的一個群體，也是對房地產(chǎn)市場價格走勢有良好期盼。作為商品房市場中的供給者，房地產(chǎn)開發(fā)商肯定不希望房價的下跌，而且會在和政府的博弈中選擇相應(yīng)的對策保證自己的利益最大化。(3)居民的兩難選擇。住房的最終消費者居民，對于房價的漲落處于兩難選擇之中。對于還沒有購房的居民來說，他們肯定希望房價下跌，以實現(xiàn)他們的住房需求；但是對于大部分已經(jīng)擁有房產(chǎn)的家庭來說，房價的大落對他們肯定沒有好處，因為房價大落，他們的資產(chǎn)會縮水。

從以上的分析可以看出，在整個房地產(chǎn)市場主體中，大多數(shù)人不希望房價的下跌。為了實現(xiàn)整個國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會的穩(wěn)定，進行宏觀調(diào)控是中央政府的職責(zé)，但政策的著眼點是穩(wěn)定房價，不是打壓房價。

二、調(diào)控房地產(chǎn)價格的政策選擇

針對房地產(chǎn)價格的過快上漲，如何采取政策措施是一個普遍的難題。因為將房地產(chǎn)價格泡沫和由經(jīng)濟基本面變化驅(qū)動的價格上漲區(qū)分開來，存在著與生俱來的困難。本文認為，從全國來看，經(jīng)濟基本面對房地產(chǎn)價格有相當(dāng)?shù)慕忉屇芰ΑＲ虼嗽谖覈?dāng)前發(fā)展階段，保持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定和適當(dāng)上漲，但又不脫離經(jīng)濟基本面是最佳的政策目標。

房地產(chǎn)市場需求分成自住需求、投資需求和投機需求三類。自住需求、投資需求和房價反向變動，有利于房價穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展；投機需求和房價同向變動，追漲殺跌，加劇房價波動。所以，隨著經(jīng)濟發(fā)展，自住需求和投資需求帶來的是房價的穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，而投機需求過度則會造成房價大起大落。投機需求上升時導(dǎo)致房價出現(xiàn)泡沫，房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮，金融風(fēng)險積聚；投機需求減退又使得房價跌到均衡價格以下，房地產(chǎn)業(yè)一蹶不振，影響正常的經(jīng)濟發(fā)展。為了房價理性回歸，宏觀調(diào)控應(yīng)該區(qū)分三類需求，對癥下藥，鼓勵和引導(dǎo)自住需求，規(guī)范投資需求，遏制投機需求。居民住房消費是新的經(jīng)濟增長點，要注意培育和保護，目前宏觀調(diào)控的重點是控制被動需求和投資炒作的需求，穩(wěn)定房價，使其最終基本上和居民的收入水平相適應(yīng)。

為控制和穩(wěn)定房價，需要采取綜合措施。總體來看，應(yīng)該以經(jīng)濟的手段為主，同時輔之以行之有效的、副作用比較少的行政措施。所謂經(jīng)濟手段，最主要的手段就是利率、信貸、稅收等手段。從2005年3月17日起，央行已調(diào)整了商業(yè)銀行自營性個人住房按揭貸款政策，提高了個貸利率。另外，銀行信貸必須對自住、投資、投機需求區(qū)別對待。個人住房按揭貸款是國家為了解決居民的住房問題提供的一項優(yōu)惠貸款，只有自住需求者能夠享受，銀行信貸要繼續(xù)給予支持，但也要認真執(zhí)行有關(guān)的信貸審核制度，嚴格把居民的每月還貸額控制在購房者月收入的50％以下。投資和投機需求不是以居住為目的的，一般不應(yīng)該給予按揭貸款。

對于投機性需求，最好的防范治理方法是用稅收杠桿抑制短期炒作行為。房地產(chǎn)稅收政策會從多個層面對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生比較大的影響。稅收方面的優(yōu)惠政策將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的升高。在不少西方國家，這些政策包括房地產(chǎn)抵押貸款利息的支付額可以在稅前扣除，住宅所有者可以在將住宅出售后的資本收益中得到稅收減免方面的優(yōu)惠，允許房地產(chǎn)進行較大比例的折舊等。而房地產(chǎn)持有過程中的各種稅收則提高了房地產(chǎn)業(yè)所必需的資本化率，降低了人們持有房地產(chǎn)的需求，降低了房地產(chǎn)價格。西方國家這類稅收基本由地方政府負責(zé)征收，大多數(shù)地方政府往往根據(jù)房地產(chǎn)的價值直接采用某一個稅率進行征稅，為其財政服務(wù)。目前我國的房地產(chǎn)稅收體系仍然非常不完善，而且稅收對房地產(chǎn)價格的調(diào)整往往是一種長期行為，因為政府要對稅收政策進行調(diào)整往往要花費巨大的精力和較長的時間。目前想依靠稅收政策對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控還需要政府在多方面進行完善。可喜的是，我國一些房價上漲較快地區(qū)的地方政府(如廣州和上海)已開始在此方面進行了有益的嘗試，并取得了良好的效果。

在行政措施方面，繼溫家寶總理在“兩會”政府工作報告中首次將房地產(chǎn)價格過快上漲問題列為價格工作的重點之后，各地也紛紛出臺貫徹房價調(diào)控的政策，部分地區(qū)的房價上漲勢頭得到了一定程度的遏制。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，進7步明確了加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策信號。引人關(guān)注的是，其中對提高調(diào)整房屋交易營業(yè)稅、禁止期房轉(zhuǎn)讓、保證中小套型住房供應(yīng)、打擊炒地等方面，作出了相當(dāng)細致的具體規(guī)定。此次出臺的政策的目的性很明確，就是旨在通過供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費，保證住房價格平穩(wěn)和市場的穩(wěn)定發(fā)展。這種調(diào)控政策的普遍性與打擊投機的精確性是不矛盾的。

房價調(diào)控對個體和局部而言，或許會有短期的陣痛甚至是劇痛；但對整體和長遠而言，則是促進房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)快速健康協(xié)調(diào)發(fā)展的根本保證。構(gòu)建社會主義和諧社會是一個需要隨著經(jīng)濟、政治、文化的發(fā)展而不斷推進的漫長的歷史過程。以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，房地產(chǎn)調(diào)控作為宏觀調(diào)控的一部分，也是一項長期的任務(wù)。將始終貫穿于改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)全過程。

責(zé)任編輯 宋敬華