米爾頓·科特勒 以倉儲式賣場重振城市舊ＣＢＤ商業區

當城市的發展中心轉移到新的CBD地區時，應該如何妥善對待、處理這些舊CBD商業區？世界上的眾多歷程相仿城市為這個問題提供了答案—利用倉儲式賣場來重振舊CBD商業區。

城市中的舊CBD商業區面臨的難題

目前，就我觀察，在中國，每個主要城市都在興建新的CBD商業區（即中央商務區），如深圳、青島、大連等。當然，這個名單還可以不斷補充。它們的首步措施就是將市政中心搬遷到城市的新興或新建地區，這里的共同特點是有著足夠的商業活動、居住以及科研發展的空間。

但是一個問題的解決總是會帶來新的問題。其中之一就是：應該如何妥善對待、處理這些舊CBD商業區—要知道，在城市新興的中央商務區迎來發展的同時，這些舊CBD卻快速衰落、甚至消亡。這個新問題成為城市規劃者們面臨的一個重點。

世界上的眾多歷程相仿城市為這個問題提供了答案—利用倉儲式賣場來重振舊CBD商業區，新的中央商務區不歡迎倉儲式賣場的擁擠與喧囂，但是舊CBD區需要它們的到來以重振經濟，例如宜家，就計劃在紐約布魯克林的一個被廢棄的地段興建一個倉儲式賣場。

何謂倉儲式賣場

在美國，倉儲式賣場的面積高達20，000平方米甚至更多。倉儲式賣場與商場或百貨最關鍵的區別就是：倉儲式連鎖賣場擁有、售賣以及自行統籌它們全部的貨品或者信息，在庫存、客服、發貨以及促銷上自成體系。他們不會將店面或內部場地出租給獨立的品牌零售商并像房地產公司一樣運營。它們被稱作“品類殺手”，因為它們具有連鎖經營的組織優勢以及在專業品類商品上組合廣度與深度的優勢，在同樣的商品品類范圍內有較多的單品，加上其一站“購齊”的便利，因此屬于大賣場中極具殺傷力的“族群”。

倉儲式賣場的優勢與劣勢

當然，倉儲式賣場對于所在社區來說，既有優勢也有劣勢。盡管它們取代了小型零售商，但是為當地增加了就業機會；他們擴大了零售范圍，為構筑當地稅收做出貢獻；他們為水平不高的雇員提供了就業機會；相比超市的價格，他們的價格降低了8～27個百分點，消費者最為受益；他們甚至帶動周邊商品售價的下降。

但是它們也有劣勢，首先，它們取代了當地部分小型企業；而且至少在美國，倉儲式賣場的工資都是低于行業水平的；因為倉儲式賣場都是以分銷商的形式在運作，它們就降低了當地批發行業的就業率；在美國（盡管這可能不適用于中國），它們相比普通的大型商店給社會保障體系造成更多壓力；它們也影響了交通的通暢。

倉儲式賣場的發展有著特別的要求：首先，需要在該區域內有著決定性的購買力；擁有低成本土地；公共交通以及足夠的便利設施；倉儲及送貨服務；與當地市場其他的倉儲式超市的共同協作等等。此外，它們還需要與當地政府維系良好關系。

經典案例分析

在中國，新型倉儲式賣場是如何重振城市舊的商業區的？案例來自深圳羅湖的人民南商業圈重建—舊的CBD商業區引入倉儲式賣場等以重新振興。

人民南位于深圳羅湖老區，屬深圳歷史悠久的商貿CBD地區之一，加上口岸交通和深圳火車站交通的影響，一度風光無限，但是后來逐漸跟不上深圳的發展步伐，深圳的城市經濟中心業也逐漸遷移到新的區域。羅湖正試圖重振自身風采以維系在當地經濟中的地位。

好在人民南有著如下的因素，這使得它能夠有效運行倉儲式賣場重振經濟的模式：有利的地理位置可吸引更多的香港觀光客（人民南路是深圳離香港最近的區域）；有著大型的辦公樓以及商業物產，可以構筑倉儲式賣場區域以及停車區域；擁有地鐵終點站；是娛樂樞紐；大環境深圳是中國零售業革新的門戶。

總之，人民南商圈應該圍繞以上幾點，開展改造工作，如重新進行道路設計吸引香港方面的客流直達人民南商圈；將空置率較高的商務樓宇按照倉儲式賣場的場地要求改建；充分發揮地鐵終點站的功能；以倉儲式賣場帶動大型娛樂中心的進入，將該地區打造成高端的娛樂樞紐；利用羅湖地區的經濟發展史說服著名的國際性倉儲式賣場在此設場—別忘記羅湖是沃爾瑪在中國首個倉儲式賣場落戶之地。