農(nóng)寰：一個(gè)商業(yè)模式的締造與終結(jié)

他創(chuàng)造了一套備受推崇的商業(yè)模式，掀起了一股全國范圍內(nèi)的“農(nóng)改超”風(fēng)暴，他被視為中國房地產(chǎn)界的一匹黑馬，被贊譽(yù)改變了中國農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)“臟亂差”的落后形象。但是，今天的他，披著滿身的唾沫，背著沉重罵名，在看守所里痛苦地等待2006年的新年。

夏正文的被捕，標(biāo)志著一個(gè)曾經(jīng)風(fēng)靡全國的商業(yè)模式的終結(jié)。

這是一個(gè)人的失敗，一個(gè)企業(yè)的失敗，也是一種商業(yè)模式的失敗。

2005年11月26日，夏正文在四川省劍閣縣被捕。2006年的新年，他是在看守所度過的。

經(jīng)過1年多的苦苦支撐，夏正文終于沒能為他的“龍寰模式”找到出路。2005年9月18日，面對(duì)風(fēng)卷浪涌的退鋪風(fēng)潮，他再也無法承受，“龍寰模式”之父終于走上了逃亡之路，只留下了他那位于重慶市沙坪壩區(qū)嘉多利廣場(chǎng)的公司，在唾沫成河的急風(fēng)暴雨中飄搖。

他的被捕，為自己首創(chuàng)的“龍寰模式”畫上了一個(gè)悲慘的句號(hào)。

“農(nóng)改超”風(fēng)暴

1998年，重慶市拆遷辦干部夏正文辭官下海，注冊(cè)成立了一家房屋銷售代理公司。

生意很艱難，幾年中公司雖然賺了一些錢，但理想的目標(biāo)依然遙遠(yuǎn)。不久，一條來自官方的信息讓他再次亢奮起來：重慶市主城區(qū)共有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)300多家，其中有200多家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)急需升級(jí)換代，即使保守估計(jì)，此項(xiàng)工程也將帶來30億元商機(jī)!

誰有足夠的智慧，把重慶落后骯臟的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)變成明亮整潔的超市并賣出去，誰就能夠一夜壯大。夏正文苦思多日，終于找到了點(diǎn)金石，那就是他的“龍寰模式”！2001年1月，他成立了新公司來完成他的新使命，并為它起了一個(gè)響亮的名字：“重慶龍寰物業(yè)發(fā)展有限公司”。

夏正文一手設(shè)計(jì)的這套“龍寰模式”就是：先由龍寰物業(yè)作為開發(fā)商整體盤下農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，改造后將其分成若干個(gè)攤位，然后把單個(gè)攤位的產(chǎn)權(quán)出售。而購買者并不直接經(jīng)營管理其攤位，卻作為投資人反過來把攤位再轉(zhuǎn)租給夏正文指定的專門的商鋪管理公司，并由其統(tǒng)一租賃給經(jīng)營戶，且由這家管理公司每月向攤位產(chǎn)權(quán)持有人付租金。

夏正文為他的投資者算了一筆“包賺不賠”的賬：攤位平均價(jià)格約1萬元／平方米，一個(gè)攤位大約5～10萬元，小的2～3萬元就能買到。以10萬元的投資為例，如果買住宅，在重慶市可以買一套40平方米左右的房子，用1．5萬元裝修好，再租出去，月租約400～500元，20年才能收回投資；如果買龍寰連鎖農(nóng)貿(mào)超市的攤位，則可以買到兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)攤位，不用再裝修即可出租，月租可達(dá)1500～2000元，5年收回投資。

幾萬元的門檻并不算高，稍微有點(diǎn)積蓄的市民都可以成為這樣的“蹺腳老板”，這個(gè)誘惑對(duì)于普通市民實(shí)在不算小。

與此同時(shí)，全國房地產(chǎn)行業(yè)由于迅速發(fā)展開始出現(xiàn)泡沫化，其中又以商業(yè)地產(chǎn)的閑置為甚。夏正義更加躁動(dòng)起來。除了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)外，他還要在這些閑置的商業(yè)地產(chǎn)上大做文章，將“稻草”變?yōu)榻饤l。

2003年8月，夏正文出資1700萬元，整體盤下沙坪壩區(qū)工人村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，再花1000多萬元將其裝修一新，搖身變成“超市”，隨后將超市分零為300多個(gè)攤位出售。

那是整個(gè)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)火得不能再火的一年，那是只要是房子就會(huì)成倍增值的一年，那是全民炒房的一年。再加上夏正文的這套投資算盤的鼓動(dòng)，投資者瘋狂了，他們像著了魔一樣被夏正文和他的“龍寰模式”所吸引，為了買到龍寰的商業(yè)鋪面，他們半夜爬起來，跑到龍寰售樓部門前排起幾百米的長(zhǎng)隊(duì)。夏正文一下子就收回了全部投資并大大賺了一把。

龍寰首戰(zhàn)告捷，似乎印證了“龍寰模式”并不是空洞的理論，而是經(jīng)得起實(shí)踐，能出奇制勝的實(shí)戰(zhàn)寶典。

夏正文信心倍增，決定放開手腳大賭一場(chǎng)。他集中所有的資金，先后對(duì)14個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行了超市改造。為吸引投資人購買攤位，他為購買攤位的業(yè)主畫了一個(gè)大大的餅，吹了一個(gè)大大的氣球：投資者每年租金利潤(rùn)率將達(dá)到8％～17％。龍寰誘人的廣告四處飄揚(yáng)，刺激著每一個(gè)市民興奮的神經(jīng)。

當(dāng)時(shí)的中同，正處于股市低迷期，銀行的存款利率也一降再降。龍寰的“錢景”成為另一支強(qiáng)力興奮劑，人們紛紛從股市套出現(xiàn)金，從銀行提出存款，爭(zhēng)相搶購龍寰商鋪。一位叫陳興強(qiáng)的業(yè)主在幾個(gè)不同的超市買了6個(gè)攤位，總投資30萬元；一位姓謝的先生自己買了20多個(gè)鋪位后，還發(fā)動(dòng)親戚朋友也搶購了20多個(gè)。然后，他們都無一例外地將自己買來的商鋪轉(zhuǎn)給夏正文指定的江航物業(yè)等商場(chǎng)管理公司代管。當(dāng)然，這些公司其實(shí)都是夏正文自己出資成立的。

南坪金子村“農(nóng)改超”項(xiàng)目無疑是夏正文的一大杰作。夏正文買下這塊地產(chǎn)總共花了2718萬元，經(jīng)過裝修改造，賣出價(jià)格高達(dá)16000元／平方米(按套內(nèi)面積計(jì)算)，超市鋪面共4448．75平方米，龍寰就可以賣到7118萬元。僅此一項(xiàng)，短短幾個(gè)月時(shí)間，夏正文就賺了差不多3000萬。一路狂奔，兩年之內(nèi)，夏正文就賺了2億元，達(dá)到了他事業(yè)的最高峰。

夏正義成功了。他的“農(nóng)改超”方案解決了大量的閑置商業(yè)地產(chǎn)，大大改善了重慶農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的落后面貌，從而獲得了政府的好評(píng)；同時(shí)，他的“龍寰模式”幫助那些想發(fā)財(cái)卻沒有太多資本的人們建立了夢(mèng)想，大批中小投資者由此“走向富裕”。2005年1月，夏正文的得意之作，號(hào)稱“商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)富超級(jí)經(jīng)營法則”的《龍寰模式》一書出版發(fā)行。下海7年，夏正文終于名利雙收，全國各地前來取經(jīng)的商人絡(luò)繹不絕。

模式的背后

這是一個(gè)英雄難產(chǎn)的時(shí)代，夏正文卻迅速嘗到了英雄的甜頭。當(dāng)“農(nóng)改超”所衍生的財(cái)富以驚人的速度堆積，“龍寰模式”的推進(jìn)卻開始緩慢“質(zhì)變”。它首先跳出了“將傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造成現(xiàn)代超市”的概念，進(jìn)而被開發(fā)商暗示或明示為、被投機(jī)的購買者定位為一種投資工具，而在夏正文看來，這卻是一個(gè)社會(huì)資金迅速積聚到自己手里的融資工具。

其實(shí)，夏正文還看到的，正是中小投資者這個(gè)群體的財(cái)富夢(mèng)想和投資的盲目性，從而令普通市民的小本資金，成為支撐自己遠(yuǎn)大夢(mèng)想的源頭。當(dāng)大量的資金涌向夏正文，他暈頭了，他覺得，他的“龍寰模式”就是一個(gè)邏輯嚴(yán)密閉合的環(huán)，“龍寰→投資人→龍寰”，只要資金在不停地循環(huán)流動(dòng)，自己就有錢可賺，輝煌就能獲得維持。

中國農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的平均利潤(rùn)率一般在5％左右，大型百貨超市的利潤(rùn)率也不過如此。而夏正文的“農(nóng)改超”沒能像傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型百貨超市那樣，在采購、經(jīng)營、配送、管理、收銀等環(huán)節(jié)上實(shí)現(xiàn)“五統(tǒng)一”，使得每1000平方米的賣場(chǎng)，至少需要投入10個(gè)左右的工作人員，加上改造投入成本等，經(jīng)營成本提高到原來農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的三倍，但是贏利能力卻并沒有相應(yīng)提高。“農(nóng)改超”實(shí)際上無法與同等規(guī)模的傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或大型百貨超市競(jìng)爭(zhēng)!

此外，“農(nóng)改超”上游產(chǎn)業(yè)鏈，包括豬肉、蔬菜、雞蛋等產(chǎn)品生產(chǎn)，多為小農(nóng)經(jīng)濟(jì)模式，未能形成企業(yè)化生產(chǎn)、配送，生產(chǎn)和物流成本降不下來。因此與傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)相比，“農(nóng)改超”僅僅只是環(huán)境衛(wèi)生、產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)方面得到了一定的改善，在至關(guān)重要的價(jià)格上，卻并沒有多大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而市場(chǎng)同樣不買他的賬。城市低收入者習(xí)慣了去傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)買菜．不愿進(jìn)夏正文的超市去“遭高價(jià)”；收入高的白領(lǐng)，習(xí)慣于去沃爾瑪、家樂福等大型超市購物，也不愿意屈尊去所謂的農(nóng)貿(mào)超市。夏正文不倫不類的農(nóng)貿(mào)超市高不成低不就，兩頭不討好。“實(shí)際上無論你什么時(shí)候去看，超市里的售貨員都比顧客多。”龍寰商鋪業(yè)主賴某這樣告訴記者。

然而，夏正文對(duì)攤位業(yè)主們?cè)S諾的回報(bào)卻高達(dá)8～17％!但他的商鋪經(jīng)營管理公司根本就不可能達(dá)到如此高的贏利水平!實(shí)際上夏正文此前許諾的一切都必須由他旗下的江航物業(yè)等公司來承擔(dān)，也就是夏正文本人掏腰包。

這邊賺不回來那么多錢，那邊卻不得不按當(dāng)初的承諾向攤位業(yè)主們兌現(xiàn)高額租金。由此，龍寰的“農(nóng)改超”進(jìn)行得越深入，賣出的攤位越多，夏正文的壓力就越大。要找到更多的錢來支付攤位業(yè)主的租金，就必須做大規(guī)模；要做大規(guī)模，就必須追加資本投入；為了盡快賣出更多的攤位，又不得不一再提高租金回報(bào)率。到最瘋狂時(shí)，龍寰承諾的租金年回報(bào)率竟然高達(dá)18％以上!夏正文穿上了紅舞鞋，再也停不下來。龍寰終于陷入惡性循環(huán)的泥潭難以自拔，其脆弱的資金鏈條終于到了即將斷裂的邊緣。

搶救龍寰

2003年至2005年，國家逐漸加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。特別是進(jìn)入2005年，國家七部委聯(lián)合出臺(tái)“房產(chǎn)新政”，劍鋒直指“死不低頭”的高房?jī)r(jià)，并特意為炒房族量身定做了新的稅收政策。無論是炒房的、建房的還是賣房的，都在提心吊膽的過日子。一時(shí)間，房產(chǎn)市場(chǎng)緊急剎車，曾經(jīng)瘋狂的房產(chǎn)投資被兜頭澆了一盆涼水。

盡管這僅僅只是對(duì)商品房?jī)r(jià)格的控制，但這場(chǎng)地震無疑也讓“農(nóng)改超”攤位投資者受到震懾，一陣陣寒意浸上心來，他們的信心動(dòng)搖了。

一涌而上的“農(nóng)改超”風(fēng)潮開始在全國范圍內(nèi)陷入困境。廣州市2002年“農(nóng)改超”搞了80家，2003年上半年只開了10家左右；2004年，南京8家生鮮超市全部倒閉；杭州已改建成的生鮮超市僅有5家，經(jīng)營如履薄冰……

沒有人懷疑“農(nóng)改超”是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的發(fā)展方向，但是“農(nóng)改超”出路何在卻是開發(fā)商和投資者心里都沒底的問題。形勢(shì)逼人。2004年下半年房產(chǎn)市場(chǎng)全面縮水，不少中小房產(chǎn)開發(fā)商決定將兵力轉(zhuǎn)移到新的戰(zhàn)場(chǎng)，他們以奔跑的速度擠進(jìn)本已風(fēng)雨飄搖的“農(nóng)改超”市場(chǎng)。半年時(shí)間，重慶30多家房地產(chǎn)開發(fā)商涌了進(jìn)來，砸進(jìn)的資金不下10億元。

面對(duì)突然冒出來的30多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，夏正文傻眼了，他通過不斷復(fù)制“龍寰模式”，用后一批超市攤位銷售收入填補(bǔ)已售攤位高額租金虧損的計(jì)劃被外力終止了。夏正文立馬對(duì)“農(nóng)改超”緊急“瘦身”，轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)型酒店以尋求新的利潤(rùn)來源。他將“瘦身”后騰出來的超市鋪位改為經(jīng)濟(jì)型酒店，標(biāo)準(zhǔn)定位在旅館與星級(jí)賓館之間，價(jià)位50～100元，從而將利潤(rùn)率提高到15％～20％。

為了讓他的“農(nóng)貿(mào)超市”產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益以減少虧空，避免危機(jī)的出現(xiàn)，夏正文可謂煞費(fèi)苦心。他拼命延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，希望籍此提高超市贏利水平。2005年5月，龍寰集團(tuán)決定投入3000萬元在重慶市銅梁縣征地1000畝，建大型的物流中心和蔬菜基地，幫助農(nóng)民凈菜上市，計(jì)劃3-5年內(nèi)完成基地的建設(shè)。

按照夏正文原來的想法，龍寰真正的利潤(rùn)來源是實(shí)現(xiàn)物流配送。他曾經(jīng)算了筆賬；如果龍寰有20個(gè)農(nóng)貿(mào)超市，一天配送蔬菜100萬斤，一斤菜只掙五分錢，那么，一天就要掙5萬元，一年要掙1000多萬元。同時(shí)農(nóng)貿(mào)超市戶外電子彩屏和菜場(chǎng)燈箱也能掙來廣告費(fèi)，以此貼補(bǔ)農(nóng)貿(mào)超市的費(fèi)用。然而大廈將傾，獨(dú)木難支，細(xì)微的改變并不能徹底扭轉(zhuǎn)龍寰的潰敗之勢(shì)。

情急之下，夏正文不得不開始“拆東墻補(bǔ)西墻”。于是就有了安徽蕪湖1500萬元的投資，目的是借在蕪湖的“農(nóng)改超”攤位銷售收入來緩解重慶的資金鏈壓力。這非但沒有為龍寰減壓，反而客觀上帶來了兩個(gè)后果：一是資金的挪用，導(dǎo)致為超市攤位辦理產(chǎn)權(quán)證的500多萬元資金沒能按時(shí)交納，產(chǎn)權(quán)證的辦理被擱置起來；二是部分投資者應(yīng)返的租金也被迫延期。而這兩點(diǎn)直接導(dǎo)致了一個(gè)嚴(yán)重的后果——龍寰退鋪風(fēng)波。

大廈轟然坍塌

隨著“農(nóng)改超”問題的逐漸暴露，一些“農(nóng)改超”開發(fā)商在求解無路時(shí)，無奈選擇了三十六計(jì)走為上。重慶市大渡口區(qū)的吉源農(nóng)貿(mào)超市老板卷款潛逃首開先例。消息傳開，本已惴惴不安的投資者更加緊張，人心浮動(dòng)。如同一堆被夏日的驕陽烤得干焦的柴禾，只需一點(diǎn)火星，就足以引發(fā)一場(chǎng)難以收拾的火災(zāi)。

產(chǎn)權(quán)證問題終于就成為碰撞出“龍寰危機(jī)”的這一點(diǎn)火星。

按照龍寰與購鋪業(yè)主的合同規(guī)定，龍寰應(yīng)在業(yè)主購買鋪面60天內(nèi)到房交所辦理合同登記，180天內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。但是夏正文拆東墻補(bǔ)西墻尚且顧不過來，哪里有資金去辦理產(chǎn)權(quán)登記?高額回報(bào)也無法兌現(xiàn)。早已想退鋪的業(yè)主們找上門去，要求夏正文及其龍寰公司履行合同，否則退鋪。而此時(shí)夏正文又錯(cuò)誤地把僅有的一點(diǎn)資金投到了安徽蕪湖，這邊卻不斷找各種借口對(duì)業(yè)主百般敷衍搪塞。

眼看龍寰危機(jī)即將全面爆發(fā)，夏正文計(jì)劃緊急將安徽蕪湖的投資抽回，同時(shí)從銀行貸款以解燃眉之急。然而，即使如他所言，2000萬元的銀行貸款最遲也要10月底或11月初才能到賬，蕪湖的1500萬也要到10月底才能抽回，而事實(shí)上到底有沒有這回事，沒有人清楚。

人心動(dòng)搖的業(yè)主終于忍無可忍，2000多個(gè)龍寰業(yè)主通過電話、網(wǎng)絡(luò)組織起來，統(tǒng)一行動(dòng)。他們集體涌到龍寰公司要求退鋪，他們向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，稱受到了夏正文的合同詐騙，他們到政府門前請(qǐng)?jiān)福?qǐng)求政府對(duì)夏正文立案調(diào)查，他們?cè)诟鞔缶W(wǎng)站發(fā)貼，揭露“龍寰騙局”，并將貼子發(fā)到安徽的網(wǎng)站，以破壞夏正文在安徽的計(jì)劃。一波又一波的沖擊面前，夏正文和他的龍寰公司終于全面崩潰。2005年9月18日早上，當(dāng)又一批業(yè)主找上門來向他討說法時(shí)，他和龍寰物業(yè)公司的工作人員選擇了悄然溜走。

夏正文倒下了，“龍寰模式”的旗幟倒下了。玩火者只會(huì)引火燒身。

(編輯 譚 強(qiáng))