“房地產新政”方略需調整

應停止抽刀斷水式的行政性微觀手段，從治本著手進行調控

全國各地的房價罔顧中央“調控政策”一路大幅上升，再度引起多方關注；而自2005年上半年房地產“新政”啟動，且調且漲、收效甚微的局面已持續了近兩年。我們去年來曾兩度在此欄發表評論，對“新政”的政策實施表示批評和擔憂（參見本欄2005年5月30日《也看“房地產新政”》、2006年5月15日《房價猛漲及政府的缺位、越位和錯位》）。現在我們進一步認為，直面“新政”不盡如人意的后果、下決心調整政策方略已是當務之急。

應當承認，當前房地產市場出現這種“且調且漲”的局面，有多重原因。中國近年經濟繁榮和城市化腳步加快，本身就產生出對于房地產業的大規模需求；加之住房體制改革的催動、資本市場不完善等制度性因素的影響，都是房地產熱的經濟發展內因，也說明房地產價格上漲具備一定的合理性。與此同時，宏觀經濟狀況也影響了房地產業。過低的利率水平導致的流動性過剩已經成為世界性難題，中國因“人民幣因素”而資金愈發充沛，銀行有強烈的放款沖動，外資有強烈的流入欲求，必然進一步支持強大的需方購買力。

不過，經濟發展的內在需求只可引導而不可壓制，中國資本市場和金融制度亦在完善中；利率對宏觀經濟影響極大，即使在房地產社會保障體系和金融體系較為完善的美國，美聯儲對提高利率調節房地產市場也極為慎重。因此，政府之于房地產本身的政策導向和調控手段選擇，就成了可以影響產業發展的主要可控變量。“調控”的意義正在于此。

關鍵在于如何掌控這種變量。正如我們曾經指出，作為一種特殊商品，房地產具有必需品和投資品的雙重特征，政府首先應從必需品的特性出發，在解決中低收入階層的住房問題上明確自己的角色。從1998年7月啟動住房改革之初國務院頒布的《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（即“23號文”），到2005年初的“國六條”等一系列“新政”政策，可以看出政府對承擔這一角色在道理上是清楚的。但在執行中，如此重大的政策取向，沒有也無法進入各級政府的公共選擇程序，而強勢利益集團的影響卻極易左右決策；加之土地市場遲遲不放開，中央和地方政府在土地收益上的分配機制，也強化了地方政府在房地產發展中的利益驅動。因此，縱在“新政”之后，落實這一基本政策也是效率低下，進展緩慢。

政府缺位一時難以補足，錯位和越位卻在增加。因為過分追求“調控”的短期效果，政策文件中雖然對政府與市場的關系有正確闡釋，實踐中卻往往“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，誤區重重。兩年來從中央到地方的許多“調控舉措”，都是行政微觀干預與宏觀調節交錯運用，模糊了政府與市場的邊界；而且，因缺乏對于需求結構的準確把握，有些措施甚至加重了中低收入層的負擔。

時至今日，國內的房地產業不可謂不興旺。但一方面是“經濟適用房”、公寓房、別墅房事實上全盤市場化，房價全線上漲遠超中低收入層負擔能力；另一方面是一些權錢地齊備的中央機關部門、事業單位繼續蓋房、分房，且標準越蓋越高，以“經濟適用房”之名對本單位員工行準福利分房之實。各方蓋房購房資金其實絕大部分來自銀行，房價輪番上漲后的風險高度集中于銀行體系；往昔路徑越來越固化，政府實施調控難度更成倍放大。

危害是多重的，現在必須對“新政”方略進行調整。在認清總的態勢及政府位置之后，我們認為，具體的調整可從供求兩方進行。在供給一方，所有“抽刀斷水”的行政性微觀手段均應停止，宏觀面則應讓土地政策、廉租房和經濟適用房建設政策等進一步明晰化、制度化，以形成市場有效預期，為級差利得稅、利率調節等市場化的調控政策提供社會基礎。土地市場改革的未來制度安排對于房地產市場影響深遠，早下決心、明確方案，更是至關重要。在需求一方，調整要著重分清需求結構、管理預期，以防中低收入階層承擔投機行為的財務后果。在市場熱度升騰之時，更應當向公眾講清房地產長周期、低流動性的道理，告以投資房地產的高風險特征，承認租房和買房其實是“居者有其屋”的不同形式，以使中等以下收入者量力選擇，高收入者慎重決定。為擠壓泡沫，使購房者的需求與實力真正匹配，以較大力度提高首付比例，應是有效的政策選擇。

無論供方還是需方調整，都不應無視當前新一輪政府機關事業單位“蓋房分房熱”對房地產和金融市場的潛在沖擊。這種變相的“福利分房”利益極大且后果不可逆，目前僅建設部出臺文件表示“停止審批”難以迅速收效，中央政府應盡快決策明令制止，并將相應供需兩方的實力導入市場。此外，當前房地產調控仍然存在政出多門的情況，部門利益往往成為正確政策議而不決的主因。在相應領域建立專門的監控機構或各部門間相對穩定的協調機制，也是制定房地產長期有效調控政策的制度性保障。■