誰讓我們買不起房子？

穩(wěn)住房價是當(dāng)前各房地產(chǎn)市場的首要任務(wù)。就影響商品價格的三要素——成本、購買力和供求關(guān)系來分析，我國目前房價飛漲的主因不在成本，而在市場；不是房地產(chǎn)開發(fā)成本上漲迫使開發(fā)商漲價，而更多地是因為供求力量對比在起作用。在房價快速上漲時，開發(fā)商不可能會采用成本導(dǎo)向的定價方法，基本上都會采用消費者導(dǎo)向定價方法或者競爭導(dǎo)向定價方法。

從表面上看，房地產(chǎn)價格的快速上漲是強勁的需求帶動的；那么，強勁需求的背后又有哪些方面的影響因素呢？

居民收入的增長

國人對住房的偏好是有歷史傳統(tǒng)的。古人云：安居才能樂業(yè)。在那個著名的“中國老太太攢錢買房、外國老太太借錢買房”故事的鼓勵下，人們已基本上不再會直等到湊足了房錢再去買房子了。我們常聽到人們對高房價的抱怨，卻很少聽到抱怨房子面積太大的聲音。年輕人買房希望一步到位的傾向無形中也助長了住房需求的膨脹。

居民收入的增加還導(dǎo)致了對住房投資需求的增加。目前國內(nèi)穩(wěn)健的投資渠道非常少，股市又非常低迷；而土地這種不可再生資源不斷減少，房地產(chǎn)價格不斷上漲，投資房產(chǎn)自然進(jìn)入了投資者的視線。這樣，更進(jìn)一步推高了房價，吸引更多的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)，造成惡性循環(huán)，相當(dāng)部分的住房失去了原來最基本的居住功能，投資功能占據(jù)了主導(dǎo)。

地方基建投資的拉動

為了發(fā)展經(jīng)濟，改善投資環(huán)境等，各地都加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。舊城改造、道路擴建工程此起彼伏，拆遷的規(guī)模過大，導(dǎo)致了大規(guī)模的對于新住房的需求。要穩(wěn)住房價，控制強勁的住房需求，首先得控制各地過速的拆遷規(guī)模。“增長不等于發(fā)展”——中央三令五申的這一和諧發(fā)展理念，什么時候才能被各地方政府不折不扣地執(zhí)行呢？

對行情看漲的共識

無論是開發(fā)商還是投資者，對于國內(nèi)房地產(chǎn)價格的預(yù)期都是看漲的。這有多方面的原因。首先，從政府的利益來看，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP的增長有較大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展對于地方經(jīng)濟的發(fā)展意義重大，一旦房市低迷，首先撐不住的就是政府。因此政府既希望房價不要上漲過快，但也不希望房價下跌。所以無論2005年的“國八條”還是2006年的“國六條”均提出要“穩(wěn)定住房價格”，而不是說要使過高的價格降下來；也沒有官方定論認(rèn)為“現(xiàn)在的房價太高了”，只是說“房價上漲過快”。但是要想讓房價“軟著陸”，采用目前的調(diào)控手段基本上是難以實現(xiàn)的。投資可以軟著陸，房價卻不可以。在這種情形下，市場的普遍心理是：房地產(chǎn)的價格肯定不會下跌，因為政府不同意，所以投資房地產(chǎn)一定劃算。事實上，投資品的價格也正是決定于未來的收益預(yù)期。如某項投資的未來收益預(yù)期看漲，自然就會吸引更多的投資者跟進(jìn)。

其次，土地是一種稀缺資源。隨著人口的增加和城市化進(jìn)程的加快，房價從長遠(yuǎn)的角度來看也是要漲的。而國際經(jīng)驗顯示，房地產(chǎn)價格上漲速度要高于一般商品，因為房產(chǎn)有抵制通貨膨脹風(fēng)險的功能。這也是人們喜歡投資房產(chǎn)的原因之一。當(dāng)然，這種長線的投資需求比較容易控制，因此并不是促使房地產(chǎn)價格快速上漲的原因；房價快速上漲更主要應(yīng)歸因于短期的投資或“投機”需求。但是短期投資和長期投資很多時候卻沒有很明顯的分界線，很多做短期投資和長期投資的消費者往往會因市場行情的走勢而產(chǎn)生身份上的轉(zhuǎn)化。

第三，人民幣升值預(yù)期。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的研究表明，大量“熱錢”仍然在不斷由海外涌入中國地產(chǎn)市場，北京的高檔住宅買家多是外國人和外企。據(jù)北京典型住宅指數(shù)辦公室的消息，以2006年4月份北京市住房的購買人群為例分析，港澳臺企業(yè)購買的4套住房最貴，均價高達(dá)29700元/平方米，而外國個人購買了148套住房，購房均價為13900元/平方米。這就很好地解釋了在交易量減少的情況下，交易均價卻持續(xù)上漲的奇怪現(xiàn)象。

政府不作為

土地轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)增值支撐著地方政府的“錢袋子”，誰的房價高，誰的土地收入和稅收增加就快，房地產(chǎn)業(yè)因此被看成是新的財稅“快速增長點”。很多地方政府對房價容易虛漲認(rèn)識不足，對房價快速上漲后帶來的危害也認(rèn)識不足。有的官員甚至還提出“敢于讓房價是負(fù)責(zé)任的做法”，把高房價當(dāng)做政績，認(rèn)為高房價意味著高人氣和繁榮度，是城市高競爭力的體現(xiàn)，卻閉口不提本地居民收入與少數(shù)大城市相比處在什么位置。這樣，中央政策往往難以貫徹執(zhí)行下去。去年的《國八條》出臺后，很多地方政府就抱怨說，上海的樓市發(fā)燒，全國的樓市跟著吃藥。事實上，中國部委的宏觀調(diào)控政策如土地出讓規(guī)模、經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模、城市拆遷規(guī)模等，大部分都是指導(dǎo)性的，因為我國各地的經(jīng)濟發(fā)展等差異比較大，政策上不能一刀切。但正因為沒有硬性指標(biāo)，中央的宏觀調(diào)控政策到了地方往往也就變成了“炸著條”。

由于地方政府的利益驅(qū)動及對房價的錯誤認(rèn)識，還衍生出了其他一系列問題，如地方政府對規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度等工作持消極態(tài)度。這種思想麻痹是很危險的。要促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康地發(fā)展，穩(wěn)住房價，關(guān)鍵要做的是防范于未然。作為投資品，一旦形成漲勢后，就會迅速上竄，想再穩(wěn)定下來幾乎是不可能的。上海的房價就是一個很好的例證，在短短的一年多時間里，很多樓盤的價格翻了一番。當(dāng)價格的上漲趨勢形成后，市場只能有兩種選擇，要么繼續(xù)上漲，要么迅速下滑。在目前，投資者普遍喜歡選擇房產(chǎn)進(jìn)行投資、國內(nèi)外都存在巨大游資的情況下，未雨綢繆是極其必要的。大家都知道，房價在漲上去后一旦暴跌，不單開發(fā)商受害、大批民工失業(yè)，國有商業(yè)銀行更將受到極大打擊。這樣，受影響的將不僅僅是一個地方的經(jīng)濟局勢，所帶來的后果將是災(zāi)難性的。

住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理首先是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理。土地轉(zhuǎn)讓收益是地方政府的錢袋子，從收益的角度考慮，當(dāng)然是出讓價格越高越好。因此在土地使用權(quán)出讓上，對于經(jīng)濟適用房和廉租房用地，在供應(yīng)上能少則少。

在住房政策上，正確的思路應(yīng)是：低收入家庭購買經(jīng)濟適用房或借助廉租房解決，中高收入家庭則通過市場解決住房。但由于中國沒有形成一個龐大的中產(chǎn)階層，老百姓的收入還不是一種“橄欖型”結(jié)構(gòu)，而是“正三角型”結(jié)構(gòu)，即低收入人群多、中高收入特別是高收入人群少，兩相對比，房地產(chǎn)市場供求的結(jié)構(gòu)性矛盾就顯現(xiàn)出來了。當(dāng)然這并不意味著高價位的商品房就過剩了，因為還有一個購買力的問題。高收入的人群少，但是購買力強，需求量同樣會很大；只是把大量中低收入家庭都趕到市場上去購買普通商品住房，迫使他們面對實際上沒辦法承受的高房價，將面臨市場矛盾和社會矛盾激化的危險。

（編輯 / 張銳）