我租 故我在

翻身房奴把房租

說到租房，占第一位的自然是無力買房的人，“買不起房住才去租啊”是他們的口頭禪。在當(dāng)今中國的大中城市，房價(jià)的長時間持續(xù)飆升已經(jīng)讓很多人徹底放棄了買房的念頭。而且他們之中大多數(shù)人都對未來的房價(jià)持悲觀態(tài)度，認(rèn)為高高在上的房價(jià)已經(jīng)沒有下跌的可能，只要能夠不漲則已經(jīng)是萬幸了。他們除了抱怨，就是后悔沒有趁房價(jià)還沒漲得這么離譜的時候買房，以致于到了房價(jià)高漲的今天也只能望樓興嘆了。對于這些人來說，不是不想按揭買房，而是無力承擔(dān)首付，欲當(dāng)房奴而不可得。一位網(wǎng)友說道：“‘房奴’這一稱呼，不知會勾起多少人的傷心事。可是，天曉得，還有多少人跟我一樣，連當(dāng)‘房奴’的資格都沒有？”“最早沒有趕上2900元一平方米的房子，放棄了；再想買的時候，付不起10萬元的首付，又放棄了；后來能付起10萬元首付了，房價(jià)又漲了，無奈又放棄……”

于是乎，深圳有人率先站出來大吼一聲：“拒絕買房！”并在互聯(lián)網(wǎng)上引起了不小的反響。有很多的人站在他的一邊，主張?jiān)谶@個房價(jià)“發(fā)瘋”的時期，不做幫房產(chǎn)商發(fā)財(cái)?shù)姆颗揽孔夥可睢＿@樣的運(yùn)動雖然不會造成太大的影響，但透過這個現(xiàn)象就會看到它所反映的本質(zhì)思想，即：租房生活在房價(jià)居高不下的情況下，已經(jīng)成為了相當(dāng)一部分人的共識。

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、北京工商大學(xué)的劉杉教授也認(rèn)為，現(xiàn)階段來看，租房生活比買房更劃算。劉教授指出，首先是由于國內(nèi)房價(jià)普遍大幅上漲，而租金則相對平穩(wěn)。租金無法與房價(jià)同時高漲的原因在于租房供給大幅增加。租房供給增加的來源在于，住房銷售增長，市場提供了新的出租房源。出租房供給的增加部分包括主動供給和被動供給。主動供給包括兩類，一類是投資者購買住房后專門用于出租；另一類是自住者購買新的住房后，將舊房投進(jìn)出租市場。而被動供給則是一部分投機(jī)客在宏觀調(diào)控形勢下無法轉(zhuǎn)售住房，只好出租。

其次是由于宏觀調(diào)控導(dǎo)致購房資金成本增加。由于房價(jià)瘋漲誘發(fā)了新一輪宏觀調(diào)控，特別是經(jīng)濟(jì)過熱促使央行將貸款基準(zhǔn)利率提高，這使得買房者的利息支出增加。而無法預(yù)計(jì)的是，央行是否會在今后的一段時間繼續(xù)加息。從房價(jià)和利息成本看，買房者的資金成本肯定是增加了。因此，一方面是房價(jià)高漲和利息成本增加，一方面是租房市場供給增加租金相對平穩(wěn)，二者相比，租房自然比買房合算。

由此可見，無論是學(xué)界專家還是普通百姓，都已經(jīng)逐漸認(rèn)識到租房住在現(xiàn)階段來說對一般人的經(jīng)濟(jì)狀況更加有利。“買不起房，租房也不錯”的觀念開始為更多的人們所接受。于是，在整個社會的普遍認(rèn)同下，一個傳統(tǒng)而又新穎的概念：租房時代，開始正式進(jìn)入了大眾關(guān)注的核心。

起來，不愿做房奴的人們！

從買不起房而租房到為不做房奴而租房，租房族的形成與發(fā)展也經(jīng)歷了一個過程。從租房族的構(gòu)成方面來看，外省市工作人員和剛剛就業(yè)的大學(xué)生占了相當(dāng)大的一部分。這些人在創(chuàng)業(yè)初期，事業(yè)對他們來說是第一位的，而貸款買房無疑將會給他們背上沉重的負(fù)擔(dān)。因此，租房，甚至長時間的租房是他們自然而然的選擇。畢竟對他們來說，可以自由支配的存款比什么都重要，按揭?guī)淼木薮髠鶆?wù)負(fù)擔(dān)以及機(jī)會成本對于個人事業(yè)的發(fā)展會是一個很大的障礙。它使你花去一生的時間為一套住房而拼命工作，不能進(jìn)行過多的物質(zhì)享受不說，連精神上都要永遠(yuǎn)的擔(dān)負(fù)這沉重的壓力。午夜夢回，想起自己肩上壓的房子和生活的重?fù)?dān)，想起自己的下半生將要被這一套住房緊緊套牢，不知道有誰還能繼續(xù)睡個安穩(wěn)覺？中國人自古就有一種“無債一身輕”的觀念，貸款其實(shí)不是他們認(rèn)為穩(wěn)妥的生活方式，實(shí)在是因?yàn)橛龅搅烁诤醯淖》繂栴}，才甘愿背負(fù)一身債務(wù)的。

隨著越來越多的人認(rèn)識到了租房的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，從而加入到租房一族中來，這一群體迅速壯大起來，而“買房不值，租房劃算”的口號也喊得愈發(fā)的響亮了。仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，這一群體的信念是通過仔細(xì)的權(quán)衡利弊而得出的結(jié)論，總的來說就是算了一筆租房和買房的帳，認(rèn)為租房有眾多買房所不具備的益處，才下定決心加入租房族的。

例如，一般的租房族會算這樣一比賬：買房子住要一次性付出大筆現(xiàn)金，或付出大量首付而失去手頭寶貴的流動資金，要知道這些資金完全是可以通過其他渠道進(jìn)行投資的。相對買房來說，租房住的租金支出就要小的多，從事一般工作的人都可以承擔(dān)，手頭的資金騰出來可以進(jìn)行各種投資。這樣來看，個人或家庭總的收入是上升的。當(dāng)然，最重要的一點(diǎn)就是你不用因貸款而背上沉重的債務(wù)包袱，自此成為房奴。一個租房的自由人是可以全力進(jìn)行各種創(chuàng)業(yè)活動，變換工作地點(diǎn)甚至城市而不會受到拖累的。

上海閱瀚律師事務(wù)所的黃祖斌律師是房地產(chǎn)問題的專家，他對于租房劃算還是買房劃算的問題有著深入的研究和獨(dú)到的見解，受到很多租房族的推崇。黃律師認(rèn)為，有這么多人在房價(jià)這么高，租金這么低的情況之下依然選擇買房，不少人甚至到了不顧一切的地步。主要還是中國人從長期的農(nóng)業(yè)社會傳下來的小農(nóng)的思想觀念：一定要有房子。這種情緒化，而不是考慮成本的觀念，體現(xiàn)在房價(jià)上，就是房價(jià)泡沫化了。

黃律師認(rèn)為租房住相對于買房有十大好處：1、不用一次性付出大筆現(xiàn)金，或付出大量首付，長期還貸款；2、租金支出比較少；3、當(dāng)有合適的工作機(jī)會，或是工作單位搬家，可以方便地搬家。4、目前房價(jià)這么高，必然有較大幅度的下跌，而租房的話，這種風(fēng)險(xiǎn)是由房東來承擔(dān)的；5、目前中國的房子質(zhì)量并不好，使用壽命很有限，這種風(fēng)險(xiǎn)也是由房東來承擔(dān)的。6、中國目前的利率大大低于平均水平，當(dāng)利率上漲，每月還貸會不斷增加，這也是由房東來承擔(dān)了。7、只有租房，才會有一定的資金來創(chuàng)業(yè)，也能避免對父母的最大也是最后一次的經(jīng)濟(jì)剝削；8、目前有統(tǒng)計(jì)，98%有房貸的人有心理障礙，選擇租房也避免了這種心理壓力；9、目前房市是典型的賣方市場，有面積減少，或是公攤面積增加、買的房產(chǎn)可能已經(jīng)被抵押、期房不能按期交房等無數(shù)風(fēng)險(xiǎn)與陷阱，租房不必面臨所有這些風(fēng)險(xiǎn)。10、如有高收益的投資渠道，通過租房，可以把資金投到高收益的投資品種上去，取得遠(yuǎn)高于租房支出的收益。

綜上所述，現(xiàn)代的中國人完全可以不必讓一套住房占據(jù)了自己一生收入相當(dāng)大的部分。換句話說，我們完全可以在經(jīng)濟(jì)上和精神上做一個自由人，而不是成為給房產(chǎn)商捧場的房奴。因此，“寧愿掏房租也不愿買房”，“做一個租房的自由人”就成為了現(xiàn)代租房族價(jià)值觀的核心。

坐看房價(jià)潮起潮落

“房價(jià)…還會漲嗎？”這樣的問題一直像是舊時的宮廷傳聞或是戰(zhàn)時的小道消息，讓人豎起耳朵，全神貫注，卻又迷茫無緒，將信將疑。本來對一個租房族來說，房價(jià)的漲幅是非常敏感的事情。很多人就是買不起房才選擇了租房，所以一旦房價(jià)有了一定下跌，則不少的租房族就有可能掏出血本，加入房奴大軍的行列。而對于房價(jià)的漲跌，專家的意見也可謂見仁見智。有的預(yù)言房價(jià)必跌無疑，而且持續(xù)時間會較長；有的堅(jiān)挺房價(jià)繼續(xù)增長，認(rèn)為無論從政府還是開發(fā)商的角度講都是不會允許房價(jià)跌的。總之，激烈的爭論和紛繁復(fù)雜的數(shù)據(jù)早已經(jīng)使我們小老百姓暈頭轉(zhuǎn)向找不著北了。而對于租房族來說，無論房價(jià)是漲是跌，都有它的風(fēng)險(xiǎn)在里面，不管是從居住角度來看還是從投資角度看，買房子的風(fēng)險(xiǎn)都很難避免。

買房風(fēng)險(xiǎn)的一個主要因素就是土地問題。根據(jù)中國的法律，房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)包括房屋建筑的所有權(quán)和房屋所在土地的使用權(quán)利。由于這片土地是歸國家所有的，因此購房者只擁有使用權(quán)，而且是不超過70年的使用權(quán)。至于在70年后，這片土地是由國家收回還是由購房者繼續(xù)交錢使用則在法律上還沒有明確說明。但是至少有一點(diǎn)國家已經(jīng)明確說明，那就是花錢買來的房子不是永遠(yuǎn)都是你的，而是有期限的。

房子為什么會漲價(jià)？黃祖斌律師認(rèn)為，是土地的價(jià)值在漲，因?yàn)橥瑯拥囟蔚耐恋夭豢稍偕５珡母旧现v，房屋是不斷貶值的，雖然現(xiàn)在的房地產(chǎn)處于一個長期的上漲期，但不等于只漲不跌，長期看只漲不跌也不等于短期不會跌。也許跌上幾年、十幾年在經(jīng)濟(jì)學(xué)上來講都可算短期，但對于一個普通人幾十年的壽命而言，是算短期還是算長期？因此，購買房屋的風(fēng)險(xiǎn)很大，買房應(yīng)用于居住，而不是一個理想的投資品種。

北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心的宋國青教授也一直對房地產(chǎn)價(jià)格將上升持不認(rèn)同態(tài)度。他認(rèn)為，價(jià)格應(yīng)該由供給決定，土地成本的高低不能左右房地產(chǎn)價(jià)格的走勢。既然現(xiàn)在樓市的空置率很高，就證明供給仍然很旺盛。供給如果大于需求，房價(jià)上漲的可能性就不會很大。因此，盲目投資買房就有可能遭遇意想不到的損失。鑒于上述分析，資金充足的人都應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事，更何況是眾多按掲買房，以月供支持還貸的人們呢？

綜上所述，一來房價(jià)下跌的可能性較大，現(xiàn)在買房很不合算。二來即使從長期來看房價(jià)可能持續(xù)走高，但正如前文所說，土地使用權(quán)的獲得是有期限的，并且從房屋質(zhì)量來看，專家認(rèn)為國內(nèi)的房子使用壽命大多在30年左右，因此算下來也是一筆賠本帳。既然怎么都不劃算，看來還是加入租房族的隊(duì)伍是明智之舉，畢竟對真正的租房族來說，買房的利弊早已了然于胸，剩下的就是坐看房價(jià)的潮起潮落了。

房產(chǎn)投資：一個美麗的傳說

有一個美麗的傳說，中國的房地產(chǎn)會唱歌。不但會唱歌，還能讓每一個投資房地產(chǎn)的人發(fā)財(cái)。長期一來，人們一直有著上述的思想誤區(qū)，認(rèn)為租房住是愚蠢的，每個月，每年白白掏那么多銀子給房東，租一輩子房，那房子不還是別人的嗎？花了那么多錢，房子不也沒變成自己的嗎？而只要肯掏血本買上一套房子，雖然要負(fù)債，但產(chǎn)權(quán)是自己的。自己想住就住，不想住的話，房價(jià)一直持續(xù)走高，還怕不能賣個好價(jià)錢？有上述想法的人恐怕不在少數(shù)，甚至有很多租房族在進(jìn)行投資理財(cái)?shù)倪^程中，相信了這些理論，也開始買房倒手，想要在房產(chǎn)市場賺上一筆。

其實(shí)，國房產(chǎn)泡沫的爭論早已有之，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的趨勢之瘋狂幾乎成為了社會最關(guān)注的焦點(diǎn)之一。自1998年以來，中國房價(jià)不斷上漲，積累了大量泡沫。各種資料表明，從那時到現(xiàn)在，中央政府也一直在關(guān)注房產(chǎn)泡沫的問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場在中國的異常表現(xiàn)潛伏著很多令人擔(dān)憂的因素。

黃祖斌律師認(rèn)為，這兩年來，因?yàn)榉績r(jià)持續(xù)上漲，所以大量資金為追求高利潤涌入這個市場，買入后等待升值。在國際上有一個炒房比率的警戒線，大約為15%，超過這個比率就是比較危險(xiǎn)的。可是據(jù)上海《解放日報(bào)》的抽樣調(diào)查，接受調(diào)查的上海25個小區(qū)23694戶居民，26.55％的購房者是把房子作為投資的，更大數(shù)量的居民購買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實(shí)這也是投資行為。投資買房的人在房產(chǎn)價(jià)格上漲的過程中，可以推動房價(jià)進(jìn)一步上漲，同樣，在房價(jià)見頂?shù)臅r候，因?yàn)椴辉儆匈嵈箦X的預(yù)期，同時為了避免血本無歸，必然大量拋售，這又會加速房價(jià)的下跌。

在中國，溫州人炒房團(tuán)名揚(yáng)大江南北，而在上海，更有其他中國內(nèi)地垮省的投資者，還有海外投資者。在上海購買房產(chǎn)的外省及外國人約占40%，可是在紐約等國際大都市，75%的房產(chǎn)也是由當(dāng)?shù)鼐用褓徺I的。為什么有這樣一個炒房比率的警戒線？就是當(dāng)小于這個比例，這些人的拋售市場還可以承受，超過了，市場承受不了，會進(jìn)一步下跌。總之，投資買房的人越多，前兩年對房價(jià)的推動作用就越大，泡沫就越嚴(yán)重。

有學(xué)者指出，房地產(chǎn)價(jià)格上升的一個原因是來自于金融投資的需求。由于國外大量熱錢的進(jìn)入，國內(nèi)股市長時間的疲軟，造成很多資金沒有良好的投資渠道。由于房地產(chǎn)能夠吸引大量資金，因此有可能造成一定程度上的房價(jià)虛高。另外，各地方政府不希望當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)下跌，所以房價(jià)下跌的速度非常緩慢。但商品的價(jià)格漲跌是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，不以人們的主觀意志為轉(zhuǎn)移。當(dāng)房價(jià)下跌的各種因素積累到一定程度后，政府還是無法阻止下跌的趨勢的。

北京工商大學(xué)的劉杉教授指出，從政府的角度來看，對于房產(chǎn)泡沫肯定是要采取擠壓的態(tài)度。有資料顯示，從2004年至今，國家一直在采取抑制投資過熱的宏觀調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)貸款增長速度明顯降低，對房地產(chǎn)投資的增長也已經(jīng)起到了明顯抑制作用。

由此可見，房地產(chǎn)作為一個投資渠道，并不一定適合所有的人。盲目地將大量資金投入房產(chǎn)市場將可能導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步增大，并給自己帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，甚至背負(fù)上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。因此，對于大多數(shù)不具備相當(dāng)財(cái)力或相關(guān)知識的普通人來說，投資房產(chǎn)只是一個美麗的傳說。