專家觀點(diǎn)

調(diào)控失效根源在市場環(huán)節(jié)人為割裂

任志強(qiáng) 北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)被批評為投資過熱，同時又有產(chǎn)能過剩之嫌，但奇怪的是，在宏觀調(diào)控政策的強(qiáng)大壓力之下，房價不但沒有下跌，反而不斷地上漲。

為什么在所有行業(yè)都普遍有效的“供求關(guān)系決定價格”的經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在房地產(chǎn)市場面前失效了？成熟市場經(jīng)濟(jì)中爬滾了多年，虧損責(zé)任自負(fù)的境外投資者，為什么會在中國政府拼命壓縮的、中國人民銀行多次高呼有巨大金融風(fēng)險的行業(yè)中，得出相反的結(jié)論？他們不但在中國政府認(rèn)為是大量空置要嚴(yán)格限制的高檔住宅中，也同時在眾多的商場、辦公用房投入巨額資金，不顧媒體一片喊跌之聲，爭相涌入中國市場！

持幣待購的中國消費(fèi)者們，也許會認(rèn)為這些外國的投資者都瘋了，堅信后者一定會在中國宏觀調(diào)控的政策下虧本。但結(jié)果卻是，這些外國投資者獲得了巨額收益（如美國購買了富力股票的基金，其收益早超過了2億美元），倒是老外們或者會暗自詫異：中國人這是怎么啦？眼看著伸手可得的黃金不去撿，讓肥水流到了別人田里。

關(guān)鍵在于中國的房地產(chǎn)分為兩個供給環(huán)節(jié)：一個是政府控制與壟斷了的土地供給環(huán)節(jié)；一個是根據(jù)供求關(guān)系調(diào)節(jié)投資的商品房市場化實(shí)際供給環(huán)節(jié)。前者是根據(jù)政策與計劃來調(diào)節(jié)的，并且是追求通過壟斷和制造產(chǎn)品稀缺性而謀求暴利，在巨大利益驅(qū)動與支配下的資源分配過程。這個環(huán)節(jié)無法依市場的供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，并嚴(yán)重地制約著后者，使后者也無法按市場供求做相應(yīng)調(diào)節(jié)。

如果一個產(chǎn)品的生產(chǎn)被人為地割裂為兩個環(huán)節(jié)，且原料的供給并不按市場的供求關(guān)系變化，那么經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理就必然無法對非市場經(jīng)濟(jì)的因素產(chǎn)生作用了。

都說房價在飛漲，普通百姓無緣購房，一方面對房地產(chǎn)商的罵聲不斷；另一方面購房的熱潮一浪高過一浪。到底該不該讓發(fā)展商活著，成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一把雙刃劍。如果沒有了“黑心的”開發(fā)商，難道房子會從天上掉下來，并平均分配給所有的普通百姓嗎？房價高漲時罵著娘的消費(fèi)者，不還是在大把大把地往開發(fā)商手里送銀子嗎？奇怪的事本不應(yīng)在正常的市場中出現(xiàn)，但都必然在非驢非馬的市場中存在。

總之，要市場真正實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須先剝離非市場化的因素。假如想用現(xiàn)有的方式解決所有城市居民不分收入層次的住房問題，一定會使各種矛盾交叉在一起，結(jié)果是沒有任何問題能得到真正妥善的解決。

超前購買傾向非理性蔓延

王志綱王志綱工作室首席策劃師

為什么持續(xù)了一年多的宏觀調(diào)控收效甚微，換來的卻是房價報復(fù)性的反彈？

令人憂慮的是，上海的故事正在其他一線城市輪番上演。記得2004年上海市場最火爆的時候，盡管當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商們都已經(jīng)賺得盆滿缽滿，但有些人一聽到房價過高的聲音，仍振振有辭地說：上海的房價哪里算高呀，比東京、香港這樣的大都市還遠(yuǎn)著呢。當(dāng)時我就曾說：如果上海的房地產(chǎn)不出問題，中國的社會經(jīng)濟(jì)就要出大問題；中國的社會經(jīng)濟(jì)要想不出問題，就必須讓上海的房地產(chǎn)先出問題。結(jié)果不幸而言中。

從長線來說，上海成為一個具國際性大都市的前景是可以預(yù)見的，但起碼要用二三十年的時間才能名至實(shí)歸，如果只用十年、八年的時間就要這個過程，就像一個男孩到了十八歲長胡子、長喉結(jié)是青春期的正常反應(yīng)，但只有十歲就長出胡子和喉結(jié)了，那就是侏儒，是虛假的繁榮，是泡沫！

令人沒有想到的是，就在2005年中央統(tǒng)一號令、上海的房價不得不剎車之際，以往一直是“乖孩子”的深圳、廣州卻步其后塵，房價轉(zhuǎn)眼之間扶搖直上，現(xiàn)在這股浪潮終于又輪到北京了，真是一波未平，一波又起，環(huán)環(huán)相扣，環(huán)環(huán)相生。

為什么政府的宏觀調(diào)控一而再、再而三地陷于“按下葫蘆浮起瓢”的尷尬？

如果說房價首先是供求關(guān)系的反映，那么決定房地產(chǎn)市場購買力的至少有這樣幾股力量：第一股力量是市場上正常的消費(fèi)力，是真正購房用來安居的，在中國的一線城市中，我認(rèn)為這股力量頂多占三分之一。第二股力量是所謂的投資性購買，比如買個三五套用于出租，以獲取長期穩(wěn)定的租金回報，這股力量也比較偏于理性。最生猛的是第三股力量，也就是所謂的“游資”。

“游資”所信奉的生存法則是“東方不亮西方亮，炒罷南方炒北方”。當(dāng)上海的房價節(jié)節(jié)攀升的時候，全中國、甚至是全世界的游資都往上海去，于是房價越炒越高，當(dāng)房價被打壓下來，泡沫一破裂，他們又掉轉(zhuǎn)槍頭，另尋出路，就像繁殖能力極強(qiáng)的細(xì)菌總是喜歡尋找最適宜生長的溫床和病灶一樣，又如蝗蟲般撲向廣州、深圳，包括珠海。據(jù)我所知，珠海這兩年的房價已接近翻番了，而深圳的不少新區(qū)房價則漲了好幾倍。

但更可怕的是，無論是自住、投資還是投機(jī)性購買，都普遍存在超前購買的傾向，生怕過了這個村就沒這個店了，其結(jié)果只能是愈演愈烈地供不應(yīng)求。這里的“求”不是正常的間歇性消費(fèi)，而是幾股力量不約而同地“千軍萬馬擠獨(dú)木橋”。

試想一下，本來應(yīng)該在10年甚至是20年逐漸釋放的購買力要在短短幾年里就消化完，面對如此洶涌的需求浪潮，無論政府如何調(diào)控，又怎能從根本上扭轉(zhuǎn)供求嚴(yán)重失衡的巨大缺口呢？就好像一個軍的士兵只要排成一列就可以快速而平穩(wěn)地跨過一座獨(dú)木橋，但如果士兵們排成幾排同時齊步走，發(fā)生共振效應(yīng)，大橋又怎能保不塌呢？

下一輪調(diào)控：北京、深圳感冒，上海吃藥？

趙云飛 上海新漢業(yè)不動產(chǎn)執(zhí)行總裁

目前，上海市場成交活躍已經(jīng)恢復(fù)到調(diào)控之前，市場需求在反彈，主要是剛性需求。成交量已經(jīng)恢復(fù)到去年最高點(diǎn)。但是，今年這一輪成交量上漲和2004年第四季度上漲不一樣。現(xiàn)在，是需求旺盛，供應(yīng)量也大。去年三四月，供應(yīng)量只有三四百萬平方米，現(xiàn)在是900萬平方米，還有推遲發(fā)證的。因此，成交量上升，價格并沒有上升。也沒有根本改變供需關(guān)系。今年的市場，總體上看，依然是供大于求。

現(xiàn)在無法對價格走勢做出預(yù)測，真正的價格走勢受調(diào)控政策左右，市場的自身調(diào)節(jié)力度，遠(yuǎn)低于政策調(diào)控力度。馬上要進(jìn)行的下一輪調(diào)控，很可能就是北京、深圳感冒，上海吃藥，而且這一次會更穩(wěn)更準(zhǔn)，如果出臺利率和稅收政策，肯定全國統(tǒng)一執(zhí)行，上海無法獨(dú)善其身。總之，下半年的上海房地產(chǎn)市場很敏感，任何政策都會對樓市產(chǎn)生影響。