我國(guó)轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過“十五”期間的快速發(fā)展，成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。過熱的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也促使房地產(chǎn)投資快速增加和房地產(chǎn)價(jià)格飛速增長(zhǎng)。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的全面展開，各地區(qū)和各部門以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，認(rèn)真貫徹中央確定的各項(xiàng)戰(zhàn)略部署，堅(jiān)持落實(shí)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入了良性循環(huán)。進(jìn)入轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)業(yè)開始朝著宏觀調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中突出矛盾開始有所緩解，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中無序狀態(tài)得以初步改變。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始步入轉(zhuǎn)型期

當(dāng)我國(guó)宏觀調(diào)控進(jìn)入第三年后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開始步入了實(shí)質(zhì)意義上的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，這個(gè)轉(zhuǎn)型期首先表現(xiàn)為住宅正從商品向公共產(chǎn)品的屬性轉(zhuǎn)變。住宅是有別于其它商品的具有雙重功能的產(chǎn)品，但在我國(guó)住房制度改革后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，過分強(qiáng)調(diào)了住宅的商品屬性，忽略了其公共產(chǎn)品的屬性。住宅的社會(huì)功能被其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)功能所掩蓋而被忽視，或者沒有放在應(yīng)有的位置上，其結(jié)果是廉租房存在不同程度的政策缺位、資金缺位和管理缺位問題，使之成為我國(guó)建立和諧社會(huì)的障礙所在。其次這個(gè)轉(zhuǎn)型期表現(xiàn)為住宅從投資功能向使用功能轉(zhuǎn)移。住宅的投資功能毋庸置疑，這取決于不動(dòng)產(chǎn)與金融的高度緊密聯(lián)系，但不可否認(rèn)的是使用功能是住宅的根本所在。這次的宏觀調(diào)控更加強(qiáng)調(diào)住宅的使用功能，對(duì)住房的面積和房型的控制成為關(guān)鍵，就是強(qiáng)調(diào)從使用功能來規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅，實(shí)用性和合理性成為新的理念。原來的投資功能被控制了，投機(jī)功能被限制了，使我國(guó)住宅從資源消耗型向資源節(jié)約型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移邁出了堅(jiān)實(shí)的步伐。

二、增加住房有效供給以抑制房?jī)r(jià)

經(jīng)過數(shù)十年“先工作，后生活”的傳統(tǒng)觀念束縛，我國(guó)居民形成了巨大的改善居住環(huán)境的客觀需求。但是，目前的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重超出了居民的實(shí)際收入水平和承受能力，為了實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境改善的愿望，相當(dāng)部分的城市和居民只能加大儲(chǔ)蓄力度，這成為抑制我國(guó)居民消費(fèi)的關(guān)鍵因素之一，已經(jīng)成為我國(guó)城市化進(jìn)程中的重要障礙。特別對(duì)沿海開放城市和內(nèi)陸發(fā)達(dá)地區(qū)而言，房地產(chǎn)已經(jīng)超越了其作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段。如果房地產(chǎn)調(diào)控不能落到實(shí)處，將嚴(yán)重制約當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展能力和競(jìng)爭(zhēng)力水平的提高。而增加住房的有效供給，就必須明白價(jià)格最終是由市場(chǎng)供求關(guān)系所決定的。

為了形成合理的價(jià)格，我們一方面需要引導(dǎo)有效需求，另一方面就是要大力增加有效供給。在此，首先，要進(jìn)一步加快已有土地供給的住宅建設(shè)速度，大力打擊囤積土地行為。在土地利用招拍掛等方式正式出讓后，必須在規(guī)定時(shí)限內(nèi)建成達(dá)到可入住標(biāo)準(zhǔn)的住房，一旦超過期限可從受讓之日起征收高額土地閑置稅，極端情況下可以采取收回土地及附屬建筑物的措施進(jìn)行懲罰。其次，要大力加強(qiáng)廉租房的建設(shè)，在新建住宅中廉租房的住宅面積應(yīng)達(dá)到二成以上，以確保中底收入的居民的住房也能得到與社會(huì)發(fā)展同步的改善。

三、房地產(chǎn)全國(guó)摸底預(yù)示深層調(diào)控措施仍將推出

“國(guó)六條”實(shí)施后，持續(xù)半年的新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)入全面的效果調(diào)查階段，由建設(shè)部牽頭組織的調(diào)查組，正分兵八路在全國(guó)范圍內(nèi)調(diào)查各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的反饋情況，這些專業(yè)人士組成的調(diào)查組已于9月末分別開始了對(duì)北京、上海、廣州、南京、重慶、深圳、天津、杭州等地的摸底調(diào)查。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院辦公廳、國(guó)土資源部等相關(guān)部門也在積極籌措，亦將從宏觀調(diào)控的不同角度和不同范圍對(duì)此輪樓市調(diào)控的效果進(jìn)行全面調(diào)研。以上海為例：建設(shè)部上海調(diào)查組在滬的日程安排非常緊湊：第一天由上海市建委和上海房地局做工作匯報(bào)，并組織部分房地產(chǎn)開發(fā)商代表座談；第二天是市民代表座談，同時(shí)實(shí)地考察相關(guān)區(qū)域的樓市情況；第三天進(jìn)行封閉式討論后同上海市府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行適當(dāng)溝通后離開上海。此次摸底調(diào)研中，了解情況和掌握第一手資料成為調(diào)查組的基本目的，然后將各組調(diào)研情況形成專題報(bào)告后將上報(bào)中央和國(guó)務(wù)院。

各地匯報(bào)的主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)投資規(guī)模、土地出讓的招拍掛狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況、二手房的網(wǎng)上備案制度以及開發(fā)商經(jīng)營(yíng)秩序的監(jiān)管實(shí)施情況。繼建設(shè)部組織調(diào)查后，國(guó)務(wù)院辦公廳也將在近期組成調(diào)查組，在全國(guó)調(diào)查房地產(chǎn)調(diào)控效果，涉及地區(qū)包括北京、天津、遼寧、江蘇、陜西、廣東、四川、江西、山東、湖北、內(nèi)蒙古等。由此可見，緊鑼密鼓的宏觀調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入質(zhì)量檢驗(yàn)階段，各地能否在檢查中過關(guān)將直接影響下一步樓市的政策走向，中央正通過一系列信號(hào)傳達(dá)將調(diào)控深入到底的決心。隨著全國(guó)性調(diào)查的展開，各地房地產(chǎn)開發(fā)中的違規(guī)建設(shè)與調(diào)控不力等情況將逐漸浮出水面，而各地房地產(chǎn)業(yè)的深層調(diào)控也將加快步伐并努力使之落到實(shí)處。

四、房地產(chǎn)招投標(biāo)市場(chǎng)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)將成整頓重點(diǎn)

為了進(jìn)一步規(guī)范招投標(biāo)工作，建設(shè)部近日頒發(fā)了《關(guān)于做好房屋建筑和市政工程投招標(biāo)檢查工作的通知》，稱由國(guó)家發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、建設(shè)部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、商業(yè)部、水利部、民航總局、國(guó)務(wù)院法制辦聯(lián)合行動(dòng)，在年末對(duì)招投標(biāo)市場(chǎng)開展專項(xiàng)檢查，其中的重點(diǎn)是房屋建筑和市政工程的招投標(biāo)情況。這次檢查范圍包括：工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)公告是否嚴(yán)格在政府指定的媒介發(fā)布；是否存在違法收費(fèi)；是否存在要挾、暗示投標(biāo)人在中標(biāo)后分包部分工程給本地區(qū)、本系統(tǒng)承包商和供貨商的情況；投標(biāo)人是否存在掛靠有資質(zhì)或高資質(zhì)單位以其名義投標(biāo)，或者從其他單位租借資質(zhì)證書等行為。專項(xiàng)檢查工作將分兩個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行：首先是部門檢查階段在11月底結(jié)束，由各部門根據(jù)情況自行安排；其次是聯(lián)合檢查工作在12月進(jìn)行，由上述各部委辦組成聯(lián)合檢查組，對(duì)自查中暴露出來的問題聯(lián)合進(jìn)行檢查。

為了規(guī)范各省市二手房市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為國(guó)務(wù)院法制辦和建設(shè)部等有關(guān)委辦將針對(duì)今年合肥、南京和天津等城市發(fā)生的多起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法案件組織專項(xiàng)調(diào)查，整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管。為此，建設(shè)部和國(guó)家工商總局等還于日前頒發(fā)了《關(guān)于規(guī)范和整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的通知》，著重就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的9大問題進(jìn)行規(guī)范和整頓。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管和全面實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案公示制度；二是加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理和嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度；三是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息發(fā)布；四是加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為監(jiān)管；五是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同簽署；六是加強(qiáng)二手房交易資金監(jiān)管；七是創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理方式和提高行政效能；八是建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員信用公示制度；九是加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律。與此同時(shí)，還將要求各地房地產(chǎn)管理部門結(jié)合整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序工作，積極會(huì)同工商部門進(jìn)行一次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)調(diào)整摸底，嚴(yán)肅查處一批違法違規(guī)的典型案例并向社會(huì)曝光。

五、土地資源法律法規(guī)趨于完善和調(diào)控力度逐步加大

“十一五”期間，我國(guó)國(guó)土資源法律法規(guī)框架體系基本建立，國(guó)土資源管理法制環(huán)境明顯改善，這是國(guó)土資源部在《國(guó)土資源系統(tǒng)開展法制宣傳教育的第五個(gè)五年規(guī)劃》中明確的工作目標(biāo)。根據(jù)這項(xiàng)規(guī)劃，國(guó)土資源系統(tǒng)要通過廣泛深入的宣傳教育，使全社會(huì)資源法制意識(shí)不斷強(qiáng)化，資源保護(hù)的基本國(guó)策意識(shí)和集約節(jié)約用地觀念明顯增強(qiáng)，土地市場(chǎng)秩序穩(wěn)定和規(guī)范，違法案件明顯下降和國(guó)土資源系統(tǒng)依法行政深入推進(jìn)，國(guó)土資源管理能力和水平明顯提高。與此同時(shí)，針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和土地管理中存在的突出矛盾和問題，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，該通知按照責(zé)權(quán)統(tǒng)一的原則，進(jìn)一步完善了責(zé)任制度，強(qiáng)化了地方政府土地管理的責(zé)任，并按照權(quán)責(zé)統(tǒng)一的原則調(diào)整了審批方式，簡(jiǎn)化了審批秩序，強(qiáng)化了地方責(zé)任。

國(guó)土資源部認(rèn)為土地管理面臨的矛盾和問題，具有長(zhǎng)期性、艱巨性和復(fù)雜性，具體表現(xiàn)在四個(gè)方面：一是一些地方違法用地嚴(yán)重，在計(jì)劃之外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。主要方式是“以租代征”或以“農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)”為名，擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地影響了宏觀調(diào)控的實(shí)際效果。二是競(jìng)相壓低地價(jià)甚至以零地價(jià)出讓工業(yè)用地，造成工業(yè)用地過度擴(kuò)張。重復(fù)建設(shè)，影響了區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。三是保證被征地農(nóng)民生活水平不降低和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障的原則，在有些地方未能有效落實(shí)，加上土地出讓收支不夠透明，使用不盡合理，影響了社會(huì)穩(wěn)定。四是土地執(zhí)法難的問題仍然比較突出，“因公”違法調(diào)查難、處理難、處理人更難的局面沒有明顯改觀，影響了土地法律法規(guī)的有效實(shí)施。針對(duì)當(dāng)前土地管理宏觀調(diào)控中存在的問題，《通知》堅(jiān)持以全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展現(xiàn)為指導(dǎo)，按照促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的需求，確保中央宏觀調(diào)控政策的有效實(shí)施，著重從利益機(jī)制和法制方面解決當(dāng)前土地調(diào)控中存在的突出問題，注重措施的及時(shí)有效原則和突出措施的針對(duì)性原則。針對(duì)土地調(diào)控中的突出問題，提出進(jìn)一步深化改革的具體措施，力求消除建設(shè)用地過度擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因，堅(jiān)決懲處土地違法行為。

六、工業(yè)地產(chǎn)將成為新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)

從住宅到商辦物業(yè)，再?gòu)纳剔k物業(yè)轉(zhuǎn)至工業(yè)地產(chǎn)，伴隨著顯而易見的投資路線，政策盲點(diǎn)也在相應(yīng)凸現(xiàn)。雖然，宏觀調(diào)控開始的住宅和商辦樓的建設(shè)成本大大上升，進(jìn)入門檻也不斷提高，但是現(xiàn)在各地工業(yè)地產(chǎn)的政策限制仍寬嚴(yán)不一，一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)政策相當(dāng)寬裕，給投機(jī)者有可乘之機(jī)。精明的發(fā)展商認(rèn)為，用房地產(chǎn)開發(fā)的名義做住宅和商辦樓都不合算了，因?yàn)橘Y金門檻太高，而且宏觀調(diào)控出臺(tái)的有針對(duì)性的政策那么多，沒有利潤(rùn)可言。倒是工業(yè)地產(chǎn)，往往利用當(dāng)?shù)卣庇谖顿Y的心態(tài)，通過許諾可以順利完成招商引資計(jì)劃，同時(shí)利用工業(yè)或科技園區(qū)的土地的名義對(duì)外進(jìn)行招租，從而順利獲得工業(yè)或科技園區(qū)的土地開發(fā)權(quán)限。

由于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)可以起到吸引投資、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的作用，因此各地政府通常會(huì)采用較為優(yōu)惠的政策進(jìn)行鼓勵(lì)。工業(yè)地產(chǎn)具備較大的投資價(jià)值和上升空間，從去年開始便已成為海外投資基金的投資熱點(diǎn)。與住宅和商辦用地相比，工業(yè)用地在出讓價(jià)格上的相對(duì)低廉，成為了開發(fā)企業(yè)賺取利潤(rùn)的巨大空間。開發(fā)商在招商計(jì)劃完成之后，蓋好工業(yè)廠房，然后將工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地，以工業(yè)園區(qū)配套的名義建造寫字樓進(jìn)行出讓。新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控中這種情況將得到有效的遏制。建設(shè)部和國(guó)土資源部等有關(guān)部委將有針對(duì)性地出臺(tái)相關(guān)政策和措施，側(cè)重于工業(yè)用地項(xiàng)目的調(diào)控，從根本上制止工業(yè)用地低成長(zhǎng)的過度擴(kuò)張和違規(guī)發(fā)展。

七、高品質(zhì)辦公樓將成為上海和北京市場(chǎng)需求的熱點(diǎn)

宏觀調(diào)控時(shí)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是首當(dāng)其沖的，但就房地產(chǎn)行業(yè)本身而言，住宅和商業(yè)用房的沖擊最大，工業(yè)用房和別墅次之，而甲級(jí)辦公樓和酒店公寓則影響小的多。尤其是上海、北京和天津的高品質(zhì)辦公樓的需求隨著世博會(huì)、奧運(yùn)會(huì)和北方經(jīng)濟(jì)中心城市的建設(shè)而不斷升溫，高品質(zhì)商業(yè)辦公樓的租售市場(chǎng)價(jià)格不跌反漲。這些城市高品質(zhì)辦公樓的售價(jià)正以每年10％以上的速度繼續(xù)增長(zhǎng)，而租金則以每年近20％的速度不斷上漲，空置率一直保持在5％左右的合理水平，并且這種情況將在整個(gè)“十一五”期間得以延續(xù)。如此良好的發(fā)展前景吸引了更多的海外資金和個(gè)人投資者，全新的酒店式辦公概念也應(yīng)運(yùn)而生。隨著全國(guó)中心城區(qū)打造中央商務(wù)區(qū)CBD效應(yīng)的不斷擴(kuò)大，上海國(guó)際金融中心和天津區(qū)域金融中心的加快建設(shè)，高品質(zhì)辦公樓的供不應(yīng)求現(xiàn)象將更加突出。

當(dāng)然，高品質(zhì)辦公樓市場(chǎng)熱銷的情況主要體現(xiàn)在一些國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的特大型城市和中心城區(qū)。一些區(qū)域中心城市的高品質(zhì)辦公樓的租售情況并不相同，如今年以來蘇州、武漢等地高品質(zhì)辦公樓的空置率就超過15％，租售價(jià)格也不容樂觀。上海、北京和天津的特殊情況是由其在國(guó)家所處的特殊地位和特殊環(huán)境以及“十一五”期間的特殊發(fā)展背景所決定的。根據(jù)國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前美國(guó)紐約甲級(jí)辦公樓面積為3000多萬平方米，日本東京甲級(jí)辦公樓面積為4000多萬平方米，而我國(guó)目前上海的甲級(jí)辦公樓僅為400多萬平方米，北京的甲級(jí)辦公樓僅為500多萬平方米，天津的甲級(jí)辦公樓不到200萬平方米。由此可見，隨著我國(guó)和諧社會(huì)的構(gòu)建和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量的跨國(guó)公司總部和跨國(guó)集團(tuán)的研發(fā)中心，國(guó)際組織的地區(qū)機(jī)構(gòu)和國(guó)際金融機(jī)構(gòu)以及服務(wù)型企業(yè)將大量涌入，所以上海、北京和天津的高品質(zhì)辦公樓的需求量很大，前景很是看好。

伴隨著需求的上升，一個(gè)新型的辦公樓模式，即酒店式辦公應(yīng)運(yùn)而生，作為一種復(fù)合型的物業(yè)，酒店式辦公與傳統(tǒng)單一的辦公樓概念不同，它提供了以工作為中心，將商務(wù)型酒店、高級(jí)會(huì)所等多種商務(wù)元素融入其中的全新的辦公理念，將辦公、會(huì)務(wù)、休閑、娛樂、商業(yè)等多重服務(wù)功能融合在一起，形成強(qiáng)大的復(fù)合效應(yīng)以及自身的調(diào)節(jié)與整合功能。在共生和互利的前提下，實(shí)現(xiàn)了多種功能的綜合，使得整幢建筑在一定區(qū)域內(nèi)自給自足，形成商務(wù)城中之城的運(yùn)營(yíng)模式。新型推出的集高星級(jí)酒店+智能型辦公樓+商務(wù)型高星級(jí)酒店+獨(dú)立型豪華商務(wù)用房+享受型時(shí)尚高級(jí)會(huì)所等于一體的酒店商務(wù)共同體正成為市場(chǎng)的新寵。酒店式辦公對(duì)合理配置企業(yè)資源、優(yōu)化辦公環(huán)境、為實(shí)現(xiàn)樓宇資源利用最大化起到了積極作用，是特大型城市國(guó)際化城區(qū)建設(shè)的必備硬件設(shè)施。

(肖元真系國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員、上海市府注冊(cè)咨詢專家)