北京郊區休閑度假旅游用地現狀及未來趨勢研究

[摘要]文章分析了北京郊區高爾夫球場、滑雪場、度假村和主題公園四大類型休閑度假旅游用地現狀及未來增長，認為近期和遠期北京郊區休閑度假旅游用地將比2005年分別增長0.62萬公頃和1.36萬公頃。文章還分析了未來休閑度假旅游用地供給可能性，認為部分用地需求能夠得到供給保障，部分用地需求則無法保障。最后提出北京郊區休閑度假旅游用地將呈現出集約化發展、復合化利用和向邊界外圍周邊地區轉移三大趨勢。

[關鍵詞]北京郊區；休閑度假旅游；用地現狀；未來趨勢

[中圖分類號]F59

[文獻標識碼]A

[文章編號]1002—5006(2007)04—0048—05

一、研究背景及問題

從20世紀90年代中期開始，國內旅游需求從此前的以觀光旅游為主向以休閑度假旅游為主轉變。特別是城鎮居民旅游需求轉型相對較快，已處于觀光旅游和休閑度假旅游并重階段。

國內城鎮居民旅游需求的轉型，使一些大都市郊區高爾夫球場、滑雪場、度假村、主題公園等商業性休閑度假旅游設施和憑借鄉村農用地資源的休閑農場及觀光農園等鄉村農業旅游大規模興起。商業性休閑度假旅游設施在大都市郊區的建設與發展，在改變郊區原有土地利用結構并加劇土地資源供需矛盾的同時，還加大了都市產業選擇的決策難度。

本文所研究的北京郊區是指包括朝陽、海淀、石景山和豐臺在內的近郊區和包括房山、通州、順義、昌平、大興、門頭溝、懷柔、平谷、密云、延慶在內的遠郊區。2005年北京郊區土地總面積163.23萬公頃，人口1332.8萬^[1]。隨著新的城市總體規劃的實施，北京郊區人口和產業規模不斷膨脹集聚，土地資源愈益稀缺。2005年末，北京郊區已有40家標準高爾夫球場、43家高爾夫練習場、14家滑雪場、155個度假村和30家主題公園投入運營，鄉村民俗旅游村多達300多個^[2]。但到目前為止，旅游學界尚未對郊區商業性休閑度假旅游用地現狀、未來供需狀況及主要趨勢等問題進行過研究，使政府在產業發展決策時無法判斷有無足夠土地支持未來郊區休閑度假旅游發展，制定相應政策時也無充分依據。本文擬對上述問題進行初步研究。

二、北京郊區休閑度假旅游用地現狀

北京郊區自20世紀80年代中期起，就出現了度假村、高爾夫球場及主題公園等商業性休閑度假旅游設施，但直到1996年設立旅游度假區時發展仍較緩慢。1996年北京市政府在郊區正式設立了平谷金海湖、密云白河、懷柔紅螺山、豐臺花鄉、海淀稻香湖、昌平小湯山6個市級旅游度假區，高爾夫球場、度假村、主題公園等休閑度假旅游設施發展速度明顯加快。

(一)郊區高爾夫球場用地現狀

北京郊區高爾夫球場包括標準高爾夫球場和高爾夫練習場兩類。根據統計，北京郊區正式投入運營的40家標準高爾夫球場共用地5606公頃，由于其中30家是2000年以后建設并投入使用的，總用地規模達4356公頃，2000年以后標準高爾夫球場年均用地達622公頃^[2]。

2000年前北京郊區尚無高爾夫練習場，目前投入使用的高爾夫練習場多達43家，最小的北京麗京假日高爾夫練習場用地0.33公頃，最大的北苑高爾夫練習場用地達27公頃。限于資料，本文無法準確統計郊區43家高爾夫練習場用地總量，按目前已有練習場用地數據推算，平均用地規模在6—8公頃，總用地規模在350公頃左右，年均用地在50—60公頃。

(二)郊區度假村旅游用地現狀

據中科院地理所調查資料，截至2004年，北京郊區建成并投入運營的度假村共155個，分布于近郊區3個，遠郊區152個^[3]。北京郊區度假村興起于20世紀80年代中期，1996年北京市政府在郊區首次設立6個市級旅游度假區后，度假村開始得到快速發展，度假集聚效應逐步顯現。限于資料，本文對其中61家度假村進行了相應的用地統計，61家共用地2272公頃，平均每家用地37.24公頃。據此判斷，北京郊區155家度假村平均用地規模不小于30公頃，總用地規模至少應在4500公頃。由于1996年設立旅游度假區前郊區度假村僅30多家，1996年以來的10年總用地規模約3500公頃，年均用地規模在350公頃^[2]。

(三)郊區滑雪旅游用地現狀

中國滑雪協會的調查顯示，2004年北京郊區13家滑雪場共接待游客100萬人次，滑雪旅游收入達1.8億元。直接實現就業2842人，為20000多人提供了間接就業機會^[4]。自1999石京龍滑雪場投入運營以來，到2005年共有14家滑雪場建成并投入運營。統計結果顯示，14家滑雪場共利用土地3426公頃，滑雪雪道面積約133萬平方米^[2]。1999年以來，北京郊區滑雪場年均用地近500公頃。

(四)郊區主題公園旅游用地現狀

根據調查統計^[2]，自1985年石景山游樂園建成到2005年，北京郊區共有30家主題公園建成投入運營，共利用土地3100多公頃，年均用地在150公頃左右。與此同時，2000年以后建設的部分主題公園用地規模都超過了100公頃，最大的順義大龍世界水上游樂場甚至達到了1500公頃(其中水面面積850公頃，林地果園面積530公頃)，呈現出主題公園用地與農業用地的復合化利用趨勢。

三、郊區休閑度假旅游接待能力及未來需求增長分析

(一)郊區休閑度假旅游接待能力分析

按照18洞標準高爾夫球場每天最大接待250名高爾夫球員計算，同時按每年下限180天、上限210天營業時間計算，郊區40家標準高爾夫度假俱樂部年最大下限接待能力為200萬人次，最大上限接待能力為250萬人次。2004年，北京高爾夫球會員已超過50萬人，40家高爾夫球場只能滿足每個會員每年參加4—5次高爾夫運動。

北京郊區度假村總床位數已達到40000張，按85％床位利用率計算，年最大接待能力1200萬人天。2005年北京市民郊區旅游已達到4100萬人次，現有度假村最大接待能力僅能滿足30％市民人均停留1天的度假旅游需求，未來北京市民參與郊區度假旅游的需求增長仍將持續。

中國滑雪協會的研究資料顯示，2004年北京郊區13家滑雪場共接待游客100萬人次，根據滑雪場雪道面積、長度及游客平均滑雪時間估算，2005年110天滑雪季節里14家滑雪場實際接待能力在120萬—130萬人次。

限于資料，本文對北京郊區主題公園接待能力暫未進行估算。

(二)郊區休閑度假旅游用地需求增長分析

未來，北京郊區休閑度假旅游用地主要取決于北京市民郊區旅游出游率、游客需求偏好及水資源和土地資源的供給約束等條件。

2006年北京市GDP已超過7700億元人民幣，按照平均匯率計算，人均GDP已超過6000美元^[5]，休閑度假旅游已經成為北京都市居民周末及假日主要度假選擇。2005年北京市民郊區旅游人數已達4100萬人次，郊區旅游出游率已達267％。按照北京市“十一五”旅游業和會展業發展規劃設定的保守國內游客增長速度估算(年均遞增8％)^[5]，近期(2010年，下同)將突破6000萬人次，遠期(2020年，下同)突破9500萬人次，郊區旅游出游率分別達368％和528％。

北京郊區休閑度假旅游需求還受游客細分市場需求偏好的影響，高爾夫度假和高爾夫運動更為高收入和中上收入的職業經理人及商務旅游者等所青睞，滑雪度假旅游更被中等收入或中等偏下收入的中青年度假旅游者所鐘愛，度假村旅游和主題公園旅游則更適宜各收入層次的家庭度假市場及團體旅游市場等。

此外，考慮到滑雪旅游單位雪道面積對水資源的消耗遠比高爾夫球場單位用地面積對水資源的消耗要少，同時考慮到未來郊區土地資源供給短缺的約束，本文認為，近期北京郊區滑雪旅游用地將以7％—9％的較高速度增長，高爾夫度假旅游、度假村旅游和主題公園用地每年將以5％—7％的適宜速度增長，遠期北京郊區休閑度假旅游用地都將保持2％—4％左右的適宜速度增長，具體用地預測指標如表1。

結果表明，近期和中遠期，北京郊區高爾夫球場、滑雪場、主題公園和度假村4大休閑度假旅游用地合計總規模將分別達到2.32萬公頃和3.12萬公頃，與2005年現狀用地比新增用地分別達到0.62萬公頃和1.36萬公頃。

四、郊區休閑度假旅游用地供給可能性分析

(一)農用地轉換為休閑度假旅游用地的可能性分析

根據土地利用變更調查，2004年北京郊區共有農用地110.78萬公頃，占郊區土地面積的67.87％。其中，耕地23.64萬公頃，占21.34％；園地12.39萬公頃，占11.18％；林地69.04萬公頃，占62.32％；牧草地0.204萬公頃，占0.18％；其他農用地5.51萬公頃，占4.97％。

本文根據郊區農用地現狀及新的城市規劃提出的農用地規劃指標等進行比較分析后認為，郊區農用地轉換為休閑度假旅游用地的可能性表現為以下幾種情況：

第一，北京郊區未來耕地轉換為旅游用地特別是轉換為休閑度假旅游用地的可能性極小，占用耕地須實現占補平衡。新的北京城市總體規劃提出，2020年耕地保有量為24萬公頃^[7]。而目前北京郊區耕地已不足24萬公頃。

第二，目前郊區已經在依托鄉村居住用地及現有耕地和園地等農用地大力發展鄉村民俗與農業休閑旅游，這種旅游用地與農用地的復合利用，由于不改變耕地與園地用地性質，取得了很大成功。未來，隨著耕地與園地保護的進一步深入，鄉村民俗與農業休閑旅游用地將首先得到很好的保障。

第三，北京郊區現有林地和園地不但不可能轉換為高爾夫球場、滑雪場、主題公園和度假村用地，相反還需要增加林地和園地面積，以滿足北京生態城市建設需要。新的北京市城市總體規劃提出北京要建設生態城市，2010年前為生態城市建設起步階段，2010—2020年為生態城市成型階段，2020年全市林木覆蓋率要達到55％，森林覆蓋率達到38％^[7]。而目前森林覆蓋率不足22％，現有69.04萬公頃林地僅能保障全市42％的林木覆蓋率，考慮到北京郊區園地中60％左右為果園，包括所有果園在內目前全市的林木覆蓋率也只有47％。

第四，現有牧草地數量很少，本身是生態城市建設所需要，除部分可能轉換為自然保護區用地外，也沒有可能轉換為其他類型旅游用地。

第五，目前，全市5.51萬公頃其他農用地主要包括畜牧養殖業用地、設施農業用地、農田水利用地、養殖水面用地及寬度大于2米的農村道路用地等。這部分用地中的設施農業用地幾乎不可能轉換為旅游用地，農田水利用地也不可能用于旅游開發，只有坑塘水面和部分養殖水面可考慮與度假村復合利用，其他用地數量較少，如畜牧養殖業用地隨著結構調整有可能部分轉換為旅游用地，但也存在與未來的造林用地及耕地占補平衡等用地相互爭地的矛盾。

(二)建設用地轉換為休閑度假旅游用地的可能性分析

根據土地利用變更調查，2004年北京郊區共有建設用地31.10萬公頃。其中，居民點工礦用地25.80萬公頃，占82.96％；交通運輸用地2.68萬公頃，占8.62％；水利設施用地2.62萬公頃，占8.42％。居民點工礦用地中，城市用地2.10萬公頃，占8.14％；建制鎮1.95萬公頃，占7.56％；農村居民點8.86萬公頃，占34.34％；獨立工礦10.08萬公頃，占39.07％；特殊用地2.81萬公頃，占10.89％。

本文分析認為，郊區現有建設用地轉換為旅游用地的可能性也表現為三種情況：

第一，未來一部分新增高爾夫球場用地和大部分新增主題公園用地在大力提高土地利用集約度后，能夠在城鎮建設用地中得到供給保障，但滑雪場和度假村用地，由于其選址主要集中于有一定坡度條件的山地地區和度假條件良好的地區，如果不出臺有利于旅游用地與風景名勝區、自然保護區及森林公園內部建設用地復合利用的新政策，滑雪場和度假村新增用地在郊區建設用地中將無法得到供給保障。

第二，盡管郊區現有建設用地中特殊用地達2.81萬公頃，除部分宗教用地外，其余為軍事設施用地、領事館用地、監教場所用地和墓葬地，沒有轉換為任何類型旅游用地的可能。

第三，除規劃的飲用水源地水庫水面用地外，其他非飲用水源地的中小水庫水面用地及周邊非水面用地有可能保障部分度假村新增用地需要。

(三)未利用地轉換為休閑度假旅游用地的可能性分析

據土地利用變更調查，2004年北京郊區共有未利用地21.35萬公頃，其中，未利用土地18.01萬公頃，占88.50％；其他土地3.34萬公頃，占11.50％。在未利用土地中，荒草地14.20萬公頃，占78.83％；鹽堿地290公頃，占0.16％；沼澤地50公頃，占0.03％；沙地1110公頃，占0.62％；裸土地860公頃，占0.48％；裸巖石礫地3.39萬公頃，占18.80％；其他未利用地1960公頃，占1.09％。在其他土地中，河流水面1.96萬公頃，占58.62％；湖泊水面60公頃，占0.18％；葦地450公頃，占1.35％；灘涂1.33萬公頃，占39.86％。

本文分析認為，北京郊區現有未利用地轉換為旅游用地的可能性主要有以下兩種情況：

第一，北京郊區未利用地中的未利用荒草地規模雖較大，除能滿足部分滑雪場用地外，其他休閑度假旅游開發價值較小，且開發成本高。未利用地中的未利用鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地和裸巖石礫地旅游開發價值很小，轉換為休閑度假旅游用地的可能性也很小。

第二，在未利用地中的其他土地中，河流、湖泊水面、葦地、灘涂有一定的旅游開發價值。但與此同時，河流、湖泊水面、葦地和灘涂用地均屬于未來生態城市建設需進一步保護和擴大用地的土地類型，雖不能轉換為高爾夫球場和主題公園等休閑度假旅游用地，但可通過復合利用，使這些未利用其他土地轉換為部分度假村所需要的旅游用地。

五、郊區休閑度假旅游用地未來主要三大趨勢

(一)郊區休閑度假旅游用地的集約化發展趨勢

本文在調查研究時發現，高爾夫球場、滑雪場、主題公園和度假村四大類型休閑度假旅游用地中，都存在著程度不同的土地浪費現象，或表現為以占地面積大和設計規格高而求大求洋，或以旅游開發名義開發高檔房地產，或圈地后不進行實際開發等，特別是標準高爾夫度假俱樂部球場用地求大求洋現象普遍，土地浪費十分嚴重。

由于高爾夫球場與其他商業性旅游用地相比要求有較大面積的土地，同時要求較高標準的景觀設計，維護成本也相對高昂，因此許多國家在建設高爾夫球場時都選擇合理的球場土地規模。美國是世界上最發達的國家，也是高爾夫運動普及程度最高的國家，全美國有20000多個標準高爾夫球場。但美國標準18洞高爾夫球場用地一般都控制在45—60公頃，“果嶺—支坡式球場(Pitch-putt course，英國稱果嶺—沙坑式球場)”用地在5—6公頃，9洞3桿式球場用地約20公頃，“操作式”高爾夫球場(18洞，前10洞為3桿，只有1洞為5桿，球道較短)用地可控制在25—30公頃^[8]。

目前，由于國內尚無高爾夫球場建設用地規范，北京郊區不少高爾夫球場用地規模偏大，造成極為短缺的土地資源嚴重浪費。北京郊區的40家標準高爾夫球場中，所有18洞標準球場用地都超過了美國標準18洞高爾夫球場60公頃合理用地規模上限，最小的18洞球場北京金世紀國際高爾夫俱樂部球場用地也都達到了67公頃，最大的18洞球場北京鄉村高爾夫俱樂部用地規模已經達到了240公頃，是美國18洞標準高爾夫球場用地的4倍，而27洞的北京華彬國際高爾夫俱樂部球場用地規模竟達到了433公頃。

與極度短缺的用地供給相一致，隨著新的城市總體規劃的實施，北京郊區土地市場化程度將不斷完善，土地價格進一步上升，休閑度假旅游用地浪費土地的現象將成為過去，未來北京郊區休閑度假旅游用地將呈現出以節約用地和提高土地使用效率為準則的集約化發展趨勢。

(二)郊區休閑度假旅游用地的復合化利用發展趨勢

郊區休閑度假旅游用地的供給短缺，促使休閑度假旅游用地與其他土地利用方式進行有機結合與融合的復合化利用成為未來一種新的發展趨勢。這一趨勢主要包括以下幾種情況：

一是利用農村居民居住用地和農業生產用地，大力發展鄉村民俗與農業休閑旅游。目前北京郊區民俗村已發展到300多個，但這些民俗村尚處在初級階段，不能滿足中等及以上收入都市居民休閑度假旅游需要。未來應著重研究新農村建設如何與鄉村民俗旅游及農業休閑旅游發展相結合，使鄉村民俗旅游與農業休閑旅游提升品位、提高質量，提升游客旅游收益，使之成為高爾夫度假、滑雪、主題公園和度假村旅游特別是度假村旅游的替代產品。

二是休閑度假旅游與現有風景名勝區、自然保護區和森林公園在用地上進行有機結合與融合。目前這種用地復合化趨勢主要反映在度假村用地與風景名勝區和森林公園用地的結合與融合上，但由于制度建設滯后，發展比較混亂。未來應著重通過法規、政策及標準等的建設，使度假村乃至滑雪旅游用地與風景名勝區、自然保護區和森林公園用地實現有機結合與融合，以滿足休閑度假旅游用地需要。

三是休閑度假用地與水利設施用地及河流湖泊用地的有機結合與融合。目前，密云水庫等水庫周邊地區已有不少度假村在運營之中，但由于缺乏水源保護區相應的旅游用地政策及用地標準與建設規范，休閑度假旅游用地對水源保護區周圍環境的負面影響較大。未來應著重研究用地標準、用地規范及政策建設問題，以滿足休閑度假旅游用地需要。

(三)郊區休閑度假旅游項目不斷向首都都市圈其他地區轉移趨勢

土地資源供需矛盾引起的郊區休閑度假旅游開發成本及旅游價格的上升，必然促使眾多休閑度假旅游開發項目向北京郊區邊界以外的首都都市圈其他地區轉移，特別是向那些擁有相對土地資源優勢和其他優勢的地區區位轉移。目前，需要較大面積土地資源且需要特殊地形及生態和水環境條件的高爾夫球場與滑雪場等已經在向河北張家口、涿州、廊坊和承德等城市屬地轉移，未來這種趨勢將不可逆轉地繼續發展。

不難發現，未來首都都市圈區域協作組織，在首都都市圈區域發展規劃基礎上，通過進一步協調，重視休閑度假旅游發展在首都都市圈資源利用、環境保護、投資鼓勵等領域的政策與標準等的建設工作，將成為該組織不得不面對的難題之一。

六、結論

經過20年的發展，特別是近10年的迅速發展后，北京郊區高爾夫球場、滑雪場、度假村和主題公園等休閑度假旅游設施發展到了一個新的階段，但其用地現狀、未來供需狀況及變化趨勢等尚未被學術界研究，影響了地方政府產業選擇決策與政策制定。對四大類型休閑度假旅游用地現狀及未來需求增長的分析表明，近期和遠期郊區休閑度假旅游用地將比2005年分別增長0.62萬公頃和1.36萬公頃。對休閑度假旅游用地供給可能性進行分析后發現，未來北京郊區部分休閑度假旅游用地需求能夠得到供給保障，部分需求則無法得到供給保障。從上述分析中可以得出結論，未來郊區休閑度假旅游用地將呈現出集約化發展趨勢、復合化利用趨勢和向邊界外圍周邊地區轉移的三大趨勢。

[基金項目]本文系北京市教委社會科學規劃重點支持項目成果之一(項目編號：SZ200411417014；組長：張妙弟；主要成員：劉德謙，董恒年)

[收稿日期]2007—01—19

[作者簡介]董恒年(1962—)，男，甘肅武威人，北京聯合大學應用文理學院副教授，主要研究領域：區域經濟、旅游規劃；張妙弟(1944—)，男，上海市人，北京聯合大學校長，教授，主要研究領域：城市與區域科學；劉運偉(1982—)，男，江西人，江西師范大學與北京聯合大學聯合培養碩士研究生，主要研究領域：旅游開發與管理。

[參考文獻]

[1]北京市統計局，國家統計局北京調查總隊．北京統計年鑒(2006)[M]．北京：中國統計出版社，2006．37，78．

[2]董恒年，等．北京郊區現有產業環境問題對可持續旅游發展的影響研究[R]．北京聯合大學北京學研究所，2006．11—19．

[3]中國科學院地理科學與資源研究所課題組．北京郊區休閑度假旅游分析[R]．中國科學院地理科學與資源研究所，2004．

[4]中國滑雪協會．對北京市滑雪場發展情況的調查分析[EB/OL]．http://www.skiing.akiing.cn/headpage/orginfo/2005—09—01/64078.html．

[5]北京市統計局．北京市2006年國民經濟和社會發展統計公報[EB/OL].http://www.bjstats，gov.cn/．

[6]北京市旅游局．北京市“十一五”旅游業和會展業發展規劃[EB/OL].http://www.bjta.gov.cn/lyzl/lyfzgh/94549.htm.

[7]首都規劃委員會．北京市城市總體規劃(2004—2020)[EB/OL].http://www，bjghw.gov.cn，2005—04—12．

[8]曼紐爾·鮑德．博拉，等著；唐子穎譯校．旅游與游憩規劃設計手冊[M]．北京：中國建筑工業出版社，2004．51—54．

[責任編輯：宋子千；責任校對：吳巧紅]