房價與地價關系的因果檢驗：１９９８—２００６

摘要：文章在考慮通貨膨脹的條件下，利用我國1998—2006年的房價和地價的季度數據建立誤差糾正模型(ECM)，使用Granger因果檢驗方法對我國的房價和地價的關系進行實證檢驗，得出結論：短期而言，房價對地價沒有影響，而地價是房價的Granger原因；長期來說，房價和地價存在雙向因果關系。因此，要控制房價，短期內關鍵是抑制地價過快上漲；長期則要通過合理安排土地供給，加強住宅的建設規劃引導，從而避免房地產價格的大起大落。

關鍵詞：房價；地價；通貨膨脹

中圖分類號：F293．3

文獻標識碼：A

文章編號：1002—2848—2007(01)－0072—06

一、引言及文獻回顧

近年來我國房地產市場獲得了迅猛發展，房地產迅速成為消費熱點和投資熱點。部分大中城市出現了房價快速上漲的局面。快速上漲的房價導致部分城鎮家庭購房困難，這種現象引起了社會各界的關注和憂慮。居住是人類的基本生活需要。住房問題不僅是一個經濟問題，而且是一個社會問題。弄清房價與地價的關系，有效控制房價，成為政府和學者們關注的焦點。

對于房價與地價的關系，國內外學者進行過相關探討，部分學者認為房價決定地價：Smith從城市住房供給的角度，將土地作為住房的生產要素，探討了地價和房價之間的比列關系。O'Sullivan從傳統的一般均衡理論出發，運用引致需求分析框架研究了房價與地價的關系，得出結論，高地價是高房價的結果而不是原因。相反，另一部分學者認為，房價是由地價決定的：Dowall和Landis分析了土地使用控制對土地市場和住房市場的影響，得出結論，土地密度控制和土地的有效利用，系統地影響新建房屋的價格。Kim研究韓國房地產時，認為高地價是房價上漲的一個主要原因。Evans指出土地利用規劃以及其他方面的供給限制，會體現在地價的不斷上漲，從而推進房價的提高。Cheshire和Sheppard在分析土地規劃的福利效應時認為規劃帶來的不利后果是扭曲了地價，使得英國的房價相對于收入而言在全球居于前列。徐艷認為地價過高是北京房價上漲過快的主要原因。建設部政策研究中心課題組研究中國房價將高地價作為高房價的一個主要原因。楊慎和包宗華認為地價的大幅上漲必然導致房價大幅度提高。因此，要控制房價就必須降低地價。

另一方面，部分學者認為房價與地價相互影響。高曉慧從薩繆爾森的地租和產品價格關系出發，引申到地價和房價關系上得出：地價是房價的基礎；房價是地價的表現；房價對地價有反作用；地價與房價呈正相關性。這個研究主要是采取的定性分析和規范分析，缺乏實證研究，說服力有限。劉琳和劉洪玉從因果關系和數學關系兩個方面探討了地價與房價的關系。從需求的角度來看，房價上漲導致了地價的提高；從供給角度來看，地價上漲是導致房價上漲的一個因素。地價與房價之間為線性正相關關系。苗啟虎和王方華認為房價上漲導致地價上升，但土地供應量變化對房價將產生巨大影響，因此提出政策建議：繼續推行土地出讓掛牌競價制度；增加土地供應，抑制房價；通過利息率和影響消費者預期來抑制房地產的投機需求。

此外，部分學者對房價地價關系持有其他觀點：張宏斌認為，地價應由市場機制決定，地價與房價不存在一個固定的比列關系。地價上漲是由住宅市場所決定的，房價的上漲則是由多方面因素所決定的。姚先國和黃煒華認為，地價與房價有關聯，但并非線性關系，即使地價上漲，房價也并不一定隨之上漲，要降低房價，也并非只有降低地價一個途徑。Peng和Wheaton以香港為例，分析了改變土地供給對房價和住房供給的影響機制，土地供給限制會引起更高的住房價格，但不會減少住房供給。Mostafa Morsi El Araby考察了埃及政府在城市住房和住房土地方面管理土地供給和價格的角色。市場的力量和政府政策決定了土地和房屋價值以及土地使用模式。Monk和Tse Raymond從住房開發商行為的角度進行分析，發現開發商的策略、投機行為、土地囤積行為等會對房價與地價關系產生影響。

另一部分學者對房價與地價關系進行了經驗研究。況偉大通過構建一個線性城市的住房市場和土地市場模型，對其進行了經驗檢驗，得出結論：規制情形下的房價和地價高于無規制情形下的房價和地價；在供大于求時，房價與地價成線性負相關關系；在供小于求時，房價與地價成線性正相關關系。Raymond根據香港土地和房屋銷售1976—1995的年度數據，運用Granger因果分析對房價和地價關系進行了實證檢驗，發現房價和地價不存在因果關系。政府出售土地的目的是最大化收益，這與資源配置的效率目標是一致的。Davies通過回歸分析，認為地價不僅與房價相關，而且與土地利潤率和貸款利率高度相關。Edward、Joseph和Hilber通過回歸分析，認為地價與地區經濟發展、人力資本高低呈正相關，與房價沒有直接關系。Alyousha和Tsoukis通過對英格蘭1981—1994年的房價與地價的季度數據進行Granger因果檢驗，發現房價不是住宅用地價格的Granger原因。

綜上所述，對房價與地價關系學術界進行了大量探討，形成了各自的理論觀點。但此類研究都沒有將通貨膨脹納入分析框架，為了彌補上述研究的不足，本文利用房地產市場的最新季度數據，運用誤差糾正模型，在考慮通貨膨脹的條件下，對我國房價和地價關系進行Granger長短期因果檢驗。

二、指標選擇與模型構建

單方程模型得出的結論對模型選擇和函數形式非常敏感，相對于單方程模型而言，向量自回歸(VAR)模型可能具有更高的可靠性。盡管直接根據VAR模型作出正確推斷往往要求變量具有平穩性，然而，當變量非平穩但具有協整關系時，基于VAR模型做出的推斷常常也是可靠的。

一般而言，研究房價與地價關系可以從兩個角度人手，其一是應用城市經濟學或空間經濟學的基本模型，在嚴格假設條件下推導得出住房價格與地價因果關系的模型；其二是在房價指數與地價指數之間建立模型，并進行計量檢驗。本文從第二個角度人手，運用我國季度數據，在誤差糾正模型(an e-ror—correction model，簡稱ECM)框架下利用格蘭杰因果檢驗(Granger—caus Mity test)方法對我國房地產市場的房價與地價關系進行實證性檢驗。由于住宅關系到千家萬戶，與老百姓息息相關，我們在這里對房價的討論主要限于商品住宅價格，地價限于住宅土地交易價格。

若以HP，LP，π分別表示房價指標(由房屋銷售價格指數構成)、地價指標(由土地交易價格指數構成)和通貨膨脹率，在考慮通貨膨脹的條件下房價和地價之間的VAR關系模型可表示為：

a_i和β_j為方程的系數。其中，變量HP、LP前的系數(即a_i：β_j)分別表示考慮通脹因素下，房價對地價的影響以及地價對房價的影響。μ是白噪聲誤差項；t表示時間；i表示滯后階數。對變量取對數是為了防止出現異方差。

自1998年以來，我國停止福利分房，住宅市場日趨活躍，逐步建立起貨幣化、市場化的住房制度，房地產的價值占居民財富的比重不斷上升，與國民經濟的關系日益緊密；另一方面，土地出讓也越來越多的采取招、掛、拍的形式。根據各年的《中國統計年鑒》和《中國經濟景氣月報》數據，截取1998年第三季度至2006年第二季度間的住宅銷售價格指數作為房價指標值(以上年同期為100)，以住宅土地交易價格指數作為地價指標值(以上年同期為100)，居民消費價格指數作為通貨膨脹指標值(以上年同期為100)，對其進行相關性檢驗、單位根檢驗、協整檢驗和格蘭杰因果檢驗。

三、實證檢驗

(一)相關性分析

根據1998—2006年的房屋銷售價格指數、土地交易價格指數和居民消費價格指數的季度數據作時間序列圖(如圖1)。

從圖1中，可以發現，HP、LP、π曲線的波峰和波谷存在一定程度的重合，兩兩之間存在一定的相關性。根據表1提供的數據，應用Eviews5．0對房屋銷售價格指數HP和土地交易價格指數LP和通貨膨脹率π之間進行相關性分析，得到的相關系數為：

由以上的相關系數可以得出HP、LP和π之間存在較強的相關性，房價上漲對土地價格可能起到一定的推動作用，或者土地價格推動了房價上漲。為了明確通貨膨脹條件下，房價和地價之間的確切關系，下面對其進行單位根檢驗、協整檢驗和格蘭杰因果檢驗。

(二)單位根檢驗

格蘭杰指出當使用非平穩序列進行回歸時，會造成虛假回歸，并且當變量存在著單位根，即非平穩時，傳統的統計量，如t值、F值、DW值和R²將出現偏差。因此為了保證回歸結果的無偏性、有效性和最佳性，我們根據表1的數據，利用擴展的迪基一富勒(Augmented Dickey—Fuller，簡稱ADF)檢驗方法來檢驗樣本數據的時間序列特征，ADF平穩性檢驗是基于以下回歸方程：

ε_t為純粹白噪音誤差項，滯后階數的選擇使得ε_t不存在序列相關。原假設H_o：p=1，備選假設H₁：p<1。接受原假設意味時間序列含有單位根，即序列是非平穩的_①。利用Eviews5．0先后對相關變量的原始序列和一階差分序列進行ADF檢驗，檢驗結果如表2。

由表2中的數據可知InHP、InLP和lnzr時間序列的ADF的統計量大于5％的顯著性水平下的臨界值，接受原假設，時間序列含有單位根，是非平穩序列，其一階差分序列的ADF值小于5％顯著水平下的臨界值，是一個平穩序列。由于InHP、lnLP和lncr都是一階非平穩序列，他們之間可能存在協整關系。

(三)協整檢驗

檢驗變量之間是否存在協整關系的常用方法是恩格爾一格蘭杰(EngelGranger)兩階段法，但這種方法在處理有限樣本時的估計具有偏差，因此本文將采用JJ檢驗法對相關變量(lnHP、lnLP和lnzr)進行協整檢驗。JJ檢驗法是基于動態分布滯后模型(VAR)：

來估計模型的長期均衡關系，以得出一個有效無偏估計。其檢驗方法是首先計算回歸方程的跡，然后逐一與不存在協整關系、存在一個和存在兩個協整關系等假設前提下的跡值進行比較，當回歸方程的跡值大于假設條件下的Johanson臨界分布值時，拒絕其前提假設；反之，接受其假設。根據表l數據，利用Eviews5．0對相關變量進行協整檢驗，結果如表3所示。

由表3的數據可得，以檢驗水平5％判斷，lnHP、lnLP和lncr之間在5％的顯著水平下存在一個協整關系。也就是說，房屋價格、土地價格和通貨膨脹率之間存在一個長期穩定的經濟關系。Granger指出，若變量之間存在協整關系，則這些變量至少存在一個方向的Granger因果關系。因此，下面進一步探討通貨膨脹條件下房價和地價之間的因果關系。

(四)格蘭杰因果檢驗

Granger因果檢驗通常有兩種方法：一種是傳統的VAR模型，另一種是誤差修正模型(ECM)。Granger指出，若非平穩變量間存在協整關系，使用VAR模型作因果檢驗可能會有錯誤的推論。由于lnHP、lnLP和ln7r都為I(1)時間序列，且存在協整關系，根據Granger定理，必然可以建立多變量誤差糾正模型(EMC)，通過ECM模型來檢驗我國房價和地價之間的因果關系。

四、結論與政策含義

通過上述分析，本文得出了以下結論。在考慮通貨膨脹的條件下，房價和地價之間存在協整關系，即長期均衡關系。對兩者進行長短期Granger因果檢驗，結果顯示，在短期，房價不是地價的Granger因，而地價是房價的Granger因。因此，在短期內要控制房價，必須從土地人手，公開土地信息，確保合理安排土地供應，抑制地價的過快上漲。在長期，房價與地價互為Granger因，也就是說，房價不但是地價變化的原因，地價也會反作用于房價。從長期來說，要控制房價過快上漲，必須從住宅市場和土地市場兩方面人手。一方面加快住宅開發，增加供給，直接抑制房價；另一方面，運用土地儲備制度，調節土地供應，通過抑制地價來達到控制房價的目標。最終實現房地產市場平穩和健康的發展。

責任編輯、校對：李再揚

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。