樓市腐敗的背后

“部門林立，表面上環環相扣，但卻很不透明、很不規范。如果我們不一個個上門去燒香，當官的就會拖，樓盤開發是資金密集型的，哪個環節都拖不起啊?！?/p>

日前，江蘇省紀檢系統舉辦了一個反腐教育展，其中負責城建的官員頻頻落馬，引人注意。蘇州市原副市長姜人杰、常州市原副市長張東林、南京市政府原副秘書長魏竹琴等相繼被查處，其貪腐行為均與房地產有直接關聯。這也是目前我國樓市腐敗現狀的一個縮影。

房價畸高畸漲的民情、國憂，抵不過少數地方官員與開發商“合謀”的私利，難怪國家房地產調控頻出重手。圍繞樓市的腐敗警訊，彰顯房地產宏觀調控仍任重而道遠。

灰色成本：

購房者不該承受之重

“常州市原副市長張東林案很典型，其主因是被房產商控制，不能自拔?！苯K省紀檢部門一位干部介紹說。近幾年張東林在審批房地產開發項目等過程中，被查出索取和收受17名房產商賄賂的270余萬元，涉及具體樓盤近30個，有的房產商每開發一個樓盤都要行賄。

為收買張東林，某開發商費盡心機地開了一家酒店，專門應承他的個人宴請，幾乎不對外營業。

為讓張東林與情人“浪漫”幽會，開發商送給他的兩個情婦價值54.6萬元和25.8萬元的住宅各一套，裝修奢華，并配有高檔家電。某開發商還送給他的兒子38萬元購房款，張東林得知后，只若無其事地說了聲“我知道了”。

開發商為何如此仰賴一個負責城建的官員？因為“誰和張東林的關系鐵，誰就會成為主流房地產企業”。受賄后的張東林為開發商提供的服務“細致入微”：確保審批項目順利過關，減免土地出讓金，為國有房地產企業核減虧損，為開發商協調各種關系，以審批代替土地招投標等等，權力所及，無所不包。

南京市政府原副秘書長魏竹琴案情與張東林相似。據紀檢部門證實，魏在用地協調、規劃審批、規費減免、項目立項及承接上，為開發商謀利，收受錢財。其隨身攜帶他人贈送的各種消費卡就達數十張。

城建官員腐敗，還有一個突出特點，即“老子管城建，親屬搞開發”。據蘇州市紀委證實，2004年8月被江蘇省紀委立案調查的蘇州市原副市長姜人杰，利用分管城建的職務之便，不僅大肆受賄，而且伙同其子在變更土地用途過程中，非法斂財，數額特別巨大。

2004年初，江蘇省紀委根據群眾來信查明，姜人杰指使蘇州某國企老板挪用巨款，充當其子開辦私人公司的注冊資金。蘇州一位干部說，姜人杰曾利用職權，將蘇州一塊工業用地變更為房地產用地，并將這塊地交給其子的公司拍賣。據透露，姜人杰的兒子開辦公司時，從某大學工商系畢業才一年。

南京一位大型房地產開發公司經理坦言：“如果權力都在陽光下運行，開發一個房地產項目的成本能降低15%左右！”

房地產項目的“灰色成本”如何入賬？這位開發商透露，虛支招待費、管理費能消化一小部分，再就是攤到建筑安裝上，因這一環節稅費低。當然，最后都要轉嫁給購房者。以常州張東林受賄的270多萬元為例，如果要攤到1000套房子上，每戶要承擔2700元；如果是500套房子，每戶要承擔5400元。

利益共生：

官商合謀擊穿制度缺陷

南京大學教授葛揚說，我國對房地產行業宏觀調控至今已有兩年多，但房價在一些地區依舊快速上漲，住房結構調整在多數城市效果有限。一個重要原因是房地產腐敗現象太多，而腐敗高發又與房地產領域的制度缺陷有關。

開發一個房地產項目，要辦齊“五證”，蓋好20多個公章，這些環節除了涉及規劃、國土、建設等主流部門，還需經過房管、工商、稅收、建設、交通、環保、衛生防疫、消防、地質勘探、園林、人防等眾多機構的審批或備案。

江蘇一位開發商坦言：“部門林立，表面上環環相扣，但卻很不透明、很不規范。如果我們不一個個上門去燒香，當官的就會拖，樓盤開發是資金密集型的，哪個環節都拖不起啊?！?/p>

蘇州大學一位教授說：“像工業用地轉為商業用地，價格會直線飆升。而土地用途變更的權力掌握在土地規劃領導小組手中，但實際決定權在分管副市長和副秘書長手中。其中的制度監管缺陷，很容易成為開發商集中攻關、負責城建的官員權力尋租的環節?！?/p>

“近兩年房地產市場中的權力尋租色彩并沒有被稀釋，在一些地方反而越來越濃。有的開發商拿到的土地容積率遠遠高于周邊地塊，一個中等項目容積率提高零點幾個百分點會增加數千萬的銷售額。而在土地出讓環節，雖然在2003年實行了招拍掛制度，但‘圍標’‘陪標’現象并不少見，這說明土地在拍賣前已內定了買家?！币晃婚_發商憂慮地說。

中國城郊經濟理事會理事長包永江分析說，在開發商和城建官員之間，客觀上存在一種“共生”的尋租現象。開發商一方面是城建官員的“政績推動者”，同時又很容易把城建官員拉下馬，成為誘導官員腐敗的“麻煩制造者”。從經濟層面上分析，雙方很容易結成“利益集團”。

2006年2月，國務院首次界定的商業賄賂重災區中，與房地產市場密切相關的工程建設和土地出讓，首當其沖。事實證明，在這兩個環節中，一些城建官員與開發商形成了一明一暗、化公為私的謀利模式，急需重點查處。

樓市腐敗：

房價調控政策大打折扣

一系列城建高官腐敗案顯示，房地產能夠滿足地方官員兩方面的需求，一方面，房價快速上漲帶來的是稅收增長，房地產能提升城市形象；另一方面，一些地方官員也通過權力尋租滿足了私欲。這條隱藏的鐵律不打破，房價調控效果將大打折扣。

長三角地區一位市領導坦言：“時下地方官員主導房地產發展的沖動依然非常明顯。因為在與房地產相關的稅收中，有75%歸地方所有。在我們市，土地出讓金的30%直接劃入地方財政。而土地出讓價格的高低與房價密切相關，房價越高，當地土地拍賣價也越高。”

他說，一個重要例證是，“到目前為止，還沒有聽說過哪個城市的房產局長公開表示要讓房價降下來，否則局長的位子恐怕也不穩了”。

房地產市場的矛盾，反映了調控與反調控的博弈。清華大學社會學系教授孫立平說，這是“目前中國涉及利益面最廣、博弈技巧最純熟、懸念最多、結局也最撲朔迷離的一場博弈”。

檢視兩年來的樓市調控過程，一些專家回顧說，在新政啟動前，聽到風聲的一些地方領導就堅稱當地的房價“在合理區間”；調控開始后，一些地方領導暗中鼓動開發商，力挺房價；棋到中盤時，又有一些城市急忙打時間差，很快公布某時段房價下跌的數據信息，力圖讓調控“見好就收”；見調控連連出招，一些利益集團便不斷釋出“房價下跌會導致國民經濟災難性后果”等威脅，借以瞞天過海，擾亂決策。

有關專家說，作為官商合謀的副產品之一，樓市“灰色成本”也許并非房價高企的決定因素，但它無疑助長了房地產領域的尋租行為，如果每個公章都成了腐敗的機會，那么“落實”調控政策本身也可能成為下一個“腐敗的機會”。真正可怕的是每個環節都出現官商合謀的“復制效應”。

目前高房價、住房難，已成為廣大市民的沉重負擔，超出了經濟發展階段和社會心理承受能力。有關專家說，目前的樓市調控著力點主要是擰緊土地供應和商品房信貸閘門，提高稅率，控制住房供應結構。下一步的樓市調控，應考慮梳理或再造房地產項目審批和監管流程，讓每一個環節都“陽光運行”。

有關專家還建議，在2007年的房價調控政策中，應考慮明確設置樓市反腐敗議題。近兩年來，因房價調控摻入了行政性手段，一直飽受一些開發商詬病。但城建官員腐敗高發顯示，用行政和法律手段反擊房地產腐敗也許最有效。因為官商合謀的利益集團一旦暗中形成，樓市調控的效力就很容易被消解。

編輯：盧勁杉