大規模定制在房地產業中的應用

我國內地房地產業的發展起步于20世紀九十年代初期，這些年來隨著國民經濟的快速增長，流動人口迅速增加，市場需求旺盛，房地產業已逐步壯大成為國家的重要支柱產業之一。但是在形勢看好的同時，一些問題也開始凸現出來。產業發展又到了一個關鍵時期。如何進行產業內部調整，更好的創造有效供給。尋求新的市場突破成為當務之急。

一、傳統房地產開發模式的不足。在傳統的房地產開發模式中。開發商最為關注的是如何降低開發成本，利用成本優勢獲得企業的競爭力，他們卻恰恰忽視了市場經濟條件下企業的核心競爭力來自一份最大限度的滿足客戶需求。現有模式對于購房者來講存在很大的局限性，可供選擇的住宅一般已經建成或正在依據開發商的方案建設中，消費者只能一味地被動地接受和適應房屋現有的設計。即使可以調整，拋開時間、人力、物力的浪費。調整余地也非常有限。

傳統開發模式還存在開發風險過大的問題。房地產商進行新樓盤開發時往往根據開發經驗和前期調研確定整個開發方案，然而面對復雜多變的市場。原有手段對客戶未來需求把握的準確性難以保證，這為樓盤后期推廣銷售埋下隱患。一旦開發決策失誤。導致建成后的住宅與市場需求脫節。開發商蒙受巨大的經濟損失。消費者也沒有購買到稱心如意的住宅。同時，隨著大眾生活水平的提高。房地產業發展初期那種僅僅強調經濟性的住宅供給模式已經難以滿足人們的需要，市場需求的發展呈現出了新的特點。

二、生活空間的個性化趨勢。住宅不僅要買得起住得下，更要適合自己，這已成為人們買房的關鍵；住宅還成為住戶尋求生活品味的對象。它應該能夠滿足住戶更深層次的生理和心理需求。包括個性張揚、自我實現等。

個性化趨勢要求開發商要為不同的消費群體在不同的銷售時機開發不同的戶型。生活空間個性化反映了一種新的住宅哲學，不是有什么樣的住宅。讓買主無可奈何地接受，而是讓住宅適應人，真正體現“以人為本”的哲學。

如何解決傳統開發模式的弊端，順應住宅市場發展需求。這成為整個房地產行業亟待解決的難題。住宅定制進入人們的視野成為諸多矛盾焦點的突破口。

住宅定制成為降低開發風險，提升住宅內在價值，達到房地產開發商和購房者雙贏局面的具體化措施。現代建筑技術的發展，使得很多原本不敢想象的建筑結構形式成為現實。例如。采用大開間大跨度結構，內部空間可以根據需要劃分、區隔。這些都在客觀上為住宅定制的成熟提供了有利條件。房地產商在開發初期可以根據客戶的具體要求去進行戶型設計、家裝設計，調整房型結構、功能分區的適應性。滿足了客戶需求。降低了房屋的功能性貶值，提升了市場競爭力。住宅定制必將成為房地產業不可阻擋的發展潮流。

三、定制型房地產業開發模式。電子商務與大規模定制的結合使得傳統房地產開發模式發生了翻天覆地的變化，先蓋房然后賣房的固有模式變為由消費者根據需要向開發商定制房子；同時，整合相關產業形成更快捷、運作成本更低的運作模式，這是現實經濟和虛擬經濟的共同要求。在新的開發模式中，從傳統房地產開發企業中衍化出的服務型房地產公司在購房者和供應商之間擔當了極為重要的角色，是整個開發模式成功的關鍵。由于其專注于提供高度專業化的服務。它比產品供應商更了解市場，可以向供應商提供準確的市場需求；它比消費者更了解產品，可以向消費者提供最佳的產品推薦。

新模式形成以服務型房地產公司為核心的產業鏈。產業鏈內部運作更為快捷有效并且成本更低，完美的解決了傳統住宅開發模式存在的問題。在新模式中。與消費者發生商業關系的經濟實體涉及到不同的行業和領域，這些實體相互作用，實現了整個交易體系信息流、資金流和物流的商業循環。

四、住宅大規模定制原型系統。基于網絡的住宅定制系統以大規模定制理論和數字化技術為基礎，以客戶需求為核心，以數字化樣板房為對象。實現了網上的戶型定制、家裝定制、家居定制、家電定制一條龍服務。根據房地產業電子商務的特點，系統功能大致劃分為以下幾個方面：①用戶可以很方便地進行信息發布、信息修改和信息查詢。②用戶可以在網上實現定制的完整流程，包括戶型、家裝和家居等。③用戶可以在定制過程中實時地察看相應的展示效果。展示方式除了傳統的文字說明、二維平面圖、效果圖、照片外，要求以三維虛擬模型來給消費者一個更直觀、真實的感受。④用戶可以在線完成訂單的核查、修改和確認。進行電子支付。⑤用戶可以在線完成相應的數據更新和維護上作。

根據系統功能需求分析的結果。將基于網絡的住宅定制系統劃分為五大功能模塊：信息管理模塊、定制模塊、展示模塊、訂單管理模塊、系統維護模塊。系統需要多種關鍵技術的支撐，比如，網絡技術、數據庫技術、虛擬現實技術等。采用Browser/Server模式三層結構——用戶界面層、商務邏輯層和數據庫層。利用ASP(Active Server Pages)和ADO(ActiveX Data Object)技術實現系統和數據庫的交互。以B/S模式進行系統開發，減少了系統應用過程中客戶端的維護工作量，同時這樣的“瘦”客戶端，能夠更為方便地實現任何一臺計算機通過網絡訪問應用系統。

在住宅定制的整個過程中。用戶都可以在數字化樣板房內虛擬游歷。直觀地查看到定制的實際效果。仔細推敲所選方案，實時調整直至滿意。并提交自己的整個住宅定制方案。用戶在提交定制方案后，系統會根據用戶的選擇和產品信息庫的資料自動生成該用戶的詳細訂單，用戶可以方便地看每一個定制項目的完整信息，如產品代碼、名稱、型號、單價、數量等，核實、調整訂單并最終確認提交進行電子支付。

大規模定制理論與電子商務的結合為國內房地產業進行自身調整。尋求突破以適應新的市場需求提供了一種思路。

(作者單位：西安石油大學機械工程學院 西安市城市建設檔案館)