物業(yè)稅征還是不征

土地的產權制度問題是一個繞不過去的坎兒：對土地沒有產權而只有70年使用權的房主，卻要為將來不屬于自己的財產而每年繳稅，而且稅負還隨著土地價格的上升而不斷加重，自己對土地的使用權卻隨著批租到期的臨近而逐漸貶值。

你已經買房了嗎？你已經擁有兩套以上的房子嗎？又或者，你正準備買房嗎？無論哪一種情況，你都無法對下面這一則消息無動于衷。

2006年12月16日，建設部副部長劉志峰在一次會議上透露，目前建設部、財政部等正在研究增加以物業(yè)稅為代表的住房保有環(huán)節(jié)稅費，對戶型面積偏大的房子收取一定費用。

自2004年以來，財政部和國家稅務總局的官員在不同場合多次談到要盡快推出物業(yè)稅。每次提起，都免不了引發(fā)一片熱議。在房價不斷攀升的今天，物業(yè)稅正變得像房價一樣敏感。

物業(yè)稅：征還是不征

從此次民意調查看，將近1/5的被調查者對物業(yè)稅并不十分了解。但在對物業(yè)稅該不該收取這個問題上，贊同和反對的聲音都占不小的比例，其中反對的比例占43%，稍多于34%贊同的比例。

一部分人對推出物業(yè)稅寄予厚望，這部分人主要集中在未購房人群中。已在北京亦莊經濟開發(fā)區(qū)租房數年的劉子凱認為，物業(yè)稅應該盡快出臺。他說，“我覺得物業(yè)稅對減少個人投機買房行為很有效。可惜已經商量了好幾年了卻始終不見真章，這才導致了這幾年房價飛漲。”

在北京通州買房的王浩工作在海淀，每天都飽受擠車之苦，他想要換房，但苦于資金不足。“試問，現在購多套房、高檔房的人，有幾個是貧窮者？其實，物業(yè)稅最大的障礙就是利益集團和占有幾套房并想靠囤積房屋發(fā)財的人！政府應立即實施物業(yè)稅。”王先生認為，征收物業(yè)稅有三個好處：財政可以增收，房價也會下落，財政再反哺低收入者，三全其美，何樂而不為呢？因此物業(yè)稅不僅要征，而且應盡快征。

但有人并不像王先生這般樂觀，他們擔心，如果物業(yè)稅開征，而房價降不下來，豈不是讓房地產商盤剝一次，又讓稅務局敲詐一次？在北京順義區(qū)從事汽車配件生意的李繼蔭就比較悲觀：“哪項改革出臺前不說好？結果呢，教育改革、醫(yī)改、房改哪個成功了，還不是變相地從老百姓的口袋里圈錢！”現在一說征稅，他就敏感得不行。

財政部幾次說到物業(yè)稅即將開征，但具體方案一直沒有公布，這也引起了很多的猜疑。就目前來說，物業(yè)稅的征收還存在很大的難題，其中之一是稅負水平和征收方法較難確定。有很多學者通過自己的學術活動來為此出謀劃策，提出了一些繳納方式。諸如第一套不征，第二套開始征收；面積超過144平米或者別墅才征收等等。在稅負水平上，0.8%這一數字的提出受到政府部門的重視。

這些學術上的探討也引發(fā)了議論。家住北京通州區(qū)的劉小東稱：“絕對贊同繳稅，而且一定要每套房子都要繳才行。”他認為，如果只有第二套房子才繳納，擁有一套物業(yè)而不繳納稅，那就失去了物業(yè)稅的本來意義。他的看法與建設部政策研究中心主任陳淮相合，陳淮在2005年的一次會議上說：有資產就應該繳稅，這是市場法則，因此無論第一套還是第n套都需要繳納物業(yè)稅。

但也有相當多的人持反對意見，因為納稅必須要考慮公正。對第二套房子征稅的傳聞令家住北京通州新華聯家園的華恩很不安。他除了有自己的一套房子之外，還給父母買了一套房子，就和自己在同一個小區(qū)，為的是方便照顧父母。

“兩套房子，當然超過144平方米了，可是我是給父母養(yǎng)老買的，為了這兩套房子，我和愛人收入的一半都在還房貸。外國收稅還考慮收入所維持的家庭負擔大小呢，如果都要按144平方米一刀切，那也太武斷了。”華恩對此滿腹牢騷。

有關物業(yè)稅開征之前購買的房子是否征收物業(yè)稅，也引起很多已購房戶的擔憂。很多已經購買了房子的被調查者認為，我已經在房款中一次性繳納了土地出讓金，如果再來收物業(yè)稅，那就是雙重納稅。在國貿大樓上班的白領冷艷認為：“自住的一套住房應當免稅，尤其是所謂物業(yè)稅開征之前購買的住房，已經一次性收完了錢，再來收有搶奪民脂民膏之嫌。只有第二套住房開始才應當征稅，豪宅和商用住房征重稅。”

中國人民大學經濟學院教授陳勇勤認為，對于新舊房區(qū)別對待的問題，并無多大疑義，問題的難點在于如何確定舊房的稅率。這就牽涉貨幣的時間價值，一次性付清與分期付款對于貨幣來說是有時間價值的。如何將批租制下一次性繳納的價款準確地換算成分年交納的物業(yè)稅額度，并非一件易事。

物業(yè)稅：法理依據何在

就在社會對物業(yè)稅該不該征、如何征熱議紛紛的時候，也有被調查者對物業(yè)稅的合理性提出了質疑。那么，中國目前開征物業(yè)稅，是否具有法理上的依據呢？

據估算，在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%。我國目前類似于物業(yè)稅的與房地產有關的稅種中需要企業(yè)和個人所繳納的有：城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、契稅和營業(yè)稅。有一種觀點認為要將土地出讓金也納入到物業(yè)稅之中，理由是地價太高，間接抬高了房地產價格，而把土地出讓金分攤到房產保有時期的物業(yè)稅后，房地產開發(fā)時期的成本就會大幅下降，從而降低房價。

北京市地稅局局長王紀平在2006年初曾表示，稅務部門確實在考慮設立物業(yè)稅，將現在購房時所繳納的房產稅和土地稅合并，將房屋建設期間的稅費征收轉變?yōu)榉课荼Ｓ衅陂g的稅費征收。兩稅合并成物業(yè)稅后，將考慮取消70年的出讓金，轉到物業(yè)稅中收取。但這一說法遭到了很多人的質疑。

居住在回龍觀的杜敏質疑說：“國外土地是私有制的，買了房就有土地財產權了。中國土地只有70年使用權，現在土地不是自己的，還要交土地稅？是跟土地的所有者政府征呢？還是使用土地的人征？”他認為，土地是國家的，我們都是交錢向國家租的。“打個比方，你開飯店，我來吃飯，我付了飯錢，當然應該你去交稅。難道我除了餐費，還要負擔你的營業(yè)稅么？”

參與調查的白領王志華認為：“房地產的價值超過一半是土地的價值，老百姓已經是高價買了房產，70年后還要無償把土地交給國家，而國家拍賣土地已賺了大錢，現在卻還要想著法子征收老百姓的物業(yè)稅，那么，70年后，國家是不是要退還老百姓買房產的錢以及土地已經增值的那一部分？”

政策制定者也開始注意到土地出讓金的問題，財政部官員曾表示土地出讓金不會納入物業(yè)稅。不過土地出讓金的問題去向還不明朗。在這樣不明朗的情況下就提開征物業(yè)稅，遭到了很多人的反對。

中國社科院財貿所學者李華罡認為，盡管我們目前設計的物業(yè)稅逐漸統(tǒng)一口徑，即不包括土地出讓金。但是應該看到，土地的產權制度問題仍就是個繞不過去的坎兒：因為，單就房屋本身而言，它會隨著時代的久遠而逐年折舊，真正升值的是房屋下面的土地。對土地沒有產權而只有70年使用權的房主，卻要為將來不屬于自己的財產而每年繳稅，而且稅負還是隨著土地價格的上升而不斷加重，自己對土地的使用權卻是隨著批租到期的臨近而逐漸貶值。

此外，就目前情況來看，勞動者在獲得財富的過程中已經完稅，用合法收入購買的二套甚至多套商品房要征重稅，也沒有法律依據。按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》第五條規(guī)定，個人所有非營業(yè)用的房產免納房產稅。因此有人認為，恐怕只有通過進一步修憲和訂立物權法，賦予企業(yè)和公民擁有土地的權利，才能從根本上解決土地供應制度上存在的問題，逐步實現土地供應的市場化機制。