土地增值稅一根普通的稻草

在建設(shè)、交易過(guò)程中，政府稅、費(fèi)收入，占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50％～80%。國(guó)家應(yīng)該從廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房上面下功夫，讓多數(shù)中低收入者有房住，而不是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行打壓。

20071月16日晚，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，取代現(xiàn)行的以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納法。

一石激起千層浪。通知一出，房地產(chǎn)股票應(yīng)聲下跌，引起的震蕩不可謂不大。

土地增值稅究竟是壓倒房地產(chǎn)開發(fā)商的最后一根稻草，還是僅僅只是一根普通的稻草？

房地產(chǎn)商的滅頂之災(zāi)

1993年底《土地增值稅暫行條例》就已頒布，一年后財(cái)政部頒布了實(shí)施細(xì)則。此后土地增值稅的征收也在持續(xù)中，但并不是按照《暫行條例》中的累進(jìn)稅制征收，而是按照預(yù)征的方式執(zhí)行，比如在江西是按1%的額度預(yù)征。但江西鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理李潤(rùn)初表示，事實(shí)上，土地增值稅在一些地方也是有協(xié)商余地的。有的企業(yè)通過(guò)協(xié)商可以免除掉，這就使得土地增值稅的繳納幾乎成了一紙空文。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局提供的資料顯示，2006年土地增值稅只有231.32億元，僅占全國(guó)稅收的0.6%，盡管如此，與2005年相比已經(jīng)有了65.2%的增幅。在2006年以前，土地增值稅收入一直在很小的數(shù)額中緩慢增長(zhǎng)，同時(shí)，這也預(yù)示著清算期到來(lái)時(shí)開發(fā)商將為此繳納的稅額之大。

山西靈石縣建設(shè)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)馬界青接受《小康》采訪時(shí)表示，“30%～60%，這個(gè)稅要征收起來(lái)是相當(dāng)厲害的。”

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，可免征土地增值稅。

馬界青對(duì)此評(píng)論說(shuō)，“雖然毛利潤(rùn)率在20%以下有免征規(guī)定，但在成本的計(jì)算中，很多項(xiàng)目都不能被計(jì)算入成本，比如招待費(fèi)用、公關(guān)費(fèi)用等，按那種計(jì)算方法，目前達(dá)不到20%的毛利潤(rùn)率的樓盤屬于大多數(shù)，也就是說(shuō)無(wú)數(shù)的開發(fā)商都必須支付至少30%的土地增值稅。”

李潤(rùn)初也認(rèn)為，按這個(gè)比例，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)概莫能外，都是必須繳稅的主體。他為記者算了這樣一筆賬，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目至少需要兩三年時(shí)間才能開發(fā)完成。如果按三年開發(fā)完成，而我們國(guó)家現(xiàn)在每年GDP增長(zhǎng)都在7%以上，也就是說(shuō)三年之后怎么說(shuō)也要超過(guò)20%才行——如果房地產(chǎn)開發(fā)毛利潤(rùn)額增長(zhǎng)額在20%以下的話，開發(fā)商事實(shí)上在賠錢。這樣的情況是不可能出現(xiàn)的。所以真正執(zhí)行這一政策，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)都難達(dá)到免除標(biāo)準(zhǔn)。

秋后算賬合適嗎

對(duì)法律執(zhí)行8年之后再舊事重提，受采訪的房地產(chǎn)開發(fā)商都表示，感到突然，而且一上來(lái)就清算，“實(shí)在不可理解”。

上海東銀房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理陳萍對(duì)這一政策延數(shù)年后執(zhí)行表示了強(qiáng)烈的質(zhì)疑，他對(duì)記者說(shuō)，這次忽然重提土地增值稅是延續(xù)了“用運(yùn)動(dòng)來(lái)解決問(wèn)題”的慣性思維方式。“條例頒布之后，那時(shí)不執(zhí)行，等到這部分資金已經(jīng)化入繼續(xù)開發(fā)的資本后，忽然又來(lái)清算，這對(duì)于房地產(chǎn)就是很不公平的。”

他認(rèn)為，如果1993年《暫行條例》頒布之后就按法律來(lái)收取土地增值稅，這對(duì)于所有房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是公平的，但既然當(dāng)時(shí)沒(méi)有開始征收，現(xiàn)在忽然舊事重提，那么就應(yīng)該從2007年2月1日之后開始，就是從界定的時(shí)間點(diǎn)之后的項(xiàng)目開始征收，這才是合情合理的。

《小康》調(diào)查中也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)土地增值稅本身提出了質(zhì)疑，“房地產(chǎn)公司通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展創(chuàng)建了自己的品牌，而增值稅是按項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行征稅，這就等于把房產(chǎn)所有利潤(rùn)歸結(jié)于土地的增值，完全否定了房地產(chǎn)本身在項(xiàng)目上的附加值，比如設(shè)計(jì)、品牌、管理等。這將嚴(yán)重影響房產(chǎn)企業(yè)對(duì)于建筑品質(zhì)的追求，品牌的營(yíng)造，設(shè)計(jì)的創(chuàng)新。因?yàn)闊o(wú)論企業(yè)怎么投入都將被稅收一把掏空了。”

該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，稅收本來(lái)是公民和市場(chǎng)主體用來(lái)購(gòu)買政府公共服務(wù)的對(duì)價(jià)，如果僅僅因?yàn)槌捶窟^(guò)熱就使用稅收政策調(diào)控，然后又不認(rèn)真執(zhí)行，過(guò)了許多年后又來(lái)清算，這樣隨時(shí)破壞“游戲規(guī)則”，顯然也與稅收法定這一基本法治原則不符。而且當(dāng)時(shí)《暫行條例》的制定也顯得匆忙。稅收這一關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大事件，常常是通過(guò)部門立法來(lái)解決，導(dǎo)致立法常常為一事而興，一事而息，失去了以法治國(guó)的本意，也將更多納稅群體的意見剝離在稅收這一重要決策參與過(guò)程之外。

土地增值稅可能被規(guī)避

有專家分析，土地增值稅舊話重提的原因有二：一是因?yàn)槟壳拔覈?guó)的土地增值很快，很多的房地產(chǎn)商傾向于囤地；二是近些年房地產(chǎn)業(yè)征稅情況不理想。但被寄予厚望的土地增值稅能否取得實(shí)際效果呢？

受訪多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為，實(shí)施效果難免要打折扣，中國(guó)的通常情況是開票據(jù)的是10元的話，不開票據(jù)的金錢往來(lái)則有可能達(dá)到90元。在這樣的情況下，很多事情都很難查得清楚。

北京市國(guó)稅局調(diào)查報(bào)告顯示：取得發(fā)票無(wú)付款單位名稱和取得發(fā)票付款單位名稱不符的票據(jù)進(jìn)入成本，建設(shè)期多攤銷開辦費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等等，都是全面“計(jì)提”之后房企違規(guī)攤銷成本的手段。而部分房企項(xiàng)目竣工達(dá)到清算條件，卻故意不向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，同樣導(dǎo)致清算困難，企業(yè)所得稅漏繳。

房地產(chǎn)研究專家顧海波指出，聯(lián)系到以往一系列稅費(fèi)政策對(duì)房?jī)r(jià)影響甚小甚至反向影響的事實(shí)，人們不能不擔(dān)心稅負(fù)被轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)終端。譬如，2006年出臺(tái)的征收20%個(gè)人所得稅被認(rèn)為是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)“精準(zhǔn)調(diào)控”的良策，但終被各地的“核定征收”消解。

2006年，稅務(wù)總局規(guī)定，對(duì)于無(wú)房屋原值憑證、不能計(jì)算應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%～3%核定征稅。結(jié)果，地方在操作中，所得稅基本都按1%～2%的稅率征收，離20%的法定征收稅率相去甚遠(yuǎn)。核定征收的本意是不給逃稅者可乘之機(jī)，地方在具體“落實(shí)”中，恰恰將其變成了“合理避稅”的對(duì)策。

當(dāng)年《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》頒布時(shí)也給政策的執(zhí)行留下了一個(gè)“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。結(jié)果，這一“例外”規(guī)定被普遍使用至今。一個(gè)可以想象的結(jié)果是，在被擠壓得幾乎不能發(fā)展的開發(fā)商必然會(huì)從法規(guī)中找到各種的避稅空間，高稅率必然帶來(lái)全面避稅，從操作層面上這必然帶來(lái)稅收監(jiān)管的成本升高。

李潤(rùn)初也認(rèn)為，可以預(yù)料的是，將有很多的企業(yè)通過(guò)各種方式獲得免除。

房?jī)r(jià)堅(jiān)挺依然

國(guó)家稅務(wù)總局雖然出來(lái)表明態(tài)度說(shuō)，征收土地增值稅主要是針對(duì)開發(fā)商的利潤(rùn)，而不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)大的影響。但記者所采訪到的開發(fā)商和相關(guān)研究人員則普遍表示不樂(lè)觀。他們認(rèn)為，解決房?jī)r(jià)問(wèn)題總是拿房地產(chǎn)開刀，多半會(huì)讓事情變?cè)悖皇亲兒谩Ｒ坏┻M(jìn)入具體的征收環(huán)節(jié)后，在30%～60%之間又沒(méi)有具體衡量標(biāo)準(zhǔn)，這將給負(fù)責(zé)征收的公職人員提供巨大的權(quán)力尋租空間。可以預(yù)見的是新的腐敗溫床將伴隨此政策誕生。而就房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，增值稅不過(guò)是政府和開發(fā)商重新分配利益，沒(méi)有增值稅的時(shí)候開發(fā)商掙得多一些，有了增值稅，政府多拿一些，開發(fā)商掙得少一些，但這和購(gòu)房者都沒(méi)有什么關(guān)系。

對(duì)于這一政策的后果，嘉興大陸置業(yè)有限公司總經(jīng)理陸健康認(rèn)為，“想靠這個(gè)來(lái)控制房?jī)r(jià)是不現(xiàn)實(shí)的，正所謂羊毛出在羊身上，如果平抑房?jī)r(jià)的政策最終都著落在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)階段的征稅，那最終顯然所有的房?jī)r(jià)政策都將是失敗的。所以現(xiàn)在最要緊的不是想法從開發(fā)商這里征稅，而是對(duì)其他真正影響房?jī)r(jià)的環(huán)節(jié)進(jìn)行考慮”。

陳萍也認(rèn)為，國(guó)家應(yīng)該從廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房上面花功夫，讓多數(shù)中低收入者有房住，而不是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行打壓。

但更多的房地產(chǎn)商把矛頭指向政府。李潤(rùn)初舉例來(lái)說(shuō)，南昌中山西路一塊地6年前60萬(wàn)一畝，現(xiàn)在的拍賣價(jià)已經(jīng)達(dá)到1206萬(wàn)一畝，一年的漲幅300%還要多。這樣的漲幅也印證了趙曉的觀點(diǎn)。

北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉指出，統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過(guò)程中，政府的稅費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20％～40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50％～80%。如此高的預(yù)期受益和與之不對(duì)稱的成本付出，是地方政府與房地產(chǎn)集團(tuán)越走越近，而違規(guī)行為層出不窮的利益根源。