土地增值稅一根普通的稻草

在建設、交易過程中，政府稅、費收入，占到整個房地產價格的50％～80%。國家應該從廉租房、經濟適用房上面下功夫，讓多數中低收入者有房住，而不是對整個房地產業進行打壓。

20071月16日晚，國家稅務總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），明確房地產開發企業土地增值稅將實行清算式繳納，取代現行的以“預征”為主的土地增值稅繳納法。

一石激起千層浪。通知一出，房地產股票應聲下跌，引起的震蕩不可謂不大。

土地增值稅究竟是壓倒房地產開發商的最后一根稻草，還是僅僅只是一根普通的稻草？

房地產商的滅頂之災

1993年底《土地增值稅暫行條例》就已頒布，一年后財政部頒布了實施細則。此后土地增值稅的征收也在持續中，但并不是按照《暫行條例》中的累進稅制征收，而是按照預征的方式執行，比如在江西是按1%的額度預征。但江西鑫源房地產開發有限公司總經理李潤初表示，事實上，土地增值稅在一些地方也是有協商余地的。有的企業通過協商可以免除掉，這就使得土地增值稅的繳納幾乎成了一紙空文。

根據國家稅務總局提供的資料顯示，2006年土地增值稅只有231.32億元，僅占全國稅收的0.6%，盡管如此，與2005年相比已經有了65.2%的增幅。在2006年以前，土地增值稅收入一直在很小的數額中緩慢增長，同時，這也預示著清算期到來時開發商將為此繳納的稅額之大。

山西靈石縣建設開發有限公司董事長馬界青接受《小康》采訪時表示，“30%～60%，這個稅要征收起來是相當厲害的。”

《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，可免征土地增值稅。

馬界青對此評論說，“雖然毛利潤率在20%以下有免征規定，但在成本的計算中，很多項目都不能被計算入成本，比如招待費用、公關費用等，按那種計算方法，目前達不到20%的毛利潤率的樓盤屬于大多數，也就是說無數的開發商都必須支付至少30%的土地增值稅。”

李潤初也認為，按這個比例，整個房地產行業概莫能外，都是必須繳稅的主體。他為記者算了這樣一筆賬，一個房地產項目至少需要兩三年時間才能開發完成。如果按三年開發完成，而我們國家現在每年GDP增長都在7%以上，也就是說三年之后怎么說也要超過20%才行——如果房地產開發毛利潤額增長額在20%以下的話，開發商事實上在賠錢。這樣的情況是不可能出現的。所以真正執行這一政策，整個房地產業都難達到免除標準。

秋后算賬合適嗎

對法律執行8年之后再舊事重提，受采訪的房地產開發商都表示，感到突然，而且一上來就清算，“實在不可理解”。

上海東銀房地產開發公司總經理陳萍對這一政策延數年后執行表示了強烈的質疑，他對記者說，這次忽然重提土地增值稅是延續了“用運動來解決問題”的慣性思維方式。“條例頒布之后，那時不執行，等到這部分資金已經化入繼續開發的資本后，忽然又來清算，這對于房地產就是很不公平的。”

他認為，如果1993年《暫行條例》頒布之后就按法律來收取土地增值稅，這對于所有房產商來說是公平的，但既然當時沒有開始征收，現在忽然舊事重提，那么就應該從2007年2月1日之后開始，就是從界定的時間點之后的項目開始征收，這才是合情合理的。

《小康》調查中也有業內人士對土地增值稅本身提出了質疑，“房地產公司通過較長時間的發展創建了自己的品牌，而增值稅是按項目來進行征稅，這就等于把房產所有利潤歸結于土地的增值，完全否定了房地產本身在項目上的附加值，比如設計、品牌、管理等。這將嚴重影響房產企業對于建筑品質的追求，品牌的營造，設計的創新。因為無論企業怎么投入都將被稅收一把掏空了。”

該業內人士認為，稅收本來是公民和市場主體用來購買政府公共服務的對價，如果僅僅因為炒房過熱就使用稅收政策調控，然后又不認真執行，過了許多年后又來清算，這樣隨時破壞“游戲規則”，顯然也與稅收法定這一基本法治原則不符。而且當時《暫行條例》的制定也顯得匆忙。稅收這一關系國計民生的重大事件，常常是通過部門立法來解決，導致立法常常為一事而興，一事而息，失去了以法治國的本意，也將更多納稅群體的意見剝離在稅收這一重要決策參與過程之外。

土地增值稅可能被規避

有專家分析，土地增值稅舊話重提的原因有二：一是因為目前我國的土地增值很快，很多的房地產商傾向于囤地；二是近些年房地產業征稅情況不理想。但被寄予厚望的土地增值稅能否取得實際效果呢？

受訪多數開發商認為，實施效果難免要打折扣，中國的通常情況是開票據的是10元的話，不開票據的金錢往來則有可能達到90元。在這樣的情況下，很多事情都很難查得清楚。

北京市國稅局調查報告顯示：取得發票無付款單位名稱和取得發票付款單位名稱不符的票據進入成本，建設期多攤銷開辦費、設計費等等，都是全面“計提”之后房企違規攤銷成本的手段。而部分房企項目竣工達到清算條件，卻故意不向稅務機關提出申請，同樣導致清算困難，企業所得稅漏繳。

房地產研究專家顧海波指出，聯系到以往一系列稅費政策對房價影響甚小甚至反向影響的事實，人們不能不擔心稅負被轉嫁到消費終端。譬如，2006年出臺的征收20%個人所得稅被認為是在房地產交易環節“精準調控”的良策，但終被各地的“核定征收”消解。

2006年，稅務總局規定，對于無房屋原值憑證、不能計算應納稅額的，稅務機關可按住房轉讓收入的1%～3%核定征稅。結果，地方在操作中，所得稅基本都按1%～2%的稅率征收，離20%的法定征收稅率相去甚遠。核定征收的本意是不給逃稅者可乘之機，地方在具體“落實”中，恰恰將其變成了“合理避稅”的對策。

當年《土地增值稅暫行條例實施細則》頒布時也給政策的執行留下了一個“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。結果，這一“例外”規定被普遍使用至今。一個可以想象的結果是，在被擠壓得幾乎不能發展的開發商必然會從法規中找到各種的避稅空間，高稅率必然帶來全面避稅，從操作層面上這必然帶來稅收監管的成本升高。

李潤初也認為，可以預料的是，將有很多的企業通過各種方式獲得免除。

房價堅挺依然

國家稅務總局雖然出來表明態度說，征收土地增值稅主要是針對開發商的利潤，而不會對房價帶來大的影響。但記者所采訪到的開發商和相關研究人員則普遍表示不樂觀。他們認為，解決房價問題總是拿房地產開刀，多半會讓事情變糟，而不是變好。一旦進入具體的征收環節后，在30%～60%之間又沒有具體衡量標準，這將給負責征收的公職人員提供巨大的權力尋租空間。可以預見的是新的腐敗溫床將伴隨此政策誕生。而就房價來說，增值稅不過是政府和開發商重新分配利益，沒有增值稅的時候開發商掙得多一些，有了增值稅，政府多拿一些，開發商掙得少一些，但這和購房者都沒有什么關系。

對于這一政策的后果，嘉興大陸置業有限公司總經理陸健康認為，“想靠這個來控制房價是不現實的，正所謂羊毛出在羊身上，如果平抑房價的政策最終都著落在對房地產開發階段的征稅，那最終顯然所有的房價政策都將是失敗的。所以現在最要緊的不是想法從開發商這里征稅，而是對其他真正影響房價的環節進行考慮”。

陳萍也認為，國家應該從廉租房、經濟適用房上面花功夫，讓多數中低收入者有房住，而不是對整個房地產業進行打壓。

但更多的房地產商把矛頭指向政府。李潤初舉例來說，南昌中山西路一塊地6年前60萬一畝，現在的拍賣價已經達到1206萬一畝，一年的漲幅300%還要多。這樣的漲幅也印證了趙曉的觀點。

北京科技大學管理學院教授趙曉指出，統計表明，在整個房地產的建設、交易的過程中，政府的稅費收入占到了房地產價格的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產價格20％～40%的土地費用，地方政府在房地產上的收入將近占到整個房地產價格的50％～80%。如此高的預期受益和與之不對稱的成本付出，是地方政府與房地產集團越走越近，而違規行為層出不窮的利益根源。