芻議業主委員會的法律地位

摘要：房地產業的發展催生了業主委員會這一新事物的出現，但我國目前對于業主委員會的法律地位尚存在不同認識。根據我國現行法律法規，業主委員會不屬于法人，也不屬于其他組織即非法人組織。但為了保障各項物業活動的正常開展，在不改變現有法律規定的前提下，應賦予業主委員會以訴訟主體地位。

關鍵詞：業主委員會；法人；民事主體；訴訟主體

中圖分類號：DF521 文獻標識碼：A 文章編號：1003-1502(2007)03-0061-04

隨著我國福利分房制度的終結和國民經濟的長足發展，我國的房地產業蓬勃發展。房地產業的發展同時也催生了業主大會、業主委員會等新事物的出現。

一、業主委員會產生的客觀依據

所謂業主委員會是指依據業主公約或者法律的規定，在房地產行政主管部門指導下成立的業主大會選擇產生的，由業主代表組成的代表業主利益、監督物業管理企業工作和廣大業主履行業主公約的民間性組織。

業主委員會的產生和存在，是客觀現實的需要，有其特定的法律基礎。

1．業主委員會的產生是代表社區業主管理共同事務的需要。一般情況下，房地產開發商在經驗收合格向所有業主移轉物業產權后，物業管理權亦隨之轉移給業主。但事實上，大多數業主本來素不相識，較少來往。任何一個業主或幾個業主根本不可能也不能代表他人和全體業主對共同所有和需要共同使用的物業設施行使管理權和處分權。為此，只有通過召開業主大會選舉業主代表來集中業主的共同意愿，從而對物業進行管理。業主大會由于是非常設的民主議事機構，加上其是全體或絕大多數區分所有權人的集合，對于業主的物業管理問題不能也不可能經常為所有物業問題而事事都召開業主大會。無論從現實的需要還是從經濟效率角度考慮，區分所有權人都只能通過特定的常設機構來實施物業管理和監督，這就是業主委員會。

2．業主委員會的產生有其存在的法律基礎和現實依據。物業管理法律關系主要是平等主體的自然人、法人和其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務的關系。既然一個物業小區的所有業主為管理共同事務選出并組成了常設的機構——業主委員會，其必須要為立法和司法實踐所認同?，F實生活中，雖然對區分所有權人管理組織的稱謂不盡相同，但大多數國家和地區對代表業主行使物業管理權的機構均有立法上的確認和實務上的判例。大陸法系國家在立法上有明確賦予業主委員會法律地位的規定，英美法系國家在判例和實務中亦有充分現實的運用和實踐。

3．業主委員會自身的職能也突顯了其優越性。業主委員會代表業主意志，維護業主利益，并具有簡便快捷、成本低和效果好的優勢。業主委員會是業主大會的常設機構，其行為是為了維護建筑物區分所有權人，即所有業主的利益。業主委員會作為日常工作機構，并且其成員(包括主任、副主任和委員)大多是本建筑物區分所有權人或者是由業主大會民主推選出的為大多數業主所認可的，能夠較好地代表業主利益。這樣，業主們不必為了物業問題事必躬親，完全可以交由業主委員會處理。同時，實踐中，由于業主人數眾多，若要求所有業主對小區物業管理方面的問題，都能及時快速地溝通并達成共識，是根本做不到的。退一步講，即使費盡了周折，如通過正常的召開業主大會的形式進行民主決議，最終達到了目的，也往往是事倍功半。事實證明，由業主委員會負責管理區分所有權人的日常事務，具有簡便、快捷和成本低、效果好的特點和優勢。所以說，業主委員會制度的產生具有現實的必要性和無比的優越性。

二、業主委員會的民事主體資格

由于我國目前尚沒有物業的專門法律，現有的法規中關于業主委員會的規定也不夠詳盡，只是做了原則性的規定，甚至回避了爭議問題，從而致使無論是理論界還是實踐中，都對業主委員會的法律地位問題存在不同的認識，并由此產生了不同的法律后果。例如，有的法院在審判實踐中賦予了業主委員會的民事主體資格，而有的地方法院卻以業主委員會不具有民事主體資格為由拒絕受理以業主委員會為原告的訴訟案件。

縱觀其他國家和地區，對于業主委員會是否具有法人資格這個問題的看法也是不盡相同，主要存在以下四種不同的模式。(1)法人模式。該種模式是指在立法上完全承認業主委員會具有獨立的法人資格。此規定以法國《住宅分層所有權法》、新加坡《土地權屬法》和我國香港地區《建筑物管理條例》為代表。(2)非法人模式。此種模式在立法上與法人模式完全相反，完全不承認業主委員會具有法人資格。此方面的規定以德國《住宅所有權法》為代表，該種立法模式認為業主自治管理機構不具有法人資格，而僅屬沒有權利能力的團體，其中德國住宅所有權人管理組織屬具有部分權利能力的特別團體。(3)折衷主義模式。此種模式就業主委員會是否具有法人資格附加上了一定的條件。日本《建筑物區分所有權法》和我國臺灣地區為代表的立法均采取折衷主義模式，承認在符合一定條件時可登記為法人。其中日本法規定區分所有權人超過一定數量時可以決議并登記為法人，區分所有權人未達到一定數量的為無權利能力的團體。(4)實用主義模式。此種模式以美國為代表，雖然在立法上不承認區分所有權人管理團體具有法人資格，但在判例和實務中卻承認其法人資格。

根據我國于2003年9月1日施行的《物業管理條例》的規定，業主委員會作為業主大會的執行機構，履行以下職責：(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；(四)監督業主公約的實施；(五)業主大會賦予的其他職責。從《物業管理條例》對業主委員會的職責規定中，不難看出，業主委員會是一個在物業管理中長期存在的、代表業主行使業主自治管理權的機構。《物業管理條例》賦予了業主委員會進行諸如代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同等民事活動的權利。雖然如此，但根據我國現有的法律規定，業主委員會尚不具備民事主體的資格。

我國有關法律規定，能夠參與民事活動的主體共有三類：自然人、法人和其他組織。作為業主委員會，要想成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織。根據《民法通則》的規定，法人是指具有權利能力和行為能力、依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織，且必須同時符合依法成立、有必要的財產或者經費并有自己的名稱、組織機構和場所以及能夠獨立承擔民事責任等四個條件。而根據《物業管理條例》的規定，業主委員會只是作為業主大會的執行機構而存在，并不獨立享有民事權利，也沒有能力獨立承擔民事義務。業主委員會不具備法人成立條件。

首先，按照建筑物區分所有權的理論，業主對公共部分建筑享有共有權，屬于全體業主。因此，業主委員會并不是物業辦公用房、公共設施的所有權人，對這些場地和設施沒有處分權。即使業主委員會對辦公用房、公共設施有使用權，該房屋的用途也明確受到限制，只能用于物業管理。

其次，業主委員會沒有自己的活動經費。根據相關法規的規定，業主應當交納物業管理費，但并沒有要求業主除此之外還要交納業主委員會的活動經費。因此，業主委員會并沒有自己的經費，其工作往往也是無償的。在《物業管理條例》中，也將業主委員會委員的任職條件明確為熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主。雖然按照規定，業主委員會有權審定維修基金的使用和支取，但維修基金是代管基金，其所有權屬于業主個人，不是業主委員會的財產。

最后，辦公場所不是業主委員會的成立要件?！段飿I管理條例》對業主委員會是否必須擁有辦公場所并沒有作出強制性的規定。只是規定建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。物業管理用房由物業管理企業使用，但物業管理用房的所有權依法屬于業主。為了確保物業管理用房不被物業管理企業挪作他用，《物業管理條例》還特別作出規定，未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房交還給業主委員會。

因此，業主委員會不符合法人的成立條件，不屬于法人。

而其他組織即非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。按《民事訴訟法》第四十九條規定和最高人民法院關于適用民事訴訟法第四十九條規定的解釋，其他組織是指合法成立，有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織，是受我國法律認可和保護的民事主體之一，主要包括合伙企業、個體工商戶、農村承包經營戶、個人獨資企業、企業法人的分支機構和其他不具備法人資格的經營實體和公益團體等。根據上面的分析，業主委員會既沒有自己的財產，也不是經有關機關依法批準成立，而只施行成立備案制度。因此，業主委員會也不屬于非法人組織。

三、業主委員會的訴訟主體地位的確立

業主委員會民事主體資格的缺失導致了其作為業主大會執行機構所實施的旨在維護廣大業主權益的部分民事行為歸為非法和無效。因此，業主委員會法律地位的確定直接影響著各項物業活動的正常開展和業主權益的維護。結合我國目前的立法現狀和其他國家、地區的立法經驗，筆者認為，在不改變現有法律規定的條件下，應當以適當的方式明確業主委員會的訴訟主體地位，也就是說要在民事訴訟程序上，賦予業主委員會以主體資格，以方便業主委員會為了維護廣大業主權益進行訴訟活動，實現民事實體權利和訴訟權利的分離。隨著市場經濟的深入發展，民事法律關系日趨復雜多樣，傳統訴訟主體概念已不能適應社會發展的需要。通常情況下，訴訟主體就是作為訴訟標的的權利義務關系的民事主體。但在少數情況下，基于法律的特別規定或授權，為了自己的利益，雖沒有直接的利害關系(如代位權中的債權人)或者為保護他人的民事權益，就他人的權利義務關系進行訴訟的人也可成為訴訟主體。如我國破產法中規定的清算組就可以成為訴訟主體，而實際的破產企業(破產債務人)卻不是訴訟中的主體。這種由民事主體以外的第三人或者為保護自己的合法權益，或雖與案件沒有直接利害關系，但基于法律的規定，可以作為訴訟主體行使訴訟實施權，但是該訴訟的結果卻要由該民事主體承受，與訴訟主體無關。

訴訟主體與民事主體不一致，具有分離性，在理論上也是有其可能性的。首先，訴權和訴分離說為訴訟主體與民事主體的分離提供了理論基礎。訴權，是指由法律規定的賦予訴訟主體在其權益受到侵犯，或者權利義務關系發生爭執時，進行訴訟的權利；它分為程序意義上的訴權與實體意義上的訴權。訴，是指訴訟主體向人民法院提出保護其實體權益的請求；它也分為程序意義上的訴和實體意義上的訴。程序意義上的訴權和訴，是一切實體權利進入訴訟程序的基礎；實體意義的訴權和訴，是通過判決獲得有利于自己的事實認定和權利的落實。訴訟主體與民事主體分離，同訴權和訴分離說是相一致的。在通常狀態下的訴訟，程序意義訴權和訴的行使是由民事主體本人行使，即民事主體通過行使程序意義訴權和訴實現其實體意義上的訴權和訴。但在非正常狀態下的訴訟，程序意義上的訴權和訴不是由民事主體本人行使，而是由符合法律規定的或授權的訴訟主體行使。這就表明，不僅程序意義上的訴權和訴與實體意義上的訴權和訴可以分離行使，而且，民事訴訟主體與民事主體在理論上和司法實踐中都是可以分離的。由此可見，訴訟主體與民事主體的分離，是建立在訴權和訴的可分性理論基礎上的。另外，民事權利與民事權利能力的分離也使訴訟主體與民事主體的分離成為可能。立法和司法實踐都確認或承認了訴訟主體與民事主體的分離，但是這種分離并非是隨意而沒有限制的。訴訟主體如果與民事主體無任何牽連，那么他參與的訴訟將是毫無意義的，并且可能導致訴權濫用等問題。因此，對訴訟主體與民事主體的分離應當進行合理的限制與協調，以維護法的穩定性和權威性。對此，我國有的地方就已經在審判實踐中適用了訴訟主體與民事主體的分離。如上海市高級人民法院規定，業主委員會作為業主選任的維護業主利益的組織，對于涉及業主公共利益的事項，在履行一定手續后，業主委員會可以直接以自己的名義提起和參加訴訟。業主委員會為涉及業主公共利益事項欲提起民事訴訟的，須經業主大會或業主代表大會以合法決定通過。業主大會或業主代表大會對訴訟與否做出的決定，對業主委員會及全體業主具有約束力。業主委員會非因主觀原因無法組織召開業主大會或業主代表大會的，可以由業主委員會直接提起訴訟；業主以業主公約或其他方式授權業主委員會可以直接提起訴訟的，不需再經過業主大會或業主代表大會的同意。顯然，上海市人民法院已賦予業主委員會以民事訴訟主體地位。

民事主體和訴訟主體的分離，將十分有利于業主委員會為了維護全體業主的利益，以原告的身份而提起訴訟。但不可否認，業主委員會在運作的過程中，也存在著為了追求某種利益而犧牲甚至惡意損害部分業主利益的情況發生的可能性。這種可能性在有的小區內已成為了現實。業主委員會作為原告提起訴訟，勝訴所形成的權益可以由全體業主享有，但業主委員會作為被告被提起訴訟，其敗訴的后果若由全體業主承擔，那么必將造成提起這起訴訟并勝訴的業主也要分擔一份后果。這顯然是不合理的。因此，賦予業主委員會訴訟主體地位的時候，應當就此問題作出規定。對于損害部分業主利益的，應當明確由因此獲得利益的業主承擔賠償責任。惡意串通的，業主委員會成員也應以個人財產承擔部分賠償責任。

賦予業主委員會以訴訟主體地位，只能解決業主委員會在運作過程中的部分問題，其根本問題的解決則需要從立法的角度，解決業主委員會的法律地位問題。業主委員會法律地位問題還涉及其與業主大會的關系問題，以及業主大會的法律地位等問題，這需要立法者根據其他國家地區的立法經驗和我國的實際情況加以權衡。