中國房產價格變動現狀及其走勢分析

摘要：近年來，房產價格的攀升和房地產經濟的持續升溫引發了巨大的社會反響。本文擬就中國-房地產經濟的持續升溫，特別是房產價格漲勢過猛的現象進行分析，指出中國房市過熱、房價過高現象的產生既有合理因素，也有多方面原因，并在此基礎上分析中國房產價格的未來走勢。

關鍵詞：房產價格；現狀；走勢分析

中圖分類號：F293．35 文獻標識碼：A 文章編號：1003-1502(2007)01—0104一04

一、中國房產價格變動的現狀

中國房地產經濟進入了備受世人關注的不平靜的年代。自2005年起，房地產經濟首先經歷了以銀根、地根雙緊縮為標志的政策風暴以削平過高的房地產價格，隨即，一波未平一波又起，2005年3月17日，房貸利率提高，對房地產經濟實行宏觀調控的大幕漸漸拉起；2005年3月26日，國務院出臺《切實穩定住房價格的通知》，即“國八條”；4月27日，國務院常務會議出臺《進一步加強房地產市場的宏觀調控》文件，提出“加強房地產市場引導和調控的八項措施”，簡稱“后國八條”；2005年5月11日，國務院叉轉發了建設部等七部委關于調控房地產市場的通知進入2006年，政府進一步出臺了一系列調控房地產的政策。由上可見，政府調控房地產經濟的力度之大是前所未有的。

這種不同尋常的大力度的政策調整源于房產價格的迅速猛漲。眾所周知，近幾年中國的房地產市場最突出的問題就是房產價格大幅度上漲，主要表現是：

(一)商品房銷售平均價格漲幅較大。據國家統計局國房景氣指數調查顯示，自2003年以來，商品房價格日漸上漲。2004年l～11月全國商品房平均銷售價格為2759元／平方米，同比上漲12．5％。其中，商品住宅平均銷售價格為2580元，平方米，上漲11 6％。2004年商品房銷售均價自5月份以后提高到2700元以上，9月份以后價格仍在高位保持平穩運行，直至現在商品房價格仍居高不下。

(二)新房價格普遍上漲。據統計局城調隊對全國35個大中城市房產價格統計，2003年四季度房屋銷售價格比上年同季上漲10．8％，比三季度上漲2．2％，全年平均上漲9．7％。其中各類新房價格除經濟適用房價格由國家控制漲幅較小外，其他房產價格都有較大幅度的提高。

分地區看，2004年有7個城市房屋銷售價格連續4個季度上漲超過10％(見表l)。尤其值得注意的是，原來房價較低的一些省會城市，如蘭州、濟南、武漢、太原、成都等，2004年新房價格也有較大幅度升高，三季度分別上漲13．1％、9．6％、99％、8．7％、8 3％。四季度濟南上漲13．7％、成都上漲11．4％，上漲幅度超過了10％，這表明房價上漲有普漲的趨勢。

(三)二手房市場呈現活躍態勢，租賃市場相對平穩。二手房交易市場價格繼續較大幅度上漲，2004年四季度私房交易價格比上年同期上漲15．5％，1：15季度上漲3．5％。其中住宅和非住宅價格同比分別上漲15．2％和11．9％。在房產交易價格大幅上漲的同時，房屋租賃價格走勢平穩。2004年四季度全國房屋租賃價格比上年同期上漲2．O％，比三季度價格上漲O.3％。

(四)據國家統計局2005年7月25日發布的有關房價的統計數據顯示，2005年6月份，“國房景氣指數”為101．05，連續4個月下滑。二季度35個大中城市房屋銷售價格同比和環比漲幅分別比～季度回落1．8和1．2個百分點，但商品房價格卻比上年同季上漲了8％，比一季度上漲了1．5％。其中上漲超過了10個百分點的城市有5個。

房價漲幅偏高已經成為不爭的事實，是什么原因導致房價漲幅如此之大，這樣的漲幅會持續下去嗎?未來的房市走勢如何?這是本文探討的主要問題。

二、中國房產價格攀升的成因

中國房產價格漲幅過大的原因是極其復雜的。既有合理性的成分，也有多方面的原因。

從合理性角度來看，房地產價格漲幅過大是市場經濟條件下需求供給平衡的結果。一般而言，在經濟高速發展時期，房地產價格的快速提高是必然的。這可以從不同角度來分析。首先，從國際經驗來看，統計資料表明，世界各國人均GDP從800美元到1300美元，是所有國家住房消費持續發展階段。目前中國人均國民生產總值已超過1000美元，正處在住房消費持續發展的階段。其次，從現代化進程水平來看．世界平均城市化水平是50％，發達國家是75％，中國只有38％，按照現代化的實際推進程度，城市化水平如果每提高一個百分點，將有3000萬人進城，需要600萬套住宅，拉動內部需求8000億人民幣，相當于GDP每年增長5個百分點。到目前為止人均建筑面積只從1978年的8平方米增加到22平方米，到2020年可達到35平方米，潛在需求有30億平方米。可見對商品房的現實需求是巨大的。根據調查，20％城鎮家庭想改善住房，這是一個很大的數字。除此之外還有房屋拆遷產生的被動需求。只要收入逐年增長，房地產需求必然逐年增長。最后，從房地產的特殊性上講，房地產市場的供給收入彈性小于需求收入彈性，供給約束大于需求約束。需求收入彈性是1.55，供給收入彈性是0．75(李宏謹)。由于供給約束大于需求約束，城鎮居民人均可支配收入增加1個百分點，實際供給僅增加0．75個百分點，因此房地產企業提高價格是有空間的。中國房產價格攀升除了上述合理性成分外，還有多方面的原因：土地，是房地產開發的一項基本條件；金融，是房地產開發資金的重要來源。

(一)地價攀升是房價漲幅過大的直接原因。房價與地價密切相關，二者相互影響，互相推動。房價的大幅度上漲直接導致對土地需求的過量，土地資源是有限的，在土地資源供不應求的情況下，地價必然上漲，而地價的上漲以“成本推動”的方式促使房價進一步攀升。同時，根據馬克思的理論，地價是資本化的地租，馬克思曾說過，土地價格“不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格”。土地價格=地租，利息率，可見地價是由地租和利息率共同決定的。對于地租，馬克思揭露了它的本質，認為絕對地租產生于土地所有權壟斷，由土地所有者收取。除壟斷地租外，還有級差地租，它是由土地位置和投資的不同而產生的，在市場經濟下通過不同地段的不同價格表現出來。國家征收土地增值稅把大部分級差地租收上來，作為專用款再投資于城市基礎設施，這又導致產生更大的級差地租和絕對地租。地租在要素市場化過程中所產生的利益要在地方政府和開發商之間分配，成為房地產業超額利潤的來源，超額利潤的存在成為推動房地產業發展的強大動力，也是地價過高的重要原因。總之，地價的過高導致房價的升高，升高的房價又拉動了地價。地價與房價的循環機制使得房價與地價交互上揚。

(二)房價的波動上揚與金融政策有關。中國房地產開發和消費者購買住房融資渠道主要來源于銀行的信貸資金。據分析，國內房地產業者資金來源結構有以下特征：一是自籌資金的比例約在26％左右；二是預算內資金以及債券籌資；三是國內銀行貸款和其他資金來源，所謂其他資金來源主要是房屋的預售款。2004年自籌資金中僅有16％是業者的自有資金，房地產開發企業有八成的資金來自于國內銀行貸款。從消費者方面看，消費者購買住房的資金大部分也是來自于銀行，銀行在貸款前以借款人住房作為抵押來降低風險，而消費者的借款能力又與利率密切相關。利率高，實際負債上升，銀行會減少住房貸款，相反，利率降低，百姓更容易得到住房貸款。銀行在面臨激烈競爭的時候，通常把擴大市場份額作為主要目標，把利潤最大化放在次要地位，因此銀行的住房貸款利率普遍較低。國家無論對房地產開發商還是對消費者從金融支持角度來講都是過度的。

這種過度的金融支持會產生什么影響呢?根據市場經濟理論，利率取決于貨幣供給和貨幣需求的均衡，而利率對投資有直接的影響。貨幣供給的增加在短期會對投資和經濟增長起促進作用。但凡事皆有度，從目前狀況來看，銀行體系具有信貸擴張對房地產業金融支持力度過大的能力，過大的金融支持力度會對經濟產生沖擊。一方面，通過開發投資、住宅抵押貸款和消費者預期來實現貨幣政策對房價的影響。當開發投資和住宅抵押貸款不斷涌向房地產業的時候，消費者會產生地價持續上升的預期，從而推動住宅價格脫離正常軌道。另一方面，由于金融機構的短視行為，貸款大量地投入房地產業。投資者和消費者雙方的投機行為和風險轉嫁行為也直接導致了房價的波動上揚。

(三)地方政府對自身利益的追求縱容了房價持續走高。2002年第三季度央行貨幣政策報告中提出“要密切關注一些地區房地產投資及貸款增長過快的問題”。從2005年3月17日起，央行對商業銀行的住房信貸政策不斷進行調整，其間，政策出臺的頻率也越來越快、力度越來越大，對房地產實施調控的針對性越來越明顯。但是總體看來，地方政府出于自身利益不很主動去落實國家的政策，使得政策收效始終不很明顯，有的地區如長江三角洲地區的商品房價格還是扶搖直上，直至國八條、新國八條和七部委意見出臺之后，商品房價格4月份才開始出現回調跡象，但是沒有從根本上抑制住商品房價格上升的走勢。這種政策效應滯后性主要源于房地產經濟給地方GDP帶來了高增長。這種高增長是評價地方政府官員政績的最重要的標準，也是地方經濟發展的基礎。地方政府在房地產開發中從土地出讓和稅收上直接受益，這種收益直接影響地方財政收入的增長水平和經濟發展水平。具體來說，舊城區由于土地供給吃緊，對舊城區大興土木地拆遷改造，就成為地方政府獲取土地出讓收益和稅收的重要手段。另外，政府從購房者的信貸消費中預收的稅款也頗為可觀。由于現在購房者普遍采用按揭購房，以7成按揭計算，地方政府所得到的營業稅中實際上個人只承擔了30％左右，70％是從商業銀行中對未實現的商品房收入的稅收透支而來的。即每100元錢的商品房銷售收入，政府征收5元營業稅，其中1．5元是購房者現在繳納的，3．5元是從商業銀行未來收入中預收的。因此，實際上政府從商業銀行預收稅款的漲幅和商品房銷售額漲幅是一致的。地方政府在利益分配上與中央政府博弈的存在，使中央調控政策的執行力被削弱了，因此，地方政府利益的存在是房價居高不下的重要原因。

三、中國房地產價格的未來走勢

中國房地產價格的總體走勢是穩中有升，短期內價格不會明顯回落。這是因為：

(一)中國房地產市場發展的宏觀環境更加穩定。2005年繼續實行的雙穩健的財政政策和貨幣政策，以及繼續強調加強和改善宏觀調控措施，都會保持經濟平穩較快發展。特別是各部委相關政策也相繼出臺，這為確保房地產市場的平穩發展打下了基礎。從已出臺的措施來看最主要的有：(1)國土資源部將繼續實行從嚴從緊的建設用地供應政策，進一步規范土地交易市場，嚴格界定有償使用與無償劃撥的供地范圍，全面落實經營性土地的“招標拍賣掛牌”出讓制度。(2)建設部已明確繼續控制城鎮房屋拆遷規模和調整住宅供應結構，將城鎮房屋拆遷規模控制在2004年的水平；加大中低價位普通商品住房、經濟適用住房的建設力度；限制非住宅及高檔和大戶型住房建設；提高住房公積金使用效率。上述措施的實施對穩定房產價格將會起到很好的作用。

(二)房地產金融的監管力度進一步加強，對房地產市場供給和需求的影響將持續釋放。國務院在2005年4月27日提出：“加強金融監管，要求各商業銀行要加強對房地產貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風險。”央行在2004年已經采取行動，將商業銀行的存款準備金由7％調高至7．5％。四大國有商業銀行紛紛停止或者限制發放投資型房貸，除國有四大商業銀行之外，幾乎所有的民營銀行也都根據央行規定制定相關的限貸措施。此外，早在2004年10月29日起央行就決定上調金融機構存貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率浮動。這是近十年來央行首次宣布上調存貸款利率。此舉的象征意義要大于實際意義，對開發商和購房者的影響不僅具有實在的意義，更重要的是在心理預期層面上。這對房地產市場供給和需求的影響將會是長期的。

(三)房地產開發投資增速趨于緩和。2004年1～11月，全國房地產開發投資額達到10738億元，同比增長29．2％。其中，商品住宅完成投資7284億元，同比增長28．7％；辦公樓和商業營業用房完成投資同比分別增長了29．7％和33．2％。各類物業開發投資的增長速度均明顯低于2003年同期水平，說明中央政府的宏觀調控政策取得了一定的成效。隨著2005年更大力度的調控，房地產開發投資的增長速度將更趨于緩和。

(四)房地產需求增長將趨于平穩。由于國家加強了對房產需求的調控，特別是消費信貸政策的完善和加息已開始對住房消費增長形成一定的壓力，部分住宅需求將得到延緩；同時，國家將繼續控制城市拆遷規模，這減少了一定的被動需求；為了穩定房地產價格，國家還會根據需要動用其他的手段加強調控力度，抑制不合理需求。因此總體來看未來房產需求增長速度將會降低。

伴隨著房地產供求形勢的改善和宏觀經濟環境的穩定，房地產價格漲勢將趨向平穩。特別是2004年以來房地產供求形勢已經有所改善，空置房數量有所回升、房屋在建規模較大、租房價格平穩，經濟適用住房的供應量等調控措施的實現以及二級市場的擴大，房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。但是，中國經濟的快速增長和人民群眾消費力的迅速提高，對房產的需求仍然是強勁的，這就決定了一方面宏觀環境的改善和穩定將使房產價格趨于穩定，另一方面中國經濟的快速增長和健康發展將會繼續從總體上推動房產價格走高。因此，我們的結論是，中國房地產價格的未來走勢將是穩中有升，短期內房產價格不會明顯回落。

責任編輯：宋 奇

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