淺析城市“房價”與“地價”

[中圖分類號]F293.30 [文獻標識碼]A

[文章編號]1009—2234(2007)04—0173—01

土地招標、拍賣、掛牌出讓市場呈現出方興未艾之勢。但是，透過這日益繁榮的市場，我們也看到了一些令人深思的現象。主要表現在市場招、拍、掛、出讓過程中土地價格漲幅較大。地價的上漲，使人不由得不想到與之緊密相連的房地產價格。城市土地的招、拍、掛出讓對城市房地產價格的影響，已經成為無論是理論界還是實踐工作者都需要深入研究的問題。

一、土地招、拍、掛、出讓與城市地價上漲的理性分析

由于土地招、拍、掛出讓的直接作用對象是城市的地價，因此，我們的分析也從地價開始。

(一)市場經濟條件下地價形成與土地增值機制分析

土地市場中地價形成主要受收益機制和市場機制作用。收益機制是土地市場價值形成的前提。土地價格主要由收益決定，即由土地產出能力大小決定。土地區位與市政基礎設施投入程度及土地用途與開發利用集約程度等因素是影響土地收益的主要因素。市場機制對地價形成的作用大小取決于土地市場化程度，其市場化程度越高，市場競爭越激烈，市場關系越緊張，市場主體的行為越規范，市場地價水平越接近地塊的收益水平。反之，則市場地價與收益水平相差越大。由此可見，市場經濟條件下土地價格的形成及地價水平的高低主要受制于土地自身的收益能力和土地市場的供求關系。

(二)土地招、拍、掛出讓引起地價上漲的實質

根據前述看出，從表面上看實施土地招、拍、掛，轉變土地供應方式推動土地市場地價水平的大幅度上升，但事實上招、拍、掛出讓只是充分發揮了市場機制對地價形成的作用，而并沒有提高城市土地的收益能力。實施土地招、拍、掛、出讓并不存在推動土地增值和地價上漲的內在機制。實施土地招標掛牌出讓，充分引入了市場競爭機制，充分體現了市場經濟等價交換和公正、公開、公平交易的基本準則，顯化了土地的真實價格，使扭曲的市場價格得以矯正，通過市場機制實現了土地價格回歸。

二、土地掛牌出讓與城市房地產價格變化理論分析

(一)城市房地產價格特征

房地產價格的特征主要有：1.房地產價格受區位影響很大；2.房地產價格實質上是房地產權益的價格；3.房地產價格既有交易代價的價格，又有使用代價的租金；4.房地產價格是在長期考慮下形成的；5.房地產價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響。

(二)城市房地產價格變化的影響因素

房地產價格的變化有眾多的影響因素，但歸納起來不外乎成本推動和需求拉動兩種類型。

1.成本變動對房地產價格的影響

房地產價格由開發成本、利潤和稅金構成。房地產價格水平的高低和變化幅度與本期各種因素的價格、因素成分比重和前期各種因素價格變化率、因素成分比重變化率有直接關系。在價格既定的情況下，價格構成三要素之間是互為消長的。對企業來說，若價格既定，開發成本增加則利潤減少，開發成本減少則利潤增加。作為把經濟效益放在第一位的開發商，如果沒有外部因素的影響，不會降低預期中的利潤。因此，雖然對于地價在房地產價中占多少比例合適的問題沒有一個固定的標準，但土地價格上漲，開發成本增加必然會對房地產價格上升產生一定的影響。

2.供求關系對房地產價格的影響

目前，我國房地產市場上，供需矛盾較大。從供給方來看，房地產開發商規模大多很小，勞動生產率較低，在國家嚴格土地管理的制度安排下，開發商為了爭奪有限的可供開發的建設用地，并取得競爭優勢，往往不是從提高企業競爭優勢入手展開競爭，而是通過非常手段把競爭對手排擠出局，在區域內形成供給壟斷。在以可供開發的土地數量決定市場容量的經濟環境下，通過壟斷提房高價來彌補高昂的交易成本，這也是促使開發商在競買過程中一再加價的主要原因。這兩個因素促使開發商不會輕易降低房地產價格，從而造成供給方面的價格彈性較小。從需求方來看，由于信息的不對稱，買方主要花費更長的時間來進行消費積累，才能將潛在的需求轉化為現實的需求，因而，需求的價格彈性也較小。供給和需求缺乏價格彈性，必然會導致房地產價格向上的剛性。

(三)土地招、拍、掛方式對房地產價格變化的影響

從以上分析可以看出，在理論上，房地產價格應由市場供求關系來決定。但是由于房地產市場交易成本較高、信息不對稱等原因，房地產價格達到均衡要通過開發商和購買者反復進行購買博弈才能實現，這需要一定的時間，少則幾個月，多則幾年，這就是房地產價格的時滯效應。土地招、拍、掛雖然不存在推動房地產價格上漲的內在機制，但是土地作為一種生產要素，其上漲的價格總是要通過其上的終端產品而轉嫁回收，因此在一定時期內還是會通過地價影響到房地產價格 。

三、完善土地招、拍、掛出讓制度，推動房地產市場健康發展的建議。

一是完善房地產市場有關信息發布制度，增大信息量。信息是引導開發商進行土地競買報價的重要因素，為引導開發商在競買過程中理性投標，防止出現房地產價格的“理性泡沫”，一方面應盡可能詳細地摸清并公布出讓宗地的各項指標。另一方面，要盡快完善宏觀經濟信息的發布制度，如房地產預警預報結果的定期發布等。

二是科學規劃招、拍、掛出讓土地方案，滿足普通商品住宅需求。我們認為在目前房地產市場的現實狀況下，應繼續進行土地出讓市場化改革，科學規劃城市土地供給，協調供給不同區位土地的方式合理配置土地資源，實現城市房地產的多元結構，滿足廣大居民對普通商品住宅的需求。

三是加強房地產市場建設力度，規范房地產開發市場。完善市場法規和交易行為，加大執法力度，對已出讓使用權的土地，應限期開發，防止炒賣地皮的行為發生。