論房地產拆遷估價報告的法律地位

［中圖分類號］F293.33 ［文獻標識碼］A［文章編號］1009—2234(2007)03—0207—01

根據目前我國的相關法律規定，房地產估價機構是從事房地產估價活動的中介服務機構，是具有獨立法人資格的經濟組織。脫鉤改制后的估價機構多為估價師出資的有限責任公司、合伙企業，屬于“法律規范、政府監督、行業自律”模式的機構，因此其行為不具備行政行為效力。

從房地產估價報告的定義中可知，它是“全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復，關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告”。這里體現出兩層意思，其一，是估價機構和估價師運用自已的專業技能，本著客觀公正的原則，有義務為委托方提供房地產的客觀合理價格；其二是該報告僅是體現出估價機構和估價師智力勞動成果的研究報告，僅供委托方在特定目的下參考使用，不具有行政行為所具有的公定力、確定力、拘束力和執行力。但它是行政機關和人民法院作出判斷和決定的重要參考，產生影響力而非決定力。因此，可以得出如下結論：房地產拆遷估價報告符合證據的特征，而非行政執法和法院裁決的依據。

既然在行政執法和審判中估價報告僅作為證據而非依據，行政執法機關或者人民法院就應當對其從合法性、真實性、相關性方面進行審查。

1.估價報告的合法性審查

首先，《城市房屋拆遷估價指導意見》第四條規定：“拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。據此，估價報告只有法定的房地產估價機構作出并由房地產估價師簽字，才能作為證據被采用。其次，估價報告的形成必須符合法定程序，《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款規定：“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷入投票或拆遷當事人抽簽等方式?！比绻`反該程序規定完全由拆迂人確定估價機構，所作的估價報告就違反了證據的合法性而不被采信。第三，證據的形式必須符合法律規定，估價報告應當具備的形式要件包括委托人、評估標的、估價方法、估價機構、估價師。缺少必備要件就屬于證據的形式不符合法定要求而不被采信。

2.估價報告的真實性審查

行政執法和行政訴訟無一例外的要考察證據的真實性。證據的真實性要求證據的內容和形式都必須具有客觀性，證據的內容應當以客觀事物為基礎。據此，估價報告的結論存在主觀臆斷，無根據的猜測因素的，就不具有客觀真實性。《城市房屋拆遷估價指導意見》的一些規定保證了估價報告客觀真實的反映被拆遷房屋客觀真實的價值。第五條規定：“拆遷評估應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則，任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果”。第十條規定：“受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息，房地產管理部門應當允許查閱。”第十四條規定：“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行”。這些規定為行政執法機關和人民法院對估價報告真實性的判斷提供了線索。

行政機關作出裁決時，由舉證義務的拆遷人提供估價報告，如果被拆遷人不能反駁的，可以估價報告為依據作出裁決，當事人不服向人民法院提起行政訴訟的，行政機關負有舉證義務，在不能反駁估價報告時，人民法院可以估價報告作出判決。被拆遷人否定負有舉證義務的拆遷人或者行政機關提供的估價報告，可以通過橫向、縱向，同類、近類比較的方法分析和反證。

3.估價報告的相關性審查

審查估價報告這一證據的關聯性時包括：(1)該估價報告要證明的內容與案件事實是否有關；(2)該估價報告所證明的問題對案件事實認定是否具有實際意義；(3)該估價報告對于要證明的事實是否具有證明力。證據的合法性、真實性和關聯性雖各具特點，但具有統一性和不可分割性，是一有機整體，相互補充，缺一不可。證據缺少任何一“性”，都不能成為認定案件事實的依據。盡管如此，法定的房地產估價機構作出的估價報告屬于優勢證據，在沒有足夠的其他相反證據否定時，仍應以其為依據作出裁判。

房地產估價機構承攬估價業務是通過良好的公信力，其所作出的估價報告是否被拆遷當事人雙方接受及是否被行政機關和人民法院采信，直接影響其公信力的提升和下降。證據對當事人不產生直接的拘束力，只有估價報告被行政行為采信后才產生拘束力。因此，房地產估價機構和估價師無需對輕微過失性的錯誤估價報告承擔法律責任。當然，如果估價機構和估價師故意做出虛假的估價報告致使民事主體作出錯誤的判斷，估價機構和估價師應當接受相應的處罰并承擔相應的賠償責任。在有關訴訟中，人民法院可以依法對其虛假作證行為進行制裁。