且等房價回歸理性

[摘要] 由于中央宏觀調控迫使投機者退出購房者群體，導致當前中國房產交易市場成交低迷。持續的宏觀調控政策將使虛高的房價回歸理性。

[關鍵詞] 預期泡沫宏觀調控回歸理性

當前中國房產交易市場，無論新房市場，還是舊房市場，成交量都很低。為什么產生這種現象？會持續多久？將怎么打破這種“僵局”？本文就這些問題展開分析。

一、政府部門、房產投機者和房產投資者的雙重角色

房產交易市場有三類主體：購房者、售房者和監管者。

購房者包括:(1)房產消費者，購房用于自住;(2)房產投資者，購房用于出租;(3)房產投機者，通過低價購入，高價售出來贏利。

售房者包括:（1）房產開發商，是賣房主體；（2）房產投資者，為出租而購入的房子在行情逆轉時借機拋售；（3）房產投機者，從購房的第一天開始，就已加入售房者隊伍，他們是房價走勢和國家政策的先知先覺者；（4）政府部門，政府部門作為土地所有者，以出讓土地使用權獲取收入，因此它屬于售房者——“售地者”。

監管者，就是政府部門，包括中央政府和地方政府。

可見，政府部門、房產投機者和房產投資者的角色是雙重的。政府部門即是監管者，又是售房者，即當“裁判”，又當“運動員”，準確地說，中央政府承擔著“裁判”的角色，地方政府扮演著“運動員”的角色；房產投資者和房產投機者的角色更是雙重的，即是購房者，也是售房者。

二、由于中央宏觀調控迫使房產投機者退出購房者群體，加之宏觀調控初期，房價依然堅挺，因此導致成交低迷

房產投機者所扮演的角色視房價走勢預期而定。如果預期房價上漲，在購房者群體中，除房產消費者以外，房產投機者將蜂擁而至，而在售房者群體中，房產開發商不會輕易出手，因為“皇帝女兒不愁嫁”，他們將待價而沽，結果就是房價節節攀升。如果預期房價下跌，那么，在購房者群體中，將難以再現房產投機者頻繁活動的身影，就連住房消費者也將持幣觀望，翹首以盼房價下跌，而在售房者群體中，除了房產開發商以外，房產投機者也會加入進來，結果就是房價應聲而落，跌勢如潮。

由以上分析可知，即使房價已讓普通房產消費者覺得高不可攀，但由于有房價上漲預期，房市依然火爆，房價和成交量將連袂上漲，此時房產交易市場不再反映真實供求，成為房產投機者冒險的樂園，房市泡沫迅速膨脹，但是，膨脹的泡沫終究要破滅。正是看到了泡沫破裂等潛在的風險，中央政府采取了宏觀調控措施，以抑制房價過快上漲。采取的主要操作策略就是打擊房產投機者，使其無利可圖，逼其退出購房者群體，而宏觀調控初期房價依然堅挺，房產消費者無力購房，因此，房產交易市場上成交量急劇下降。

三、由于政府的雙重角色導致房產開發商維持目前的高房價，而房產消費者沉默以待，因此這種高房價、低成交量的現象還會持續比較長的時間

宏觀調控初期，房價堅挺，房產開發商咬住高價不降，他們希望能熬過這樣一個低迷的時期，等待下一個春天的到來。然而至少需要以下條件之一，第一、居民收入水平迅速提高；第二、國家政策解凍，房產投機者重新加入購房者群體。寄希望于第一個條件，是不現實的。因此，國家政策取向，將對中國房產交易市場下一步走向起著舉足輕重的作用。由于政府的雙重角色，即當“裁判”，又當“運動員”，因此，無法保證政府將繼續維持對房產投機者的打壓態勢，正因為如此，房產開發商才有了理由，維持現在的高房價，以待成交量因政策松綁，房產投機者重新入市而放大。而只要政府政策維持不變，房產消費者就有足夠的信心和耐心，苦等時機。因此可以說，這種高房價、低成交量的現象還會持續比較長的時間。

四、持續的宏觀調控政策將使虛高的房價回歸理性

現在的房產交易市場，是房產商和政府之間的博弈，準確地說，是中央政府和地方政府之間的博弈。博弈分出勝負之時，就是這種高房價、低成交量現象結束之時。而博弈結果有兩種可能，一種可能是房產商和地方政府勝出，中央政府取消宏觀調控措施，投機者重新入市，成交放量，價格在此基礎上恢復上漲趨勢；另一種可能是中央政府勝出，繼續實行宏觀調控政策，甚至出臺更嚴厲的政策，房產開發商迫于無奈，紛紛低價套現，以緩解財務緊張狀況，此時房產投機者早已加入售房者群體，在舊房市場不斷沖擊新房市場價格防線，至此房產交易市場將上演一幕幕房價輪番下跌的劇目。

那么到底何種可能將會成為現實呢？我們認為，中國房產交易市場是否需要房產投機者這個問題無法繞開，正是他們才部分導致了當前房價高得離譜的現狀。而我們同樣認為住房不同于黃金、股票等投資品，它是千家萬戶的棲身之所，它的最大功能是用于居住，而非投資。基于此，我們堅定地認為中央政府打壓房產投機者的決心將會一如既往，甚至更為嚴厲，跌勢難以避免。因此，房產開發商應該清醒地認識到暴利年代已經過去，面對現實，調整心態，將虛高的房價回歸理性。

參考文獻：

[1]劉勇:《如何平抑非常時期飛漲的物價》.經濟師，2005年第10期

[2]高同裕:《房價快速上漲之謎:基于廣州市的調查》.南方金融，2006年 11期

[3]潘長風:《影響我國房價的內外因探究》.價格理論與實踐2006年 10期