房地產領域中的信息不對稱與市場失靈

[摘要] 房地產市場中，存在著多方的信息不對稱，是房地產市場失靈的重要原因。本文主要針對房地產市場中的眾多參與者，分析了他們之間的信息不對稱關系，并且就政府與房地產開發商之間建立了博弈模型，通過對模型的分析，來進一步揭示房地產市場的失靈現象。

[關鍵詞] 市場失靈信息不對稱博弈完美貝葉斯納什均衡

現實生活中，由于買方與賣方之間所掌握的信息不對稱，導致雙方的決策結果偏離市場均衡，從而導致市場機制不能使得資源優化配置，就要產生市場失靈。房地產市場也不例外。

一、政府與房地產開發商之間的信息不對稱

土地是房地產項目中最基本要素，一切房地產項目的完成，都必須以土地為基礎，房地產商要得到土地，就必須通過政府批準，而政府是土地政策的制定者，基本掌握了要出讓的國有土地的所有信息，房地產開發商對這些信息的了解則很不充分，這就造成了政府與房地產商之間就土地方面的信息不對稱。除此之外，在有關房地產產業、城市規劃、稅收政策等政策的制定方面，也存在著雙方的信息不對稱。

針對以上分析，可用博弈論來分析政府與房地產開發商之間的信息不對稱關系:

1.博弈模型假設。(1)政府是理性的，希望維護各方的合法權利，為房地產市場提供良好的經濟運行環境，穩定房地產價格，促進房地產市場的正常健康發展，增加國家財政收入。(2)房地產商是理性的，希望的是：維護自己的合法權利，追求收益最大化。

2.博弈模型的建立。針對政府與房地產商之間的信息不對稱，可以建立如下所示樹狀擴展圖，政府和房地產商的決策總是相互干預，相互制約、相互依賴的，博弈論模型可以分析利益相互沖突、交叉影響狀況。政府與房地產商在房地產市場中的博弈過程依次是：政府首先針對一定的房地產市場，觀察市場走勢，出臺一系列相關政策，房地產商在這些政策的指導下，制定自身發展策略，而后政府再根據房地產商的反應，決定下一步調整政策策略，整個博弈循環往復。

首先假設房地產市場中，U的概率為過熱，那么（1-U）的概率為蕭條，這是房地產商根據政府前面出臺的政策來調整的結果。政府根據當前狀況，以決定下一步策略，若以Ni(i=1，2)表示政府出臺的政策類型，其中:N1表示鼓勵投資，N2表示抑制投資;又設房地產商對房地產市場狀況做出的判斷類型為μj(j=1，2)，其中:μ1表示市場投資利潤偏低，μ2表示市場投資利潤偏高。令房地產商對市場狀況做出的先驗判斷為P(μj)，則在市場狀況為μj時政府出臺相應政策Ni的條件概率為P(Ni|μj);房地產開發商觀察到政策類型Ni后，對市場狀況類型做出的后驗判斷為P(μj|Ni)。房地產開發商的后驗概率將依據貝葉斯法則進行修正。

但是，由于我國土地政策的特殊性以及我國監督體系不完備，政府官員為自己短期的目服務時，對房地產市場的調控可能導致失誤，使得雙方在博弈過程中達不到完精煉貝葉斯均衡，長期下去必將導致整個房地產市場的失靈。

二、房地產商與消費者之間的信息不對稱

在房地產一級市場中，主要的參與者是房地產商和消費者。房地產市場的專業性導致房地產開發商相對住房消費者的信息優勢，房地產商是樓盤的開發者，對樓盤的信息是相當明確，而消費者由于房地產的特點不能靠經驗判斷，在交易過程中處于被動狀態，這就使得房地產商與消費者之間存在嚴重的信息不對稱。在此前提下，房地產商可能會利用信息優勢去不正當獲利的動機，例如:房地產商知道所售樓盤有質量問題，在交易過程中欺瞞消費者，結果在成交以后發生糾紛。又如，開發項目在證件不全的情況下開盤銷售，消費者卻不掌握此信息，以致造成嚴重后果。再如拖期交房、面積縮水等方面不符合合同，都是由于房地產一級市場中雙方的信息不對稱所致，造成房地產交易時的各種糾紛，影響房地產一級市場的正常運行，導致房地產一級市場失靈。

三、二手房委托方與消費者，以及房地產中介機構與消費者的信息不對稱

一方面，在房地產二級市場中，存在著和二手車市場相似的現象。委托方對二手房的品質較于消費者來說要清楚地多。交易的成功與否往往價格是關鍵，品質好的二手房的委托方希望委托中介機構賣個好價，而品質一般的二手房就希望以較低的價格出售，精明的消費者知道買二手房有一定風險，所以討價還價時盡量要求降低價格，在此過程中，一些品質好的二手房就可能退出銷售市場。如果房地產二級市場中品質差的房屋占的比例大了，消費者在購買過程中要求的折扣就大了，這使得二手房委托者不愿意出售其二手房，結果市場上只剩下一些品質低的二手房出售了。這就可能引起逆向選擇，品質較差的二手房充斥著品質較好的二手房，造成二級市場的不健康運行。

另一方面， 由于房地產二手市場近幾年的發展，使得房地產中介機構的作用日益明顯，房地產中介機構對所售房地產信息、中介服務流程和中介服務法規方面的了解程度要高于消費者，這就造成了房地產中介機構與消費者之間的信息不對稱，可能帶來中介機構的道德風險問題，不易取得消費者的信任，進而也使得房地產二級市場的運行效率低下。

四、結束語

總之，房地產市場中眾多參與者之間的信息不對稱是造成房地產市場失靈的重要因素，既不利于房地產市場的正常運作，也不利于資源的優化配置。所以，政府應該密切注意房地產市場的實際情況，制定合理的政策。房地產開發商與房地產中介機構也應建立合理信譽體制，杜絕一切可能引發道德風險和逆向選擇的事件發生，共同維護房地產市場健康有序的發展。

參考文獻:

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