物業(yè)稅中物業(yè)增值收益分析

[摘要] 物業(yè)稅改革迫在眉睫，但是我國物業(yè)稅征收面臨很多困難，其中，物業(yè)稅應(yīng)該怎樣征收是現(xiàn)在討論的核心問題。物業(yè)增值收益應(yīng)該由政府獨(dú)享，還是應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的分配，如何分配等問題的解決直接關(guān)系到物業(yè)稅改革的進(jìn)程和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。本文利用博弈工具，就政府、開發(fā)商及消費(fèi)者的三方動(dòng)態(tài)博弈決策過程進(jìn)行了分析，提出了政府全額征收物業(yè)增值引起的物業(yè)稅的不合理性。并通過建立政府與消費(fèi)者的動(dòng)態(tài)博弈模型，從政府全額征收和部分享受因物業(yè)經(jīng)濟(jì)增值引起的物業(yè)稅增加額兩個(gè)方面，分析了消費(fèi)者的決策過程，從而得出政府部分享受物業(yè)增值收益將有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的結(jié)論，并進(jìn)一步確定政府部分享受物業(yè)因經(jīng)濟(jì)增值而引起的物業(yè)稅增加額的比例。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)稅動(dòng)態(tài)博弈物業(yè)增值收益經(jīng)濟(jì)增值

物業(yè)稅改革是目前的熱門話題。盡管物業(yè)稅的開征“箭在弦上”，但我國目前開征物業(yè)稅將面臨很多困難。從政府的角度來看，物業(yè)稅改革將政府原先在房地產(chǎn)交易時(shí)一次性收取的稅費(fèi)改為在保有期內(nèi)逐年征收，長遠(yuǎn)來看有利于增加政府的稅收收入，使政府享受到物業(yè)的增值部分，也保障了政府收入的穩(wěn)定性。

物業(yè)稅擬將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅和土地出讓金合并，在物業(yè)持有期內(nèi)，分期依物業(yè)評估值由業(yè)主繳納。隨著時(shí)間的推移，物業(yè)周邊環(huán)境的改善，商業(yè)價(jià)值的提升以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，等等，物業(yè)價(jià)值將會(huì)提升，從而增加消費(fèi)者的物業(yè)稅負(fù)擔(dān)。這將會(huì)給消費(fèi)者的購房決策產(chǎn)生怎樣的影響呢？物業(yè)的增值部分應(yīng)該由誰來“買單”？

本文就主要分析物業(yè)稅中物業(yè)增值收益問題。

一、引起物業(yè)增值的因素分析

房地產(chǎn)中建筑物一般不會(huì)產(chǎn)生增值，除非對建筑物進(jìn)行追加投資。建筑物在長期的使用中，雖然保留原有的實(shí)物形態(tài)，但由于自然損耗和人為損耗，價(jià)值會(huì)逐漸減少。

物業(yè)的增值主要源于土地的增值。土地增值指土地價(jià)值的增長。引起土地增值的因素可以分為：內(nèi)部因素和外部因素。其中內(nèi)部因素指由于土地使用者增加投入而引起的增值。外部因素指城市發(fā)展過程中各種客觀因素引起的增值，包括：自然因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加、公共設(shè)施投入、相鄰地區(qū)開發(fā)產(chǎn)生的外部效應(yīng)、制度變遷等。

這里為了分析方便，將土地增值分為自然增值和經(jīng)濟(jì)增值。土地自然增值包括：因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口發(fā)展需求與土地資源稀缺性的矛盾產(chǎn)生的增值及因自然、外部效應(yīng)、制度變遷等非人為控制因素引起的增值。土地的經(jīng)濟(jì)增值是指因追加投資而引起的增值。

二、物業(yè)稅征收的三方博弈模型

在物業(yè)稅征收中，有政府、開發(fā)商和消費(fèi)者三個(gè)相對獨(dú)立主體。這里引進(jìn)的三方博弈模型主要是為說明在土地的投資中各主體的決策過程。

政府：政府可以選擇投資和不投資。在規(guī)定的城市市政公用配套投資基礎(chǔ)上，政府為改善城市人居環(huán)境可以繼續(xù)追加新的投資。這有利于提升物業(yè)的價(jià)值，從而增加政府的稅收收入，消費(fèi)者繳納的物業(yè)稅會(huì)增加。事實(shí)上，在消費(fèi)者購房時(shí)，市政配套設(shè)施的投資已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)的開發(fā)成本，最終轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者的購房成本，這就意味著物業(yè)稅一旦開征，消費(fèi)者對物業(yè)增值會(huì)形成雙倍負(fù)擔(dān)，這勢必會(huì)影響消費(fèi)者的購房積極性，最終制約房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，同時(shí)也不利于社會(huì)的安定和政府“安居工程”的實(shí)現(xiàn)。所以，政府全額征收物業(yè)稅中的增值額是不合理的。但是如果政府選擇不追加投資，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)增值就很難實(shí)現(xiàn)，一方面不利于城市的發(fā)展，另一方面，也會(huì)影響政府的稅收收入。

開發(fā)商:開發(fā)商的決策過程和政府有一定的相似性，即：只要開發(fā)商選擇投資，最終的投資資金也將由消費(fèi)者承擔(dān)。不同的是，政府投資將會(huì)有增加的物業(yè)稅收入，而開發(fā)商則不然。開發(fā)商增加投資改善小區(qū)環(huán)境，既可以提升整個(gè)小區(qū)的物業(yè)價(jià)值，增加銷售收入，也有利于公司的品牌價(jià)值的提升。

消費(fèi)者:消費(fèi)者可以選擇購房和租房。但無論怎樣決策，只要政府和開發(fā)商有新增投資，消費(fèi)者就必須承擔(dān)政府和開發(fā)商的投資額以及因物業(yè)增值而引起的物業(yè)稅的增加額。前面在對政府的分析中可以看到，雙額物業(yè)增值負(fù)擔(dān)，對消費(fèi)者而言是不公平、不合理的。

房地產(chǎn)市場的三個(gè)主體中，消費(fèi)者屬于弱勢群體，從短期的博弈過程來看，消費(fèi)者只能被動(dòng)地接受市場，但從長期來看則不然。市場的發(fā)展需要消費(fèi)才能夠最終完成，消費(fèi)者對市場的反作用將成為政府下一個(gè)動(dòng)態(tài)博弈中的決策依據(jù)。所以，我們有必要就物業(yè)稅中物業(yè)增值收益的分配作進(jìn)一步的探討。

圖1物業(yè)稅征收中政府、開發(fā)商及消費(fèi)者三方?jīng)Q策博弈模型

三、物業(yè)稅征收中政府和消費(fèi)者的博弈模型分析

1.前提假設(shè)

為進(jìn)一步分析，對此博弈行為作如下假設(shè)：

(1)為分析簡便起見，可以暫時(shí)忽略開發(fā)商為改善環(huán)境而增加的投資，因?yàn)殚_發(fā)商的投資最終也是消費(fèi)者承擔(dān)，這和政府追加的基建投資性質(zhì)相同，從這個(gè)角度講，也可以理解為將其計(jì)入政府的追加投資，這不會(huì)影響博弈的分析。

(2)政府和消費(fèi)者看作理性經(jīng)濟(jì)人。

(3)政府的決策目標(biāo)是復(fù)雜的，具體而言，我國政府在房地產(chǎn)市場上的決策目標(biāo)至少包括：使更多的居民能夠擁有自己產(chǎn)權(quán)的住房；維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)有序發(fā)展；促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康的發(fā)展，增加政府稅收，以更好地為民所用。

(4)分析針對未購房，但有購房需求的消費(fèi)者在物業(yè)稅開征后的決策過程。

(5)消費(fèi)者若不購房，則必須租房，租房租金以市場價(jià)格為準(zhǔn)。

圖2 物業(yè)稅征收中政府和消費(fèi)者的動(dòng)態(tài)博弈模型

2.博弈模型的建立

政府決定追加基建投資a時(shí)，消費(fèi)者將會(huì)有（－a）的收益；因?yàn)榛ㄅ涮椎耐晟疲M(fèi)者將會(huì)從中受益，主要包括心理、生活的方便程度等等，這里用 e來表示；政府由于追加投資，而引起的物業(yè)稅的增值部分可以分為兩部分，一是由于土地的稀缺性，而引起的物業(yè)自然增值，用b1來表示，一是由于環(huán)境的改善等等而引起的經(jīng)濟(jì)增值部分，用b2表示；在政府投資的情況下，租金為f1，如果政府沒有選擇投資，那么房地產(chǎn)租金一般會(huì)小于政府投資情況下的租金，用f2表示；以μ的概率表示為“投資”，以(1 - μ) 的概率為“不投資”。其中，；如果政府投資增加，則不僅享受物業(yè)稅的增值，還會(huì)因此而獲得社會(huì)收益c。

在以上基礎(chǔ)上，我們得到此博弈的收益矩陣。

表1政府全額征收物業(yè)稅時(shí)，政府及消費(fèi)者的收益矩陣

運(yùn)用博弈工具，我們來分析一下消費(fèi)者在什么情況下會(huì)選擇購房：

消費(fèi)者要選擇購房的條件是：無論政府作怎樣的決策，消費(fèi)者購房的預(yù)期收益大于租房的預(yù)期收益。

根據(jù)上表的收益矩陣，我們列出消費(fèi)者購房的預(yù)期收益G1

則G1=(e-b1-b2-a)μ+(-b1)(1-μ）

同樣，消費(fèi)者租房的預(yù)期收益

G2=(e-f1)μ+(-f2）（1-μ）

容易得到，消費(fèi)者決定買方而并非租房的條件是：G1＞G2

即:（e-b1-b2-a)μ+(-b1)(1-μ)＞(e-f1)μ+(-f2）（1-μ)

整理可得:μb2＜μf1-f2-μf2-b1-μa①

從本文以上的分析中，可以看到，消費(fèi)者對環(huán)境的投資，事實(shí)上是由政府和消費(fèi)者共同收益的。按照“誰投資，誰受益”的原則，政府也應(yīng)該承擔(dān)一部分投資。為此，我們可以規(guī)定消費(fèi)者繳納的物業(yè)稅中，扣除部分因增加投資而帶來的經(jīng)濟(jì)增值部分。為操作的方便性，政府在征收物業(yè)稅時(shí)，可以讓消費(fèi)者繳納一定比例的經(jīng)濟(jì)增值引起的物業(yè)稅增值。設(shè)這個(gè)比例為λ，λ，則以上的收益矩陣應(yīng)該作相應(yīng)變動(dòng)。

表2政府征收一定比例經(jīng)濟(jì)增值引起的物業(yè)稅額時(shí)，政府及消費(fèi)者的收益矩陣

按照上面的分析，在部分征收物業(yè)稅中經(jīng)濟(jì)增值部分引起的物業(yè)稅增加額時(shí)，消費(fèi)者購房的條件函數(shù)將變?yōu)椋?/p>

μb2＜μf1- f2-μf2-b1-μa②

比較① ②兩式：很顯然，兩式右邊相等，也就是說左邊越小不等式就容易實(shí)現(xiàn)。①式左邊為μb2，②式左邊為λμb2，因?yàn)榇笥凇?”而小于“1”，可以得出：μb2＞λμb2，即:②式比①式更容易實(shí)現(xiàn)，也即：當(dāng)政府只征收物業(yè)稅中因?yàn)樽匀辉鲋刀黾拥奈飿I(yè)稅和部分因經(jīng)濟(jì)增值而增加的物業(yè)稅時(shí)，消費(fèi)者在決策中更有可能選擇購房。這不僅有利于實(shí)現(xiàn)政府“人有所居工程”的目標(biāo)，同時(shí)有利于活躍房地產(chǎn)交易。

3.λ的取值的確定

從理論上講，消費(fèi)者應(yīng)該繳納部分因物業(yè)經(jīng)濟(jì)增值而引起的物業(yè)稅增值額，那么究竟政府應(yīng)該按照怎樣的比例征收呢？這里就來計(jì)算一下的取值。

在②式中，當(dāng)λ滿足條件式：λμb2＜μf1-f2-μf2-b1-μa時(shí)，消費(fèi)者會(huì)選擇購房。

整理此式，可以得到當(dāng)滿足③時(shí)，消費(fèi)者愿意購房，而不愿意租房。

五、結(jié)論及政策建議

目前物業(yè)稅的開征盡管迫在眉睫，但仍然困難重重，如何開征物業(yè)稅是大家最為關(guān)心的問題。本文通過應(yīng)用動(dòng)態(tài)博弈模型，分析了消費(fèi)者在全額征收物業(yè)稅中物業(yè)增值收益和部分征收兩種情況下的決策過程。從而得出：部分征收情況下，消費(fèi)者更愿意購房，并且，當(dāng)征收率滿足③式時(shí)，消費(fèi)者將愿意購房。

從政府的角度來看，調(diào)動(dòng)消費(fèi)者購房積極性，既有利于房地產(chǎn)市場的活躍，也有利于政府“人有所居”工程的實(shí)現(xiàn)和社會(huì)的穩(wěn)定。

所以，物業(yè)稅征收中，政府應(yīng)該區(qū)別對待不同原因引起物業(yè)增值，享受物業(yè)的全額自然增值收益和部分經(jīng)濟(jì)增值收益。

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