級差地租理論在舊城改造中的應用

[摘要] 舊城區中的許多問題是受到級差地租的影響造成的，要想將舊城改造帶出歧途，必須要通過經濟規律，通過級差地租來發揮作用。本文從城市土地地租曲線原理和邊際產出遞減性原理兩個方面分析級差地租理論在舊城改造中的應用，并對舊城改造對策進行了研究。

[關鍵詞] 級差地租城市土地地租曲線原理邊際產出遞減性原理舊城改造

土地有償使用、住房制度改革以及大量外資引進，使我國舊城改造獲得了新的動力和契機。隨著市場經濟體制的建立，舊城改造在利益機制的驅使下存在著一定的盲目性、投機性，重經濟效益，輕環境效益、社會效益，給城市的可持續發展帶來了隱患。

一、舊城改造面臨的問題

舊城改造的目的是減少人口、改善交通和居住環境，但開發商往往為了追求最大經濟效益，追求最大利潤而片面地進行高密度、高容積率的開發，改造越改越亂，人口越改越多，交通越改越差。主要表現為以下幾個方面：

1.產業布局混亂，商業中心區單一。舊城改造的核心內容是調整用地功能，優化土地配置。舊城中心區是發展商業、金融、貿易、信息、服務等第三產業的優良地段。在我國，目前的現狀卻是工業夾雜于舊城區內，嚴重浪費土地，污染環境；舊城區商業和辦公、居住用地比例也不合理；次一級的商業中心在大多數城市尚未形成，使得舊城規模無序和無限制的“攤大餅式”擴大，各種矛盾交雜，舊城改造陷入困境。

2.追求經濟利益，急功近利趨勢明顯。舊城改造是一項長期而艱巨的任務，是一項復雜的系統工程，設計人口疏散、設施更新、環境改善、建筑形體空間的再創造等等。在市場經濟中，城市再開發只有在建筑、出售或租賃新場地所得收入超過土地征用、場地清除和建設的成本時才是可能的，基于這一利益動機，目前我國的舊城改造多趨于高密度開發，開發者在進行開發時往往又脫離市場需求，使城市某些內型的商品房供過于求，造成商品房大量空置。許多住房困難戶得不到適用住房，這既不利于房地產市場的正常發育，又造成大量資金的積壓。

3.基礎設施和環境質量越改越差。舊城改造的目的之一是要改善基礎設施，提高環境質量。但我國目前的舊城改造中卻出現了越改越亂、越改越差的局面。舊城區商品房的高密度開發，不僅使得人口過度密集，交通問題、環境污染問題日益突出，也使社區結構衰退，很多舊區動遷的居民被暫時或長期安置在遠離原住區的地方，由于缺乏認同感和歸屬感而對社會穩定帶來了危險。同時，大面積的舊城改造中“建設性”破壞現象也日益突出，建設項目任意選址、定隨意改變規劃確定的建筑密度、容積率、高度控制等指標，在重點保護的歷史地段違反規劃大拆大遷、甚至隨意拆除或任意改建已經明確需要保護的建筑等等都在不同程度上存在。開發商從經濟利益出發，而損害城市的歷史風貌，使歷史文化特色喪失。

二、級差地租理論在舊城改造中的應用

1.城市級差地租的產生。級差地租是由經營較優的土地而獲得的、歸土地所有者占有的那部分超額利潤。馬克思的地租理論認為級差地租的存在需要有三個條件:一是由自然條件和投資不同而產生的生產率的差別；二是土地經營權的壟斷；三是以土地所有權與經營權分離為前提的所有權的壟斷，并且這三個條件是缺一不可的。在我國社會主義條件下，由城市土地位置的差別帶來的收益的差別，以及在同一塊土地上連續投資帶來的收益差別都是客觀存在的:由位置較好的土地的稀缺性產生的經營權的壟斷也是客觀存在的，與特定社會經濟制度沒有關系，他們是由于土地這一特殊的生產要素的特點決定的。此外，社會注意制度的建立，消滅了土地的私有制，但并沒有消滅土地所有權。我國憲法第十條規定：“城市土地屬國家所有。”土地公有制只是土地土地所有制的一種類型，而不是土地所有權的取消。而且我國城市土地所有權與土地使用權是分離的，無論是改革前還是改革后都是如此。因為國家土地的 所有者只有一個——國家。國家以行政劃撥的方式供給土地是一種兩權分離的形式，以批租、零租的方式供給土地也是一種兩權分離的形式。因此，城市級差地租存在的三個條件在我國全部都具備，從而城市級差地租的存在也就具有客觀必然性。

2.城市級差地租在舊城改造中的應用。(1)城市土地地租曲線原理的應用。在完全競爭條件下，城市土地在不同用途的使用者之間進行分配時，總是遵循“最高租金原則”——即意愿支付最高租金者得之。而不同的使用者對于城市不同區位上的土地所給出的投標租金是不同的。當然不論選址在投標租金曲線上的哪一點，企業的獲利都是一樣的。一般來說，商業單位處于對位置的敏感性最強，故其用地的投標租金曲線最陡；居住單位對位置的敏感性較弱，投標租金曲線也較緩；制造業單位則居于二者之間。根據城市土地地租曲線原理，在同一地塊上安置不同的產業會導致不同的產出率、形成不同的經濟效益。因此在經濟規律廠作用下，在城市空間上由于各產業支付高低懸殊的級差地租的能力有別就會自動地形成一種產業的布局方式，從而促進了土地資源的最優配置，使土地潛在的效益得到最大的發揮。利用這一原理，城市規劃不宜過多干預城市土地的使用性質，因為地租原理最終會租金城市自動產生合理的布局。(2)邊際產出遞減性原理的應用。所謂“邊際產出遞減”是西方微觀經濟學的重要理論。它是指在其它生產要素投入量不變的情況下，某生產要素的投入量超過特定限度后，其邊際產量會隨著投入量的增加而遞減。對于城市土地來說，邊際產出遞減表現在對土地的使用超過一定限度后，收益開始下降。根據這一原理對土地的投入并不是越多越好。對某一個地塊有一個最佳的容積率指標，對土地的投資越接近該容積率值，利潤越高，而超過該容積率值時利潤就逐漸降低。從城市建設的角度來考慮，一定的地內建筑面積越少，環境就越好，如果建筑面積太多，環境必然不好，只能以降價來彌補，因此經濟效益必然低下。所以，任何過度開發不僅是對環境的破壞，經濟上也是不合算的。（3）利用級差地租調節舊城區產業用地和城區改造的合理布局。按照馬克思地租理論的觀點，級差地租可分為級差地租I和級差地租II。馬克思所說的級差地租I和級差地租II在城市中都是存在的。級差地租I是等量資本投在等量面積的各類土地上所產生的不同結果。這是由于土地的肥沃程度不同和土地位置不同而產生的。城市中，土地的收益主要不是來自于土地的直接生產品，所以土地的肥沃程度不同不直接產生影響。在城市中，經營者的超額利潤主要與土地的地理位置及土地上的城市基礎設施有關，從城市工業看，占有較好土地進行生產可以節省交通運輸費用。運用較便利的城市基礎設施，獲得較多的級差收益;從城市商業看，占有較好的地段，可以實現較多的營業額，并且降低各項商業流通費用，實現較多的超額利潤。這種超額利潤，應該作為級差地租上繳給土地的所有者。鑒于此，城市工商業級差地租就成為城市級差地租的主要來源，而商業級差地租更不可避免地成為城市級差地租的典型形態，城市中其他用地的級差地租就必須由它來調節。具體說，就是以商業級差地租作為城市各地帶中的統一級差地租，由市中心地帶到邊緣地帶，逐帶遞減。其道理可用下圖加以說明。

在下圖中，假設城市的范圍是從A到B，有兩家商業企業X和Y。它們開始時按照稱呼司規劃的均衡布局原則分別被放在AB線段的四分點位置上，占有等量的AM段市場與BM段市場。此時視為最佳均衡模式。但出于追求更大利潤的目的，X悄悄地向Y移動直到C點，以圖使市場份額從二分之一變成四分之三，此時Y必然作出反應，報復性地向X靠攏，并進一步占據D的位置，而X不甘示弱，繼續向Y靠攏——于是最后，X和Y都落到了AB段的中點M ，其市場覆蓋面都是100%，出現了穩定的局面，對于X和Y這種市場分配是皆大歡喜；而城市中心區也在M點形成，并吸引更多的商業企業向它聚集。當然，城市中心區的形成決非簡單地由商業競爭造成的，它會受到城市地租尤其是級差地租的有力約束。

級差地租II是指由于對同一塊土地連續追加等量投資而具有不同生產率所產生的。在資本主義農業中，對于較肥沃的土地，采用集約經營的方式，把大量資本連續投在同一塊土地上，采用先進技術，可以提高單位面積產量。在城市土地上，連續追加投資，也可以取得超額利潤，這種連續追加投資主要體現在土地上的高層建筑物上。在地理位置較好的地段追加投資形成高層建筑，可以給土地經營者帶來超額利潤，而在地理位置較差的地段修建高層建筑，則未必能給土地經營者帶來超額利潤。因此，這部分超額利潤源自于經營者對土地經營權的壟斷，應作為級差地租II上繳給土地所有者。級差地租II使舊城區可以通過追加投資，加強基礎設施建設，改善投資環境來增加收益。

三、舊城改造的對策研究

從以上分析中可以看出，級差地租對舊城區的改造所產生的影響是極大的，要改變我國舊城改造中存在的一系列問題，就要在發揮級差地租指導作用的同時，加強對舊城改造的調控，具體可歸結為以下幾個方面：

1.調整舊城區用地功能，優化產業布局結構。根據級差地租原理，調整舊區用地結構應充分發揮市場經濟體制下中心區土地的區位效應。商業、服務業需要在中心區聚集形成規模經濟效益，同時商業和服務業也有能力支付中心地高額地租。而處于市中心或繁華地帶的居住區和工廠應調整到中心區以外。在住房商品化條件下，中下收入的家庭難以負擔中心區昂貴的地租，會轉移到市內租金較低的非中心區。工廠（尤其是污染性）應通過改、并、遷等方式空置出其用的，遷到城市外圍，那里地價較低，空間回旋余地打，更適宜工廠的發展。通過調整舊城區用地結構，可以極大提高舊城區的環境效益。

2.降低舊城區開發強度，改善舊城區環境。舊城改造應采取統一規劃，統一建設的綜合開發方法，把基礎設施建設放在首位，這有利于改善居民生活條件、改善投資環境。特別是要搞好道路交通設施的建設。只有交通運輸發展上去，才能分散城市工業，實現工業合理布局。交通是實現城市更新的前提和基礎。其次要注重對文物古跡、景觀特色、歷史文化傳統的保護，在追求經濟效益的同時兼顧社會效益和環境效益，只有這樣才能保證城市建設的健康發展，保證經濟效益的長期穩定實現。

3.發展衛星城，嚴格控制舊城區規模惡性膨脹。舊城區的昂貴地租發展到一定的程度時，必然會阻礙其本身的發展，東京和香港就是前車之鑒。級差地租不僅存在同一城市的不同區位上，也存在不同規模的城市之間。一般而言，大中城市的級差地租II總要高于小城鎮，這樣會形成一種排斥力，將那些占地過大或經濟效益不是很好的勞動密集性企業推向周圍的地價相對較低的小城鎮。這樣一方面有利于控制大規模城市的過度膨脹；另一方面也推進小城鎮經濟的發展，有利于城鎮體系的合理布局。

4.以人為本，進行舊城改造。“以人為本”是可持續發展理論的重要內容，這里的人實際上是廣義的，它是管理者、使用者（居住者）和經營者的總稱。舊城改造是與全社會各階層的人都息息相關的，因為它的發展最終是人的需要來推動。舊城改造是一項全社會范圍的系統工程，它不僅是人民自身生活的需要，是社會生活的要求，更是經濟生活的重要成分。對舊城改造的方式要充分發揮“人性化”特色，考慮各地段的民俗民情，做好改造區動遷居民的保障工作，最大限度地提高他們對舊城改造地滿意度。

黨的十六大提出了全面建設小康社會的目標，建設最適合居住和創業的地方是許多城市提出的口號，在社會主義從計劃經濟過渡到市場經濟的過程中，我們必須認真研究城市地租理論，為合理規劃城市用地、規范建設項目及城市可持續發展提供科學的依據。

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